深圳住房市场波动情况

论文题目:深圳住房市场波动情况姓名:伍虹耀高超鹏杨思远邓棓骏,课程：房地产金融,一.引言导论二.正文三.总结附录,目录,相关指标,深圳商品房销售额,深圳商品房销售面积（按用途分）,从基于供求关系的经济基本面因素分析,深圳市居民家庭生活基本情况,深圳市生产总值,深圳市常住人口普查结果,需求因素,失业率,深圳商品房屋及住宅空置面积,深圳土地成本,供给因素,深圳房地产开发投资额,其他相关因素,货币政策房价收入比国家政策,心理因素国家经济走势,摘要：本文在深圳住房市场的价格整体走势及波动情况下，通过深圳住房市场的客观数据、数据图形，结合相关理论（供求、政策、心理），分析研究各类相关指标（均价、指数、交易量、估值指标等），从而更清晰的了解深圳住房市场的波动情况，并研究波动情况背后的影响因素。,一、引言导论由于中国的特殊性、深圳住房市场的发展历史以及数据收集等因素，在此不以一般的市场波动理论作为基础（周期、长期、随机波动），而是通过近十几年的统计数据直观描述深圳住房市场的波动情况这一视野去进行研究分析。自从1998年我国住房体制改革以来，经历了一系列的房地产制度的变化和调整，房地产业得到了快速发展，无论是规模还是结构等都取得了不错的成绩，当然，在我国房地产市场发展的同时，也存在了诸多的问题，其中最核心的就是房价快速上涨导致的系列问题，而作为经济发展的领头一线城市，由于中国的城市化及人口流向等因素的作用，房价问题表现得尤为突出，又由于一线城市的住房市场有相似性和深圳的房产政策前沿性，因此本文以一线城市中的深圳作为对象，描述深圳的住房市场波动情况并分析研究背后的影响因素，从而对探讨一线城市的住房市场波动有一个具体的借鉴。,二、正文深圳住房市场的波动情况,（上图数据来源于国家统计局）,由上述的图表可以看出，深圳二级市场商品住宅的价格从1998年到2012年处于整体上升趋势，并在2005年及2010年大概区间范围内有快速上涨趋势，每平方米价格抬高得很迅速。,从上文的住房市场整体价格走势和深圳住房市场波动情况概况，了解到了深圳住房市场整体价格走势是上升趋势，虽期间住房市场价格存在着一定的上下波动，但整体波动情况也是跟随着价格走势向上波动的。,住房市场波动情况的相关数据及影响因素,那么究竟是什么因素导致这一客观情况的出现？这一住房市场波动情况与什么指标存在关系，什么指标跟随着其变化？下面就来深入探讨。,从商品房销售额和销售面积指标上看：,（上图数据来源于国家统计局）,在上图2000年2013年深圳商品房销售额的变化情况中可以看出，深圳商品房的销售额跟随着房价上涨的趋势一同上升，与深圳住房市场波动情况的趋势相同，反映了住房市场价格上涨带来的商品房销售额的上涨。,（上图数据来源于国家统计局）,在上图1998年2012年深圳商品房的销售面积图中可以看出，深圳商品房销售面积（住宅）虽在2008年和2010年区间出现了波动，但结合住房市场价格上涨的起点来看，深圳商品房销售面积是处于整体下降趋势的，不过到2010年深圳商品房销售面积又有一个缓慢上升的态势。,从基于供求关系的经济基本面因素分析需求因素：历年深圳市居民家庭平均每人每个月的可支配收入,（上图数据来源于国家统计局）,上图反映了深圳1998年2012年深圳市每居民平均每人每月可支配收入的每年变动情况，呈现出上升态势，与房价的上涨趋势有所呼应。在其他条件不变下，可支配收入的增加意味着居民消费能力的提高，因此也会增加居民对住房的需求，需求的增加会一定程度的影响房价的提高。,历年深圳市GDP,（上图数据来源于国家统计局）,经济社会的发展会对城市的基础设施建设等政府支出费用产生影响，而深圳经济社会的腾飞使深圳的政府支出快速提高，加之房价的上涨等因素的作用，深圳政府通过增加土地买卖量以及土地买卖价格的方式获取收入，而这就会导致开发商成本的提高，变向起到了拉高了房价的作用。,当然深圳GDP的腾飞不仅仅是通过政府层面变向影响房价。人口的快速增长也是一项影响指标,深圳市人口变动状况（2000年及2010年人口普查比对）,（上图数据来源于深圳政府官网统计数据库）,根据普查资料显示：2010年11月1日零时，深圳常住人口为1035.79万，与第五次全国人口普查的700.84万人相比，10年共增加了334.95万人，增长47.79%，年平均增长率为3.98%。而迁移流入和入户政策调整是人口快速增加的主因。从常住人口的大量增加可以看出对居民对房屋需求量的增加。而从该人口普查数据增长与住房市场波动情况来看也是趋同的，反映了人口增长和住房市场价格上升的关系。,还有另一项影响指标-,失业率,住房价格快速上涨的近年深圳市失业率,（上图数据来源于暨南大学图书馆数据库）,失业率与房价是成负相关的，而从上图再结合深圳住房市场变动来看，两者正好呈现出负相关，失业率的减少使居民对商品房的需求提高，反映了失业率减少带来的房屋需求提高和住房市场波动情况的关系。,供给因素:历年深圳商品房屋及住宅空置面积,（上图数据来源于暨南大学图书馆统计数据库）,商品房屋的空置面积一定程度上代表着房屋存量，结合深圳住房市场波动情况来看，深圳商品房空置面积的下降与房价的上升阶段呈负相关。房屋存量减少意味着供给的减少，前文又描述了需求增加的态势，两者产生矛盾，进而对房价产生影响。,历年深圳房地产开发投资额,深圳房地产开发商的投资额度与深圳住房市场波动情况趋于正相关，房地产开发商投资的增加会导致房产二级市场的价格提高，进而影响住房市场的波动。,历年深圳土地成本,上图为1998年2012年历年深圳土地购置费用，从中可以看出土地购置费用与住房市场价格波动的趋势也呈现出了一定的相关性，变化率也是有相关性，土地购置费作为房地产开发商的重要成本，会对建成后的新房价格产生重要的影响，土地购置费用的增加也就是增加了房地产开发商的成本，成本的提高就会拉高销售价格，从而拉高房价。,以上的资料都是能从数据上表示出来深圳住房的价格波动还受货币政策和心理因素、国家整体发展趋势的影响，此外房价收入比反映的通胀指标也是影响因素。,货币政策是宏观经济政策的一个重要组成部分，改变货币政策会影响到宏观经济的运行，对房地产住房市场波动产生较大的干预。在1998年房地产体制改革后，相继出台了很多促进房地产业发展的政策，又由于处于一个促进经济发展的大环境下，信贷得到放宽，利率下降，引起了居民对购房的需求，需求的提高对房价起到拉高作用，由于信息的不对称以及开发商的合谋和庞大的市场影响等因素，即使后面中央出台了对房价的限制性措施，依旧不能起到很好的作用，深圳的房价波动情况也与该因素有相关性。,从货币政策（利率、信贷政策）上看：,由于新一代人的婚育观念、家庭观念等观念的变动以及由于房价持续上涨带了的迫切性购买需求，和投资投机需求的作用以及房地产产商的病毒营销，加之深圳作为一线城市，高房价的年轻移民城市，自然会使这几类心理因素聚集在一块，加上人们的乐观心理，就会对房屋需求提高，而从前面的资料知道供给略微下降，而需求则处于平稳略高的态势，两者结合就会推高房价。,从心理因素分析：,从国家的经济政策上分析：中国的经济在很长一段时间里一直在腾飞，作为一线城市的深圳属于中国经济增长发展的标志性城市，很好的与中国经济的腾飞相匹配。然而经济的腾飞往往会导致通胀泡沫的出现，为了维持中国经济的平稳健康运作上升的态势，国家政策不可能出现打击房价的强硬措施，只会逐步进行微调去稳定房价，否则容易出现日本房价泡沫破裂的严重影响。很有可能对整个中国的经济和资本市场造成恶性影响，所以在这种政策方向引导下，深圳房地产市场会受到鼓励。从深圳历年房价收入比的角度上看：上海易居房地产研究院，中国的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且中国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。但通过相关机构分析出的深圳历年房价收入比，我们可以看出深圳的房价收入比在十年间是整体处于较高上升态势的，或许也能作为深圳房地产市场存在泡沫的一个参考数据。所以深圳房地产市场的价格上升态势也是受到了近年通货膨胀的影响,从基于供求关系的经济基本面、交易价格交易量、以及历年房价时间维度的变化等指标，从一系列的图形可以看出，深圳的住