XX广场选址分析报告ppt课件

.,三水广场选址分析报告,深圳晨鼎市场研究公司,Contents,一、三水广场介绍及其地理位置特征,1、三水广场介绍三水广场位于三水新老城区交汇处，按三水区政府最新的城市功能规划，项目处在未来城市中轴线上。总投资近3亿元人民币，总建筑面积近8万平方米，由清华大学进行总体规划设计，总体布局依照纯商业中心规划进行，业态分布合理，尽显科学与规划。集合了大型超市、时尚百货、品牌专卖店、数码专业市场、流行特区等各种零售业态，并配套有美食广场、动感儿童乐园、健身中心、五星级巨幕影城等各种休闲娱乐设施，是三水乃至周边地区近5年最大规模的SHOPPINGMALL，同时与近在咫尺的一个1.2万平方米、两个超过6000平方米的超大型户外广场组成三水区政府十大重点工程之一，是集“生态园林、美食、娱乐、旅游、观光”为一体的大型商业项目.,世界500强之一的泰国正大集团下属零售企业易初莲花超市选址三水广场，于2005年8月17日隆重开张之后，世界各大品牌商家，如肯德基、麦当劳、周大福、钻石世家、国美、屈臣氏、百川阳光连锁、中域电讯、协亨电信、中国移动、中国电信、新华书店、碧玉丰珠宝、联邦家居、大地数字影院等纷纷抢驻三水广场。国内外知名品牌如李宁、金苹果、哥弟、利郎、自由鸟、金利来、班尼路、与狼共舞、皮尔卡丹、梦特娇、马思图、意大利都彭、堡马、歌莉娅、阿依莲、布衣奴、百丝、戴安娜、韩国树一派、意尔康、木林森、鳄鱼皮具、啄木鸟、Pom-pam皮具、虹蜻蜓等更是以百花齐放的方式奠定三水广场的商业龙头地位。,经过两年的发展，三水广场一期物业出租率达100%，去年一年的营业额就达到1.5亿元人民币，无论是人流量还是营业额，今年比去年同期的增长大约为20%左右。目前三水广场二期正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖店、百货、数码家电、家私广场、写字楼、酒店等为一体的综合体，总面积将超14万平方米，2009年全面投入使用。,三水广场一期建筑面积超4万平方米，于2005年8月全部投入使用。到目前一期租赁率达到100%，更又多家国际知名品牌店加盟，有世界500强之一的易初莲花超市、餐饮巨头麦当劳、肯德基、周大福、钻石世家、国美电器、屈臣氏、班尼路、大地数字影院等一系列品牌店。三水广场二期于2007年4月24日奠基，现正处于建设中，预计2009年9月将正式投入使用。二期项目总建筑面积为达8万，其中负一层为超大型停车场、一至三层为大型购物中心，与一期商场相连，构成一个总面积逾8万平方米的SHOPPINGMALL。另有南北两座塔楼，南塔楼设有铂金财智公寓、国际标准写字楼，北塔楼由商务公寓及酒店组成。,2、三水广场地理位置,三水广场位于三水整个商业黄金地段和新旧城区的交汇地带，是三水发展规划的城市中心点，也是三水目前唯一的一个超大规模的购物中心。其地利、人和以及出色的经营理念全方面的配套服务，为三水乃至整个大佛山地区的商业发展起到重要的作用。三水的优势很多。一是区位优势，三水处于广州、佛山的“上风上水”金三角位置，处在珠三角城市核心群内。二是交通优势，水路、铁路、高速公路都有了，距广州新机场也很近，这是其他城市不具备的。三是土地优势，拥有可持续发展的土地874平方公里。四是在饮料、建陶、铝合金、塑料化工、家具和汽车配件等行业，已逐步形成了自己的产业链，世界五百强已经有三家落户三水。另外，非常重要的一点，有非常好的生态环境，社会治安也很好，这一点跨国公司非常看重。,3、交通状况,（1）公交线路汇聚三水广场位于三水新旧城区交汇地带，于三水中心城区西南镇康岗中路以东；移动通讯大楼以西；北面以张边路相对；南面与17万平方米的西南公园相邻，该公园作为三水最大的公园，为市民提供了一个良好的休闲场所，在夜间（19：00-20：00）其人流量高答30人次每分钟，将为三水广场带来强大的消费人流；三水广场周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区环绕四周，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学、西南四中、体育馆、妇幼保健院等机构众多，这将吸引更多的购房者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。（2）靠近车站从三水广场到车站步行20分钟即可到达。,二、三水广场市场定位,三水广场以时尚新颖潮流为特点，目标客户群则以三水市区家庭为主体，全方位满足以三水，为游客提供休闲、美容、娱乐、餐饮等服务，表现出对经济性和购物乐趣的并存追求。为更有效地吸引消费人流，三水商业广场推行引导式消费，合理规划商业布局：负一、二层与地铁站连通，是年轻人的流行营地；一到三楼专营国际名牌男女服饰，四楼高级运动用品专区；六、七两层电影院，双重震撼力；美食广场及酒楼食肆遍布多个楼层，大饱口福；还有商场专层、写字楼等。三水广场目标定位于三水目前唯一齐集购物、娱乐、饮食和休闲等多种消费形式于一身的大型综合式购物商厦。,（一）三水的商业龙头,三水广场主要打造成三水的商业龙头，成为三水的中高层收入人群的购物、娱乐等生活消费的天堂。三水广场一期于2005年9月12日盛大开业，有超市、品牌专卖店、餐厅、儿童游乐园、电影院、大型游艺场、书店以及大型户外和室内广场等消费服务及配套设施，外加面积超过20，000m2的室外停车场，让消费者尽享购物便利。世界500强之一的泰国正大集团下属零售企业易初莲花超市选址三水广场，于2005年8月17日隆重开张之后，世界各大品牌商家，如肯德基、麦当劳、周大福、钻石世家、国美、屈臣氏、百川阳光连锁、中域电讯、协亨电信、中国移动、中国电信、新华书店、碧玉丰珠宝、联邦家居、大地数字影院等纷纷抢驻三水广场。,国内外知名品牌如李宁、金苹果、哥弟、利郎、自由鸟、金利来、班尼路、与狼共舞、皮尔卡丹、梦特娇、马思图、意大利都彭、堡马、歌莉娅、阿依莲、布衣奴、百丝、戴安娜、韩国树一派、意尔康、木林森、鳄鱼皮具、啄木鸟、Pom-pam皮具、虹蜻蜓等更是以百花齐放的方式奠定三水广场。经过2年多的发展，三水广场一期物业出租率达100%，去年一年的营业额就达到1.5亿元人民币，无论是人流量还是营业额，今年比去年同期的增长大约为20%左右。目前三水广场二期正在有条不紊地建设中，将建成为集专卖店、百货、数码家电、家私广场、写字楼、酒店等为一体的综合体，总面积将超14万平方米，2009年全面投入使用。,三、三水广场商圈分析,1、主要商圈分析三水广场位于三水新旧城区交汇地带，于三水中心城区西南镇康岗中路以东；移动通讯大楼以西；北面以张边路相对；南面与十七万平方米的西南公园相邻，该公园作为三水最大的公园，为市民提供了一个良好的休闲场所，在夜间（19：0020：00）其人流量高达30人次/分钟，将为项目带来强大的消费人流；项目周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区环绕四面，同时，其他配套设施如西南四小、十一小学西南四中、体育馆、妇幼保健院医院等机构众多，这将吸引更多的购房者在项目周边区域购房，消费群体进一步增多。,主要商圈,次要商圈分析,据佛山三水区统计局公布数据，在2006年全区经济保持快速、协调、健康发展态势。初步核算，2006年全区实现地区生产总值（GDP）255.3亿元，比上年增长25.3。其中，第三产业增加值71.85亿元，增长13.5。按常住人口计算，人均地区生产总值48490元，比上年增加10745元，增长28.5。中心城区城市人口15.73万人，人口密度1780人/平方公里。城镇居民生活水平不断提高。在岗职工人均月工资（预计）2024元/月，较06年同期增长16.4。城镇居民人均可支配收入（预计）为14823元，比06年同期增长10.2。,消费品市场畅旺，全年实现社会消费品零售总额64.57亿元，比上年增长16.2。其中，城镇零售额49.49亿元，增长16.1。社会保障体系不断完善。年末全区参加企业养老、失业、医疗、工伤保险人数分别为9.08万人、7.63万人、9.75万人和7.21万人，分别比上年增长10.7、5.3、8.3和6.1。全年征收社会保险基金4.1亿元，发放社会保险基金2.2亿元。从以上的数据可以看出，三水城区人群可支配收入较高，消费能力强，社会保障制度不断完善，再加上在整个三水国民经济快速增长的推动下，人们在将来的消费能力将得到更大的提高。这为以整个三水中心城区为次要商圈的三水广场提供了广阔的市场空间。,次要商圈,边际商圈分析,由于三水区旅游资源丰富，生态环境优美，有首批中国历史文化名村大旗头村，有佛山新八景之一的三水荷花世界及云东海、森林公园、温泉高尔夫球场等众多颇具特色的景点景区，已成为广东乃至全国新的旅游热点。近年更先后举办了国际龙舟争霸赛、世界龙狮锦标赛、全国九运会女篮赛、中国男子乒乓球超级明星大奖赛等多项国际国内赛事，开创了“小城办大赛”的先河。旅游资源的丰富，吸引了不少来自泛珠三角、全国乃至全球各地的游客，这为三水广场形成了强大的一块消费群体。,四、三水广场竞争状况,（一）本地各种零售业态的竞争对手本地各种零售业态的竞争对手主要有日日昇、三水步行街、菜市场、部分小型商业街等，但他们与三水的目标消费人群不同，因此未能对三水广场构成直接威胁。（1）日日昇等超市，他主要是超级市场，但是经营历史较长，对三水的主要顾客拥有较高的忠诚度，这点对于三水广场来说需要一定的时间来建立顾客忠诚度；但是，日日昇的地理位置不够三水广场优越，主要是因为它在三水老城区，交通等方面比较拥挤，同时，因为日日昇是在上个世纪九十年代初成立的，建筑物面积相比三水广场来说简直小巫见大巫，因此对于日日昇来说，场地过小是它的硬伤。而且日日昇设备普遍较老，这也是他们的弱点。,（2）三水步行街三水步行街的主要竞争对手主要是集中在一些专卖店，例如服装店李宁专卖等等，他们普遍属于专业商家，对各自的专业零售领域拥有较高的专业销售能力，但是，他们普遍不是大卖场，只能争得一些方面的市场份额，因此他也不是三水广场的强竞争对手。（3）菜市场等小商店虽然这类小商店无法形成强烈的竞争冲击，但是，他们属于传统的零售商，在便利性和价格等有竞争力。但随着三水人们GDP的增长，人们对购物环境的要求更高，因此，菜市场等小商店也无法和三水广场进行直接竞争。,（二）周边城市同属多功能聚集的竞争对手分析（1）百花广场座落在佛山的市中心，拥有大型购物商场、甲级写字楼、豪华型公寓、美食娱乐城、摩天观光球、大型地下停车场、直升飞机坪、亚洲最高观光梯，是佛山及周边地区集商、住、玩、购于一体的最大型的多功能商业大厦，更是佛山市的标志性建筑之一。百花拥有悠久历史和知名度，他们的产品面普遍属于高档品的，这导致他们主要吸引较高收入的客户到来，因此生意红火。,（2）南海广场,南海广场位于佛山市南海区桂城南海大道，作为佛山首家区域性购物中心，集休闲、购物、饮食、文化、娱乐、健身、观光为一体，占地面积为25000平方米，建筑面积80000平方米。设计风格融汇中西文化精髓，外部恢弘气派、高雅大方，内部豪华精致、美美幻，各种服务配套设。,南海广场以“一站终点”的现代化消费模式，把握未来商业的发展态势，遵循业态互补互助的组合理念，使在场的各业态商业功能得到强势组合，为商家创造无限的商机和发展空间。购物方面，经营面积超过20000平方米的大型百货公司天蓝百货，名牌荟萃，花色品种超10万种，家电城、服装城在本地区最具影响力和代表性；经营面积超5000平方米的大型超市，在本地区率先推出“现代街市”经营理念；饮食方面，有本地区规模最大、装修最豪华的大型宴会厅；有汇聚日本、东南亚、台湾以及全国各地风味小吃的大型美食广场；有世界品牌快餐肯德基；娱乐方面，有桑拿中心、沐足馆、保龄球馆、儿童乐园；文化方面，有书城、电影城等，文化气息浓郁。南海广场已成为周边市民休闲和心身放松的理想场所。,（3）顺德顺联万利商业广场,顺联万利商业广场位于佛山禅城、南海、顺德，广州番禺、芳村五大区域的交汇处，佛山市中心组团陈村商圈的中心地段，规划总建筑面积12万平方米，现建成面积7万多平方米，配有1000多个停车位。,2005年12月23日，顺联广场携手SUNLINK百货、天星影城、华润万家、京华食街、国美电器、屈臣氏、麦当劳、肯德基、大家乐等知名商家在万众瞩目中盛大开业。作为佛山极具特色和规模的大型商业中心，顺联广场下设三大功能区：购物功能区、酒店及饮食娱乐功能区、中心商业园林功能区、配备有六大功能主力店：大型超市、综合百货公司、家居折扣店、IT数码产品专卖、星级酒店、顺德美食街等。依托花卉之乡陈村独特的区位优势，秉承“以人为本”的经营理念，顺联广场定位为以30分钟车程为主的区域消费中心，致力于缔造一个集休闲娱乐、现代百货、大型超市、美食长廊和文化园林于一体的体验式消费场所，为消费者提供一种全新的消费环境。,2、广州的竞争,来自广州的竞争主要是一些高档商场夺走了三水的相当部分顾客。面对这种事实，三水广场也定位明确，就是尽力换回三水顾客，使通往广州的购物、休闲等顾客截留于三水广州完成消费。但是，广州的竞争对手还是比较强大，主要体现在广州本来就是省会大都市，市场雄厚，企业人财物等等基础厚实。但最致命的缺点在于交通不便，毕竟一些客人不喜欢长途跑到广州买件衣服，然后又回来。看看广州的竞争对手。,（1）光明广场光明广场试营业半年以来，经营状况不是很理想，中华广场下属的盛世中华百货有限公司正式接手光明广场的招商运营和物业管理。有专家认为，这一举动意味着中华百货已经杀入炙手可热的北京路商圈。中华百货接盘后，将把光明广场的定位重新调整为“新生代欢乐天地”，将其打造成年轻人的购物中心，以青少年为目标消费群，并兼顾中高端消费者需求。中华广场接盘光明广场后，无疑将对北京路商圈的现有格局造成不小的冲击。,（2）潮楼潮楼由广州著名商业操盘手海印集团投资1000万元开发，海印集团方面表示将照搬流行前线的成功模式，为北京路商圈增加流行元素。潮楼选址于北京南丽都大酒店裙楼，楼高7层，每层面积约为1300平方米，总面积近1万平方米，是北京路南端目前商业面积最大的综合商场。,（三）百货商场业态的竞争对手,1、广百百货广百百货总店位于广州市繁华的北京路商业街，1991年2月8日开业，是广百百货旗舰店。继广百股份有限公司2002年4月份正式成立后，5月1日，与广百大厦层层连通的广百新翼落成新张，构建成一间集购物、饮食、娱乐、展示于一体的大型购物中心，百货经营面积扩大至4.8万平方米。广场一至九层由广百股份公司统一布局、统一策划、统一管理，建有全市百货公司中规模最大的高科技家电会展中心、运动城、珠宝城、名鞋之都、“现代街市”形式的大型超市、热带雨林式的美食广场，国内第一个空中停车场等设施，连续11年荣获广州市单间零售大店销售第一。,2、新大新百货新大新公司本部地处市中心繁华的商业地段-北京路与中山五路交界处，商圈辐射力强，南来北往的顾客络绎不绝。新大新公司始终以时尚的商品和优质的服务，牢牢捕捉住顾客的视线，与时俱进，时时创新，公司营业额从1990年开业初的1.17亿，发展到今日的年销售额超10亿，实现了一年一级跳的奋斗目标，形成了引领时尚，推陈出新的经营理念、以穿戴类为主导，服装为龙头，各类商品经营组合配套发展的经营特色和与市场相适应的科学化、制度化、规范化的管理体制，为新大新公司日后向连锁百货发展奠定了坚实的基础。,五、三水广场未来前景分析,（一）S-O优势机会分析1、地理位置优越三水广场位于三水市区的中轴线上，是个非常有优势的地点，未来交通主干道也将穿过三水广