合肥公寓写字楼市场分析报告

合肥市公寓市场调研,风尚国祯项目组2015年9月,公寓市场环境,合肥公寓市场现有类型多样，客户选择面较宽，随着报批条件规范化，挑高公寓成为稀缺产品,宝利丰广场,宝能城,大宁缤购商业广场,都汇华郡公馆,观澜华庭二期,恒大帝景,华润时与间,中铁品园,瑞地祥和府,高速时代城,汇元公寓,保利梧桐雨,合肥2014年70年产权公寓供应较少，分布较为分散，主要靠近市区繁华地段和成熟居住区,2014年合肥住宅公寓市场供求,供给：2014年合肥住宅公寓供给28.73万方，其中包河区的宝利丰广场供应5.77万方、政务区的凯旋门供应4.40万方；成交：2014年合肥住宅公寓成交13.70万方，月均成交1.37万方，成交均价8311元/平米。,2014年合肥住宅公寓成交交叉分析,合肥住宅公寓成交总价面积交叉分析,合肥2014年住宅公寓成交主力户型为50-60，其次为40-50；成交总价主要集中在50-60万元，其次为40-50万元、30-40万元,2014年合肥住宅公寓市场供应排名（面积）,2014年合肥住宅公寓市场成交排名（面积）,合肥2014年40年商办性质公寓项目也较少，主要分布在城市核心地段及交通干线附近,合肥汽配城,合肥瑶海万达广场,加侨悦山国际,京商商贸城,国购中心,文一名门南郡,上城国际新城,天街商业中心,万达银座,国耀星达城,2014年合肥办公公寓市场供求,供给：2014年合肥办公公寓供给99.78万方占办公市场总供应的64.3%，其中新站区的京商商贸城供应44.11万方、滨湖区的万达茂中心供应27.74万方；成交：2014年合肥办公公寓成交7.57万方，月均成交1.26万方，成交均价7835元/平米。,2014年合肥办公公寓成交交叉分析,合肥办公公寓成交总价面积交叉分析,合肥2014年办公公寓成交主力户型为40-50，其次为50-60；成交总价主要集中在40-50万元，其次为30-40万元、30万元以下。,2014年合肥办公公寓市场供应排名（面积）,2014年合肥办公公寓市场成交排名（面积）,2014年整体公寓市场总结,办公类公寓体量较大占办公供给64.3%,公寓项目表现,全市可甄别的住宅产权类公寓项目达到21个，以蜀山区为代表,全市可甄别的商办产权类公寓有17个，以经开区及瑶海区两大新区为代表,市场当前公寓数量多且价格高于普通住宅，个别项目拉伸公寓整体价格区间,公寓数量多价格高,合肥目前在售公寓楼已经超过了50家，如万达城未来公寓、星达城乐驿轩公寓、保利梧桐语萌萌公寓、加侨悦山国际小刚公寓等。此外，后期滨湖向上城计划推出全精装loft公寓，华纺新华城、华邦繁华里、原溪贝乐城状元第公寓等楼盘也有公寓产品推出，新公寓产品多位于地铁沿线。,合肥公寓产品价格相差也比较大，如鸿路北城明珠在售11#公寓现房，均价4500元/，目前北城区域公寓产品均价多维持在4字头，松芝万象城30-55户型，均价达13000元/。均价最低低至4字头，最高均价甚至接近13000元/平米，两公寓项目的价格差额超过8000元/平米。,公寓产品价格相差大,受总价低影响，客户投资自住钟爱小面积公寓，且当前楼市优惠政策频出,投资偏好小面积公寓,合肥楼市整体表现比较低迷，但是由于公寓面积小、总价低、地理位置优越、回报率高等诸多优势的影响，公寓产品还是受到了一大批投资客和自住客的追捧。,楼市遇冷优惠政策多,合肥公寓产品扎堆入市，给不少楼盘带来了销售压力，不少开发商纷纷选择“降价走量”“0首付”等优惠政策来抢占市场，对不少购房者来说吸引力较大。开发商垫首付，或者推出其他的优惠政策，降低了购房者的购买门槛，大大刺激了购房者购买公寓产品的需求。,公寓重点个案分析,市场当前在售的公寓多以住宅产权式公寓为主，且精装只作为项目的单个价值点，并不是标配,当前市场以70年住宅产权式公寓占绝大多数,以单独1栋或2栋公寓出现,精装与毛坯基本各占一半，精装只是项目的附加值之一,推售产品以30-60的小户型为主，楼栋层数基本上为高层多在20层以上，多配有34部电梯，每层普遍设置15-30户,整体市场公寓表现一般，月均去化30-100套，单个项目分化严重，且今年仍有两个新盘入市,目前在售的公寓库存量一般，大部分项目去化已接近尾声，但后期有大量新盘入市，市场多为70年住宅产权项目,区域内主流毛坯价格多在7300-8700元/平米，精装价格由于公寓产权性质的不同差异较大，品质较高的住宅类产权公寓在10000元/平米，其他类公寓在7000左右,后期新盘都将入市，竞争对手基数增加,公寓客户仍以项目周边投资性客户为主，且看重地段、学区及价格，后期项目公寓推售中可释放项目价值点,在售项目多通燃气，优惠力度一般,客户主要以项目周边投资客户为主，且多关注地段、学区、价格,客户主来源主要仍是正常的营销渠道,整体公寓市场总结,商务型公寓市场表现一般，多以强调居住属性的住宅类公寓为供应主流公寓市场的发展越来越趋向于成熟，作为主要依靠优质地段驱动整体价值的住宅型公寓产品在是当前多方开发公司的选择，受写字楼市场影响，目前市场内供应的公寓项目主要是以住宅为主，商务型公寓个别项目供应量大。精装修只是项目附加值之一，客户更关注地段、学区及价格精装修概念原先是作为项目主打卖点之一，以品牌基础作支撑，再利用精装修提升产品附加值，但随着市场的成熟，精装修已经不再是项目标配，客户更理性的认为地段、学区及价格才