赵松涛诉淮南市房地产管理局房屋拆迁行政裁决案

1/10赵松涛诉淮南市房地产管理局房屋拆迁行政裁决案赵松涛诉淮南市房地产管理局房屋拆迁行政裁决案安徽省高级人民法院行政判决书2009皖行终字第0044号上诉人（一审原告）赵松涛，男，1936年8月18日出生，汉族，淮南市中级人民法院退休干部，住淮南市公安小区13号楼1单元2室。被上诉人（一审被告）淮南市房地产管理局，住所地淮南市洞山中路财金大厦。法定代表人陈锦岭，局长。委托代理人王喻平，淮南市房地产管理局科长。委托代理人王冰，安徽新建律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）淮南市土地储备开发中心，住所地淮南市洞山中路。法定代表人刘祝仁，主任。赵松涛诉淮南市房地产管理局房屋拆迁行政裁决一案，蚌埠市中级人民法院于2009年3月29日作出2/102009蚌行初字第1号行政判决。赵松涛不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院根据当事人举证并经庭审质证查明2006年12月15日，淮南市房地产管理局应淮南市土地储备开发中心的申请，作出淮拆裁字2006第7号行政裁决。2008年4月10日，安徽省高级人民法院作出2008皖行终字第0024号行政判决，撤销了该裁决，并判令淮南市房地产管理局重新作出拆迁裁决。2008年9月5日，淮南市房地产管理局作出淮拆裁字2008第22号行政裁决。该裁决认定，赵松涛所有的两处房屋位于拆迁范围，均领取了房地产权证。一处系砖混结构住宅，1964年建成，实测房屋建筑面积8764平方米，房外庭院6701平方米，住宅及庭院占地系划拨取得；在该住宅西侧42平方米土地上，赵松涛另自建经营用房一处，于1989年建成，建筑面积3514平方米。1998年8月5日，经淮南市政府批准，该42平方米国有土地出让给赵松涛使用，出让期限为30年。拆迁双方未能就补偿安置问题达成协议，拆迁人淮南市土地储备开发中心申请裁决。因赵松涛对拆迁人提供的淮南市大众房地产评估事务所作出的拆迁评估报告提出异议，裁决机关遂委托淮南市房地产协会对该估价结果进行鉴定。淮南市大众房地产3/10评估事务所根据鉴定意见重新出具评估报告，结论是赵松涛被拆迁住宅、经营用房市场评估价分别为161608元、188526元。因赵松涛对拆迁住宅选择货币补偿；对拆迁经营用房，拆迁人只能提供鑫城花园美食城一号位（即B区美食城北侧起第一间商铺，期房）建筑面积约98平方米的安置房。故淮南市房地产管理局依照建设部城市房屋拆迁行政裁决工作规程第十四条第三款和淮南市城市房屋拆迁管理办法第二十三条等规定作出行政裁决。主要内容为拆迁住宅部分，拆迁人给予货币补偿161608元；拆迁商业用房，赵松涛选择货币补偿，拆迁人给予货币补偿188526元；赵松涛选择房屋产权调换，由拆迁人提供鑫城花园美食城一号位建筑面积约98平方米（最终以房地产测绘部门测绘的面积为准）的安置房，赵松涛应向拆迁人支付房屋产权调换差价627338元（815864188526元），最终以房地产测绘部门测绘的安置房建筑面积结合房地产市场评估单价计算的总价款和被拆迁房屋的房地产市场评估价格之差向拆迁人支付产权调换的差价款；对赵松涛的搬迁补助费、临时安置补助费、附属物及停业补偿费，参照淮府200557号淮南市2005年度城市房屋拆迁其他补偿价格和补助标准确定。赵松涛的房屋已被依法强制拆除。一审判决认为根据城市房屋拆迁管理条例4/10第十六条的规定，淮南市房地产管理局作为该市拆迁管理部门，依法具有行政裁决的主体资格。建设部城市房屋拆迁估价指导意见第十四条规定，拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。故政府机关定期公布的房地产价格仅属拆迁估价应参照的因素之一，而非惟一因素。赵松涛被拆房屋的估价时点为2006年2月18日，淮南市政府虽然没有公布2006年房屋拆迁货币补偿基准价，但政府公布的价格只是估价因素之一，评估时还应综合考虑房屋结构、成新、用途、收益、占地面积、房地产市场价格波动情况等具体因素。评估机构根据复核鉴定意见，参照该市2005年6月公布的货币补偿基准价及综合因素，得出2006年2月18日的房地产市场价值，淮南市房地产管理局根据该估价结果作为裁决依据并无不当。裁决内容符合安徽省国有土地储备办法第二十一条和淮南市城市房屋拆迁管理办法第二十七条、四十五条的规定。原告赵松涛认为裁决事实错误、估价鉴定程序违法、评估报告依据2005年基准价不合法、土地使用权未予补偿等诉讼理由不能成立。依照最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释第五十六条（二）项的规定，判决驳回赵松涛的诉讼请求。案件受理费50元，由赵松涛负担。5/10赵松涛上诉称上诉人拥有合法的土地使用权，应受法律保护，非因社会公共利益需要不能提前收回出让的国有土地使用权。行政裁决强制拆迁地面房屋的行为违法。请求本院撤销一审判决，撤销淮拆裁字2008第22号行政裁决。被上诉人淮南市房地产管理局、淮南市土地储备开发中心未作书面答辩。一审被告淮南市房地产管理局向一审法院提举了以下主要证据材料。第一组1、拆迁人提交的行政裁决申请书；2、申请人的法定代表人身份证明；3、申请人授权委托书；4、被拆迁房屋的权属证明资料，即私房字第1J237405号房产证档案（住宅），住宅房土地使用证档案，私房字第95421047号房产证复印件及档案（商业），商业用房土地使用证复印件及档案；5、淮大房地（拆）评字第2006（00011）号评估报告，复核鉴定书，淮大房地（拆）评字第2006（00091）号评估报告，淮大房地（拆）评字第2006（000111）号评估报告；6、评估结果公示公证书；7、对被申请人的补偿安置方案；8、协商记录公证书；9、未达成拆迁补偿协议的原因。证明申请裁决符合法定条件。第二组2006年9月4日及8日的调解笔录，证明已履行调解程序。第三组1、公证送达裁决受理通知书及调解通知书；2、选择评估机构通知及送达回证；3、抽6/10签确定评估机构公证书；4、送达评估鉴定组成员名单通知公证书；5、裁决中止审理通知书及送达回证；6、裁决恢复通知书及送达回证；7、裁决书送达回证（前次裁决）；8、拆迁许可证；9、拆迁延期批复。证明裁决程序合法。第四组1、省高院行政判决书；2、淮大房地（拆）评字第2006（032）号评估报告；3、裁决书送达回证（本次裁决），证明按照法院判决重新作出裁决。一审被告淮南市房地产管理局向一审法院提交的法律依据有城市房屋拆迁行政裁决工作规程第十四条第三款、淮南市城市房屋拆迁管理办法第二十三条、第二十五条、第二十七条、第二十八条第一款、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条。一审原告赵松涛向一审法院提交了以下主要证据材料。第一组1、国有土地使用权出让合同及国有土地使用证；2、私房字第1J237405号房产证等。证明房屋产权及土地使用权合法。第二组1、法律法规节录；2、淮旧改20039号文及淮府200038号文；3、半月谈2005年总第236期，江平教授说公共利益；4、淮南市国土资源局淮国土资信处字2008第1号信访事项处理意见书。证明鑫城花园项目用地不属于公共利益。第三组1、会谈记录；2、未达成协议的原因；3、出让土地商业用房租赁合同；4、补偿安置方案等。证明其主张出让土地收益符合7/10法律规定，现主要是土地使用权补偿争议。第四组1、淮南市2005年度城市房屋拆迁货币补偿基准价格及调节系数说明之（二）；2、淮大房地（拆）评字第2006（00091）号评估报告；3、2005年11月9日、2006年4月12日、2006年9月27日、2008年4月24日之淮南房产；4、，淮大房地（拆）评字第2006（000111）号评估报告。证明淮南市房地产管理局2008年9月5日依据2006年11月11日的评估报告作出裁决不合法。一审第三人淮南市土地储备开发中心未向一审法院提交证据材料。以上证据材料均已随案移送本院。经审查，一审法院对上述证据的审核认定符合法律规定。赵松涛在上诉中，未对一审认定的案件事实提出异议。本院对一审认定的案件事实依法予以确认。本院认为本案被诉具体行政行为是淮南市房地产管理局2008年9月5日作出的淮拆裁字2008第22号行政裁决，这是本案的审理对象，应对该裁决的合法性进行司法审查，并不涉及审查收回国有土地使用权的合法性问题。城市房屋拆迁管理条例第六条、第九条第一款规定，“拆迁房屋的单位取得拆迁许可证后，方可在拆迁许可范围内实施拆迁”。本案中，淮南市土地储备开发中8/10心已于2006年2月17日取得房屋拆迁许可证，而上诉人的房屋在拆迁许可范围之内，淮南市土地储备开发中心作为拆迁人可以对上诉人的房屋依法实施拆迁。上诉人作为被拆迁房屋的所有人有权依法取得拆迁补偿与安置的权利。当拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿安置问题达不成协议时，拆迁当事人可以依照城市房屋拆迁管理条例第十六条第一款的规定申请裁决。淮南市房地产管理局作为当地房屋拆迁管理部门有权作出拆迁补偿安置裁决。城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定，“货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。安徽省城市房屋拆迁管理办法第二十六条第一款规定，“房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构以设区的市人民政府公布的货币补偿基准价为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素评估确定”。本案房屋拆迁发生在2006年，应按照当时的房屋市场评估价格确定补偿数额。参照淮南市城市房屋拆迁管理办法第四十五条的规定，房屋价格评估时点为房屋拆迁许可证规定的拆迁开始之日。拆迁许可证于2006年2月17日颁发，淮南市大众房地产评估事务所以2006年2月18日为评估价格时点作出评估报告符合此规定。上诉人认为淮南市房地产管理局于2008年重新裁决时不应当采用2006年9/10的评估价格而应按照2008年的市场评估价格确定补偿数额，其理由不能成立。此外、参照淮南市城市房屋拆迁管理办法第四十五条的规定，估价对象为被拆迁房屋和该房屋占用范围内的土地使用权。评估价格中已经包括了土地