城市综合体调研报告.doc

目录商业综合体基地调研2城市特征2基地分析及基地现状2商圈辐射3五一大楼3皇华馆4五一路老邮局5城市商业综合体实体调研报告6东吴国际广场6浙北大厦购物中心10著名商业综合体案例调研分析报告121 日本表参道12发展历程121.2 表参道 Hill121.3 内部活动空间132 美国橡树溪142.1 基本功能流线142.2 室内购物空间152.3 室外购物空间153 巴黎香榭丽舍大街163.1 历史进展163.2 购物环境16商业综合体基地调研调研地点：太原市五一百货大楼、皇华馆、老邮局及其所处基地调研目的：1、了解场地内目前的具体情况 2、了解五一大楼，皇华馆等须保留建筑的情况 3、了解场地周边环境情况调研时间：2015.08 此次商业综合体设计的基地在五一广场附近，地处太原市老城区。随着时代变迁，老城区虽不像往昔一样繁荣热闹，甚至有些破烂不堪，但它保留了太原在不断发展中的所有印记，对于一个历经沧桑的老城来说，这些老记忆是其珍贵的财富。因此，这次商业综合体的设计基地选在这，不仅是为了通过商业综合体来带动老城区的发展，也是为了能更好的保护老城的记忆。 城市特征 太原，山西省省会，别称并州，古称晋阳，也称“龙城”，九朝古都，国家历史文化名城，国家园林城市。是一座具有4700多年历史，2500多年建城历史的古城。市中古建筑众多，文化气息浓厚。但是在城市化发展方面，太原尚处于初期阶段，无论是人口、经济集聚水平还是城市化进程与我国发达地区同类城市相比仍有较大差距。因此，城市建设相对缓慢，且在整体城市规划上有许多不成熟的举措，导致城市中有些区域相对混乱。气候方面，太原由于其地形复杂多样，海拔高度差异较大，海洋性气候对境内的影响，形成了北温带大陆性气候。冬无严寒、夏无酷署、四季分明、日照充足，昼夜温差较大，夏秋降雨集中，冬春旱多风。年平均温度为9.5C，一月平均-6.4C，七月平均23C。霜冻期为十月中旬至次年四月中旬，无霜期平均149175天。年均降水量468.4毫米。 基地分析及基地现状基地位于太原老城区中心位置，基地边界被皇华馆街、五一广场、纯阳宫路、五一路包围。属于比较狭长的地块，周边交通复杂。基地附近小商店林立，基本没有经过统一的规划，西面有一较大建筑群，为山西饭店，建筑外形为仿木构古建筑。基地临近太原火车站及太原五一广场，周围又为生活居住区，所以人流量特别大。场地现状整体来看甚至有些脏乱差。五一商贸城即现在的汇都商贸，由于建筑老旧以及周围大量现代商业中心的出现，已失去了过去熙熙攘攘的景象，较为冷清。皇华馆及张氏民居等历史建筑因管理修缮不到位，长久缺乏应有的保护而日渐破落。五一邮局沿街店面已用砖封死，并整体被刷蓝漆。附近摊位管理不善导致环境混乱。内部居民小区因年久失修而显得破旧。种种因素让这个曾经的商业中心呈现一片没落景象。商圈辐射基地所处商业区与附近柳巷商业区，铜锣湾商业区，组成了太原最大，影响最广的商业圈，但由于五一老商业区的没落，柳巷等吸引年轻消费者的现代商业区的崛起，使的商业中心逐渐转移到柳巷等区域。交通状况由于基地临近交通广场五一广场，五一广场作为一个交通枢纽性质的广场，周围车流量巨大，同时基地北面及西面道路较窄，所以经常会发生拥堵状况。由于人流、车流未有效分离，故导致行人穿行困难且具有一定的危险，南面较窄面临丁字路口使用人行立交桥作为主要流通手段来解决行人通行困难。基地西北侧为文赢公园，在节假日会有大量游客涌入涌出，这给目前的交通状况也会造成不小的压力。基地内历史建筑概况五一大楼 五一大楼，1954年元旦开始营业，当时按照开业顺序，大楼最先被定名为“太原市百货公司二商场”。到1956年又按照规模大小改为“太原市百货公司第一商店”。直到1989年1月1日，才正式更名为太原市五一百货大楼。五一百货大楼最初营业时，每天熙熙攘攘的人群川流不息，由于五一大楼是当时最现代的商场，因此就连初来城里的农村人都一定会去那里，哪怕不买东西也要逛一逛。五一百货大楼最辉煌的年代，给许多老太原人留下了最难忘的记忆，对于太原市的老市民来说，五一大楼承载着过年最美好的愿望。如今的五一大楼虽然变化很大，但它的地位已经不像以前那样高高在上了，更多的现代商业街和购物广场的出现，让人们买商品有了更多的选择。柳巷，铜锣湾，这些新的商业区，以其独特的时代气息吸引了跟多消费者的目光。皇华馆皇华馆位于一条很不起眼的小街上，是一座三层砖石建筑，古朴的风格，斑驳的砖墙都彰显着它久远的历史。 明清时期，因皇华馆离贡院不远，过文瀛湖南北海子之间的状元桥便可直达，这儿成为主持科举考试的主考和副主考的招待所。清光绪年间，设提督学政（别称学台），会同督抚主管全省的教育、科举考试等事务，其衙门也在皇华馆。1902年，在英国传教士李提摩太的建议下，山西巡抚岑春煊将拟建中的山西大学堂与中西大学堂合并开办，开设中学和西学两个专斋，西斋就是借皇华馆学台衙门西院的皇华别墅组织教学的，直到1904年才迁入侯家巷新址，也就是今天的山西大学前身。民国初，裁府留县，实行省、县两级建置，阳曲县衙驻皇华馆。1937年冬，日本鬼子侵占太原，县政府移驻河口镇，这里改驻日伪阳曲县政权。直到1945年8月，民国山西省政府重返太原后，县政府才又迁回皇华馆。但这也仅过了三年多，1948年4月24日，太原解放，接管小组跟随解放军入城，在皇华馆接管了民国阳曲县政府。所以，在20世纪上半叶，皇华馆可以说是是太原城的政治中心之一。 因为街小，衙门和机构也密集，所以住在皇华馆的居民并不多。现在路北基本都盖成了宿舍楼，只有路南还保留着几幢老房子。皇华馆12号就是民国时期的四合院民居建筑，据说是一张姓商人的私宅。张宅保存基本完整，坐北朝南，有北房五间，南房为五间二层楼，前檐花罩雕法精湛，墙上砖雕栩栩如生，影壁工艺精美，这已是太原城里不可多得的老房子了。皇华馆及张氏民居历史比较悠久，建筑也较为精美，对于这类古建筑是很有必要保存的。但我们不能让他们就单纯作为一个古建筑而存在，在今后的设计中可结合整体风格及周边景观进行改造，使皇华馆经过加固改造后可作为高档会议中心等。五一路老邮局 邮局位于山西太原市五一路临街路段，于1943年投入使用。由于邮局年久失修已经风雨飘摇，曾一度被划为危楼。2009年9月，太原市政府发文公布了5大历史文化风貌区和232处历史建筑，将老邮局纳入其中，使的老邮局免遭被拆毁的命运。如今的老邮局由于多年缺乏应有的护理修缮，加上有关部门管理不当，整个邮局面朝五一路的墙面都被粉刷上了蓝漆，且门窗都被封死，失去了原有的面貌。 城市商业综合体实体调研报告调研目的：理解城市商业综合体的含义，体验并分析城市商业综合体。通过观察，亲身感受商业综合体设计要点与设计原理。调研内容：城市规划部分包括：城市特征、人文地理、区位现状、商圈辐射、周边环境、交通组织、城市肌理及尺度、景观设计、地方法规。 建筑部分包括：商业模式、布局方式（集中或分散等）、交通流线、交通核设计、采光通风设计、消防设计、空间组织、功能配置、空间尺度（层高、柱子及尺寸）、建筑形态、客户行为心理对建筑设计的影响、物理环境舒适度等。调研对象：浙江湖州东吴国际广场；浙江湖州浙北大厦购物中心。调研时间：2015年8月调研成果：城市商业综合体是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 商业综合体具有功能协同、空间紧凑、抗风险能力强的特点，从而在城市中表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体也常被称为“城中之城”。通过对任务书的解读，并深入的分析城市商业综合体的定义和其所具有的特征，结合城市商业综合体的发展方向，就对浙江省湖州市部分大型商业综合体进行了体验调研。分别对湖州的两个综合体进行分析：浙江湖州东吴国际广场和浙江湖州浙北购物中心。浙江省湖州市概况：湖州市地处浙江省北部，东邻嘉兴，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市，是一座具有2300多年历史的江南古城。湖州自古以来素有丝绸之府，鱼米之乡，文化之邦的美誉，且有南太湖明珠之称。2010年六普常人口289.4万人，多为江浙民系，使用吴语。湖州是一座具有2300多年历史的江南古城，面积5818平方公里，有优美的自然景观和众多历史人文景观。湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14个重点城市之一。东吴国际广场东吴国际广场坐落于湖州市老城区青铜路与飞凤大桥交界处，该项目是由浙江大东吴集团有限公司开发的商业地产项目。东吴国际广场是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、高层住宅等功能于一体的大型项目，占地面积49976平方米（约75亩），建筑面积30余万平方米，总高度达288m（含避雷针），由星级酒店（超五星）、商业办公、文化娱乐、餐饮服务、酒店式公寓等组成，总投资约30亿人民币，项目已于2012年投入运营。规划部分区位：本项目用地位于湖州市中心城区核心位置，北临苕溪港，东接江南工贸大街，西接益民路，北面遥望仁皇山，双面临街，交通便捷，具有良好的水岸景观资源和交通优势。项目地块自然环境得天独厚，水质清澈，空气清新，为打造国际化城市商业综合体创造了条件。同时，本地块位于龙溪港东岸核心区域，拥有绝佳景观资源，区域辐射力强。周边环境：在湖州城市发展中，受太湖片区的影响，城市向北发展。在城市的向北发展过程中，沿湖州老城区的南街形成一条重要的经济商务带。在东吴国际广场周围分布有加利广场、静江公寓、众鑫广场、星海名城、达多大都汇等重要的建筑群。东吴国际广场位于南街与青铜路的交界处，占有重要而优越的地理位置，两个沿街面具有很好的宣传作用，也同时对吸引大批顾客有极大的作用。商圈辐射：项目用地呈扇形，较不规则，地势平坦。地块中部南北方向有城市道路劳动路穿过，将基地分为东西两部分，且用地中部东西方向有城市规划的开放平台，连接南侧城图广场和北侧滨水开放景观带，形成面向城市水系开放的公共景观轴。设计主题：本项目以“望山金岛”、“龙溪双冠”为主题，高标准开发建设，重在打造城市门户形象，整体用地49989.8平方米，总建筑面积40万平方米，其中：地下室2层，布置有2千多个停车位；地上部分共有两栋超高层塔楼，及东西两部分裙房。其中西侧五星级酒店/办公塔楼一栋，东侧公寓式酒店塔楼一栋；建筑总高度为288米。西侧裙房为酒店配套，东侧裙房为集中商业区。地上部分建筑面积共计为30万平方米。城市景观：东吴国际广场超越了建筑与商务的本身范畴，以两幢超高层地标建筑为依托，形成以五星级酒店为带动的高端商务休闲、娱乐中心与其他商业功能，内设超大型艺术旅游购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、空中国际公馆、酒店式公寓、高层主题观光旅游，是一个功能齐全、设施完善的南太湖RBD中心城。主要形成以滨水绿地、主题公园、节庆广场、特色步道为滨水开放空间的娱乐中心；以综合办公、高档购物、百货、超市为商务中心；以品牌商店、特色餐饮、办公机构、酒店式公寓为多样化的商业中心；以咖啡餐饮、博物展览、餐饮娱乐等中小型特色化商业服务及文化娱乐功能的时尚文化中心。将由国际品牌酒店、百货、超市进行运营管理，带动其他商业、服务业，形成一个湖州市唯一的高档购物、文化、娱乐、休闲的商业中心。交通组织：东区国际广场位于南街与青铜路的交汇处，路段交通相对繁忙，因为面临十字路口的原因，地下车库入口放在建筑地下。行人过街都采用的地下通道的形式，对城市干道起到了缓冲的作用。建筑部分商业模式：东吴国际广场定位为以五星级酒店为带动的高端商务休闲、娱乐中心与其他商业功能，内设超大型艺术旅游购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、空中国际公馆、酒店式公寓、高层主题观光旅游，是一个功能齐全、设施完善的南太湖RBD中心城。交通流线：建筑采用大中庭回廊式交通组织方式。而中庭同时又通向两个出入口，中庭在这时又产生了一个独立的步行街的效果，使得建筑的内外变得模糊而联系得更加紧密。通透的中庭为建筑顾客提供了宽阔明朗的购物环境。回廊采用曲线的方式布置，方便了人们购物。回廊宽在三到四米，并布置有座椅和装饰景观等。主要交通围绕中庭布置，有自动扶梯，观光电梯。交通核设计：以中庭作为购物中心的交通核，以自动扶梯和观光电梯作为主要竖向交通带，并分布在中庭周边。空间组织与空间尺度：东吴国际广场主要采用中庭的空间组织形式，每层以回廊联系各个店铺，从而给人以宽敞而舒适的购物空间。而同时多个出入口的设计，弱化了主入口的概念。中庭的两个出口遥相呼应，产生了步行街的感觉。而南面的出入口则位于地下，与干道的几个地下通道相连接，使得人们在进入购物中心时，交通不至于太复杂。而内部除主中心筒外，还分别有两个小中庭，这使得建筑内部体量不至于过大而使人产生单调乏味的感觉。纵横的交错也使得空间的趣味十足。行为心理和物理环境：在选择交通方面人们通常会更多的选址接近而直接的交通方式，如门厅的观光电梯、中庭中接近的自动扶梯。在商场中人们更愿意对着中庭，边观赏边休息。故各店铺的座位朝向都是向着中庭方向的。而底层多为餐饮的设计，也使得部分并不是专为购物而来的顾客可以免去做电梯的麻烦，同时也使得核心筒出给有步行街延伸的感觉。内部的灯光多为暖色调，使人心情得以放松。防火设计：东吴国际广场的防火主要有中庭防火、防火疏散楼梯两点最重要。中庭中布置了大量的自动扶梯，而自动扶梯在着火时不能使用。因此建筑内部将中庭作为一个防火分区，用防火卷帘隔开。消防疏散楼梯设计在靠近建筑外围周边分散布置。而多出口的设计，使得东吴国际广场能够有体育场般迅速的人流集散能力。浙北大厦购物中心由于浙北大厦购物中心与东吴国际广场同样位于湖州南街上，且由于主要调研对象是东吴国际广场，故对此处的规划及建筑部分就不一一逐条例举。规划及建筑：浙北大厦购物中心位于湖州市最繁华的商业中心南街，毗邻至今1500余年铁佛寺旁。商场整体布局引入国内外最新设计理念，强调空间感、舒适感，将自然阳光与宽敞通透空间融汇为一，并创造一种国际化生活休闲概念。共设地下2层，地上7层，营业面积8万平方米，是湖州市单店规模最大，购物环境最优、商品种类最齐全、服务质量最佳的大型现代化购物中心。 购物中心主营时尚名品、化妆品、珠宝饰品、流行服饰、精品皮具、运动品、家居用品、新潮数码、精品超市等，同时在相关楼层还设有苕上人家、星巴克、必胜客、迪欧咖啡、犇腾牛排、甜品工坊、冰雪皇后等辅营特色名品店，同时在-2层设有700余个停车位。为您真正提供生活、休闲、购物、美食一站式服务。浙北大厦购物中心其特点是西侧紧邻着的便是湖州著名的文物建筑，距今1500年的铁佛寺。其与铁佛寺之间相对和谐的关系正好是本次设计中所需要的。结论：通过这次调研我注意到以下几点：1）fashion walk的设计理念是商业建筑的发展趋势。休闲式购物将成为主导。2）在建筑中引入城市元素，使得建筑城市化。3）由于社会原因，电子购物的新潮流不可阻挡，商场更多的提供的是展示功能。而仓库成为必须的商业空间，并应该有电子交易场所，使得购物随手可得。4）电子数字化商业展示，数字商业空间体验可以引入建筑。5）品质、品牌、时尚是成为了商场的代名词，利益是商场的宗旨。著名商业综合体案例调研分析报告1 日本表参道表参道是东京的四个主要特色街头时装店的聚集地之一, 这里云集欧洲、日本等顶级设计师的作品,流行元素含量很高,橱窗内的衣饰摆放非常有创意高，橱窗内的衣饰摆放非常有创意，世界著名品牌的诸多旗舰店也设置在此处，可以说表参道是世界品牌的亚洲展览中心。 表参道全长约1公里，位于东京原宿青山一带，靠近涩谷，与原宿、涉谷、代官山一起形成东京四个最具特色、风格不同的时装店聚集地的，被称为日本的香榭丽舍大道，常作为电视连续剧的外景拍摄地 。表参道以原宿车站为起点，直通明治神宫及青山区一带，这条名为“燕歌祇”的大道，曾是明治神宫的专用道路这里是东京乃至日本最具奢华气质的购物街道，也被戏称为男人的地狱，女人的天堂。发展历程表参道用了70年左右的时间，演变成为大量风格独特建筑物和成排的榉树共同演绎的具有欧洲街道风情的奢华时尚的购物商业街。1.2 表参道 Hill安藤忠雄以日式椭圆形印章的参字LOGO来揭开表参道Hills外观的序幕，以银灰色铝窗加玻璃围幕带来最主要印象；基础的墙柱梁部份，不经意地呈现出钢筋水泥，几何造型直线延伸的设计，含蓄地透露出建筑的特色和美感。表参道HILL在表参道上具有约250米的宽幅，是由地面楼和地下楼组成的复合设施：地下楼至地面楼为商业，38户住宅，200个车位的停车场在商业设施内，中间的挑空中庭和围绕挑空中庭的斜面将具有沿街商店感的商店延续个楼面，使自然光线能照到地下楼层的中庭住宅由东楼和西楼幢构成，窗口可望见街道两旁的榉树具有出色的管理体制，住宅与商业设施的动线完全分离，以便成为能安全、放心、舒适地生活的空间屋顶上尽最大可能地进行绿化，有计划地使从北侧的住宅地区可远眺绿树成荫趣意盎然的景色。刻意与表参道沿路街道树设计成相同高度的建筑物，从外表看起来绝对很难想像得到，它居然是地上六楼、地下六层的庞然大物，由本馆、西馆以及一部份复旧保留的同润馆公寓三者来构成。本馆建筑物乍看之下是个方正平整的规矩设计，但从内部的高空俯视下来便能察觉，整体造形犹如一艘巨大的方舟，掏空的宽广中庭毫不吝啬地让阳光从半透明天窗自然流泄。店铺围绕着中庭的四周环然伫立，楼层与楼层之间尽可能地排除了到处都是杀风景的电扶梯景观，整体徐缓的逛街坡道，让人不自觉地团团逛绕于其中，省去上下楼梯的麻烦，也同时让人感觉不出爬升下降的辛苦。内部围绕商业空间的挑空中庭的独创乐“螺旋形斜面”上，排列着与表参道相同坡度的斜面有机连接的、具有沿街商店感的商店。以螺旋形连接的斜面创造了空间环游性，在建筑物内也能保持逛街这一表参道的特点，成为史无前例的独特空间。犹如在表参道中又出现了一个内部表参道。1.3 业态分布表参道目前非常繁华，共有约100家店铺，包括很多一线奢侈品牌委托著名的建筑公司设计的风格各异的旗舰店，著名品牌荟萃的“表参道Hills”，以限定香槟、巧克力而深受人喜爱的“Anniversaire表参道”，出售旅游纪念品的东方跳蚤商品市场，往原宿方向走，有一家特色的玩具专卖店 KIDDY LAND，整条大街充斥着上流和时尚的元素。1.3 内部活动空间表参道Hills是作为日本的时尚和文化的中心而不断传递流行讯息的表参道的核心，他独特的外墙在LED的照射下与街道两旁的榉树融为一体，展现出各季不同的景色。从入口进入后是高达层的挑空中庭空间，以挑空中庭为中心，构成螺旋状的螺旋形斜面。外墙的彩灯墙、楼内的动画投影机、超指向性扬声器和大屏幕显示器等用光、影像、音响等各种效果展示着空间的魅力。入口处的大开口实现了求心力极强的活动空间。沿着从挑空中庭大楼梯走到地下楼后，进入空间O:。空间O:是从挑空中庭大楼梯延续的位于地下楼的举办活动的空间。可举办展览会、记者发表会和视觉演示等各种活动。该空间具有灵活性，可实现您所想象的形象，同时还备有充实的设备。2 美国橡树溪Oakbrook Center是一个坐落于Oakbrook北部的大型户外购物商场。它是芝加哥地区一个非常有名的购物目的地，大约包含150多个独立的品牌。以Oakbrook Cente为中心形成了一个大型的综合商业圈，它的周围有银行、酒店、娱乐、休闲、餐饮等商业建筑。Oakbrook Center四面皆为宽阔的主道路，具有很好的易达性，并且有大量的免费的露天停车场以及室内停车场。由于各种活动举办频繁以及聚集大量顾客的缘故，该购物区经常发生犯罪、交通事故、医疗事故等事件。在如此小的范围内包含如此多的品牌使得在紧急情况下如何让顾客知道最快最简洁的出入口位置，以及如何到达想去的店铺变得尤为重要。同时如何使大型停车场和建筑有效地联系起来也是一个问题。所以为Oakbrook Center 绘制一幅紧急情况逃生路线以及划分防火区间是非常有必要的。可以利用GIS技术对每间店铺进行精确定位以绘制地图。2.1 基本功能流线Oakbrook Center的购物区以A、B、C、D、E、F这6栋建筑为分割分为了6个区域，每个区域中都有服装、化妆品、数码、家居用品等商铺，这六部分通过室外的地块联系为一个整体，形成完整的Oakbrook Center。剩下的建筑则当做了几个品牌的大型旗舰店，专供这个品牌自身使用。在这6栋独立建筑之间，散落有ATM取款机、停车场、休息区等公共设施，每栋建筑中的顾客都能方便的使用。2.2 室内购物空间2.3 室外购物空间由于Oakbrook Center的平面形式为组团式建筑，故自然而然地在建筑之间形成了室外庭院或小型广场空间。Oakbrook Center的设计者在设计这些地块的时候，充分考量了顾客群的性质，在不同的地块设计了不同风格的景观。在入口处设计了小型的下沉广场，广场中有喷泉，这种尺度符合建筑主入口处大气的景观设计风格。在另一片区域，则设置了一篇水池，尺度同样适合这样开放的空间。下图则为一个专为儿童设计的室外游乐场，所用的景观小品都颇具童趣，孩子若厌倦了逛商场就可以到这来游玩。这是一个很人性化的设计。3 巴黎香榭丽舍大街法国巴黎最繁华热闹、最具代表性的香榭丽舍大街是以凯旋门和戴高乐广场为轴心呈辐射状的12条街道中的主干道。中央马路宽80米，可容纳12辆汽车并行，全长2公里。街道两侧的人行便道平坦宽阔，林立着各种专业公司、大小商店，从银行、保险、时装、娱乐到文物古玩以及花卉、报刊摊位，各行各业应有尽有。香榭丽舍大街是巴黎尊贵的代表，但其经营的百货服饰类商店大多是一般精品和品牌店，真正的高级