漯河市英杨村城中村改造市场调研分析报告

漯河市英杨村城中村改造市场调研分析报告目录1调研目的、内容和方法711调研目的712调研内容713调研方法72漯河市宏观发展环境综合分析921漯河市宏观发展环境及发展趋势分析922漯河市城市规划及政府政策方向1123漯河市城市功能总体布局综述1224漯河市人口数量及结构分析1325漯河市经济形势发展分析14251漯河市近几年经济发展状况15252漯河市与河南省其他各地市经济发展对比分析1626漯河市人均收入及消费习惯分析16261漯河市人均收入及支出比较分析17262漯河市主要商圈综述1827漯河市各行政区发展概况和经济区、新成立区发展规划19271漯河市各行政区发展概况19272漯河市重点经济区、新成立区发展规划2128漯河市宏观环境及发展趋势分析综述233漯河市房地产现状及发展趋势分析2431漯河市房地产发展轨迹2432漯河市近几年房地产发展现状及发展趋势分析24321漯河市近几年商品房施工面积分析26322漯河市近几年商品房竣工面积分析27323漯河市近几年商品房销售面积分析28324漯河市近几年各类物业销售面积分析29325漯河市2010年上半年房地产投资情况分析30326漯河市2010年上半年房地产销售情况分析31327漯河市2010年上半年房地产销售均价分析（各区域及各类物业）32328漯河市2009年经济适用房、廉租房投放情况分析34329漯河市各区近期土地投放情况分析3533漯河市具代表性楼盘分析4334漯河市房地产企业开始追求企业品牌化4935漯河市房地产项目设计追求人性化、科技化4936漯河市房地产市场产品技术分析49361开发量分析50362容积率分析51363建筑类型分析51364建筑风格分析52365园林规划分析52366户型及面积分析53367单价分析55368总价分析5537漯河市房地产现状及发展趋势分析综述574召陵区宏观环境和房地产发展综合分析5941召陵区发展概况5942召陵区房地产发展状况分析6243召陵区市场状况及需求特征分析62431受访人群对各区购房意向比较分析62432受访人群对召陵区综合认知比较分析64433受访人群在召陵区购房置业目的分析64434受访人群在召陵区购房置业价格分析66435受访人群在召陵区购房置业的建筑形态和面积比较分析6744召陵区在售和预售房地产项目解析68441上城公馆68442天明第一城70443博睿国典715英杨村城中村改造项目优劣势综合分析7351项目地块现状分析7352项目地块周边竞争环境综合分析7453项目地块SWOT综合分析746近来国家出台的一系列房地产政策研究分析7661近期李克强副总理的两次讲话解读分析7662楼市调控治不了房价，多个城市紧密筹备房产税7763“国四条”和“国十一条”解读分析7764国家近期出台的政策对房地产行业的影响分析797英杨村城中村改造思路和开发建议8171漯河市宏观环境及发展趋势综述8172漯河市房地产现状及发展趋势综述8273召陵区房地产市场状况综述8374英杨村城中村改造基本思路8575英杨村城中村改造开发建议851调研目的、内容和方法11调研目的充分了解并客观分析漯河市各区域经济和各区域房地产发展状况，客观解析漯河市部分特色楼盘特征，进而对英杨村城中村改造项目及项目所在的召陵区综合环境和发展状况做出综合分析，对该项目的定位和发展前景提出可行性意见和建议。12调研内容此次调研的主要内容包括漯河市宏观环境综合分析，漯河市房地产现状和发展趋势分析，召陵区房地产发展状况综合分析，英杨村城中村项目优劣势综合分析，近期国家对房地产行业出台的一系列政策解读分析等。13调研方法1理论与实践相结合充分了解和分析漯河市房地产现状及发展趋势，依据市场调研学、营销学、数据模型学等理论，并结合此次针对漯河市英杨村城中村改造项目调研的具体调查分析和验证，使得研究分析更有针对性。2比较研究与实证分析相结合广泛搜集漯河市各类经济数据及发展趋势和房地产现状及发展趋势信息资料，进行比较研究，借鉴和吸取先进的调研理念，有机融合到对漯河市英杨村城中村改造项目的调查研究中。（1）问卷调查法采取分层抽样和立意抽样相结合的方式，发放问卷时，向调查对象强调本调研的意义，并保证了问卷最大可能和真实地回收。（2）深入访谈法通过客观深入的市场问卷调查、踏街调研和统计分析后，再选取意向购房客户、非意向购房客户和房地产行业内人士等调研对象进行深入细致的针对性访谈，以获取更多感知信息，弥补问卷调查的缺陷，与其优缺互补。2漯河市宏观发展环境综合分析21漯河市宏观发展环境及发展趋势分析漯河市位于河南省中部,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带,境内河流为淮河流域沙颍河水系,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇,滨河城市特色明显。漯河市北距省会郑州140公里。西距平顶山市78公里。南距驻马店市66公里，东距周口市55公里。京广铁路纵贯漯河南北，漯宝丰铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路“双十字”交通枢纽。漯河市境内地势平坦,四通八达，交通便捷、环境优美、生态宜居。漯河市曾经荣获全国综合体制改革试点市、全国开拓农村市场试点市、全国以信息化带动农业产业化试点市、全国中小企业创业服务重点支持城市、全国食品安全信用体系建设试点市、全国推进食品安全保证体系建设试点城市、全国保持共产党员先进性教育活动试点市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、全国创建文明城市工作先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市、中国食品名城等荣誉。漯河市全区总面积为2617平方公里。城市建成区面积851平方公里，常住人口由51万人。人均公共绿地142平方米，城市绿地覆盖率达到439。辖源汇区、郾城区、召陵区、临颍县、舞阳县，共有50个乡镇，6个街道办事处，1281个村。（为抓住国家重点工程石武客运专线建设的机遇；拉大漯河城市框架，打造漯河百万人口城市目标，漯河市委市政府拟成立漯河市西城区，并于2010年3月18日成立了漯河市西城区开发建设指挥部）随着城市规模的不断扩大，到2020年，市区建成区面积规划将达到100平方公里，人口100万。22漯河市城市规划及政府政策方向漯河市未来城市规划的思路为“北优，西阔，南控，东进”；目标是把漯河建成经济繁荣、环境优美、社会文明、秩序优良，具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。漯河市未来城市规划的总体要求以“三个代表”重要思想为指导，以发展为主题，以特色产业为支撑，以增强城市综合竞争力为核心，以富民强市为根本目的。漯河城市总体规划图中心城市的内涵是1、具备主导功能，先导功能，集聚功能和辐射功能这四项功能。2、建成“三个基地”即现代农业产业化示范基地、高新技术产业基地和全国有影响的食品加工基地。3、逐步成为“七大中心”，区域性交通运输中心、商品流通中心、信息中心、通信中心、供电中心、文化体育中心、医疗保健中心。中心城市建设的基本模式是突出市区优先发展，以市区带动县城和小城镇协调发展，以城市经济带动农村经济协调发展；市区要扩大规模，向北拓展建设现代商务区，向南集聚发展专业市场，仓储、货运周转和生活小区，向东规划发展工业区；经过10年左右的发展，全市大体有一半农民转为城镇居民，城镇化水平达到50以上，在内陆特区率先实现城乡一体化。23漯河市城市功能总体布局综述漯河市城市功能总体布局分为九片区，即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。（如下图所示）1老城片区大型购物中心。2沙北片区中央行政区（COD），高端居住区，郾城区产业基地。3沙澧片区现代文化商务区。4澧南片区现代交通物流基地面向豫中的货物集散中心；源汇区产业基地。5金山片区城市休闲区。6东北片区文化城科学园。7铁东片区加工制造业基地。8后谢片区高新技术产业聚集区、研发基地、孵化基地。9召陵片区召陵区产业物流基地。24漯河市人口数量及结构分析从下图表分析可以看出，2009年漯河市全部人口28569万人，0岁14岁人口约532万人，占1688，与2000年的2292相比下降602个百分点；15岁59岁人口约1933万人，占6975，与2000年的6751相比上升224个百分点；60岁以上人口约392万人，占1337，与2000年的957相比较上升38个百分点。1688697513370001000200030004000500060007000漯河市2009年人口结构表人数比例16886975133715岁以下1559岁60岁以上通过调研及分析进一步发现，漯河市常住人口家庭户规模稳定，家庭结构简单化，“两口、三口之家”成为现代家庭的主流，2009年，全市二人户和三人户占所有家庭户的889，家庭户规模趋向小型化。呈现劳动力转移加快，人口向城镇和非农产业聚集，城镇化水平进一步提高；15岁以上人口占总人口的比重上升趋势。25漯河市经济形势发展分析漯河市经济发展在“九五”、“十五”时期一直保持两位数的增幅,高于全国、全省平均增长水平。漯河是全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第一家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业；漯河市城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。目前，漯河市已经形成了以食品、造纸、包装材料、化工等为支柱产业的工业体系。251漯河市近几年经济发展状况2006年漯河市全年生产总值377亿元，完成固定资产投资1387亿元，其中，城镇投资1150亿元，农村投资237亿元。2007全年生产总值4466亿元，完成固定资产投资1876亿元，比上年增长352；其中，城镇投资1597亿元，增长388，；农村投资279亿元，增长178。2008年全年实现生产总值5503亿元，完成固定资产投资2462亿元，比上年增长313；其中，城镇投资2133亿元，增长336；农村投资329亿元，增长181。2009年，全年实现生产总值5936亿元，比上年增长119，完成固定资产投资324亿元，比上年增长314。其中，城镇投资2835亿元，增长327；农村投资404亿元，增长228。（如下图所示）3770113871154466187615975503246221335936324283501503004506002006年2007年2008年2009年2006年2009年漯河国民生产总值单位亿元生产总值固定资产城镇投资1486917517222372372205000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2006年2009年人均生产总值（单位元）252漯河市与河南省其他各地市经济发展对比分析2007年到2009年漯河市的国民生产总值总体上处于上升趋势，由于经济危机影响，2008年出现了小幅的下降，从55026亿元下降到2009年的54167亿元。在全省的国民生产总值对比中漯河市处于落后地位，2007年到2009年在河南省国民生产总值排名中倒数第三，人均国民生产总值排名10名，处于中等靠下水平。（如下图所示）26漯河市人均收入及消费习惯分析261漯河市人均收入及支出比较分析2006年全市农村居民人均纯收入3883元，人均消费支出2156元；城镇居民人均可支配收入9034元，城镇居民人均消费支出6632元。2007年农村居民人均纯收入4567元，比上年实际增长115；人均消费支出2524元，实际增长110。城镇居民人均可支配收入10732元，实际增长134；城镇居民人均消费支出7460元，实际增长124。2008年农村居民人均纯收入5230元，比上年实际增长8；人均消费支出2860元，实际增长69。城镇居民人均可支配收入12364元，实际增长85；城镇居民人均消费支出8777元，实际增长109。2009年农村居民人均纯收入5622元，比上年实际增长71；人均消费支出3172元，实际增长105。城镇居民人均可支配收入13390元，扣除物价因素，实际增长92；城镇居民人均消费支出9840元，实际增长13。通过调研发现，漯河市居民消费属于理性消费，日常生活消费，奢侈型消费较少。903438831073245671236452301339056220500010000150002006年2007年2008年2009年2006年2009年居民人均收入（单位元）城镇居民农村居民2156663225247460286087773172984002000400060008000100002006年2007年2008年2009年2006年2009年人均消费支出（单位元）农村居民城市居民漯河市居民主要以自行车、电动车为出行工具，目的地较远时会优先考虑公交车，其次是出租车。私家车多以十万左右价位的车型为主。（如下图所示）漯河市私家车结构表5万以下,10510万,2510万15万,301520万,2020万以上,155万以下510万10万15万1520万20万以上262漯河市主要商圈综述漯河市主要商圈是新天地商圈，占地面积171亩，总建筑面积21万，涵括了丹尼斯大卖场、数码广场、义乌小商品城、服装商城、鞋城、书城、儿童城、奥斯卡国际影城、美盛大厦（商务写字楼）、快捷酒店、尚郡住宅等多个主题项目。囊括零售业、餐饮业、娱乐业、休闲业等多种业态。27漯河市各行政区发展概况和经济区、新成立区发展规划271漯河市各行政区发展概况1、源汇区发展概况源汇区总面积2016平方公里，人口32万，辖5个乡镇、3个街道办事处、109个行政村、18个城市社区，为漯河市商业、文化、经济中心。源汇区是河南省交通枢纽，距郑州国际航空港不足1小时车程，107国道、京广铁路、京珠高速公路连南贯北，漯宝、漯阜铁路，南洛高速公路承东接西，铁路、高速公路呈“双十字”结构，是中西部开放开发的前沿地带和东引西进之要冲。近年来，源汇区招商引资，兴商强商，先后投入12亿元建成家盛世国际生活广场、温州国际商贸城、新天地商业步行街等建筑总面积近50万平方米的7个超亿元大型商业项目，投资总额和建筑面积均相当于漯河市建市以来的总和，在满城流绿、水天相映的沙澧河畔造就了一个光彩夺目的商贸名城。目前，源汇区汇聚了漯河市区80的商业资源，辖区内现代商场、小商品量贩、大型超市、商业一条街、名牌商品专卖店一应俱全，目前已入驻的国际知名品牌有餐饮连锁肯德基、麦当劳、德克士、澳洲哥德咖啡、加州牛肉面等，国内知名家电连锁有苏宁电器、国美电器，还有国内百货超市上海华联、丹尼斯、银基商贸城、义乌小商品城等。全区已先后有1800多个国内外知名品牌竞相驻足淘金。全区拥有各类专业商品市场44个，黄金商业街28个，漯河市商业品位因此得到了前所未有的提升，已成为漯河市名副其实的“商业名片”。2010年，源汇区又高起点规划了总占地面积1000余亩，总投资近10亿元的豫中南汽贸物流城项目，促进了全区商业的持续繁荣。同时，把重点市场的稳定繁荣作为重中之重，千盛百货、永冠百货先后开业，丹尼斯等重点市场保持繁荣，新玛特购物广场正在加紧装修；七星温泉酒店、中汇商务酒店、新天地商务写字楼、永冠综合商业项目等一批楼宇经济的相继开发，为第三产业的发展注入了活力。2、郾城区发展概况郾城区位于河南省中南部、属淮河流域大沙河中游平原地区，历史悠久，是中原富饶历史文化沃土中一颗璀璨的明珠。总面积4072平方公里，总人口48万人，辖城关镇、孟庙镇、商桥镇、龙城镇、裴城镇、新店镇、黑龙潭乡、李集乡8个乡镇和沙北街道办事处1个办事处，是漯河市面积最大、人口最多、经济最活跃、环境最优美的新兴城区，也是漯河市的政治、金融、经济、文化中心。郾城区交通便利，四通八达，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵贯南北、漯界公路横贯东西，漯宝（丰）铁路西接焦枝线，北部的孟庙车站是漯河火车站的货运站，城区距新郑国际机场仅90公里。郾城区先后有广东日康、四川希望、大连实德、河北天申等一大批名企巨商前来兴办实业。郾城区坚持以工业为主导，以城乡一体化为载体，以农业现代化为基础，大力发展工业和第三产业，带动了全区经济的快速发展，促进了经济的增长，全区已形成了饮料食品、机械制造、医药化工、制鞋制革四大产业群体。2009年全区工业发展对全区经济增长的贡献率达到80以上，全区地区生产总值达849亿元，完成全社会固定资产投资343亿元，农民人均纯收入5839元，已成为漯河市政策开外的前沿阵地，经济发展的核心区域。郾城区倾力打造良好的投资环境，先后出台了一系列优化投资发展环境政策措施，制定了一个窗口对外、一条龙服务、一站式办理、区内手续一周内办结、一个县级领导代理服务等“五个一”制度，投资环境不断优化，产业结构不断改善，经济总量明显增加，区划以来，累计利用外资78亿元，规模以上企业达134家。3、召陵区发展概况见本调研报告第41章节272漯河市重点经济区、新成立区发展规划1、漯河市淞江经济区发展规划漯河市淞江经济区位于郾城区内，东起金山路、西至六支渠、北至孟平铁路，总规划面积38平方公里，是漯河市中心商务居住区。经济区由东区、中区、西区构成。其中东区规划面积14平方里；中区规划面积14平方公里；西区规划面积10平方公里。具体组成如下（1）东区由高新技术产业区和商住区组成，重点引进科技含量高的产业项目和精品商住综合开发项目；（2）中区由特色食品加工区和配套服务区组成，重点推进企业自主创新，实现二次创业；（3）西区由中小企业创业区和化工、建材、食品机械加工区组成，重点为中小企业搭建创业平台。2、漯河市沙澧产业集聚区发展规划沙澧产业集聚区位于漯河市西南部，东起107国道、西至京广高速客运铁路、北靠沙河、南临南环路，总规划面积1259平方公里，其中建成区346平方公里，发展区4平方公里，控制区，513平方公里。采用一区、两片、二带、三廊、四新、五轴的规划格局。3、漯河市西城区发展规划西城区位于沙澧两河之间，东起107国道、西至大楼魏东，规划面积106平方公里，其中居住用地面积为41643平方公里，人口规模约21万人，是漯河城市西扩的中心区、拓宽漯河城市框架，打造百万人口城市的重要平台。西城区功能定位是集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。是漯河市目前的重点建设区域，将依托石武高铁新客站，高起点、高品位，快起步、快见效，打造出立足中原、辐射中部商务休闲都市区、创新服务示范区以及多元文化特色区。成为将漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。28漯河市宏观环境及发展趋势分析综述漯河是一个非资源城市，优势是食品和轻工业，已经形成集约型效应，但缺乏自然资源，需要发展外向型经济。漯河目前经济发展的障碍是人口基数较小，单单优越的交通支撑不起商贸发展。商贸需要有市场，需要消费购买力和人群，目前漯河市销售购买力仅限于自我消费，从自由贸易区的鞋城、东方大市场、建材大世界等一些商贸市场的萧条就可以看出销售购买力的不足。周边农村人口的城镇化是适应目前经济发展模式的重要手段。漯河各区的情况不尽相同，汇源区作为漯河市的老城区、商贸经济中心，商业已经形成一定的规模，在市民心中的影响力比较大，郾城区是政府规划中商务行政中心和高端居住区，已形成一定的规模。召陵区则是刚刚起步新区，基础设施、生活配套还不齐全，城镇化人口偏少，对新区的建设有一定的制衡。随着漯河市未来城市定位具有较高知名度、美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市的逐步实施,漯河市的发展将会有无限的活力。3漯河市房地产现状及发展趋势分析31漯河市房地产发展轨迹房地产业是漯河市经济发展的重要增长点，也是人们生活水平不断提高的显著标志。近几年来，漯河市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。自2004年以来，漯河市房地产业更是得到了全面的释放，开发投资增长迅猛，成为漯诃市新经济增长点。漯河宏观经济健康的运行形势为本市房地产业提供了十分有利的发展契机。漯河现有房地产开发公司76家，其中二级资质的房地产企业8家，三级资质的房地产企业21家，四级资质的房地产企业17家，暂定级房地产开发企业30家。房地产市场目前处于发展时期。当前，漯河市的房地产住宅市场处在初步发展阶段，在2007年之前，漯河市的房价仍处在比较低的水平，经过这几年发展，漯河市的开发量步入大盘时代。但是由于城市框架和人口基数的影响，漯河市房地产市场的发展受到很大的制约。2007年2009年河南省各市人均生产总值（单位元）01000020000300004000050000郑州开封洛阳平顶山安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌漯河三门峡南阳商丘信阳周口驻马店济源2007年2008年2009年32漯河市近几年房地产发展现状及发展趋势分析2007年全年房地产开发投资151亿元，比上年下降144。其中住宅投资139亿元，增长162。商品房屋施工面积18931万平方米，增长278，其中住宅16478万平方米，增长521。商品房屋销售面积1391万平方米，增长603。2008年全年房地产开发投资174亿元，比上年增长152。其中住宅投资153亿元，增长101。商品房屋施工面积23084万平方米，增长195，其中住宅21592万平方米，增长292。商品房屋销售面积8538万平方米，下降416。2009年全年房地产开发投资165亿元，比上年下降68。其中住宅投资144亿元，下降74。商品房屋施工面积1888万平方米，下降182，其中住宅16272万平方米，增长202。商品房屋销售面积768万平方米，下降106。（如下图所示）2007年2009年漯河商品房图例（单位万平方米）189311888323084164781627221592858876813910501001502002502007年2008年2009年施工面积住宅面积销售面积321漯河市近几年商品房施工面积分析2007年漯河市商品房屋施工面积18931万平方米；2008年商品房屋施工面积23084万平方米；2009年商品房屋施工面积1888万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品房屋施工面积约60895万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品住宅施工面积分别是13876万平方米、19138万平方米、16272万平方米，共有49286万平方米的施工面积；经济适用房施工面积分别是2602万平方米、2454万平方米、964万平方米，共计602万平方米，占总体住宅施工面积的1221。（如下图所示）18931230841888313876191381627226022454964245313271593006165047000500010000150002000025000施工面积住宅面积经济适用房商业办公楼其他2007年2009年漯河市房地产开发施工面积（单位万平方米）2007年2008年2009年322漯河市近几年商品房竣工面积分析2007年漯河市商品房屋竣工面积6493万平方米；2008年商品房屋竣工面积3345万平方米；2009年商品房屋竣工面积6136万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品房屋竣工面积约有15974万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品住宅竣工面积分别是4428万平方米、2625万平方米、5513万平方米，共有12566万平方米的竣工面积；经济适用房竣工面积分别是737万平方米、675万平方米、330万平方米，共计1742万平方米，占总体住宅竣工面积的1386。（如下图所示）6493334561364428262555137376753307370452930002000400060008000竣工房屋住宅经济适用房商业2007年2009年漯河房地产竣工面积（单位万平方米）2007年2008年2009年323漯河市近几年商品房销售面积分析2007年漯河市商品房现房销售面积4228万平方米，期房销售面积9682万平方米，共计1391万平方米；2008年商品房屋现房销售面积1464万平方米，期房销售面积7124万平方米，共计8588万平方米；2009年商品房屋现房销售面积1081万平方米，期房销售6599万平方米，共计768万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市商品房销售面积30178万平方米。在2007年因大市场环境的影响漯河商品房销售总量达到一个峰值1391万平方米；2008年因金融危机漯河市的商品房销量下降了5322万平方米，销量与2007年同比下降3826；2009年商品房销售面积768万平方米，与2008年同比下降1057。（如下图所示）4228968214647124108165990002000400060008000100002007年2008年2009年2007年2009年漯河商品房销售图例（单位万平方米）现房期房324漯河市近几年各类物业销售面积分析2007年漯河市商品房总销售面积1391万平方米（不含经济适用房），其中普通住宅销售面积11971万平方米，商业销售面积194万平方米；经济适用房销售面积1732万平方米。2008年商品房销售面积8588万平方米，其中普通住宅销售面积751万平方米，商业销售面积1078万平方米；经济适用房销售面积874万平方米。2009年商品房销售面积768万平方米，其中普通住宅销售面积6437万平方米，商业销售面积965万平方米，办公楼销售面积103万平方米，其它商品房物业销售面积176万平方米；经济适用房销售面积754万平方米。2007年到2009年三年期间漯河市普通住宅销售面积共计25918万平方米，占总销售面积的86。商业销售面积2613万平方米，占总体住宅销售面积的1320。经济适用房销售面积336万平方米，占总销售面积的1113。（如下图所示）1391858876811971751643719410789651031761732874754020406080100120140商品房总销住宅商业办公楼其它经济适用房2007年2009年漯河市各类物业销售面积比较（单位万平方米）2007年2008年2009年325漯河市2010年上半年房地产投资情况分析2010年漯河市上半年累计完成投资125亿元；其中住宅完成投资11亿元，同比增长746，占全市房地产开发总投资的88；非住宅完成投资15亿元。累计新开工面积771万平方米，比去年同期增长294；其中住宅新开工面积675万平方米（含普通商品住宅开工面积478万平方米），比去年同期增长262；非住宅新开工面积96万平方米。商品房累计竣工面积55万平方米，比去年同期增长903；其中住宅竣工面积464万平方米，非住宅竣工面积86万平方米。（如下图所示）326漯河市2010年上半年房地产销售情况分析2010年上半年办理商品房预售许可65件，预售项目共28个，预售面积达766万平方米，其中住宅预售套数6979套，预售面积735万平方米；非住宅预售套数241套，预售面积31万平方米。成交面积9553万平方米，成交金额1269亿元。其中新建商品房现售3264套，面积3759万平方米，成交金额585亿元；存量房交易4347套，面积5794万平方米，成交金额684亿元。（如下图所示）77167555464020406080新开工面积住宅开工商品房竣工住宅竣工2010年上半年漯河房地产开发图例（单位万平方米）327漯河市2010年上半年房地产销售均价分析（各区域及各类物业）漯河市2010年上半年新建多层住宅均价为1835元/（其中源汇区2085/，郾城区2100元/，召陵区1595元/，经济开发区1560元/），比去年同期增长43，比2009年第四季度环比增长15。新建小高层住宅均价为2390元/，比去年同期增长62，比2009年第四季度环比增长35；高层商品住宅均价为2990元/，比去年同期增长31，比2009年第四季度环比增长07。（如下图所示）955337595794020406080100成交面积新建商品房存量房2010年上半年漯河商品住房销售图例单位万平方米208521001595156005001000150020002500源汇郾城召陵经济开发上半年漯河各区多层均价图例（单位元）1835239029900100020003000多层小高层高层上半年漯河各形态价格图例（单位元）328漯河市2009年保障住房投放情况总结分析328漯河市2009年经济适用房、廉租房投放情况分析2009年度漯河新建保障性住房共3720套，建筑面积228万平方米，建设用地总量1425万平方米。其中经济适用住房建设3420套，建筑面积213万平方米；建设或购置廉租住房建筑面积15万平方米。（如下图所示）329漯河市各区近期土地投放情况分析1、源汇区近几年土地供应情况（1）住宅土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期五一路329484住宅挂牌20090821五一路南段东侧323474住宅挂牌20090901五一路与银江路交叉口东北角323474住宅挂牌20090908交通路与滨河路交叉口西北角3358169住宅挂牌20091021泰山路南段1231296住宅挂牌20091024湘江东路7481住宅挂牌20091230五一路南段东侧32116住宅挂牌20100311金江路100000住宅挂牌20100629总合计36504709（2）商业和商住土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期金江路与交通路交叉口216548商住挂牌20081211五一路111865商住挂牌200992桂江路北侧118899商业挂牌2010623漯舞路北侧161482商业挂牌2010623漯舞路北侧159015商业挂牌2010623总合计26160625（3）工业和仓储土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期桂江路南侧4682018工业挂牌2010629湘江西路与创业路交叉口东南角187288仓储挂牌2010629湘江西路南侧220845仓储挂牌2010629总合计87633482、郾城区近几年土地供应情况（1）住宅土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期龙江路南侧19736住宅挂牌2008106嵩山东支路东侧1000住宅挂牌20091021太行山路72000住宅协议20091208金山路西侧10423住宅挂牌2010424岷江路11778住宅挂牌2010625总合计971746（2）商业土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期祁山路与沙河路交叉口西南角33712商业挂牌200964太行山路与沙河路交叉口西南角21681商业挂牌200965嵩山路西侧10587商业协议20100201总合计564517（3）工业和仓储土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期龙江路与老107国道交叉口西北56333工业挂牌2009225金山大道西侧4999935工业挂牌20091024龙江路北侧2194915仓储挂牌2010622龙江路北侧303333工业挂牌2010622龙江路与107国道交叉口东北角4903513工业挂牌2010622总合计20764993（4）公共设施和医卫用地土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期龙江路与京广铁路交叉口71999公共设施划拨2009914祁山路西侧432728医卫用地划拨2010430107国道西侧321424公共设施划拨2010601总合计79540523、召陵区近几年土地供应情况（1）住宅土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期黄河路东段路北侧43000住宅挂牌200934翟庄街道范庄27387住宅挂牌200934桐柏路与滦河路交叉口232031居住挂牌200942东环路与淇河路交叉口1905575居住挂牌200942召陵区经三路西侧4117843居住挂牌20090515桐柏路与滦河路交叉口215705居住挂牌2009522珠江路191221居住挂牌2009523黄河路与香山路交叉口东南角289072经济适用住房划拨2009813淞江路东段南侧1147272住宅挂牌20091226黄河路与香山路交叉口西南角485806住宅挂牌20100304翟庄街道范庄28143住宅挂牌201034黄河路与燕山路交叉口西北角4299766经济适用住房划拨2010629总合计35461806（2）商业和商住土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期中山路西侧114698商业挂牌2009220解放路1759895商住挂牌2009522解放路36984商务金融协议20091230总合计2943859（3）工业土地挂牌情况统计项目位置总面积土地用途供应方式日期经三路东侧1333333工业挂牌2009914漯周路南侧1481383工业协议20091110经三路西侧12841898工业挂牌201019纬二路南侧9605971工业挂牌201019经三路与纬二路交叉口西南角6071168工业挂牌201019纬一路北侧492441工业挂牌2010111湘江路与中山路交叉口东北角216251工业挂牌20100311纬一路南侧6685787工业挂牌20100416衡山路与纬一路交叉口东北角14337606工业挂牌20100416经三路西侧1127056工业挂牌2009418纬八路北侧859736工业协议20100524经三路东侧1402789工业挂牌2010622经四路东侧586647工业挂牌2010630经三路西侧1079146工业挂牌2010630经二路东侧3522908工业挂牌2010630经二路与纬四路交叉口3555096工业挂牌20100630经三路与纬四路交叉口4843727工业挂牌2010630经三路与纬四路交叉口3489295工业挂牌2010630总合计79910474、临颍县近几年土地供应情况（1）住宅土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途人民路中段南侧302717住宅新城路中段西侧17966住宅京广路南段东侧3330364住宅京广路东侧、大墓罗耕地南侧1149872住宅二环路南，财政局北471038住宅颍川路南侧、县医院西侧3294261住宅颍腾路中段北侧695632住宅文化路中段西侧20268住宅西支路东侧、一环路北侧333829住宅京广路东侧、大墓罗耕地南侧499851住宅城关镇耿庄村107国道东侧5225住宅颍河路中段北侧2219725住宅颍青路中段北侧836453住宅颍松路中段南侧5423住宅黄龙路南侧、文化路西侧126044廉租住房黄龙路南侧、广场路东侧83346廉租住房总合计241428（2）商业土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途黄龙路南侧、黄龙渠北侧3023商业高速引线下站口南侧4781商业临颍县107国道西侧109345商业总合计187385（3）工业和仓储土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途黄龙路中段南侧1364898工业火台路南段西侧32092工业金岗路北段东侧93115仓储总合计1388565、舞阳县近几年土地供应情况（1）住宅土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途上海北路西侧5313住宅北关路北段西侧46666住宅人民西路北侧389599住宅深圳路北段西侧66679住宅张家港路东段南侧19588住宅人民路东段北侧2509住宅张家港路东段北侧16582廉租住房总合计1138749（2）公共用地土地挂牌情况统计位置土地面积（）用途张家港路西段南侧11342公共用地人民路东段南侧35000公共用地总合计4634233漯河市具代表性楼盘分析随着房地产开发商投资额度的增大，漯河市大型住宅社区崭露头角，06年之后漯河市出现了建业森林半岛、双汇国际花园、泰赢紫金城等超过20万平米规模的项目，这些项目大部集中在淞江新区版块、沙北行政区版块、沙北东区版块，且这些大型项目的开发和销售均有上佳的表现。现就部分项目的具体情况做具体个案分析。1、郾城区建业森林半岛和双汇国际花园个案分析（如下图所示）2、源汇区泰赢紫金城和水畔城邦个案分析（如下图所示）34漯河市房地产企业开始追求企业品牌化为扩大市场占有率和提高公众认知度，目前以建业、昌建为代表的众多房产商在开发过程中注重树立企业品牌，实力强者已导入CI系统。35漯河市房地产项目设计追求人性化、科技化漯河市房地产项目开始注重以人为本，房屋建筑适应人的需要已成为市场导向，楼盘的设计更趋人性化，户型设计注重功能分区，景观设计注重人与自然、环境的和谐统一。同时新建材、新工艺等也开始得到应用，如地板辐射式采暖、联网可视对讲系统、红外线周边防范系统、24小时闭路监控系统、电子巡更系统、燃气报警、门磁报警、紧急报警等技术已经开始应用在漯河地产项目中。开发商在注重建筑品质的同时，开始着力向服务型房地产发展。36漯河市房地产市场产品技术分析漯河在售项目目前多集中在郾城区、源汇区。由于召陵新区的开发较晚，目前该区域项目较少。郾城区域目前不仅是漯河城市房地产住宅项目集中的区域，同时也是其竞争最为激烈的区域，这里集中了包括建业森林半岛、双汇西班牙玫瑰等在内的众多高端项目。现就部分代表性楼盘在开发量、容积率、建筑类型、建筑风格、户型及面积、价格等方面做对比分析。361开发量分析漯河市场在售及即将上市的项目占地集中在100300亩之间，在售项目中最大的项目为双汇国际城市花园，达到了320亩；项目建筑面积主要集中在1038万平方米之间，这一方面是因为漯河房地产市场的土地供给主要集中在城市的边缘及新的开发区域，土地供应较为充足；另一方面也因为成型的大中型社区的配套设施较为齐全，在市场上的销售情况较好。（如下图所示）项目体量示意0501001502002503003500510152025303540占地面积（亩）2891102007032030017316012030106建筑面积（万）351816853822211811215舒漫天鹅湾金地兰乔圣菲双汇西班牙玫瑰山水杭城双汇国际城市花园银鸽银河湾建业森林半岛天明第一城上城公馆舒漫新里程泰盈紫金城362容积率分析漯河房地产项目的容积率平均在16左右，说明漯河的房地产市场主要以多层和小高层为主，小区的舒适度较高。（如下图所示）项目名称舒漫天鹅湾金地兰乔圣菲双汇西班牙玫瑰山水杭城双汇国际城市花园银鸽银河湾建业森林半岛天明第一城上城公馆舒漫新里程泰盈紫金城占地面积（亩）2891102007032030017316012030106建筑面积（万）351816853822211811215容积率182245120182178110182169137100212363建筑类型分析建筑类型比较丰富，包括别墅、洋房、多层、小高层、高层，但以多层为主，少部分成熟社区和楼盘在后期有一部分小高层楼盘。（如下图所示）项目名称舒漫天鹅湾金地兰乔圣菲双汇西班牙玫瑰山水杭城双汇国际城市花园银鸽银河湾建业森林半岛天明第一城上城公馆舒漫新里程泰盈紫金城物业类型多层高层多层/小高层多层多层/别墅/小高层多层别墅/洋房/小高层/高层多层/小高层多层/小高层多层多层364建筑风格分析漯河房地产市场产品主要以现代简约和简欧风格为主，市场产品同质化较为严重。（如下图所示）项目名称舒漫天鹅湾金地兰乔圣菲双汇西班牙玫瑰山水杭城双汇国际城市花园银鸽银河湾建业森林半岛天明第一城上城公馆舒漫新里程泰盈紫金城物业类型现代简欧现代简欧现代简欧现代简欧现代简约现代简约现代简约现代简欧现代简约现代简欧现代简欧365园林规划分析漯河市场高端项目普遍重视小区园林的规划，同时在细节上也做了许多努力。比如双汇西班牙玫瑰，在其项目中心有水景，项目绿化也较好，小区环境对于客户具有较大的吸引力。366户型及面积分析住宅在售项目的户型中，主流产品是140平米以下的三房及主力面积区间在8090的两房住宅,小户型公寓、四房及以上的住宅产品较少。产品去化速度随着楼层和面积的增加而变慢。（如下图所示）两房三房四房项目名称7080809090100809090100100110110120120130130140120140140160160180舒漫天鹅湾兰乔圣菲西班牙玫瑰山水杭城双汇国际城市花园银河湾森林半岛天明第一城上城公馆舒漫新里程泰盈紫金城367单价分析随着区域的不同以及楼盘品质、品牌效应的不同，销售价格差距较大。（如下图所示）项目名称舒漫天鹅湾金地兰乔圣菲双汇西班牙玫瑰山水杭城双汇国际城市花园银鸽银河湾建业森林半岛天明第一城上城公馆舒漫新里程泰盈紫金城均价（元/）14003300295019503200290036002600200025002980物业类型多层高层小高层多层小高层多层高层多层多层多层多层区域郾城区郾城区郾城区郾城区郾城区郾城区郾城区召陵区召陵区高新区源汇区368总价分析目前市场的主力总价区间在2040万之间，其中以2030万供应量最大。（如下图所示）总价（万元）项目名称81010151520202525303035354040454550505555606085舒漫天鹅湾兰乔圣菲西班牙玫瑰山水杭城双汇国际城市花园银鸽银河湾森林半岛上城公馆舒漫新里程泰盈紫金城37漯河市房地产现状及发展趋势分析综述1、漯河市房地产市场目前尚处于产品竞争阶段，属房地产开发的初级阶段。2、购房客户群大部分以中等收入的工薪阶层为主，对房地产的认识不够，希望在面积、环境上有所改善。3、购房客户表现出较为明显的感性消费特征，易受一些外在的、煽情因素影响。同时也表现在对价格的高度敏感性，价格杠杆是销售中的重要举措。4、随着竞争的加剧，项目产品表面素质将不再具备长久竞争优势，项目品牌及企业品牌将会是未来的发展趋势。5、从2006年开始，漯河市房地产投放量逐年呈上升态势，一方面，商品房和住宅投放量的增加说明了投资方对漯河市场的信心；另一方面，2008年，在大环境的影响下，销售量出现大幅度下滑。但从2009年开始，房地产市场又开始逐步回暖，但考虑到国家在2010年4月份后出台一系列房地产调控政策的影响，房地产发展在一段时期内可能会处于徘徊状态。6、2007到2009年三年期间漯河市商品房施工面积60895万平方米，其中住宅施工面积49286万平方米；商品房销售面积30178万平方米，其中住宅销售面积25918万平方米。2009年底漯河市商品房待售面积达到30717万平方米，其中住宅待售面积达到23368万平方米，按照20072009年销售速度的均值计算，漯河市现有的房地产供应量可供未来25年消费。7、通过近几年土地成交的数量和2009年政府推出的保障房体量看，漯河市在未来的城镇化过程中要产生大量的商品房和大量的保障性住房，而漯河市城镇人口基础又较小，这样就会进一步加剧漯河市房地产供大于求的局面。8、未来漯河市购房客户可选择的空间会更大，未来各楼盘的销售周期可能会不同程度拉长23年。同时开发商的成本投入会逐步被拉大，楼盘性价比会成为市场竞争的主流。4召陵区宏观环境和房地产发展综合分析41召陵区发展概况召陵区位于漯河东部，北靠沙河，南临汾河，东邻周口，西接漯河市区。区域面积40538平方公里，总人口497万人，下辖4个镇2个乡（召陵镇、老窝镇、邓襄镇、万金镇、青年乡、姬石乡）、2个街道办事处（天桥街办事处、翟庄办事处）。京广、沪渝铁路在此交汇，京珠高速公路纵贯南北，漯周高速公路、洛界