第二章_房地产与房地产价格.ppt

第二章房地产与房地产价格,第二章房地产与房地产价格,一、概念,（一）定义,土地、建筑物、定着物、各种物权,2-1房地产的概念,地面地上一定范围的空间地下,1、1土地,横竖,面积大小形状四至,第二章房地产与房地产价格,（一）定义,第二章房地产与房地产价格,（一）定义,土地的地面范围是确定土地权利重要依据，又称权利界线,宅基地农田集体企业用地,1、2土地,国有集体,城镇建设用地矿山、军事用地森林、湖泊、草原,第二章房地产与房地产价格,（一）定义,我国土地实行两权分离，所有权归国有或集体所有，使用权可以出让（或转让）给企事业单位或个人。,2、建筑物,3、定着物,组成,材料构配件设备,两大类,房屋：基础、墙、门、柱、梁、屋顶构筑物：水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝,第二章房地产与房地产价格,（一）定义,4、各种物权,自物权：所有权他物权：使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等,供役地需役地,第二章房地产与房地产价格,（一）定义,各项物权先登记后生效，物权的完整程度影响房地产价格,（二）实物、权益、区位,1、实物,实体、质量、功能,2、权益,权利、利益、收益,3、区位,距离,直线、路线、时间,第二章房地产与房地产价格,欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：,尽管欧阳先生很着急，司徒女士也很想帮他，但司徒女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？,A房屋位于甲级地段，是他与朋友司马先生共同投资购买的，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年；,B房屋位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年；,C房屋位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。,第二章房地产与房地产价格,案例,两宗房地产：,实物同，权益不同，价不同；权益同，实物不同，价不同；权益同，实物同，区位不同，价不同。,第二章房地产与房地产价格,案例,（三）存在形态,1.土地,2.建筑物,3.房地,第二章房地产与房地产价格,（四）估价对象具体形态,1.空地2.有建筑物土地3.地上建筑物4.合成体5.在建工程,6.未来状况7.已消失,8.过去与现在差异9.包含其他资产10.企业整体的一部分房地产11.房地产的局部,第二章房地产与房地产价格,二、对土地与建筑物的认识,（一）土地,1、坐落2、面积3、形状4、四至5、地势6、周围环境和景观7、利用现状8、产权状况9、地质和水文状况10、基础设施完备程度和土地平整程度11、土地使用管制,第二章房地产与房地产价格,三通一平：场地平、道路、给水、电力五通一平：排水、通讯七通一平：燃起、热力,根据？通一平来判断土地开发程度，区分毛地还是熟地？,1、坐落2、面积3、高度和层数4、结构5、设备6、装修7、公共配套设施完备程度8、平面布置9、外观10、建成年月11、维修、保养情况及完损程度12、利用现状13、产权状况,第二章房地产与房地产价格,（二）建筑物,“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”,二、对土地与建筑物的认识,2-2房地产特性,1、不可移动性2、独一无二性3、寿命长久性4、数量有限性5、用途多样性6、相互影响性7、易受限制性8、价值高大性9、难以变现性10、增值保值性,一、房地产特性,第二章房地产与房地产价格,从长期趋势来看房地产价格呈现上升趋势！,二、房地产市场特性,1、供给多样2、需求各异3、位置固定4、价格昂贵5、资源稀缺6、市场复杂,第二章房地产与房地产价格,三、土地价格特征,1、生产成本不同2、折旧现象不同3、价格差异不同4、市场性质不同5、形成时间不同6、供求变化不同,第二章房地产与房地产价格,四、房地产价格特性,1、可用价格和租金表示2、是关于权利利益的价格3、在长期考虑下形成4、随交易个别形成,第二章房地产与房地产价格,2-3房地产价格,一、价格概念,为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示,二、形成条件,1、有用性2、稀缺性3、有效需求,有购买能力支持的需要,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,1、使用价值交换价值,：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品,2、投资价值市场价值,：主观个人：客观非个人,3、原始价值帐面价值市场价值,：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化,第二章房地产与房地产价格,4、成交价格市场价格理论价格评估价格,比准价格积算价格收益价格,比较法成本法收益法,5、市场调节价政府指导价政府定价,事实价格,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,6、基准地价标定地价房屋重置价,7、土地价格建筑物价格房地价格,土地价格建筑物价格,8、总价格单位价格楼面地价,总价总建筑面积,土地总价总建筑面积土地单价容积率,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,9、所有权、使用权、其他权益10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用11、现房、期房12、起价、标价、成交价、市场价13、保留价、起拍价、应价、成交价14、拍卖价格、招标、协议15、实际价格名义价格,：一次性付清：约定,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,16、补地价,（1）更改用途（2）增加容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地房地产（4）续期,补地价数额=增加后地价原地价,4种情况,第二章房地产与房地产价格,三、房地产价格的分类,2-4影响房地产价格因素,一、影响因素,宏观、中观、微观,一般、区域、个别,自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求,第二章房地产与房地产价格,房地产价格影响因素一般因素,（一）社会因素：1、人口数量和密度对需求产生影响2、社会文明与教育状况社会发大、文明进步需求要求就高3、家庭规模核心家庭（两口或三口之家）增加了对房地产的需求4、政治安定状况海外需求增加、投资性需求上升5、社会治安程度生命财产的保障6、房地产投机抢购抬高价格；抛售价格下跌7、城市化水平越高人口越密集需求增加8、心理因素风水说,房地产价格影响因素一般因素,（二）经济因素1、国内外经济发展状况2、财政收入与金融状况3、技术革新与产业结构的变化4、税收负担状况5、物价、居民收入以及就业水平（三）行政因素1、土地制度：近期的国家抑制政策2、住房制度：福利分房货币化商品化3、城市发展战略和规划：用途、容积率、覆盖率、建筑高度,房地产价格影响因素一般因素,（三）行政因素4、房地产价格政策：高价政策、低价政策5、税收政策：0.75%1.5%3.0%6、交通管制：各有利弊7、行政隶属变更：城市升格，县区或市8、特殊政客：开发区9、建筑物结构以及防灾管制状况,房地产价格影响因素区域因素,对于住宅：日照等气候、居住环境因素、交通状况、商业配套、公用设施、公共设施等；对于商业：腹地大小与顾客质量、交通便捷度、营业类型与竞争状况、繁华程度等；对于工业：与产品市场原材料市场的关系、运输设施状况、劳动力资源市场、与产业定位等。,房地产价格影响因素个别因素,（一）土地个别因素1、位置区位（与公共设施、商服中心的远近）2、地质、地势、地貌3、土地面积4、土地形状、宽度、深度5、日照、通风6、天然周期性灾害7、临街状况8、上下水、煤气供给、通讯、电力设施等,房地产价格影响因素个别因素,（二）建筑物个别因素1、面积、构造、材料2、设计、设备3、施工质量4、建筑物风格5、建筑环境6、朝向、结构、内部格局、设备配置状况（集中供暖、热水、中央空调）,（一）自身因素,1位置2肥力3地质4地形地势5土地面积和形状6日照、风向、降水量、天然周期性灾害7建筑外观8其他,第二章房地产与房地产价格,（二）环境因素,1声觉2大气3水文4视觉5卫生,第二章房地产与房地产价格,（三）人口因素,1数量2人口素质3家庭人口规模,第二章房地产与房地产价格,（四）经济因素,1发展2物价3收入4利率5汇率,第二章房地产与房地产价格,（五）社会因素,1政治安定状况2社会治安3房地产投机4城市化,第二章房地产与房地产价格,（六）行政因素,1房地产制度2房地产价格政策3行政隶属4特殊政策5城市发展战略、规划6土地利用规划7税收8交通管制,第二章房地产与房地产价格,（七）心理因素,1心态2趣味3时尚风气4接近名家5吉祥号码,第二章房地产与房地产价格,（八）国际因素,1经济2军事3政治4竞争,第二章房地产与房地产价格,（九）供求因素,与需求正相关；与供给负相关,第二章房地产与房地产价格,二、对影响因素的基本认识,第二章房地产与房地产价格,房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格：,(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。,第二章房地产与房地产价格,评估价格与成交价格,某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？,第二章房地产与房地产价格,判断价格水平,有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。据此能否判断它们的价格水平高低？,当知道何种条件时，能够判断？,第二章房地产与房地产价格,期房价格=现房价格-,预计从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值,-风险补偿,例某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。,第二章房地产与房地产价格,期房价格、现房价格,某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,1、约定在成交日期时一次付清,实际价格为80万元，与名义价格一致,2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元,实际价格小于名义价格,第二章房地产与房地产价格,实际价格、名义价格,1,2,3、约定在未来