代建房、合建房开发计划书

云南房美房地产开发有限公司目录关于堡子村委会地产合作开发计划一、 为政府解决村民的住房问题二、 二期工程在村民迁入新居后，启动城中村改造计划三、 工程耗时、耗资多少，需要政府解决的实际问题与困难四、 以报告的形式完成，不用涉及细节问题（施工流程、资金管理、质量监督等）一.晋宁投资住房前景分析1.1昆明发展战略对晋宁的影响 晋宁作为现代新昆明的晋宁的城市地位再一次得到肯定。按照以滇池为中心，实施“一湖四环，一湖四片”的战略构想，晋宁成为现代新昆明“西城”和“南城”的主战场。房地产市场的启动及快速发展，成为现代新昆明建设中的一支生力军。据晋宁县房地产管理所提供的数据显示，2009年晋宁县有6个项目获得商品房预售许可证，商品房总建筑面积达53.73万。去年，晋宁县预售商品房数量达4148套，房价也由2007年时的1200元/上涨至2009年的2078元/。而于去年年底开盘的“东兴花园”二期已经全部售罄，近期开盘的湖畔晋园商品房项目甚至达到一房难求的局面，其中有很大一部分为昆明本地客户。今年年初开盘的新建与在建商品房均价预计在2750元/左右，预计今年年底晋宁县的商品房成交均价会突破3000元/。作为重要的新城建设，环湖公路正在紧锣密鼓的建设中，完工后从昆阳镇到滇池路只需要20分钟，而公路双向12车道的建设保证了上下班的吞吐量。商业中心，文化娱乐中心与行政中心正在慢慢向晋宁迁移。泛亚公路铁路的建设势必让昆明这座发展中的城市成为一个面向世界的桥头堡，昆明的发展战略势必让昆明新城晋宁这片山清水秀的福地散发出更加吸引人的魅力！1.2环湖公路、铁路及水资源优势对晋宁楼市地价影响现阶段晋宁县的商品房均价在2500元/至2600元/之间，相对于昆明呈贡新城4600元/商品房成交均价、安宁板块3700元/的商品房成交价格来说，低了许多。根据分析，主要原因有：一.交通因素；二.居住条件；呈贡作为昆明东城区，在修通地铁前交通不方便成为了制约呈贡建设的一大瓶颈。2009年6月8日，国务院批准昆明轨道交通建设规划。于2009年8月全面开建的地铁一期工程，消息一出呈贡的地产项目一路高涨，所有的已建、在建工程一旦开盘即刻售罄，学校、医院、行政机构全面迁移。可以毫不为过的说，一方交通成就一片新城。安宁距昆明市区32公里，依托良好的生态环境，丰富的人文、旅游资源使安宁成为昆明的后花园，成为人们节假日休闲娱乐的归属之地，成为集生态旅游、文化观光、康体休闲和疗养度假为一体的旅游胜地。再加上便捷的交通，构成了安宁的人居价值。由此可见，交通及居住条件成就了商品房的价值。交通因素：环湖快速公路的建成及泛亚公路铁路的修通，不可改变的让晋宁成为高人居价值，高商业流通的新城市中心！而晋宁与玉溪接壤，物资流动极为便利，再加上安晋公路的快速建设，让晋宁成为一个重要的交通枢纽。居住条件：越来越多的人厌倦了城市的繁杂，而拥有天然优势的晋宁处于滇池湖畔，常年空气质量优秀与昆明隔水相望，大大减低了人的心理障碍，加上不高的房价必将引发新一轮的热点！引用晋宁县房地产管理所所长郑松寿在新闻采访中的谈话：“随着一些昆明开发商进驻晋宁，昆阳镇开始出现一些品质项目，预计今年年底晋宁县的商品房成交均价会突破3000元/。”1.3晋宁昆阳土地与昆明土地优势对比中国近年来房地产业走势火爆，商品房价格也是逐月高涨，按需求量来算，昆明2010年一季度同比去年，昆明的土地总成交量总成交量为1554.8亩，与去年一季度的1065.6亩相比同比增长了45.9%。而今年的近期土地成交价格平均在550万/亩，介于“五四三二一”政策，昆明土地交易的价格不得低于500万/亩，成品房动辄56千的开发成本已经完全不适于开发单位福利房。晋宁，作为昆明主城区的卫星城市现在正在如火如荼的快速建设中，同样受到“五四三二一”政策的影响，地价成本从去年的35万左右/亩，直涨到现在的至少100万/亩，而这个价格有着一路看涨的势头，城市扩建，道路施工，让这个曾经的县城拥有着无限升值的空间，而充足的土地资源，优秀的自然环境让现在投资晋宁成为居住、投资不二的选择。二.化肥厂投资住房可行性分析2.1化肥厂内部刚性需求增长昆明化肥厂作为一个老牌的国有企业，效益长期以来都很不错，随着公司业绩的提升，越来越多的新员工也加入到其中。常言安居乐业，只有安居才能更好的乐业，对于广大的新员工而言对住房的刚性需求无疑在不断的增长，同时，广大的老员工对于住房也有换新的需求，住了多年的房子，出于安全、美观、舒适以及对下一代的考虑，也愿意换更大的新房屋。加之昆明市主城区土地价格的不断上涨等因素的影响，使得在昆明主城区购置房屋困扰着多数的新员工及部分困难的老员工。此时，反观晋宁城市发展和建设，如上所述在晋宁购置房屋无论自用还是投资都不失为一种非常明智的选择。在主城高价购置一处偏远地段的房屋较之于在快速发展的晋宁的核心地段购置房屋，无论从生活的舒适度、工作的便利度以及培养下一代等方面综合考虑，安家或投资在晋宁无疑很具有优势。2.2投资解决职工住房的益处对于公司而言，只有公司的员工安居了，才能更好的爱岗敬业，才能为公司创造更大的效益。解决员工的住房问题不仅有利于公司内部的团结安定，更是通过这种方式，体现了公司对员工的关怀。在员工享受公司福利的同时，也提升了公司自身的形象。同时，对于公司的领导决策层而言，这样的举措，确实是本着以人为本的态度为公司踏踏实实的办了一件大实事，对于公司的长远发展来看也是相当有利的。三.房美开发的优势3.1房美情况介绍房美房地产开发公司现有各类技术人员20名，其中高级工程师2名，土建工程师10名，结构工程师3名，水电工程师5名，会计师2名，技术人员8名。以诚信经营为根本的房美地产公司自成立以来就树立了“办优秀企业、建优质房屋、创优势品牌”的目标，以市场需求为核心，以祖国的经济高速发展为后盾，大力开发客户满意、政府放心的优质房屋。房美房地产开发公司以质量为生命，以打造百年企业为目标。因此，效率也成为房美公司的又一标志性名片，在这样一支年轻化、专业化的团队的共同努力下，房美公司在注重质量建设管理的同时兼顾效率，并且敢为天下先，将最先进的管理、执行理念运用于管理执行的过程之中，使这样一支团队更加富有执行力，同样的事情我们将因此节约更多的时间成本，在高效率的情况下开发出高质量的产品。质量是企业的生命，作为一家成长中的房地产开发公司，房美一直以开发房美价廉的房子为己任。为了切实把好质量关，公司不仅在对施工单位、监理单位的遴选上有严格的规定和管理办法，以确保房屋的建筑质量，同时公司内部也成立了质量安全保障部，以确保对施工、监理过程的进一步监督，确保建筑质量，让广大业主放心。3.2房美参与开发的优势对于为贵方代建该项目，房美地产本着价值为本、质量为重、顾客为先的开发理念为贵方提供最专业与最贴心的服务：a. 合作开发，合理的价位，量身定做，打造最佳户型作为一个代建项目，房美地产与贵方强强联合共同参与制定开发方案，为贵方量身定做所需要的户型，共同参与施工方的招标流程，严格管控建设流程，设置监管账户，资金流向贵方可以全程监控，做到以最小的资金投入，造性价比最优良的住房，解决不同职工对不同户型、不同价格、不同居住条件的定向选择。b. 建筑质量、绿化等品质保证房美地产本着打造优势品牌，树立公司形象的宗旨，在用料的选材与监控上做到精益求精，设置严格的管控环节，除了聘用负责的监理公司外，房美地产自身也有完善的监理部门，每天定时抽检材料及每天不定时抽检，保证材料质量达到贵方的要求，同时欢迎贵方派专业人员现场监督绿化工程与住房品质息息相关，贵方与本公司积极参与规划设计，从源头建设高品质住房环境，打造品质大盘，树立贵方及本公司企业名片。c. 可以上市交易，宜住宜投，完善的客户服务，让你无后顾之忧代建工程的意义在于规避大产权房的交易难、上市难的问题，而房美地产作为房地产开发公司承诺为每个未来客户办理可以让商品房上市交易的“五大证”“两小证”及“两书”，即：土地开发的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证及商品房销售的房产证、住宅土地使用证及住宅质量保证书、住宅使用说明书，让客户免去投资上的后顾之忧。四代建房的优点3.1质量优势鉴于是合作建房，我公司将与贵公司密切合作，材料将与贵公司协商之后以贵公司的意见选用优质材料，包括：钢精、沙石、水泥、木材、门窗等。均会依照规范要求选用名优产品，质量予以保证。3.2户型优势我公司将在贵公司所作前期调查情况的基础之上依据贵公司员工自身需求结合有关设计单位意见，对户型由小到大（如：85、100、120及120以上等）贵公司员工可根据自身需求自由选择，同时所开发楼盘必将保障贵公司员工自身需求。3.3价格优势代建房的最大优点是：价格绝对比同期市场价低廉很多且质量有保证，由于双方是合作建房，在前期合作基础之上，贵公司员工一定能在价格上享受到有关优惠待遇。3.4绿化优势我们将根据贵公司的要求，本着建设优质房屋，构建低碳生活为目标，在规划及成本允许的情况下大力打造最佳绿化，提供适宜、绿色、优美的居住环境。五.开发时间紧迫目前开发该项目现处于最佳时机，开发时间紧迫，切不可久拖不决。1.环湖快速公路正在快速建设中暂时没有建成。一旦建成通车周边地价必将飞速上涨，到时再拿地将处于被动局面，增加住宅开发成本。2.招商引资计划正在逐步落实，近期内还没有出现竞争白热化局面。以上计划现在正在紧锣密鼓的进行中，如果不把握先机，商家竞争激烈，地价有很大可能效仿昆明的地价走势。让晋宁成为炙手可热的房地产竞争之地，因此现在拿地将是最佳时机，具有很大的投资空间。由此可见，所有流程的时间定位显得尤为重要，前期调研工作需要快速推进，如此才能保证贵公司得到最优质、性价比最高的优美华宅。六.双方合作模式及管理设想4.1合作模式介绍对于这样一个多方共赢的项目，我们有多种的合作方式。第一种，也是最直接最为常用的一种，由贵单位出资购买土地，与我方签订委托代建协议（当然需要将土地过户于我公司名下），建设资金由贵公司承担，设立共管账户，双方共同监管。我方仅收取总费用百分之三的管理费，由我方全权办理一切手续并负责建设施工、移交房屋。该模式优势在于流程简单，户型统一由贵单位制定、提出设想方案，资金交互一条线，易于管理，但不利在于贵单位对于有认购意向的员工需要做准确调查，制定详细的认购计划，收取一定量的认购金。从而土地的选择上就出现了很大的限制性。第二种，结合贵公司的实际情况啊，我们也可以采取其他的合作方式，主要是对包括资金等在内的全方位合作，对于建好的楼盘，部分用于贵公司的内部购买，部分由我们推向市场销售，当然贵公司享受合理的内部价，不仅适合居住，也适合投资。该模式优势在于土地地段、大小的选择上可以有一定的空间，更容易选择到宜住宜投的土地用于建设，在贵公司工程建设完毕后，无需支付手续费，或而外有盈利资金用于填补前期的投入，不利在于资金的管理比代建模式稍微复杂，且对外销售房产的部分资金需要一定时间回笼。第三种，也是贵公司提出的一个方案，与其他有代建意向的公司合作开发该工程，双方出资购买土地，再分别与我方签订代建协议，建设资金由委托代建的两家公司承担，设立共管账户，三方共同监管。由我方全权办理一切手续并负责建设施工、移交房屋。该模式优势在于工程完工后呈现的是一个具有影响力的大盘，有利的在晋宁地区树立了贵公司形象，得到老百姓的肯定，不利在于三方监管难免出现分歧，在土地出资、与工程出资上过程繁琐，监管力度需要加强，对于建房不同风格可以施行两期工程，故需要两份完全不同的设计方案（风格一致故不考虑）。4.2管理计划对于该项目的开发，我们制定了详尽的开发计划设想，全面而详细的规范工程中的每个环节通过：工程进度控制、工程质量管理、工程完成后的质量管理三大施工流程管理实现为贵方提供优势房屋七.工程进度控制通过招投标方式确定下来施工单位和监理单位后，房美公司将在组织、技术、经济、合同四方面采取措施，以协助施工单位和监理单位对工程进度加以控制。7.1组织措施房美公司将与施工单位、监理单位三方共同制定进度控制目标体系，明确建设工程现场监理组织机构中进度控制人员及其职责分工。1.2 建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络，三方将分别派出专人作为信息联络员，并定期共同对工程进度进行查验，以保证工程进度信息同步。1.3由三方共同建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度，对审核过程中暴露出的问题，明确对首要责任人的处罚并及时解决有关问题。1.4建立由三方共同参加的进度协调会议制度（协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等将进一步明确）。1.5建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度，以便对工程进度有更好的管控。7.2技术措施2.1房美公司将和监理单位共同审查施工方提交的进度计划，使施工方能在合理的状态下施工，以保证工期不延误。2.2 三方共同编制进度控制工作细则，指导监理人员实施进度控制。2.3采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法，并结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。7.3经济措施房美公司将和委托方共同及时办理工程预付款及工程进度款支付手续。7.4合同措施4.1房美公司和委托方一起将对整个工程分段发包，分段施工，以提高工程效率。4.2加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现。4.3严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，监理工程师应严格审查后再补入合同文件之中。4.4加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，并完善相应的处理方法。对违反合同的情况加强索赔管理，公正地处理索赔。八.工程质量管理房美公司将成立专门的工程质量管理监督小组，以监督和配合施工方和监理方对工程质量的管理，并且将工程质量的管理贯穿于整个工程的开始至结束，绝不漏过任何一个环节。争取使该工程建设成为全优工程，即质量好、工期短、消耗低、经济效益高、施工文明和符合安全标准的工程。为了这一目标主要将采取以下措施：8.1施工前的质量管理1.1在施工前对施工队伍的资质进行重新的审查，包括各个分包商的资质的审查。如果发现施工单位与投标时的情况不符，必须采取有效措施予以纠正。1.2对所有的合同和技术文件、报告进行详细的审阅。应该重点审查的技术文件除合同以外，主要包括：审核有关单位的技术资质证明文件；审核开工报告，并经现场核实；审核施工方案、施工组织设计和技术措施；审核有关材料、半成品的质量检验报告；审核反映工序质量的统计资料；审核设计变更、图纸修改和技术核定书；审核有关质量问题的处理报告；审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书；审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告；审核并签署现场有关技术签证、文件等。1.3配备检测实验手段、设备和仪器，审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定；对施工中将要采取的新技术、新材料、新工艺进行审核，核查鉴定书和实验报告；对材料和工程设备的采购进行检查，检查采购是否符合规定的要求。1.4审阅进度计划和施工方案，协助施工方完善质量保证体系，对工地各方面负责人和主要的施工机械进行进一步的审核，做好设计技术交底，明确工程各个部分的质量要求。1.5准备好担保和保险工作，做好质量管理表格，签发动员预付款支付证书，全面检查开工条件。8.2施工过程中的质量管理2.1工序质量控制确定工程质量控制的流程；主动控制工序活动条件，主要指影响工序质量的因素；及时检查工序质量，提出对后续工作的要求和措施。2.2设置工序质量的控制点对技术要求高，施工难度大的某个工序或环节，设置技术和监理的重点，重点控制操作人员、材料、设备、施工工艺等；针对质量通病或容易产生不合格产品的工序，提前制定有效的措施，重点控制；对于新工艺、新材料、新技术也需要特别引起重视。2.3开展质量检查包括操作者的自检，班组内互检，各个工序之间的交接检查；施工员的检查和质检员的巡视检查；监理和政府质检部门的检查。包括：装饰材料、半成品、构配件、设备的质量检查，并检查相应的合格证、质量保证书和实验报告；分项工程施工前的预检；施工操作质量检查，隐蔽工程的质量检查；分项分部工程的质检验收；单位工程的质检验收及成品保护质量检查。2.4成品保护合理安排施工顺序，避免破坏已有产品；采用适当的保护措施，加强成品保护的检查工作。2.5质量事故处理一般质量事故由总监理工程师组织进行事故分析，并责成有关单位提出解决办法。重大质量事故，须报告房美公司、监理主管部门和有关单位，由各方共同解决。九工程完成后的质量管理按合同的要求进行竣工检验，检查未完成的工作和缺陷，及时解决质量问题。制作竣工图和竣工资料。维修期内施工方负责相应的维修责任。9.1工程安全管理1.1成立安全管理协调小组房美公司成立安全管理协调小组，对施工方的工程安全管理予以监督安全管理协调小组于每周星期一定期召开会议，总结并部署相关安全管理工作，坚决杜绝任何形式的生产事故。监督施工单位编制安全技术方案。1.2监督施工单位安全生产各级职责和责任体系责任制分解制度的建立对于出现的安全事故，房美公司将在第一时间内与各方面沟通协调，将损失降低到最小程度，并监督和配合施工方站看事故责任调查，对主要责任人给予相应的处分，妥善处理好事故的善后赔偿工作。1.3对工人的安全生产教育学习工作的监管监督施工单位抓好职工入场三级安全教育，转场和换岗教育，确保特殊工种持证率达到100，抓好各项制度的贯彻落实，坚持三铁精神，抓好现场的文明施工，确保施工现场安全防护标准化。对于阶段性、季节性的工程安全管理，房美公司将配合并监督施工单位对工人的特殊阶段安全教育和培训。提高工人季节性的安全防范意识（如雨季等），以及对不同施工阶段的安全认识，确保安全事故的零发生。在工程出现以下几种情况时，项目经理必须及时安排有关部门及人员对施工工人进行安全教育，时间不少于2小时：因故改变安全操作规程；实施重大和季节性安全技术措施；更新仪器、设备和工具，推广新工艺、新技术；发生因工伤亡、机械损伤事故及重大安全未遂事故。房美公司将对这一情况进行监督。1.4对劳动防护用品的监管房美公司监督施工单位做好重要劳动防护用品的管理和控制，确保工人在作业时安全防护用具的穿戴。对于钢筋工程、模板工程、混凝土工程、季节性工程等重要环节。要配合和监督施工单位的施工严格按照安全操作规程完成，房美安全管理协调小组在这样的时段将对工程进行不定期巡检，以加强监督。9.2工程监理房美公司的工程质量管理监督小组和安全管理协调小组将并建立沟通协调机制，重点配合工程监理单位做好以下工作：2.1监督监理单位严格按监理委托合同、施工合同约定的内容开展监理合同。2.2配合、协助、监督监理单位对工程项目实施工程质量、投资、进度三大目标控制。2.3配合、监督监理单位审查承建单位的各项施工准备工作和施工组织设计，审查进场材料、购件、制作及操作工艺是否符合要求，督促施工单位按规范及设计要求施工。2.4对监理单位检查分部分项目工程质量，签署各项隐蔽工程，审查设计变更已完成工程量，定期进行验工计价，督促检查安全生产、文明施工，并参加工程竣工验收等工作进行监督。2.5对监理单位报送有关工程资料及施工情况进行核实检验，