房地产领域案件法院认定标准汇总

房地产领域案件法院认定标准汇总1、“逾期交房”法院的认定标准是什么？在逾期交房案例中，法院对于是否“逾期”的一般认定标准为“房屋是否经验收合格”，同时法院会综合考量“开发商发出交付使用通知书时，整个小区楼盘是否具备交付条件，例如，道路、水电、绿化是否达到交付标准”，另外，开发商没有足够证据证明在讼争楼盘具备交楼条件后，就通知业主收房，是会被法院认定“开发商未履行通知义务”而承担逾期交房的违约责任。对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。城市房地产管理法第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。城乡规划法第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。城市房地产开发经营管理条例第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。2、实际交付的房屋层高低于售房合同中约定的层高，法院如何认定？法院一般认定，房屋的层高是决定房屋的空间大小的一个重要因素，层高将影响房屋的室内空气流通、空间采光度等方面的好坏，进而对居住人的舒适感产生影响。如果开发商所规划设计的房屋层高为2.8米，且其明知不能向业主交付层高为3米的房屋却在与业主签订合同时许诺称即将交付的房屋层高为3米，法院会认定开发商与业主缔约时存在过错，开发商行为导致了业主对房屋层高的期待值不能完全实现，开发商应承担相应的法律责任。商品房买卖合同中约定的房屋层高标准高于国家和相关行业标准的，应当遵从意思自治原则，以约定层高为标准。房屋实际层高未达到约定标准的，应当视为违约，该行为损害了购房者期待获得的利益。3、业主起诉要求退还“权证综合费”，法院如何认定？法院一般认为，政府行政事业性收费必须是项目公开明确的，开发商代房管部门收取权证综合费，需提供提供相应的依据和证据，无证据证明则法院认定开发商所收取业主的权证综合费是没有合法依据的。4、实际交付的房屋面积与合同约定的不符，法院认定的标准？法院的参考标准为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”5、开发商宣传资料是“要约”还是“要约邀请”，法院的认定标准？最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，如果楼书等宣传资料关于商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，则该宣传资料应认定为是要约，即使出卖人的这些说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。宣传资料中的描述对于购房人决定是否订立该商品房买卖合同有重大影响，则该宣传资料应该成为该合同的内容。另外，还需注意宣传内容如果用语含糊，也没有在合同中明确约定，通常只能认定为是要约邀请，对开发商不构成拘束力。如果说明和允诺具体确定，并且这些说明和允诺会对买受人决定是否购买房屋产生重大影响，则这些宣传资料可以认定为是开发商作出的要约，即使没有载入合同，对开发商仍然有拘束力。6、如何判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同？预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。7、违反预约合同应承担的法律后果是什么？具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。8、开发商设定房屋买卖合同以外的义务，法院对此的认定？订立商品房买卖合同的双方当事人权利义务的内容应以合同为依据，如果开发商擅自给业主设定了房屋买卖合同以外的义务，其行为已违反了合同约定，应承担相应的违约责任。例如，开发商以买房人没有在收房之前缴纳装饰装修押金及垃圾清运费为由，拒绝向买房人交付房屋钥匙，给买房人增加商品房买卖合同以外的履行条件，既违反了合同约定，亦有搭售服务和强迫交易之嫌。9、因房产新政导致房屋买卖合同无法履行的认定？因房产新政导致房屋买卖合同无法履行应当认定为系基于不可归责于当事人的原因。国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的各种不理智行为，这种政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况。若因房产新政致已经订立的合同事实上无法履行，买方要求卖方退还已收房款，符合情理，应予支持。若卖方在交易过程中确有损失，也可视情由买卖双方分担该笔损失。10、物业管理收益，如何分配？业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，应属全体业主所有。物业服务企业对共有部分进行了经营管理的，可以享有一定比例的收益。共有部分一般包括小区的公共道路、绿地、楼梯、走廊、楼顶等等。日常生活中，物业公司往往会利用这些共有部分从事一些盈利活动，并获取收益。但如何分配这些收益，往往会造成业主和物业公司争论。共有部分属业主共同所有，故收益应归业主共同所有，但物业公司为此付出了劳动，因此也应当分得部分收益。需要指出的是，业主所有收益，根据物业管理条例第五十五条规定，应主要用于补充专项维修资金，而不是由业主拿来分的，正所谓“取之于民、用之于民”。11、未交物业费物业擅自断电，承担什么责任？业主未交物业费,物业擅自断电, 业主有权要求赔偿。业主与供电部门是供用电合同法律关系，业主享有合理使用电的权利，承担交付电费的义务。作为业主居住小区的物业管理公司，无权对电力用户采取停电措施。物业的断电行为侵犯了业主用电的权利，存在明显过错，应承担相应的赔偿责任。12、开发商“绿化率”指标虚假承诺，承担什么责任？绿化率是小区居住环境的重要方面，较高的社区绿化率对商品房的价格以及潜在购买者的决策会产生重大影响。房产公司为小区商品房所做的商业广告中对绿化率作了明确、具体的表示，该内容符合要约的条件，已经构成要约。业主购房后，开发商承诺的绿化率则是购房合同的一部分，具有法律约束力。开发商对绿化率达不到承诺，应承担违约责任。13、签订“认购书”后反悔，法院任何认定责任归属？认购书是具有法律约束力的合同。买家签署认购书后违约不签署正式契约的，开发商有权没收定金。理由是：认购书实际上只是买卖双方关于卖方在一段时间内为买方保留其所选定物业不售予他人、买方在该段时间内决定是否购买该物业的一种约定，如买方在该段时间内最终决定购买原物业，买卖双方签署正式契约建立买卖关系。因此由于买卖双方对于上述约定的意思表示真实、自愿，认购书合法、有效。在买方违反了约定，没有在约定期间内购买原选定物业时，开发商有权依认购书没收定金。14、业主以“房屋质量瑕疵”为由拒绝收房，法院的认定？法院认为，商品房符合交房的条件为主体、消防、燃气、电梯四项验收合格。开发商房屋经综合验收合格，既具备交付条件。虽然业主在验房时提出了数项质量问题并因此而拒收房屋，但其所提出的房屋质量方面所存在的瑕疵可通过维修解决，尚不足以影响交付房屋，且双方已约定在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，由开发商履行保修义务。虽然开发商未有证据证明其已在承诺的期间内将房屋维修完毕，但业主亦无证据证明其在维修期间实际发生了经济损失且其主张的经济损失与开发商未及时维修有关联。因此，法院一般会认定，开发商无责任，业主需及时办理房屋交接手续。15、建设工程领域，黑白合同的认定依据是什么？1、一般情形下，黑白合同的处理原则。建设工程施工合同纠纷案件中，当事人双方就一个工程项目，前后签订两份价款、工期等实质性内容不同的合同，即通常所说的黑白合同或阴阳合同时有所见，白合同是中标合同，主要用于行政管理机关的备案，而黑合同则用于实际履行，一旦双方意见分歧发生纷争，各方就根据对己有利的黑或白合同，据理力争，直至诉至法院。为解决此类纠纷，最高法院在最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(下称解释)中作了规定。解释第二十一条规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。其中的中标合同系依法成立合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2、本案黑白合同的效力审查认定。本案之特殊性在于，当事人双方在招投标过程中，存在串通行为，且订立了中标合同，该合同违反了招投标法的强制性规定，当属无效。而当事人双方在中标合同之后所订立的补充协议和一方的承诺书改变了中标合同中的实质性条款，依招投法规定，也属无效。3、以当事人的真实意思表示所签订的合同作为结算依据。黑白合同均无效的情形下，工程价款结算以何为据？目前现有的法律法规及最高法院的司法解释对此均无明确规定，可从以下几方面进行考量处理。(1)合同法的自愿、公平、诚实信用原则。(2)无效的建设施工合同按有效处理的特别规定。(3)当事人双方利益衡平的把握。16、购房者违约，开发商不行使解除权的后果是什么？购房者逾期付款，合同约定的解除条件生效；但如果开发商在可以行使解除权的时候不行使，反而收取购房者交付的逾期房款，并开具收款收据，此行为应认定开发商对合同解除权的放弃，同意双方继续履行房屋买卖合同。之后因房价上涨或其他原因，开发商又起诉要求解除双方的房屋买卖合同的，依法不应支持。我国合同法第九十六条规定，当事人一方依照约定解除权或法定解除权主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。可见，条件成就之后，合同并不当然解除，享有解除权的当事人还需要按照一定的法定程序，履行通知义务。法律规定合同解除权旨在防止一方违约损害对方权益，但同时法律为了防止解除权被滥用，也对这一权利的行使做了明确的限制。日常交易中，解除权的行使一般应同时具备以下三个条件：一是约定解除或法定解除的条件成就；二是合同有解除的必要性；三是解除合同的程序要合法。如果这三个方面不同时具备，那么解除权人解除合同的行为当属无效，不产生解除合同的法律后果。同时，鼓励交易原则为合同法的一项基本原则，实务中处理合同案件也应尽量维护交易成果，不轻易解除合同。况且，由于当前房地产市场价格上涨过高，开发商为获取更高的利益往往在格式化的商品房买卖合同中添加很多利己但限制买受人利益的条款，法院在审理此类案件时更应多加注意，多从鼓励交易原则出发，维护买受人的合法利益。合同法第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。房屋买卖合同司法解释第十五条：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。17、人防车位的产权是如何规定的？人防地下车库属于人民防空工程的一部分，我国法律、行政法规未明文规定禁止此类车位的买卖，但因法律限制，人防车位暂时无法办理所有权登记，现在开发商销售的人防车位，充其量是使用权而非产权。如果开发商在与业主签订地下人防车位使用权买卖协议时，没有明确告知车位属于人防车位的，则业主有权依据合同法第54条的规定，行使撤销权。协议如被撤销，按照合同法第58条的规定，开发商有故意隐瞒事实和欺骗销售行为的，开发商要承担合同被撤销的责任，返还车位款及利息，但业主应当支付已经使用期间的车位费用。18、开发商对采光权需了解哪些方面？1.采光权是否是一项独立的权利。一般而言，采光权是指不动产所有权人或使用人享有从室外获取适度光源的权利。在我国立法中，民法通则第83条、物权法第84、89条都对采光的权利都有所体现。建设部城市居住区规划设计规范中对采光的标准作了更明确的规定。但我国立法中并没有明确承认采光权，相关法律规定是将采光方面的利益保护放在相邻关系的法律制度中调整，属于相邻权的下位概念，还不是一项独立的权利。虽然采光权不是一项独立的权利，但原告采光的利益受到损害，可以通过主张相邻权来行使权利。 2.有合法手续的建筑影响其他房屋采光，是否构成侵权行为。关于这一问题，司法实践中也存在争议。一种是肯定观点，认为规划许可不能免除侵犯采光的侵权责任，虽然建造建筑物的行为获得规划行政许可，但这些只能证明建设行为本身符合国家规定，不能证明其不对相邻房屋造成影响，所以规划许可建筑侵害相邻不动产采光的，应承担侵权责任。二是否定观点，即认为行为违法性是民事侵权行为构成要件，只要当事人对其建筑已经取得建设工程规划许可证，其行为就是合法行为，不构成侵权。我国关于侵权责任的构成要件通说认为是“四要件”：损害事实的客观存在、损害行为的违法性、违法行为与损害事实之间的因果关系、行为人的过错。其中，违法行为是指有责任能力的自然人或者具有法人资格的社会组织，违反法律规定，从而给受害人以及社会造成某种损害的有过错行为。其主要表现为违反法定义务、违反保护他人的法律和故意违背善良风俗致入损害。法定义务的来源包括三种，一是法律的直接规定，二是职务上或者业务上的要求，三是行为人先前的行为。有的案件中，底层住宅冬至日日照满1小时的，则不构成侵权，不符合侵权责任的构成要件，但采光的利益受到影响的，也可以判令适当补偿。 3.有合法手续的建筑影响其他房屋采光，是否应先提起行政诉讼。本案在审理过程中，也存在分歧意见。一种认为原告应先对相关规划部门提起行政诉讼；一种意见认为原告可以直接诉侵犯采光权的侵权人。无论规划部门的行政行为是否合法、建设规划许可证是否撤销，并影响被告的侵权事实是客观存在的，符合民事侵权责任的一般构成要件。被告作为开发建设小区的建设者，理应有义务防范自己的开发建设行为影响周边相邻建筑居住人权利。 4.相关判例做法。对于侵害采光权的责任承担形式，多数法院采取判决赔偿损失的形式，但具体赔偿标准和赔偿方式，实践中各地法院裁判不一。一是用电费折价赔偿的方式。比如2004年荆州中院判决7层综合楼影响了10户居民的通风、采光权益，从2003年4月1日起，至其停止侵权时止，赔偿10户居民每天每户电费1.12元。二是按照居住面积计算赔偿标准。湖南、天津等地法院都有此类判决，仅就计算基数不同。有的法院是按照全部居住面积计算赔偿数额，有的法院则按照被遮挡的居室面积来计算。后一种做法较为普遍。具体赔偿数额标准可以参照相邻建筑物所在城市的经济水平、生活水平、采光利益受妨害的程度等因素确定。对采光利益受妨害程度，法院可以通过房屋价值贬损鉴定予以确定。值得注意的是，对于当地冬至日住宅底层日照满1小时，未构成侵权但采光利益受到后建建筑重大影响的，应由法院结合具体情况判断是否需要补偿，而不是赔偿。19、开发商在交付时，法院认定需具备的手续有哪些？开发商在业主办理入住手续时，需出具建筑工程竣工验收登记备案表。购房者拿到钥匙后，除了对住宅设备、设施的正常运行及房屋各主要方面逐项进行验收，同时有权要求开发商出示并提供商品房买卖合同第八条规定的证明文件和建筑工程竣工验收登记备案表、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证明文件，开发商不能提供的，购房者有权拒收房屋。20、商品房质量纠纷应注意哪些方面？房屋质量纠纷是商品房交易过程中常见的纠纷类型之一，很多买受人在房屋交付后发现质量问题，多次找开发商协商均不能有效解决。因此，此类纠纷也成了最让消费者头疼的一种纠纷，纠纷标的本身不是很大，但是却让买受人内心很不舒畅，毕竟刚买的新房就要维修，很多买受人还是比较忌讳的。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条明确规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”依据上述规定，如果因房屋质量问题严重影响生活居住，则买受人可以请求解除合同并赔偿损失，但对于“严重影响正常居住使用”则属于法官自由裁量的范围，需要结合房屋质量问题是否对买受人的生命、财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰了买受人的正常生活等因素确定。必要时也可以委托相关的鉴定机构对房屋质量进行鉴定。如果出现除上述情况之外的其他房屋质量问题，买受人首先要查找相关的住宅质量保证书，确认出现的房屋质量问题是否在保修期内，如果尚在保修期内可以直接要求出卖人进行修复。如果已经超出保修期，需要区分不同情况对待，属于公共设施或部位出现问题，可以向物业公司报修，物业公司可动用公共维修基金进行维修;如果属于公共设施之外的质量问题，则应由买受人自行解决。如果出卖人对于其应当承担修复义务的质量问题，明确表示拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以先行修复，之后再要求出卖人承担相关的修复费用并赔偿由此给买受人造成的损失。在此种情况下，买受人最好能提供有资质评估机构的评估结论，以便向出卖人主张支付修缮费用。在司法实践中，对于因小区的公共配套设施、附属设施质量问题等引起买受人生活不便的，一般不能认定属于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十三条所适用的情形。一般情况下，出卖人交付的房屋存在一定的质量问题，但不影响买受人正常居住使用的，在实践当中一般不会判决解除合同。另外，买受人以商品房质量存在问题请求出卖人修复的，诉讼时效从知道或者应当知道该质量问题之日起计算，但尚未超过保修期的除外;如果要求出卖人赔偿损失，诉讼时效则从买受人知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起计算。21、商品房预售合同纠纷主要类型及原因分析和解决建议购房人诉讼请求的主要类型有：1、业主在签订认购协议并交付定金后，要求解除认购协议，双倍返还定金。2、因开发商一房二卖，先签订认购协议的当事人要求继续履行合同交付房屋。3、业主要求开发商办理土地使用权证及房屋产权证。4、因开发商未按广告宣传内容完善配套设施，业主起诉要求赔偿损失或完善设施。5、要求开发商支付逾期交房违约金或交房时质量不符合要求而交付合格房或支付违约金。6、因开发商改变设计而减少面积或在建设过程中缩水而减少面积，业主要求据实结算房款。7、因出卖人无合法手续而导致买受人不能办理相关权证，买受人起诉要求确认合同无效或予以撤销并双倍返还购房款。相应的开发商起诉购房人的案件也有所增加，其主要有1、要求支付拖欠房款并支付违约金;2、支付垫付的银行按揭贷款及利息。纠纷形成的原因分析： 1、合同内容不完善，约定不明确及不规范。开发商不使用合同示范文本，个别合同就房屋面积既作出明确约定如“长多少宽多少”，但同时又作出不确定的约定如“如设计图纸发生变更则按设计图纸”;有的合同就逾期交房违约金的约定只约定违约金的比例但未约定参照基数导致发生争议时产生歧义;有的开发商对银行按揭贷款承担担保责任，当开发商垫付银行按揭贷款本息后，业主以开发商未按合同约定办理房产证为由拒付利息，而双方在合同中约定“贷款的起止之日为开发商为业主办理房产证之日”;有的对交房的交接手续无明确约定交付钥匙时未办理相关手续，导致交房时间难以认定;有的开发商为规避延迟交房的责任在合同中不约定交房的条件等。 2、开发商缺乏责任心，遇情势变迁不与业主商量导致矛盾产生。有的开发商变更合同内容或改变设计图纸，不通知业主，更不与业主协商处理。如有一开发商因拆迁受阻被迫调整规划而减少合同约定的房屋占地面积和建筑面积，不及时通知业主变更合同内容;有的合同房价的50%由银行按揭而最终按揭未办成，开发商不通知业主就未办按揭部分房款变更支付方式和支付时间，从而导致部分权利义务处于不确定状态。 3、开发商怠于履行办证义务由此导致业主拒付房款。有的合同约定开发商在房屋交付时即应办理产权证，而开发商未办理，业主以此为由拒付剩余房款。 4、开发商未按广告宣传内容完善配套设施从而导致业主拒付房款。有的开发商在房屋交付3年后相应的配套设施未完善，致使40%的业主拒付拖欠的房款。 5、开发商凭借其企业强势，出现问题后无解决问题的诚意，导致本可协商解决的矛盾恶化而引发纠纷。由于房价的不断飓升及开发商逾期交房的违约行为同时存在，有的开发商在业主要求处理此类纠纷时则提出收回房屋，不愿承担自己应负的责任。对审理商品房买卖合同纠纷中存在的几个问题的思考及建议： 1、关于“一房二卖”的问题。一房二卖是指房屋开发商以同一房屋为合同标的，先后与不同房屋买受人签订房屋预售合同。它一般分为已办理登记和未办理登记两种情形。对于已办理登记的情形好处理，根据物权法中关于物权权属问题的相关规定处理即可。难就难在二个买受人均未办理登记的情形。对于此种情形的处理存在不同的观点。一种观点认为谁交款多或谁先入住使用房屋的，该房归谁;另一种观点认为依据订立合同的先后顺序，先订立合同者取得房屋所有权。(1)对不动产的占有不产生物权的效力中华人民共和国物权法第六条规定“不动产特权的设立、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，同时第九条规定“不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力”，因此，物权的设立、变更，动产一般为交付或占有，而不动产物权的设立和变更只能在登记时生效，对不动产的占有不能产生物权的效力。物权的交易程序只能是法定的，不允许随意设立标准。 (2)根据特权法的规定，双方均未办理相对性登记，因而均不产生物权效力，权利的所有人尚未确定，而根据民法通则中的帝王原则即诚信原则，则应维护先合同，这样有利于惩治开发商的任意毁约行为，维护交易的安全。 诚实信用原则是当人们签订订合同应当遵守的基本原则，该原则要求当合同双方以善良的意愿和善意的方式签约和履行义务，不滥用权利，在获得利益的同时充分尊重他人的利益和公共利益。商品房中的一房二卖是开发商为了追求利益的最大化，不惜撕毁先合同而违背诚实信用原则，是开发商对诚实信用原则的肆意践踏。法律虽然赋予了不能得到房屋的一方买受人有提出惩罚性赔偿请求的权利，但该权利不能对任意毁约的开发商以相应的惩罚。 (3)后合同方为第三人，在实践中虽存在善意第三人，但仍不乏大量恶意第三人的存在，维护先合同能有效惩治恶意第三人。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同为无效的，应予支持。该条文从理论上支持了先买受人，惩罚了恶意第三人，但先买受人如不能举证证明后买受人与出卖人恶意串通，则仍不能取得该房屋。实际上，一般来讲，后买受人如知道先买受人的存在为避免纠纷不会再去购买该房屋，但在房价“日新月异”的今天，或在该房屋具有不替代的商业价值和涨价空间等特殊利益时，第三人仍会铤而走险购买房屋。当出卖人和后买受人双方均有利可图时，很容易串通起来损害先买受人的利益，而先买受人是很难举证证明第三人是否系恶意。 (4)以合同签订的先后顺序确定买受人符合人们的道德理念，有利于维护社会的稳定。 买卖有先后，这是人们的一般评判标准。先合同的订立时，合同双方往往在当时环境下签订合是自愿的，是双方当事人的真实意思的表示，合同的内容也是充分协商的，主观上是无瑕疵的，而后合同的订立，至少出卖一方是存在恶意的，因而致使合同是存在严重瑕疵的。