留地安置工作调研报告

留地安置工作调研报告 留地安置是解决人被征地农民生产生活的一种主要途径，为*州被征地农民提供了重要的生产要素，推进了*社会经济、生态文明和谐发展。 一、留地安置现状及实施情况 （一）留地安置政策出台情况 *州于2016年出台了*州人民政府关于加强土地调控工作的通知（红政发201651号）文件，要求在农村预留安置用地原则上要按照农村集体经济组织在册耕地总面积的15%一次测算，分次或一次预留。各县市也逐步开展了留地安置工作，其中已出台留地安置具体实施意见及办法的有蒙自、泸西、石屏、屏边四县市，已实际实施留地安置的有蒙自、个旧、开远、弥勒、泸西、建水、石屏、屏边、元阳、金平十县市，还有河口、*、绿春三县未开展该项工作。蒙自市出台了蒙自县人民政府关于集体预留地置换地联合开发用地审查程序的通知（蒙政发201670号）、蒙自县人民政府关于印发城市规划区集体预留土地管理使用暂行办法的通知（蒙政发201628号）、蒙自市人民政府关于印发进一步完善城市规划区农村集体预留地管理工作实施意见的通知（蒙政发201643号）、蒙自市人民政府关于印发蒙自市征收城市规划控制区农村集体土地预留地安置管理实施意见的通知（蒙政发2016119号）等文件。留地比例最高为弥勒、石屏、元阳按15%实施，最低为屏边县按3%实施，大部分县市为10%和5%。实行留地指标折算货币补偿的有蒙自市，折算标准为地块所在住宅基准地价的基础上上浮100%确定补偿标准。 （二）留地政策的应用范围，权属性质，实施留地安置限定条件 实施留地政策的县市，主要是针对城市规划区范围内被征地的村小组按征地比例留地安置。个旧市只是针对州政府核心片区征地留地；元阳县实行批次用地安排留地，单独选址项目不安排。留地地块安排后，一般是将该地块转为国有建设用地，按项目的性质进行招拍挂和划拨供地。 （三）留地的主要用途 根据各县实际，村集体预留地土地使用权性质主要为住宅用地、商业用地及村集体自建公益项目用地三种类型。 （四）留地的利用方式 从全州来看，村集体预留地利用方式主要有： 1.有条件的村集体成立房地产开发企业，自主经营，自负盈亏，此利用方式仅在极个别村集体出现，如弥勒市的城关社区居民委员会； 2.村集体与房地产开发公司签订合作开发协议，以预留地作价入股，合作开发，收益共享，或建成后赔偿一定比例的建筑； 3.在开发条件不成熟时，将预留用地通过租凭、留地反租的方式开发利用； 4、留地按户分配给村民，由村民自己建盖房屋出租或自主经营。 （五）留地的开发经营及收益分配情况 1、村集体成立房地产开发公司自主经营的，一般为自主开发，自主经营，所得收益扣除国家相关税费后，由村集体自行分配； 2、通过合作开发方式运作的，一般为村集体自主选定合作开发企业，所签订合作开发协议通过五分之四村民签字同意，由村（居）民委会审核出据意见，后提交乡（镇）人民政府审定并经司法部门鉴定后实施。村集体以预留用地作价出资、入股，所占比例为项目投资总额的10%至30%不等，利润分配与债务承担均以出资额比例分配与承担； 3、以土地使用权出让收益扣除需上交的各种税费后，余额返还给集体经济组织，用于发展集体经济。 4、对开发利用条件相对不成熟的预留用地，村集体为实现收益的最大化，一般采取将预留地临时租用的方式经营，所得收益全部为村集体所有。 （六）留地政策实施的时间、实际效果，在偏远地区和经济落后地区适用性及效果 *州留地政策最早为弥勒市2016年开始实施，其次为蒙自市2016年开始实施。从实施的效果来看，经济发达地区效果较明显，土地利用效率更高，对于解决被征地农民基本生活保障，提高农民生活水平更显著。对于边远地区，因土地价值不高，留地一般是农民各家各户自建并自主经营。 （七）被征地农民和农村集体对留地安置的接受程度、满意度 留地安置政策的有效实施，为我州被征地村集体留下了生存发展的空间，为被征地农民生活提供了长远的保障，被征地农民普遍认为该方式公平、合理、乐于接受。 二、留地安置过程中存在的问题 （一）目前开展留地安置项目中最突出的问题：随着经济的快速发展带来大量的征地，按比例相应产生大量预留用地。但省下达我州新增建设用地指标有限，各县市人民政府在满足国家级、省州级重点项目用地的情况下，每年可调整给预留用地指标非常有限，未能安排预留用地或安排预留用地比例达不到标准要求的村集体存有抵触情绪，给政府土地收储造成一定压力。而且留地安置地在办理农用地转用及土地征收审批和集体土地征收时成本较高，村集体又不愿意承担所需相关费用，给地方政府带来较大的经济压力。 （二）留地安置开发经营市场风险情况：在预留地政策执行中，村组干部的组织开发利用的权力过大，相应监管措施不配套，导致部分村组干部在执行预留地管理政策时，违规操作，违纪现象突出，导致被征地农民的合法权益没有得到全面落实。如部分村组将预留地全部用于房地产开发，卖光分光，甚至用光，村集体经济没有得到积累、发展和壮大，违背了建立城市规划区村集体预留地制度的初衷，使被征地农民的长远生计得不到切实保障。 （三）留地安置实施程序存在的问题：村集村预留用地均纳入城镇批次范围报批，农转征批复后，根据城市规划用途，按招拍挂出让程序组织供地。在整个实施程序中主要存在问题：一是农转征报批时限过长，费用较高；二是因城市规划不完善或城市规划调整，预留用地无明确的土地使用权性质，或村集体对规划土地使用权性质不满意，导致无法及时完成土地供应，或已供应土地无法及时开工建设；三是在招拍挂出让过程中，经评估后确定的土地出让金大部分村集体难以接受；四是以划拨方式供地的留地项目，发生转让时用地手续如何办理是个难题。 （四）留地安置中涉及的规划及计划问题：一是计划指标问题，难以满足逐年积压的村集体预留用地的需求；二是城市规划的不完善或频繁调整，造成预留用地无法供应，已供应预留用地无法及时开工建设。 （五）从长远发展角度看，当前的留地安置措施可能存在的遗留问题：村集体预留用地土地使用权性质多为商业用地、住宅用地，开发经营模式单一，仅能获取短期的经济收益，被征地村集体及农民群众或将失去长远生计保障。部分村组因无力开发建设，而造成土地供地后的闲置，给国土部门监管上带来较大难题； 三、具体建议 1、各级政府建立健全机构，成立失地农民留地安置工作领导组织机构，政府主导，财政、建设、规划、国土、招商、农业、劳动等部门共同参与，负责预留用地各环节的组织，协调，管理等工作。 2、出台操作性强的留地管理政策，对于村集体预留用地减免相关费用，简化报批程序。 3、单列村集体预