仲裁裁决书--实例

重庆仲裁委员会决定2006(方)字第432号申请人石萍，男，汉族，1972年8月23日出生，住址在重庆市九龙坡区石屏桥横街2号6号3单元4号。委托代理人凌，重庆市源业律师事务所律师。被申请人：重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房屋管理处，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪大街13号银都大厦13楼。法定代表人沈，主任。委托代理人：曹伟，重庆君瑞律师事务所律师。根据申请人与被申请人于2004年11月9日签署的重庆市商品房买卖合同号仲裁条款及申请人的仲裁申请，重庆仲裁委员会(以下简称仲裁委员会)于2006年12月1日受理本案。根据重庆仲裁委员会仲裁规则(以下简称仲裁规则)的规定，委员会已向被申请人送达参加仲裁通知书、仲裁申请书副本、仲裁规则、仲裁员名单、仲裁员的指定等材料。被告没有向本局提交书面答复。根据仲裁规则第74条，简易程序适用于本案。根据双方委托，本会主任指定胡庭飞为独任仲裁员，组成仲裁庭。仲裁庭于2007年1月18日举行了非公开审理。本案中，申请人石萍、申请人的特别授权代理人凌、被申请人的特别授权代理人曹伟到庭陈述了自己的意见和看法。双方对案件事实和证据进行了核对和质证，并回答了仲裁庭提出的问题。双方进行了辩论并发表了最后声明。根据中华人民共和国仲裁法第51条，仲裁庭组织当事人进行调解。双方未能达成调解协议。这个案子的审判已经结束，现在正在进行中。一、仲裁请求和答复申请人就本案提出的事实、理由和仲裁请求如下：申请人和被申请人于2004年11月9日签署重庆市商品房买卖合同。双方同意申请人分三期向被申请人支付225，772元购买位于九龙坡区石屏桥大街36号负一楼197号的商铺。合同的补充条款规定：“如果卖方不能在交货后360天内为买方办理房屋产权证和国有土地使用权证展位/店铺，买方可以选择退房，卖方应在30天内退还买方已付房价款，并按同期国家银行存款利率支付违约金”。申请人于2004年12月23日向晁海房地产开发有限公司缴纳购房款225，772元，缴纳房产税11，412元。2005年4月8日，被申请人和申请人办理了房屋交付验收手续。现在距离交货日期已经超过360天，但被申请人不能为申请人申请两份证明。申请人一再要求被申请人退房，但被驳回。申请人认为，商品房买卖合同已经签订，购买价款已经支付，因为申请人重视能够办理两份证明，自己的财产权得到保障。但是，被申请人未在规定期限内履行合同规定的义务，致使申请人的合同目的无法实现，构成严重违约。根据本合同补充条款的规定和中华人民共和国合同法第93、94条的规定，申请人有权终止合同，要求退房退款，被申请人应承担违约金。根据仲裁规则第68条的规定，申请人合理支付的诉讼费也应由被申请人赔偿。因此，申请人提交以下仲裁请求：1.该裁定撤销了申请人与被申请人于2004年11月9日签署的重庆市商品房买卖合同号；2.被申请人退回位于九龙坡区石屏桥大街36号负一楼197号的被申请人店铺；被申请人应退还购房申请人225，772元，退还其他费用11，412元，并按合同约定承担违约金。3.被申请人应赔偿处理仲裁案件的合理律师费2000元。响应申请人所说的商店买卖是真的。双方于2004年11月9日签订采购合同，并于2005年4月8日发货。从那以后，申请人一直正常租用这家商店。法院迟发证书并不影响申请人对房屋的正常使用，也不损害其实现购买协议的意图。受政策变化等不可抗力因素影响，被申请人未能在房屋交付后360天内办理产权证。被申请人在这方面没有过错，并积极履行了提交材料办理产权证的所有义务。目前，不可抗力因素已经消失，可以办理产权证。但申请人拒绝提供相关资料，理由是申请人已提出退房仲裁申请，致使被申请人无法为其办理产权证。在此之前，该物业被仲裁撤销的案件是因为该部分案件涉及的商铺面积不足4平方米。根据市国土房管局和市商业委员会的文件，4平方米以下的商铺不能办理房产证。但是，本案申请人购买的商铺面积大于4平方米，在造成延误的不可抗力因素消失后，可以办理产权证，故本案不应类推适用先前的裁决结果。综上所述，被申请人对证书处理的延误没有过错，不应承担责任。本案仲裁申请人的仲裁请求应被驳回。二。证明和交叉询问为了证明其仲裁请求，申请人提交了以下证据：1.重庆市商品房买卖合同及合同补充条款，用以证明申请人与被申请人于2004年11月9日签订了商品房销售合同及双方的权利和义务；2.被申请人出具的3张发票：2004年11月9日出具的： 重庆市不动产销售专用发票号、2004年12月23日出具的： 重庆市销售不动产转让无形资产专用发票号、2005年4月7日出具的： 重庆市销售不动产转让无形资产专用发票号，用以证明申请人已按合同约定支付了房价款。3.重庆阳光心殿交接书、重庆阳光心殿物业管理合约，证明申请人已收到该房屋，并与物业管理公司签订了管理合同；4.重庆晁海房地产开发有限公司出具的收据一份：2004年12月23日出具的收据，人民币11，400，112元。兹证明这是申请人委托重庆晁海房地产开发有限公司收取的房产税；5.重庆元业律师事务所出具的第：号发票，用以证明申请人支付的律师费为2000元；6.2006年(方)字第191号裁决书，用以证明被申请人在售房过程中的违约行为已被仲裁。被申请人对申请人提交的上述六件证据的真实性无异议。但是，第三证据中的物业管理合同被认为与本案无关。第六条证据规定，面积小于4平方米的商店、面积小于4平方米的商店和摊点现在不能申请房产证，但面积大于4平方米的可以申请房产证。第六个证据与本案不可比。为了证明自己的辩护意见，被告提交了以下证据：1.重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部份土地出让金和配套费等的请示(九龙坡府200449号)和重庆市建设委员会关于九龙坡区政府申请减免阳光心殿项目超面积部分配套费的意见(府2004205号)证明新店危改项目的特殊情况，恳请市政府对超面积部分减免土地出让金和配套费。2.业主政府说话不算话的投诉信，用以证明业主提出的要求超出了原则，导致被申请人无法如期办理证书；3.重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部分土地出让金、配套费和人防费的请示(文档号。20058号)，用以证明对第一证据的请求没有得到执行，然后再次向政府报告，请求解决此事。说明被申请人一直在处理相关事宜；4.杨家坪房管所关于阳光心殿住宅面积土地出让金挂账处理的情况说明，用以证明被申请人同意为杨光新店项目超面积部分办理土地出让金226.7265万元，并先为项目业主办理了两份证明；5.房地产权证(105D房产证2005字第00211号)，用以证明被申请人是金房屋所有人7.4 .重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房屋管理处，情况说明，用以证明申请人提交的重庆晁海房地产开发有限公司付款收据是申请人委托重庆晁海房地产开发有限公司支付的费用申请人对被申请人提交的上述证据的真实性无异议，但认为被申请人提交的第一、第二份证据不能证明该两份证明因不可抗力而无法处理。从证据形成的时间来看，是在双方签订购房合同之前，所以申请人承诺办理该证明是欺诈性的。第三个证据证明该内容不被批准；第四个证据：土地局是否同意暂停该账户无法证实。第五项证据是否涵盖申请人购买的商店，尚不能确定。申请人没有对被告提交的第六和第七份证据的有效性发表评论。三。仲裁庭的证明由于被申请人对申请人提交的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，仲裁庭确认申请人提交的证据1、2、3、4、5的真实性和证明力以及证据6的真实性。由于申请人对被申请人提交的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性无异议，仲裁庭确认被申请人提交的证据1、2、3、4、6的真实性以及证据5、7的真实性和证明力。四、认定案件事实基于上述证明，仲裁庭查明以下事实：2004年11月9日，申请人和被申请人签署了情况说明及其补充条款的副本。合同规定，申请人购买被申请人位于九龙坡区石屏桥大街36号负一楼197号的商铺，面积8.4平方米，总价225，772元。本合同补充条款第七条规定：“如出卖人在房屋交付后360天内不能为买受人办理关于“阳光心殿”非住宅办理房地产权证相关情况的说明和情况说明展位/商铺，买受人可选择退房，出卖人应在30天内退还买受人已付房价款，并按同期国家银行存款利率支付违约金”。合同签订后，申请人分别于2004年11月9日、12月23日和2005年4月7日向被申请人支付了人民币225，772元。2004年12月23日，被申请人委托重庆晁海房地产开发有限公司向申请人收取其他费用11412元，并出具了收据。2005年4月8日，被申请人和申请人办理了房屋交付验收手续，但被申请人至今未能为申请人办理“两证”。2006年11月14日，重庆元业律师事务所接受申请人的委托，向申请人收取律师费2000元。此外，据了解，申请人购买的房屋不存在其他购买者所涉及的夹层问题；位于九龙坡区石屏桥大街35号36号的被申请人房屋的土地使用权类型已出售。V.仲裁庭的意见经审查，仲裁庭认定：1.申请人和被申请人签署的重庆市商品房买卖合同是双方的真实意思表示。其内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。2.申请人逾期申请是否由不可抗力引起的问题。房屋产权证第153条规定，不可抗力是指不可预见、不可避免和不可克服的客观情况。被申请人引用的国有土地使用权证号文件(九龙坡政府文件200449号)和重庆市商品房买卖合同号文件(渝文件2004205号)证明，在申请人与被申请人签订商品房买卖合同之前，被申请人开发的九龙坡区石屏桥大街阳光心寺项目在办理两份证照过程中与业主发生纠纷。可以预见，该项目的注册可能会延期。因此，被告关于未能及时处理证书是由于政策和政府行政行为等不可抗力因素的论点不能成立。3.关于申请人要求终止合同的问题。根据双方在本合同补充条款中的约定，如果出卖人不能在房屋交付后360天内为买受人办理中华人民共和国民法通则和重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部份土地出让金和配套费等的请示展位/商铺，买受人可以选择退房，出卖人应当在30天内退还买受人已付房价款，并按照同期国家银行存款利率支付违约金。被申请人于2005年4月8日将店铺交付给申请人后，仍未能为申请人办理两份证明，超过了双方约定的期限。申请人根据合同补充条款要求终止合同的条件已经确立。因此，申请人要求与被申请人解除商品房销售合同是合法的。合同终止后，被申请人应按合同约定向申请人返还并支付以下费用：1。按照约定向申请人返还已付房价款，并支付违约金，违约金按已付房价款的225，772元和同期银行活期存款年利率的0.72%计算，自2005年4月8日(即2006年4月4日)房屋交付后360天起至仲裁裁决日(即2007年2月8日)止，共计1，376元；2.退还申请人重庆晁海房地产开发有限公司收取的其他费用11412元。此外，本案是由被告的违约造成的。申请人要求被申请人支付律师费2000元，这对于仲裁申请是合理的，符合仲裁规则的有关规定。仲裁庭表示支持。六.切割块根据第重庆市建设委员会关于九龙坡区政府申请减免阳光心殿项目超面积部分配套费的意见、房屋产权证、93、107、国有土地使用权证、68和中华人民共和国民法通则、51条的规定，裁决如下：(1)申请人与被申请人于20