金色领域产品建议V8.ppt

金色领域产品建议,成都万科营销策划部2010年04月,土地属性市场分析及推导财务测算附件：竞品部分,项目区位,金色领域,项目位于成都西三环外约2000米，光华大道南侧，属于内外光华板块交圈地带。,土地状况,建筑指标,占地：75亩限高：71米地价：970万/亩容积率：4.5-6体量：22万（4.5）楼面地价：3250元/平米（4.5）2909元/平米（5）商业比例：20%,土地状况,地块内部已做基础开挖，目前茅草丛生、积水严重。,土地状况,地块东侧为全国重点中学树德中学，其操场和体育馆紧邻地块。,地块北侧紧邻光华大道，其间有5-8米景观绿化带间隔。,5-8米景观绿化带,地块北侧紧邻光华大道处公交站台：58、309、334、518、904。,地块东北角光华大道十字路口，日间交通流量较大，红灯等待时间约为90秒，双向排行车辆约50-100辆，其中公交、大型货运车辆约占1/5。绿灯集中通行时噪音影响较大。,土地状况,地块西侧规划南北向4车道景观大道，目前已经进入景观打造阶段（仅做了靠近项目一侧，未预留项目进出位置），预计年内可通车，链接苏坡与武侯板块。道路西侧为已拆迁空地。,地块南侧市政道路，路面基础工程已经完毕，道路南侧为已拆迁空地。,正在吊装景观小品基架,项目西南侧为万家湾公交总站,景观绿化带呈现效果（参考光华大道两侧）,土地属性,土地属性因子分析,土地属性,地理位置优越，处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于贵的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高交通便利，大区域配套成熟紧邻名校树德中学地块方正，周边不利因素影响相对较少,光华大道三环外侧，暂时未形成居住氛围，感觉较为荒凉对购房者的购房心理有一定的影响板块内未形成有影响力的项目，在城西区域内与金沙、双楠等板块竞争，吸附力稍弱配套依赖内光华或温江板块，近距离内无自然资源支撑由南出三环需经苏坡立交或进入内光华绕行；长度1.4KM的跨线桥无车出行相对受限土地规划条件受限、地价相对较高地块北侧紧邻光华大道、西侧和东侧邻市政道路和南面邻学校操场和体育馆，噪音影响较大。,光华大道二、三环之间区域已经基本无可开发资源，而本项目位于进入三环外光华大道第一站。即将启动的成温城市轻轨以及未来地铁4号线都将穿越该片区，可以大大加强与温江方面的方便交通，吸引温江、邛崃方向的人流。大区域多条横向景观大道即将贯通，链接苏坡、羊西及外双楠武侯板块。三环路外绕城内，光华大道和成温邛高速公路之间的西部新城项目启动：打造田园城市规划、拥有涉外经济区成都市商业副中心。非遗公园迁移至距项目5KM的绿舟公园。随着中心城区交通和成本压力加大以及该地区交通条件改善，伴随五大花园等“城中村”旧城大量拆迁改造，人口向外迁移，光华大道逐渐复苏，该地区极可能成为城西地区居住密集地区。中心城区商务写字楼也有向外迁移趋势，区域吸附力逐渐增强。,周边地块启动，竞争加剧；项目周边、光华大道沿线、西南2.5环沿线土地持续放量温江板块复苏，改善类客户分流来自本区域及周边区域的同档次楼盘的品牌竞争及低端档次楼盘的低价竞争市场受宏观影响走低,土地属性SWOT分析,土地属性,土地资源分析对应客群价值排序,根据项目土地资源，适合的客户群排序为：首改、首置、再改。,规划条件,根据项目规划条件，适合的客户群排序为：首置、首改、再改。,项目定位,从土地和规划角度对主力目标客户群初排,从土地和规划角度，项目主力目标客户群定位为：首置、首改,土地属性：项目位于城西三环外侧的外光华住宅区；东西纵向交通依靠光华大道，公共交通方便基本出行需求，项目周边南北向道路目前已平整待修通。该区域属于即将成熟的西部新城中高档居住区，商业配套、交通便利程度、教育医疗配套满足基本的生活需求，未来发展潜力较大，无稀缺自然资源，属于G3的土地属性，适合首改和首置的客户群。,规划条件解读：项目受90/70限制，容积率为最高为6，限高71米，适合首置和首改的客户群。,土地属性市场分析及推导财务测算附件：竞品部分,根据项目辐射范围与客户分布，项目竞争区域共分为3大板块光华金沙双楠,竞争区域被3环路分割形成的6板块市场有较大区别：,2,1,4,6,5,3,板块成交均价,板块成交套数,0,项目竞争片区成交以首置产品为主，占比有增加趋势；主要竞争压力产生于2-3环。,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,从成交量与成交结构可以看出，正常市场状态下区域季度容量应该稳定在5000套左右，其中90平米以下产品占比65%左右；区域74%的成交量分布在2-3环，26%分布在3环-外环；成交前十名为：中华名园、中华锦绣、鹭岛国际社区、中铁西子香荷、东立光华杏林、锦绣光华、博瑞优品道、朗基龙堂、中铁瑞城新界、双楠忆景,4,区域供应以首置为主，占比在70%附近波动，主要供应分布在2-3环之间，直接竞品凯德风尚供应在区域前10名当中,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,项目竞争片区供应量在3000-7000套左右，72%属于2-3环间供应；区域供应前十名楼盘09年至今供应量均值1443套，第一名锦绣光华2930套，前10名中6个楼盘属于2-3环间；供应前十名为：锦绣光华、兴元华府、鹭岛国际社区、中华名园、金沙鹭岛、金阳易城国际、中华锦绣、凯德风尚、中铁西子香荷、朗基龙堂,区域成交均价波动幅度较小，受主力成交楼盘价格差异影响，区域首置产品目前均价高于首改成交均价,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,首置产品主要受鹭岛国际社区、金林俊景等主力成交项目影响，拉高成交均价，鹭岛均价8197元/平米，1119套，金林俊景均价7003元/平米，556套；首改产品主要成交项目均价低于首置主力项目，中铁西子香荷均价6276元/平米，695套，朗基龙堂6919元/平米，233套；区域再改成交主力项目为中海龙湾半岛8838元/平米，522套；鹭岛国际社区8218元/平米，384套。,再,区域库存结构比较稳定，由于3环内外去化速度差异较大，导致3环外存销比较高；同时首置、首改产品存销比约为2-3个季度,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,项目竞争片区库存7394套，首置产品库存占比在60%左右，相对于成交占比仍然较低；其中2-3环之间库存4164套，占整个区域库存的56%；3环-外环库存3179套，占比44%；按照1季度去化速度计算，2-3环存销比约2个季度，3环-外环存销比约5个季度；区域首置存销比2.4季度，首改存销比2.9季度，再改存销比6个季度。,*,*,*,区域分总价段成交结构：,区域首置产品成交主力总价段40-60万，其次为60-70万；首改产品成交主力总价段60-80万，其次为80-90万；再改产品成交主力总价段90-110万，其次为110-120万；,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,*,首置产品成交结构,首改产品成交结构,再改产品成交结构,关于成交结构与未来趋势,成交结构：首置产品成交占比73%，并且有增加趋势；首改产品占比15%，再改产品占比12%；存销比：首置与首改产品存销比压力较低，在2-3个季度；再改产品存销约为6个季度。,成交产品总价结构,首置产品成交主力总价段40-60万，其次为60-70万；首改产品成交主力总价段60-80万，其次为80-90万；再改产品成交主力总价段90-110万，其次为110-120万。,区域市场分析初步结论：,项目产品定位与产品选择：,总价区间与面积分布,项目产品定位：首置与首改产品为主；考虑到目前市场情况下，首置、首改客户购房受总价（支付能力）制约因素较大，产品与总价选择原则为：在主力总价区间内赋予产品更多的功能实现，满足客户功能改善需求，同时通过控制户型面积控制总价。,溢价突破区间,40-50万首置市场成交前10名（09年至今）,首置成交主力项目,50-60万首置市场成交前10名（09年至今）,首置成交主力项目,60-70万首置市场成交前10名（09年至今）,首置成交主力项目,60-80万首改市场成交前10名（09年至今）,首改成交主力项目,80-100万再改市场成交前10名（09年至今）,再改成交主力项目,20,主力产品线初步选择,项目产品线内初步选取市场趋势增加总价段产品首置1：40-50万（90平以下）首置2：50-60万（90平以下）首改1：60-80万（80-105平）首改2：80-100万（90-140平）,20,建议面积及产品配比,设计调整后产品配比与销售去化,容积率4.69,项目整体去化周期约4年,土地属性市场分析及推导财务测算附件：竞品部分,20,财务测算结果（4.69）,金色领域商业规划概念建议,商业组2010年4月,商业形态定位,商业位置建议,商业产品建议,项目所属片区基本属住宅用地，预计总供应量在200万平内，常住人口5-6万人左右。目前项目西北侧已规划大型集中商业，因此，本案商业消化应主要以底商为主。,商业地块,本案,项目以北为光华大道快速通道，且沿街密布绿化带，无法适宜商业生存。因此，本案底商应主要沿项目以