【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范(二)

【建纬观点】开发商在商品住宅交付阶段面临的主要法律风险及防范（二） 作者介绍王勇，上海市建纬律师事务所合伙人、律师。曾在法院审判庭工作多年， 执业后为多个大型基础设施建设项目、住宅商品房项目开发等提供非诉及诉讼等法律服务。目前主要服务方向为房地产开发、建设工程、市政基础设施建设、公司治理等诉讼、非诉讼法律事务。李徐伟，上海市建纬律师事务所房地产团队执业律师。毕业于复旦大学，法律硕士，目前在读北京大学创办的国内第一个国际工程法研修班。主要执业方向为房地产与建设工程、PPP、公司业务等领域，曾长期到项目现场为大型施工企业提供建设工程全过程法律服务。“三、交付阶段开发商面临的主要法律风险开发商在商品住宅交付阶段面临的法律风险繁杂，难以一一列举。在此笔者结合实践情况，列举了以下主要法律风险：（一）逾期交房的法律风险逾期交房是开发商在交付阶段面临的首要法律风险，司法实践中主要有两种情形：一是开发商未按约定期限交房，二是购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房。1、开发商未按约定期限交房开发商未按约定期限交房主要体现在“交房”时未能严格按照合同约定期限通知交房、交付房屋、购房人完成初步质量验收或书面确认，只要开发商的履约行为存在不具备完备方式或程序之情形，均有可能被认定为无效“交房”行为的法律风险，从而导致开发商承担逾期交房的法律责任。所以，此情形属于开发商主动违约的情形，即开发商在约定的期限内未能完全按合同约定的方式、程序进行交房。实践中，部分开发商要求购房人先签署收房文件后验房或先交费后验房，通常购房人难以接受开发商的该要求，从而导致双方未能进行验房程序，甚至导致发生诉讼。根据2014年住建部颁布的商品房买卖合同（预售）合同示范文本第11条规定“办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。”开发商的上述行为违反交房程序，购房人有权拒绝。如因此导致纠纷甚至是发生诉讼的，笔者认为开发商有被认定为未“交房”并最终承担逾期交房责任的法律风险。2、购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房此情形为开发商被动违约的情况，即开发商已按期提出交房，但购房人拒绝收房。司法实践中，购房人拒绝收房的，一种情形是实际未接收房屋，但如果购房人已收取钥匙、实际使用房屋或有其他可以被认为交房完成的情形，则此种情形购房人不能再主张开发商的逾期交房责任；而另一种情形是购房人基于法律上规定的合理理由拒绝收房，可分为以下两种情形：第一种情形是开发商未提供应当提供的文件导致购房人拒绝收房。根据合同约定或相关法律规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件资料，这类文件资料主要有两种：第一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件资料，如项目的竣工验收备案表、新建住宅交付使用许可证、物业维修基金缴纳证明等；第二种是符合规范的房屋保修书、使用说明，如住宅质量保证书、住宅使用说明书等。目前实践中，由于购房人的权利意识逐渐成熟，在验房时常根据合同约定或相关规定，选择性地要求开发商提供相关文件，如房屋实测面积的有关资料，尤其是项目的竣工验收备案表、住宅质量保证书与住宅使用说明书，如开发商未能提供前述三类文件资料，则购房人可以此为由拒绝收房，开发商有被认定为不合格交房的法律风险。需注意，前述购房人可要求提供而开发商应当提供的文件，需要同时具备两个条件：一是合同中明确约定应由开发商提供，二是属于相关规范性文件规定的证明房屋具备交付使用条件的文件。如不属于此类文件，购房人要求提供而开发商未提供的，则不构成购房人拒绝收房的合理理由。第二种情形是发生法律规定或合同明确约定可以拒绝收房合理事由的房屋质量问题。通常可能导致购房人提出拒绝收房的质量问题主要有：（1）楼体不稳定。主要表现为过了沉降期，依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。（2）出现裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。（3）发生渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重会影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响楼上楼下邻里关系。（4）出现墙体空鼓、墙皮脱落。墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不符合要求，也会造成墙皮大面积脱落。（5）隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私密性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不符合要求。（6）门、窗密闭性差、变形。有的门窗自安装时开始，有的在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形的问题，严重者起不到隔断视线、挡风遮雨的效果，有的无法关闭、开启。产生上述问题的原因在于选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵袭，做工粗糙。门窗质量问题一般危害性不大，只需局部修整或替换即可。（7）上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。（8）水、电、暖、气的设计位置不合理。包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、电源开关、电源插座、电表、暖气片、煤气灶、煤气表等设计种类不完善，设计位置与日常生活要求不符，影响家具布置。有的用电设备甚至存在漏电、火灾隐患。（9）公用设施设计不合理，质量不过关。如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等。以上问题为实践中比较常见的质量通病，在开发商进行交房时购房人容易提出的拒绝收房或延期收房的理由。此外，实践中也常出现由于理解错误导致开发商承担违约责任的“质量问题”。如关于“防盗门”的约定，生活中人们常将房屋的“进户门”称为“防盗门”，但实际上国家对“防盗门”的标准有强制性规范。根据防盗安全门通用技术条件（GB17565-2007）第3.1款的规定：“防盗安全门是指配有防盗锁，在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，具有一定安全防护性能并符合相应防盗安全级别的门”，可见法律规定的“防盗门”兼备防盗和安全的性能，并在防盗和安全级别、功能、材料等方面有严格的要求，所以实践中由于某些开发商未能注意该规定，导致在合同上约定为“防盗门”，但实际交付时并未按国家对“防盗门”规定的标准进行交付，从而导致购房人拒绝收房，或要求承担违约责任的情况。但是，即使存有上述质量问题，是否导致购房人有权拒绝收房，还需结合合同约定和法律规定分别进行判断。质量问题无大小，稍有不慎，就可能对开发商的交房带来巨大风险，即使像水阀这样的小配件的质量问题都可能给开发商造成巨大的损失。例如，某精装修小区，开发商在交房前的夜间某户水管阀门爆裂，导致楼下多户进水，地板、墙面等装修损失达到几十万元，交房也因此受到了很大的影响。 所以，开发商确保工程质量，是规避此类风险的最佳手段。关于质量问题的基本法律规定见于合同法第148条1 的规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而对于普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度来解决，如买受人要求出卖人履行维修义务。1 合同法第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。具体到商品房交付的质量问题，司法解释第12条2 与第13条3 规定了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的两种情形购房人有权购房人解除合同。通常认为，符合这两种情形之一的，购房人也有权拒绝收房。前一标准直接源自合同法第148条的规定，基本没有争议，而对后一标准的理解在司法实践中则存在比较大的争议。笔者认为，在适用后一标准判断购房人是否有权利拒绝收房时，需要根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分判断。如是毛坯房的，因为毛坯房不带装修，购房者通常需要在收房后进行装修，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即使质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行的，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。但如是精装修房的，除了应达到法律法规关于住宅装饰装修的规定外，如有合同约定的，还应达到合同约定的标准，所以在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求。如，上海市住宅装饰装修验收标准第3.6 款规定：“装修工程竣工后必须对室内空气质量进行检测，符合要求后方可交付使用。”2 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。目前我国商品住宅主要为精装修房，实践中精装修房出现的常见的影响居住的质量问题主要有以下三种：（1）精装修后应当具备的正常居住功能严重缺失，且在合理期限内不能整改完成，不能达到“无需再装修即能正常居住使用”的状态，如厨、卫设施不合格、墙壁粉刷与地板铺装质量极其低劣、必须全面返工才能使用的，等等。（2）精装修设计、部品不符合强制性国家标准，且对居住者的人身、财产安全构成重大隐患，且在合理期限内不能修理至合格。如室内电路、燃气管道设计安装存在较多安全隐患，装修材料不符合防火强制性要求，等等。（3）室内有害气体及放射性物质超标，在短期内无法治理。在出现以上质量问题时，精装修房的购房人有权拒绝收房。总之，对于购房人是否有权拒绝收房的主要判断要素是该等质量问题是否已导致无法满足合同目的（包括上文提及的司法解释规定的“房屋主体结构质量不合格”或“严重影响正常居住使用”）。（二）不具备交付条件交房的法律风险司法实践中，开发商不能交付经验收合格的房屋，主要是指开发商在交付期满前未取得建设行政主管部门核发的商品房竣工验收备案表。具体可分为两种情形，一是交付期满前，房屋虽不具备交房条件但已交付给购房人使用；二是交付期满后，购房人由于房屋不具备交房条件而拒绝收房。无论出现上述何种情形，按照法律规定开发商都应承担因不具备交付条件而导致的逾期违约责任的法律后果。首先，开发商除了按合同约定的期限交付房屋外，还应按照法律规定的或合同约定的商品房交付条件交付房屋。只有同时满足上述两项要求时才是有效交付，否则都是逾期履行行为，都会导致开发商承担逾期违约责任。其次，购房人对房屋的接收并不影响开发商在不具备交付条件时交付房屋而应承担的违约责任。因为法律对商品房交付的规定是强制性规定，即使购房人在开发商交付房屋时做出了明确同意收房的意思表示，也不能据此免除开发商承担逾期交付房屋的违约责任。最后，开发商应承担的责任属于延期履行责任。开发商在商品房不符合交付条件，但已实际交付的情况下，如果开发商能够完成办理房地产权证的，以符合交付条件之日为交付日，不能完成办理房地产权证的，有被认定为未交付的法律后果。而这两种情形，往往都迟于合同约定的日期。（三）规划变更、设计变更导致的法律风险根据商品房销售管理办法第24条4 规定，商品房销售后开发商不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。4 商品房销售管理办法第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”实践中，开发商在交房时因规划变更、设计变更导致的争议也比较突出，主要体现在以下几个方面:1、车位配置不达标规划部门对现阶段住宅小区的车位比要求往往比较高，如要求车位与住宅比达到1:1，开发商为节约成本和保证小区景观与绿地率，在交付使用时实际设置的车位往往达不到向规划部门报批的车位数量标准，由此在交房时导致纠纷。 2、小区景观在实施时随意变更开发商在对小区的绿化景观实施时往往会对原来宣传的方案进行深化和一定的调整，交房时购房人可能会对此提出异议，如某个亭子的位置与原图纸严重不符，或某区域原设计了一个湖泊，现却改为硬化地面等。但实践中，在规划部门批准的图纸中，可能对于绿化景观仅体现为一个区域而并不涉及具体内容，因此，绿化景观的交付标准会成为开发商与购房人之间的一个争议焦点。3、变更配套设施设置的位置实践中，购房人对小区配电房或垃圾房等位置设置比较敏感，如签订合同后，开发商擅自变更小区配电房或垃圾房位置的，在交房时极易引起购房者提出退房之情形，并且，即使收房后也容易引起相邻购房人的纠纷。 4、配套承诺未兑现主要体现在开发商销售时承诺的学校幼儿园等配套设施未能及时到位。其中，有小区红线内的，也有小区以外的，如地铁站点、公园等，一旦这些设施未能按计划实现，即使不是开发商的原因造成，购房人也会提出异议。根据司法解释第3条5 的规定，如开发商就小区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如违反的开发商应承担违约责任。如开发商是在楼书或宣传资料中对小区以外的设施进行宣传的，虽然不作为合同内容，不需承担违约责任，但购房人可向工商部门举报，要求查处开发商虚假宣传的行政责任。5 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（四）设计不合理或不符合合同约定的法律风险实践中，开发商在交房时出现的设计不合理或设计不符合合同约定情形，往往发生在房屋的非标准层上，比较常见的主要有:1、高层消防通道问题开发商为对高层住宅节省成本，往往将高层消防通道设计为共用消防通道，导致相邻住户房间或阳台直接连通的问题，而这一问题往往在销售的时候又未明确书面告知购房者，在交房时往往导致纠纷。2、层高达不到合同约定问题实践中，关于层高问题主要有三类，一类是因施工误差过大造成层高不达标;一类是合同约定失误造成，如某住宅小区，设计层高为2.8米，但合同上全部误填为3.0米，造成了对所有购房人的违约，交房时产生了严重的纠纷；最后一类是房屋局部或非标准层因设计产生不同的层高，但对低层高的部位在合同中未明确说明或进行约定，从而导致纠纷。如某小区，合同约定层高2.9米，因设计问题，某户型的一个卧室的层高比其它部位低25公分，但在合同中又未特别说明或进行给定，导致纠纷。因此，按合同约定，层高每低1%，房价也减1%，按照这一约定，总房价要减8%，如最终按合同约定处理，开发商需承担的违约金将可能超过房屋本身的售价。3、花园的问题实践中，因花园引起的交房争议主要发生在底层住户或别墅小区。目前关于花园面积如何计量，国家尚没有统一规范，因此，合同中约定的面积是否包括台阶、车道、散水和其它硬化面积？花园里能否有窨井？都是可能引起争议的问题。曾发生过一起案例，某别墅花园地下有一根电缆经过，电缆上方设了提示标志，购房人提出按其花园设计，电缆的位置是要挖一个池塘的，要求开发商将电缆迁走，从而引起纠纷。 4、露台还是阳台的问题实践中曾出现过某小区的某房型，合同约定有两个阳台，但开发商在交房时，购房人发现只有一个南阳台有顶，北阳台无顶，购房人认为无顶阳台只能算露台，不符合合同关于有两个阳台的约定，据此拒绝收房并起诉开发商要求退房。 5、房屋不合理的梁柱房屋设计不合理，尤其是涉及风俗文化习惯的，如某小区房屋因结构原因，卧室中央有一道横梁，购房者认为风水不好，拒绝收房，并起诉要求退房。 6、外墙材料与颜色问题外墙材料与颜色问题也是容易引起购房人拒绝收房甚至提出退房的原因之一。如项目分期建造的，购房人基于前期房屋的外墙或颜色购买房屋，但开发商在宣传资料或签合同时并未明示，导致在交房时发生纠纷甚至是诉讼。又如，实践中不少小区实际外墙颜色与模型颜色不一致，购房人收房时认为实际颜色不符合约定 而拒绝收房；再如，合同约定为石材，但开发商在交房时却改为面砖而发生纠纷。曾发生一起案例，合同约定外墙装饰是“涂料+面砖”，实际交房时购房人发现多处外墙为玻璃幕墙，购房人认为对房屋的通风采光及使用功能等均产生了严重影响，于是提出退房请求，法院审理认为不属于根本违约，驳回了购房人的退房要求。尽管如此，如购房人起诉请求开发商承担违约责任的，笔者认为开发商有被认定违约的风险。7、房屋面积问题司法解释第14条6 规定了面积误差的处理原则以及购房人可退房并主张赔偿的情形。实践中，因房屋面积误差问题协调的难度比较大，所以在开发商交房时，如购房人同时聘请了专业测量人士参与验房的，一旦出现房屋面积误差，尤其是房屋面积小于合同约定的情形，往往导致购房人拒绝收房、退房甚至是发生诉讼。6 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。8、日照时间不符合强制性标准问题实践中曾发生过这么一起案例，购房人对所购房屋不满意，意欲退房，其通过聘请房地产专业律师，最终找到其所购房屋的日照时间与国家规范的强制性标准时间差一分钟，起诉至人民法院主张解除合同要求退房，并最终获得了法院的支持。（五）因宣传不当导致的法律风险因宣传不当导致的法律风险主要来源于广告法及司法解释第3条的规定。需要注意的是，司法解释第3条所指的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等；所指的“说明和允诺”，是指开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体