馨月阁项目经济可行性研究报告

馨月阁项目经济可行性研究报告摘要本项目可行性研究报告从市场、技术、经济等方面，针对位于滨江区的馨月阁房地产项目进行了调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益进行预测，然后在预测的基础上进行各项数据分析。最后讨论了该项目是否值得投资，并且提出了该如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据。关键词可行性研究；市场分析；项目投资；财务评价ANECONOMICFEASIBILITYSTUDYREPORTONXINYUEGEPROJECTABSTRACTTHISREPORTRESEARCHESANDANALYZESXINYUEGEPROJECT,AREALESTATEPROJECTWHICHLOCATESATBINJIANGAREATHESTUDYISFINISHEDFROMTHEASPECTSOFMARKET,TECHNOLOGYANDECONOMYITPROVIDESAFORECASTABOUTTHEPROFITOFTHISPROJECT,ANDBASEONTHISFORECAST,THISREPORTDOESLOTSOFDATAANALYSISATLAST,THISREPORTGIVESITSOPINIONABOUTWHETHERTHISPROJECTISWORTHTOINVESTASWELLASHOWTOFINISHIT,THENPROVIDESABASISTOWARDPROJECTDECISIONKEYWORDSFEASIBILITYSTUDYMARKETANALYSISPROJECTINVESTMENTFINANCEANALYSIS目录引言I3文献综述I3设计主体内容I4一、项目总论I4（一）项目概况I4（二）可行性报告的编制依据I6（三）初步可行性研究结论及建议I6二、市场研究I8（一）杭州市经济宏观环境分析I8（二）杭州市房地产市场分析I9（三）区域板块市场分析I14三、项目拟定位与开发方案I18（一）可类比项目市场调查I18（二）项目SWOT分析I20（二）SWOT分析结论I20（三）项目定位方案I21（四）项目开发方案I23四、项目投资估算与投资方案I24（一）销售价格的估算I24（二）销售进度及付款回收计划I25（三）预期利润率以及税费率I25（四）投资计划和借款偿还计划I25（五）各种财务数据的估算I26五、财务评价I30（一）财务评价基础数据与参数选取I30（二）财务分析I30六、不确定性与风险分析I34（一）项目基本方案介绍I35（二）盈亏平衡分析I36（三）敏感性分析I37（四）项目风险分析I38结束语I39参考文献I39引言所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程学等）对一项工程的必要性、可行性、合理性进行技术经济论证的综合科学。其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利；做出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，以及工程项目抗风险能力等结论，为投资决策提供科学的理论依据。同时，可行性研究还能为银行贷款、合作者签约、工程设计等提供依据和基础资料，它是决策科学化的必要步骤和手段。1本设计首先从目标项目基本情况入手，对杭州市房地产市场的情况进行介绍。在此基础上，本设计运用技术经济学、统计学、市场营销、财务管理等学科的理论提出了定位及开发方案，并给出了相应的投资方案。最后，本设计针对该投资方案，利用报表的方式进行了一系列经济评价分析，并在经济评价分析的基础上补充了针对目标项目的不确定性与风险分析。文献综述让尔杜比特（1844）在公共工程效用的评价中，指出传统的财务分析方法在评价公共事业项目对于全社会经济效益的功能上有所欠缺，于是在这篇文章中他提出了所谓“消费者剩余”的思想。杜比特指出“一个公共项目全社会所得的总效益是一个公共项目的净生产量乘以相应市场价格所得的社会效益的下限与消费者剩余之和，这个总效益是一个公共项目的评价标准。”值得一提的是，英国经济学家马歇尔在此基础上进行了多方面的研究，在自己的著作经济学原理中，正式阐述了“消费者剩余”（CONSUMERSURPLUS）的概念。随后，人们在杜比特和马歇尔研究成果的基础上，发展出了“费用效益分析模型”,为现代可行性研究的出现揭开了序幕。美国土木工程师亚瑟姆惠灵顿（1887）出版了铁路布局的经济理论。他首次将成本分析方法应用于铁路的最佳长度或路线的曲线选择中，开创了工程领域中的经济评价工作。他认为，工程经济并不是建造艺术，而是一门“少花钱多办事”的艺术。斯坦福大学的教授菲什（1915）出版了第一本冠之以工程经济学的著作。他将投资模型与证券市场联系起来，在项目财务评价中增加了利率、初始费用与运营费用、商业与商业统计等因素。而在同一时期，戈尔德曼（OBGOLDMAN）在其著作财务工程学中提出了要用复利模型来分析各个方案的比较值。1定义摘自工程经济学，刘玉明编著，清华大学出版社而于1980年发表的工程经济学里，作者卡纳达教授突出强调了外在经济因素和风险性投资分析的重要性；在同一时期，塔奎因教授等人提出了各种经济评价原则（如利润、成本与服务年限的评价原则，盈亏平衡原则和债务报酬率分析原则等）,这些理论后来成为了美国工程经济学教材中的主要理论。设计主体内容一、项目总论（一）项目概况1、项目名称“馨月阁”2、项目定位钱江南岸核心区域精品住宅社区3、地理位置本项目基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约15公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。地块名称为“滨江区南星单元E02、03地块”。图1项目位置（1）图2项目位置（2）4、周围配套设施（1）中、小学江南实验学校、博文小学、西兴二小、西兴中学、中兴小学、江三小学、长河小学（2）医院武警医院、浙二医院滨江分院（在建）（3）公共交通目前附近街区有K501、317、322、337、520路，轨道交通地铁1号线及6号线均与本案比邻。项目地块（4）商业星光大道商业街、易买得商场（5）幼儿园周边项目自身配套多家幼儿园（6）银行工商银行、建设银行、交通银行（7）其他配套设施项目南侧为市级经济适用房新州花苑，随着小区入驻率的提高，相应配套设施将陆续跟上，目前月明路农贸市场已建成，主要为经济适用房配套项目。5、项目目前进展已经取得目标宗地，土地价格包括契税为11737294万元。本项目尚未开始设计与施工。（二）可行性报告的编制依据1、2009年杭州市国民经济和社会发展统计公报；2、中国指数研究院在2010年1月13日发布的2009年杭州房地产市场运行状况及2010年展望；3、CECAGC12007建设项目投资估算编审规程；4、关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产健康稳定发展的若干意见。（三）初步可行性研究结论及建议1、市场可行性结论从整个房地产市场来看，虽然在经济危机的影响下，2008年杭州的房产市场受到了比较严重的打击。但是经过2009年的发展，2010年杭州房地产市场整体经济复苏迹象明显，它再次成为了人们所关注的热点。我们也要注意到目前市场恢复的特点是刚性需求爆发带动改善性需求恢复。但改善性由于受到市场供应量的影响并没有得到完全地释放。从项目所处的区域来看，依托良好的区域前景规划，区政府所在地周边已经成为入住率较高楼盘的聚集地。且近几年项目周边住宅性质的土地供应比较少，且已有在售楼盘销售情况良好，各楼盘基本处于无房可售状态，毛坯销售价格已经达到18000元/平方米，对于本项目来说，有比较大的上升空间。2、项目本身可行性结论本项目所处位置为滨江区区政府周边核心住宅区，周边配套完善，公共交通便利，生活气息浓郁，离在建地铁1号线江陵路站仅800米。本项目周边已经形成了楼盘集聚的氛围，随着近几年来主城区开发量的减少及可售房源的进一步去化，住在滨江成为人们广泛认同，滨江区高起点、高标准的城市规划被市场高度认可。虽然本项目面临比较激烈的竞争，但是面向整个杭州的市场，还是有比较大的空间，只要定位准确，充分挖掘潜在客户，发挥本公司一贯品质与服务优势，将会有比较大的市场机会。3、经济可行性结论总体上的建议是，做中档精品项目，中档装修成本按照4000元/平方米。预估住宅均价在29000元/平方米，地下车位价格为16万元/个；土地总价为11737294万元，按照24的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在1283606元/平方米。按照上述情况，该项目预计总收益为266511万元，总投资为22413784万元，其中自有资金为13552723万元，借款4亿元。经过计算，本项目毛利润为4237316万元，税后利润（净利润）为2839001万元。投资毛利润约为189，投资净利润率约为127。自有资金利润率为313，自有资金净利润率为209。财务分析结果表明，本项目各类财务净现值均大于零，各类内部收益率均大于基准收益率，因此项目的社会效益和经济效益较好。本项目的主要经济技术指标情况见表1，建议户型结构见表2。表1本项目主要经济技术指标表项目数值单位用地面积38100平方米容积率24总建筑面积118452平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22绿化率30户均面积149平方米总户数600户车位配比11车位个数600个车位面积45平方米注本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；不考虑70/90政策的限制。表2本项目户型结构建议表户型面积段（平方米）户型结构所占比例户均面积（平方米）90以下两室两厅109090140三室两厅30130140180三/四室两厅55145、170180200四室两厅5185合计1004、项目建议本项目整体档次定位重点考虑的因素（1）微观位置本项目处于滨江区腹地，核心住宅区范围内，该区域缺乏支撑高端产品定位的自然景观资源。（2）竞争概况由于产品定位的区别，周边楼盘中只有少数精装修楼盘可与本项目形成竞争。（3）整体市场情况2010年到目前为止，由于房地产新政“国十条”的出台，杭州房地产市场相对于2009年有所回暖，消费者也更为理性。因此，本报告建议项目初步定位于中档的精品项目。二、市场研究（一）杭州市经济宏观环境分析21、经济总量。初步核算，杭州市全市实现生产总值（GDP）509866亿元，按可比价格计算，比上年增长100，连续19年保持两位数增长。其中第一产业增加值19025亿元，第二产业增加值243489亿元，第三产业增加值247352亿元，比上年分别增长32、68和139。三次产业结构由上年的37500463调整为37478485。杭州市按常住人口计算的人均GDP为63471元，按户籍人口计算的人均GDP为74924元，分别增长84和91，按国家公布的2009年平均汇率计算，分别达到9292美元和10968美元。2、非公经济。初步测算，在杭州市全市生产总值中，非公有制经济所占比重已达到645，其中个体私营经济占全市生产总值的比重为525。2009年末，全市共有私营企业1409万户，从业人员13093万人个体工商户2846万户，从业人员5978万人。3、财政收支。杭州市全年完成财政总收入101943亿元，比上年增长120，其中地方财政一般预算收入52079亿元，比上年增长144。在税收收入中，增值税34252亿元，增长121；营业税17645亿元，增长228；2数据摘自2009年杭州市国民经济和社会发展统计公报。企业所得税18681亿元，下降83；个人所得税8027亿元，增长178。2009年全年地方财政支出49040亿元，比上年增长169。其中教育、科学技术支出10835亿元，增长168；社会保障和就业支出4855亿元，增长204；医疗卫生支出3236亿元，增长247；环境保护支出975亿元，增长303。市本级预算内民生支出8993亿元，增长205，支出增量占新增财力的768。4、人口。年末杭州市全市常住人口达810万人，比上年末增加134万人。其中户籍人口68338万人，比上年末增加574万人。在户籍人口中，农业人口3289万人，非农业人口35448万人。按公安部门统计的全市人口出生率为918。，人口自然增长率为342。5、房地产业。2009年杭州市全市完成房地产开发投资70468亿元，比上年增长145。房屋施工面积512149万平方米，比上年增长27；竣工面积76395万平方米，下降259。杭州市2009年全年商品房销售面积144118万平方米，比上年增长860，其中住宅销售130099万平方米，增长922。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积5009万平方米。6、国内贸易。2009年全年实现社会消费品零售总额180493亿元，比上年增长158。其中城市消费品零售额171649亿元，增长158；县以下农村消费品零售额8844亿元，增长150。分行业看，批发零售贸易业零售额159726亿元，增长159；餐饮业零售额20328亿元，增长152；其他行业零售额439亿元，增长48。7、人民生活。据抽样调查，杭州市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长115。人均生活消费性支出18595元，比上年增长112，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的383下降至375。年末人均住房建筑面积3085平方米,比上年末增加102平方米。每百户居民家庭拥有汽车2165辆、空调器20387台、移动电话1785部、家用计算机8687台、微波炉7462台、热水器9495台。（二）杭州市房地产市场分析31、2009年杭州商品住宅市场整体运行状况2009年杭州商品住宅总体成交非常活跃。供应方面，2009年全年共新推房源411万套，同比小幅下降1542，供应明显不足；成交方面，全年杭州楼市成交量保持高位运行，累计成交542万套，同比大幅上涨205。其中，5月达到最高点，月度成交套数逼近万套大关；价格方面，全年商品住宅成交均价为14507元/平方米，下半年楼市成交价格上涨明显，年底楼市单月成交均价突3数据摘自杭州市房地产市场分析内容选自中国指数研究院在2010年1月13日发布的2009年杭州房地产市场运行状况及2010年展望。破20000元大关。（1）供给2009年杭州商品住宅新增套数为411万套，供应明显不足。受2008年国际金融危机以及部分房地产企业对市场悲观预期的影响，2009年杭州商品住宅新增供应下滑明显。2009年，杭州商品住宅累计新增411万套、44647万平方米，同比分别下降1542、1547。从各月新增供应来看，35月供应较为集中，其中5月全市供应量高达6506万平方米；7、8月受银行二套房贷优惠叫停、房贷利率七折优惠可能中止等利空因素的影响，杭州商品住宅月度供应波动较大。进入三、四季度，在秋季房交会的促使下，购房热情开始高涨，随即供应量又出现一波强势拉升。图3杭州市住宅新增供应情况（2）需求2009年杭州商品住宅市场快速回暖，全年累计成交突破5万套大关，创04年以来最高点。2009年，在多项购房优惠政策的刺激下，前期大量受抑的刚性需求集中释放，加之优惠的购房政策，以及部分楼盘打折促销影响，杭州商品住宅市场快速回暖。全年杭州商品住宅累计成交542万套、61397万平方米，同比均上涨205，创下04年以来杭州历史成交最高。从月度成交走势来看，除1、2两个月市场延续了去年的成交颓势外，其余各月同比均保持较高增速。2009年交易量波峰处在第二季度，其中5月成交量最高，为9088套，6月开始成交量连续三个月下滑，主要是由于市场刚性需求的过度透支，以及市场供应不足所导致。进入楼市传统的“金九银十”，市场行情进一步上扬，全年杭州楼市成交均保持高位运行。图4杭州市商品住宅成交情况（3）单套面积分布中小户型成交比重逐步增加，90平米以下成交套数占比增至41，120144平米户型成交比重同比明显增加。2009年111月杭州商品住宅成交仍以中小户型为主，90平米以下户型成交比重达41，同比增长2个百分点，较2007年增幅提高30个百分点，主要原因是由于09年杭州商品住宅市场中小户型产品供应充足，90平米以下新增套数占供应总量的比重明显增加。另一方面，由于当前市场仍以刚性需求为主，购房者支付能力相对较弱，因此总价偏低的中小户型产品更能满足大部分购房者的置业需求。此外，120160平米的大户型成交占比明显增加，从08年的23上涨至09年的25，同比提高2个百分点。（4）单价分布1000018000元/平方米区间成交占比最大，20000元/平方米以上高端住宅成交比重较大。随着杭州楼市的回暖，大量投资及改善型需求入场，高端住宅成交比重明显增加。2009年111月，成交均价18000元/平方米以上的商品住宅成交比重达20。其中，1000018000元/平方米的商品住宅成交比重最大，达到44，体现出当前市场依旧以中低端楼盘占据主导。其中，位于滨江区的东方郡以及下沙区的保利东湾、世茂江滨花园等项目在09年均取得了非常好的销售业绩。（5）供求对比2009年供应明显不足，成交大幅增长，商品住宅供求矛盾加剧，供销比达到0721。杭州商品住宅新增上市面积与销售面积比值自2008年8月达到峰值（433）以来持续回落，进入2009年，商品住宅市场供求关系在刚性需求大量释放的影响下发生了大幅变化，供销比长期处于10以下，全年累计销供比为0721，供不应求现象突出。从月度供销比情况来看，除11月市场供销比大于1以外，全年其余各月供销比均在1以下，供求矛盾明显加剧。图5杭州市商品住宅供销比（6）住宅可售量减少，出清周期降低2009年底可售量缩减至5千套左右，出清周期仅为2个月。受市场需求大量释放及新增供应不足的影响，截至2009年12月底，杭州商品住宅可售量（期房及现房）即将跌破5千套大关，缩减至5246套，较2008年底下降73左右。出清周期方面，2009年12月杭州商品住宅出清周期仅为2个月，较2009年1月缩短了15个月，市场存量消化速度非常快。图6杭州市商品住宅可售量和出清周期（7）价格走势2009年下半年杭州商品住宅成交均价上涨明显，12月单月成交价格突破20000元/平方米。2009年，杭州商品住宅成交均价为14507元/平方米，同比下跌18。价格小幅下降的原因主要有二一是由于楼市成交结构的变化，2009年前三季度，单价在12000元/平方米以下的中低端楼盘成交套数占比达50以上，同比上涨十几个百分点；而单价18000元以上的高端楼盘占比仅为20左右。二是年初几个月杭州楼市第一轮热销行情是受部分楼盘降价促销直接拉动；上半年杭州楼市的天量成交并没有带来价格的迅速走高。下半年随着供求关系逆转，供应量萎缩以及地价的不断飙升使得杭州商品住宅成交价格稳步上升，12月单月均价更是突破20000元/平方米。造成下半年价格稳步上涨的主要原因包括两方面其一，市场需求旺盛，供应不足导致供求矛盾加剧，助推房价上涨；其二，高端住宅成交比重上升，尤其是18000元/平方米以上住宅成交比重稳步上升。图7杭州市商品住宅成交价格走势（8）杭州商品住宅年度排行榜TOP10项目成交套数占比为27，市场集中度较高。2009年，杭州商品住宅年度排行榜TOP10项目占比在27左右，市场集中度较高。从个盘来说，本年度最为耀眼的项目当属滨江区的东方郡，该项目以2604套的成交量稳居年度销售排行榜首位，其次下沙区的保利东湾以及世贸江滨花园项目，分列第二、三位，成交量均在1700套以上，其次上榜的还有下沙区的风景蝶院、江干区的伊萨卡国际城等项目。综合来看，品牌企业楼盘以及各区域内高性价比楼盘是消费者最为青睐的，例如年末有新推房源的万家星城项目，凭借滨江的品牌优势以及业内的良好口碑一经推出就引发一波小的销售热潮，类似的高品质楼盘还有绿城的丽江公寓以及坤和的和家园等项目。2、杭州市房地产市场2010年形势（1）供给预计2010杭州房地产投资额和市场供给将增长，但部分区域短期内仍面临供给不足。上半年杭州部分区域将一波集中的较大的供应量出现，紧张的供销关系将有所缓和。（2）需求预计2010年一些区域交易量受高房价和供应不足影响会有所下降，但总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平，不同项目销售表现将出现明显分化。（3）价格在宽松的货币政策至少将维持到明年上半年、购房者对住房保值增值的预期、杭州市场总体供不应求及多数开发商资金充裕的影响下，预计2010年杭州房价将维持高位并呈小幅震荡趋势，部分成交量降幅较大的区域可能在2010年四季度有所调整。（三）区域板块市场分析1、滨江新城区域规划概况4杭州国家高新技术产业开发区天堂硅谷滨江新城图8杭州市各区地理规划杭州高新技术产业开发区建于1990年，是国务院批准的国家级高新区，区域总规划面积8564平方公里，处于中国长三角经济最活跃的区域。杭州高新区高新产业集聚、创新能力强，是高等院校、科研单位及智力资源的密集区域，也是杭州的硅谷和新城。高新区集聚了杭州市61以上的高新技术企业，80以上的软件企业，90以上的服务外包企业；6大主导产业分别为通信设备制造业、软件及服务外包业、集成电路业、数字电视业、电子商务业、动漫网游业。高新区被授予“国家软件产业基地”、“国家通信产业园”、“国家集成电路设计产业化基地”、“国家动画产业基地”、“国家高新技术产业标准化示范区”、“国家知识产权试点园区”、“国家留学人员创业园”、“中国服务外包基地城市示范区”、4概况摘自杭州国家高新技术产业开发区网，HTTP/WWWHHTZGOVCN/HHTZ/DESKTOPDEFAULTASPXTABID821FBEEBEF0A4DCEB7BE286442CE8836“中国软件出口欧美工程试点基地”、“国家软件出口创新基地”、“信息产业国家高技术产业基地”等称号。2009年，全区实现生产总值2611亿元，技工贸总收入1615亿元，规模以上工业销售产值4446亿元，滨江创新指数经初步测算达到1524点；累计利用外资58亿美元、469家外商投资企业。全区人口25万。滨江区将形成西、北部沿钱塘江边为公共服务设施、研发居住综合带，中部为产业园区带，南部为研发居住带和生态保护带的城市形态，呈沿钱塘江平行发展的城市空间形态，在用地布局上规划形成“一心、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构。图9滨江区规划结构图“一心、四轴、二区、六片、三基地”的布局结构如下一个公共中心，即高新开发区滨江东部的区级中心。四条发展轴，即沿钱塘江、中兴路、四季大道、彩虹大道四条发展轴线。二个产业园区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。九个居住片，即本域内的九大居住片。三个研发中心，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。2、区域规划状况总结从城市总体发展规划和区域规划可以发现，项目所在区域是未来滨江区城市发展的重点方向，对项目的定位提供了必要的支撑。大量高档商务办公的进驻，将极大促进区域商业、住宅需求的提升。3、项目周边市场概况从钱江新城作为杭州市未来的行政中心规划开始，该区域的房产市场一直是杭州的热点区域。杭州市各板块的成交情况如表3到表5所示。表3杭州市各板块成交情况（2006年）板块成交面积平方米成交套数套成交金额元成交均价元/平方米滨江（非江景）367442287824876110006770滨江（一线江景）364463255128978636807951城北196851199617206425608741城东（景芳、三堡附近）466644094481699529604城东（钱江新城）3946462508535490000013569城南（复兴、南星桥）5911437762634726410596城西（黄龙、老浙大）102449016966185616563城西（老蒋村、西溪路）431544343260287955城西（文教区）118784901142171174011969度假区城南（九溪、之江）76181924000198431506九堡、彭埠、笕桥996978476434502406454三墩155759139510071404806466申花路552715114557434568246市中心1805081659218092083012082西湖沿线1639113516198021453下沙13827011697051601005100新城北611014864533048327419总计22623861785120882117982表4杭州市各板块成交情况（2007年）板块成交面积平方米成交套数套成交金额元成交均价元/平方米滨江（非江景）611803473346315233307570滨江（一线江景）413529283535642951708619城北217139201319860876809147城东（景芳、三堡附近）446472114463853769998城东（钱江新城）5798063550937070500016162城南（复兴、南星桥）4667132058663000012570城西（黄龙、老浙大）6506437184456011043城西（老蒋村、西溪路）105967711114459210489城西（文教区）1391411024219023600015741度假区城南（九溪、之江）198416658731283229601度假区转塘629094854294309446826九堡、彭埠、笕桥208927178217403143708330三墩194391176513805306907102申花路419893375440843102709727市中心1512241316219805286014535西湖沿线27141413779961650778西溪、留下3072911683117696027048下沙364021297621538700005917新城北545604413739879686855新蒋村70473713261095218817总计35860932755837008249170表5杭州市各板块成交情况（2008年）板块成交面积平方米成交套数套成交金额元成交均价元/平方米滨江（非江景）166752181416008483809600滨江（一线江景）1597201385222497664013930城北1706341785229099622013426城东（景芳、三堡附近）1321971346224557700016987城东（钱江新城）2877681884722080300025092城南（复兴、南星桥）101657419249894418938城西（黄龙、老浙大）102677912441270012117城西（老蒋村、西溪路）74295611761058415832城西（文教区）89292644199618368022356度假区城南（九溪、之江）123884439942297632242度假区转塘314662872683520808528九堡、彭埠、笕桥3018612935348674637011551三墩422533913964818569384申花路1418781378191479600013496市中心66976596124285338018557西湖沿线21641414113203265205西溪、留下60976386147544600024197下沙258130238320935028508110新城北958779797274830007588新蒋村121956940197014362016155总计21701501940032130267312可以看出，本项目所在区域一直是杭州房产市场的热点区域，虽然2008年受宏观经济的影响，整体销售比2007年有比较大的下降。但是城东（钱江新城）区域，成交量依然占据了杭州市房产板块第二的位置，成交均价仅仅排在西湖沿线板块以及之江度假区板块之后。三、项目拟定位与开发方案（一）可类比项目市场调查统计说明本报告首先选取了项目周边典型的楼盘进行分类统计，主要分析其供应的面积分布特点。其次，再根据在售项目的销售情况，分析这些项目结构特点。主要包括楼盘有阳光海岸、新绿园、赞成林风、水岸枫庭、蓝色钱江、天宏紫轩。本项目的可类比项目情况如表6所示。表6可类比项目情况表楼盘名称阳光海岸赞成御树水岸枫庭新绿园蓝色钱江天宏紫轩用地面积（）33642总5733317936276668425513479总建筑面积（）107235总2000006035211800041135355094容积率（）25总2925335232规划指标绿化率（）30总4030303032楼层情况（层）1922922721221912422612857234251主力户型四室三厅五卫工人房二房两厅三房两厅两房两厅三房两厅三房两厅四房两厅四房两厅三房两厅两房两厅三房两厅主力面积（按比例排列顺序）360380460490御树901408910513513616816220168、17818016289138182车位配比121总10811108121107物管费用元/平方米/月6158335未定未定交付时间20101231御树20115之前2010年中旬20106302011201012销售均价元/平方米约35000御树1646822770一期25516二期274462900030000（暂定）未定销售情况（截至20094一期已去化83御树去化率为84已去化40套，去一期已去化342套，未开盘销售未开盘销售22透明售房网）套，84。二期已去化74套，74。化率143。97。二期已去化215套82。（二）项目SWOT分析1、优势本项目地处滨江区政府周边核心住宅区内，市级经济适用房新州花苑以北，周边已交付楼盘的入住率较高，商业、娱乐、医疗、教育配套较为成熟，交通规划前景良好，相信随着轨道交通的建成使用，本项目所居滨江区区域中心地位更将显现。2、劣势本项目周边无可对房价形成重要支撑的自然景观优势，在产品营造上不宜过高定位。地块被规划道路一分为二，没有形成一个整体，对小区的整体氛围营造有不利的影响。3、机会目前，滨江区房地产整体开发水平相对中庸，精装修产品更是寥寥，品牌开发企业所打造的经典楼盘屈指可数。4、威胁受全球经济危机的营销，房地产形势严峻，政府在大力支持经济的复苏，虽然2009年有大势复苏的显现，但后市前景尚未完全明朗，目标客户群体的观望气氛较为浓厚，有可能会延长本案的销售周期，进而影响本案的资金回笼和利润的实现。周边高端定位住宅项目的热销已抢占了部分市场，分流了部分客户，随着区域内住宅项目的集中放量，对于相对狭窄和有限的目标客户群体之争夺将更为激烈。高地价、高建设投入对于本案的资金安排提出了很高的要求，融资压力相当大。杭州市政府近期开始采取大力度的宏观调控政策，对本项目消费者的购房信心、欲望以及购房能力会有比较大的打击。（二）SWOT分析结论1、区域优势，开发宝地滨江区作为杭州钱江南岸的核心区域，区域经济发展前景优越，区域市政配套、交通情况良好，未来区域就业机会多，随着城市建设的推进和经济发展，区域人口和人流大幅增加，可以预见城市购买力和消费力将集中在本区域释放，是房地产开发热点区域，主要目标人群集中在杭州本地及新杭州人对滨江区认可并有生活情节的中高端置业人群。2、位置优越，周边配合本项目处于滨江区政府核心住宅区内，紧邻滨江区通往杭州主城区主干道，交通便捷，周边规划的各类配套实施齐全，为住宅开发奠定了良好的基础。3、时间化解风险时间是本项目开发所面临的最大考验，随着滨江区城市建设的推进，轨道交通的建成通车，本项目所在居住的先决条件都将逐步得以提升和优化，开发所面临的部分劣势将随着滨江区的成长和成熟被削弱和化解。（三）项目定位方案1、产品初步市场定位“钱江南岸核心区域精品住宅社区”2、项目目标市场（目标消费群）定位第一层面杭州本地就杭州本地目标消费群而言，倾向于购买滨江区住宅的客户群体主要应是对该区域情况较为熟悉，业已形成对该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于滨江、复兴地区、城中、城东这几个区域。另外，滨江作为杭州钱江南岸新城市中心，随着轨道交通的建成，其吸引力必将涵盖杭州市内其他区域和周边郊县。再次，随着滨江区的发展和成熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之一。第二层面浙江省内经济发达地区（温州、台州、宁波、金华、义乌）第三层面省外、海外客户（在杭常驻，有经济实力）3、项目产品定位与开发方案（1）用地规模、用地性质本项目用地情况如表7所示。表7用地情况表地块名称用地面积（万M2）建筑面积（万M2）容积率建筑密度绿化率建筑限高（M）用地性质南星单元3819142422303580住宅E02、03（2）建议本项目户型配比本项目建议户型如表2所示，主要经济技术指标如表1所示。（引用上文）表2本项目户型结构建议表户型面积段（平方米）户型结构所占比例户均面积（）户数（户）90以下两室两厅109090140三室两厅20130140180三/四室两厅65160180200四室两厅5185合计100（引用上文）表1本项目主要经济技术指标表项目数值单位用地面积38100平方米容积率24总建筑面积118452平方米地上建筑面积91440平方米其中住宅88590平方米会所2000平方米物业及其他640210平方米地下建筑面积27012平方米建筑密度22绿化率30户均面积149平方米总户数600户车位配比11车位个数600车位面积45平方米注本项目代建幼儿园，建筑面积1936平方米；考虑加强会所配套，设置餐厅等功能，故会所面积设置为2000平方米；不考虑70/90政策的限制。（3）产品定位建议总体上的建议是，做中档精品项目，中档装修成本按照4000元/平方米。预估住宅均价在29000元/平方米，地下车位价格为16万元/个；土地总价为11737294万元，按照24的容积率，建筑面积为91440平方米，土地楼面价格控制在1283606元/平方米。（四）项目开发方案1、项目开发时间节点安排本项目开发各时间节点的安排如表8所示。表8项目各阶段分时安排表阶段时间进度可行性研究2010年6月土地取得2010年10月设计2011年8月四证取得2011年10月桩基工程2012年1月基础工程2012年8月主体工程2013年5月室内装饰工程2014年10月室外工程2014年10月交房2014年12月2、施工进度甘特图本项目施工进度如表9所示。表9项目实施进度甘特图建设内容2010年2011年6789101112123456789101112可行性研究土地取得设计四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房建设内容2012年2013年1234567891011121234567可行性研究四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房建设内容2013年2014年89101112123456789101112可行性研究四证取得桩基工程基础工程主体工程室内装饰工程室外工程交房四、项目投资估算与投资方案（一）销售价格的估算1、可比楼盘价格情况本项目的可比楼盘价格情况如表10所示。表10可比楼盘价格情况表新绿园悦府阳光海岸东方润园林风御树水岸枫庭晓庐蓝色钱江住宅均价2600827764347652516512558265361652334899建筑面积1180001000001072352260005782063000300000411353是否精装是是是否否否否是商铺价格25000_16737_车位价格25/22252515212420未定数据来源透明售房网，截止日期2009420；单价元/平方米；万元/个；2、价格估算（1）住宅按照类似项目的加权平均价格计算P（26008118000277641000003476510723525165226000125585782026536630001652330000034899411353）11800010000010723522600063000300000411353）26724754元/平方米；考虑到本案拥有较好的交通状况、中档精装修以及杭州房价稳中有升的趋势，估算价格定为29000元/平方米,销售期为2012年至2014年。地上建筑面积381002491440平方米；其中住宅88590平方米住宅收益8859029256911万元（2）车位车位按照16万元/个计算，共有600个车位（车位配比为11）P160000元车位收益166009600万元（3）总收益2569119600266511万元（二）销售进度及付款回收计划（假设住宅和车位一同销售）本项目的销售进度及付款回收计划如表11所示。表11回款金额估算表单位面积（平方米），销售收入（万元）项目合计2011201220132014销售进度100502525住宅面积8859044295221475221475住宅销售收入256911128455564227756422775车位个数600300150150车位销售收入9600480024002400收入总计266511133255566627756662775（三）税费率本项目所涉及到的各项税费率如表12所示。表12税费率表（）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税1城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税33任意盈余公积金3管理费用12不可预见费2销售费用25契税3（四）投资计划和借款偿还计划1、投资计划本项目投资22413784万元，计划贷款4亿元，其余为自有资金。计划第一年（2010年）全部使用自有资金，投入土地费用和前期费用；其余四年每年等额投资，贷款也是每年投入1亿元。其中，根据后面计算的土地费用为11737294万元，推出第一年的投资为11932369万元。2、借款本金及利息偿还计划本项目的投资计划与资金筹措情况如表13所示。表13投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计201020112012201320141总投资2241378411932369262035426203542620354262035411经营资金12开发产品投资22413784119323692620354262035426203542620354其中不含财务费用21931984119323692620354249855424703542410354财务费用4818001218001500002100002资金筹措2241378411932369262035426203542620354262035422预售收入486106116203541620354162035423租金收入24其他收入25自有资金1355272311932369162035426借款40000001000000100000010000001000000261开发产品投资长期借款40000001000000100000010000001000000262经营资金借款注根据投资使用计划与资金筹措表，自有资金为13552723万元。贷款本金到2014年末偿还，利息从2012年开始利用销售收入还清。2011年末利息为1000062300万元；偿还0元。2012年末利息为（10000300100002）6918万元；偿还1218万元。2013年末利息为（20000100002）61500万元；偿还1500万元。2014年末利息为（30000100002）62100万元；偿还2100万元。故总应计利息为300918150021004818万元。（五）各种财务数据的估算1、建安工程费（包含在工程费用里）按照本公司各项目的预算和内部资料，估算出本项目的每平方米建安工程费约为2862元，其中包括车位的建造成本。每平方米建安工程费取值见投资估算表（表18）。根据投资估算表中的数据，可以得出本项目的建安工程费总计为2617013万元。2、前期费用前期费用包括了前期工程费和前期费用中的规费。其总和为195075万元。（1）本项目前期工程费估算本项目的前期工程费各组成部分的估算如表14所示。表14前期工程费估算表单位万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费15392552可行性研究费建安工程费5130853水文地质勘探费建安工程费5130854通水、通电、通路费建安工程费1261705场地平整费10元/平方米381合计95405（2）规费算法本项目前期费用中的规费为109元/平方米，估计为109914401000099670万元。3、工程费用本项目的工程费用包括建安工程费、室外工程费用、环境工程费用、弱电工程费用、精装修费用、配套幼儿园、不可预见费用，其总和为7281202万元。其中建安工程费在根据上文为2617013万元，外工程费用、环境工程费用、弱电工程费用、精装修费用、配套幼儿园的算法参照本公司内部资料，具体计算数据见投资估算表。不可预见费用为项目总投资的2，即为224137842448276万元。4、期间费用期间费用分为财务费用、管理费用和销售费用，其总和为1467891万元。（1）财务费用根据投资计划，利息为4818万元。（2）管理费用管理费用按销售额的12暂估，总计管理费用为319813万元，按照资金回收计划，得到表15表15管理费用表单位万元项目合计2011201220132014销售收入总计266511001332555066627756662775管理费用3198131599077995379953（3）销售费用销售费用按销售收入的25估算，包括销售代理费（15）和广告宣传及市场推广费（1）。总计为666278万元，其中销售代理费为399767万元，广告宣传及推广费为266511万元。具体各年费用如表16所示表16销售费用表单位万元项目合计2011201220132014销售收入总计266511001332555066627756662775销售代理