四季雅苑个案分析 PPT课件

2020/5/3,1,四季雅苑五期个案分析,同策咨询大客户事业部2011.7.27,2020/5/3,2,项目概览,2020/5/3,3,区位评判,2020/5/3,4,区域属性,内环内，浦东-花木板块周边多为成熟住宅区紧邻世纪公园,花木路,芳甸路,锦绣路,联洋国际社区,花木住宅区,陆家嘴,浦东花木高级住宅区,2020/5/3,5,区域价值商业,大拇指广场,联洋国际社区,国际博览中心商业圈,附近商业配套较为成熟陆家嘴商圈辐射范围,陆家嘴金融贸易区,2020/5/3,6,区域价值教育,周边教育资源主要有耀中国际学校(A)该学校为高档教育机构，从幼儿园到高中，配置齐全其余教育资源世纪公园北侧联洋社区世纪公园南侧花木住宅区,量少质优的教育资源,2020/5/3,7,区域价值环境,别墅住宅区环抱，高端氛围浓厚,靠近世纪公园和高尔夫球场、大面积景观绿化图上标注为别墅区,高尔夫球场,世纪公园,2020/5/3,8,项目四至,柳杉路,花木路,罗山路（内环高架）,张家浜,浦园千秋别墅,御翠园别墅,北：浦园千秋别墅,西：柳杉路,东：罗山路,南：花木路,干净整洁高端氛围浓厚,2020/5/3,9,区位评判总结,内环内边缘地块，紧邻花木、联洋成熟社区大面积绿化景观位于内环高架旁，噪音污染严重,易于发展为高端住宅区，周边配套待完善,2020/5/3,10,项目规划,2020/5/3,11,分期规划,北,东侧中部8幢物业为当前可售的298306（无304）其中，298-301为11年3月开盘，302-306为5月开盘据业务员口述，当前在售的是303-306的3幢,298,299,301,300,302,305,303,306,项目五期,别墅基本售罄后推出，定位高端,2020/5/3,12,交通动线,车行入口共有5个罗山路1个柳杉路4个每2幢公寓设置1个地下车库入口车位配比1:1,别墅式的车行线路无法满足公寓的安全性需要,2020/5/3,13,景观设计,景观设计以欧陆风格为特色，中轴线设计小区中央3万平方米的景观公园集人工湖、罗马广场、凉亭为一体在绿化配置上，选用了具有季节变化特点的枫树和银杏等树木,北,298,299,301,300,302,305,303,306,景观设计大气，绿化率高，考虑季节变化,绿化率：55%,景观中轴,2020/5/3,14,配套设置,会所设置在小区西侧会所功能圆形广场篮球场网球场桌球台健身房儿童乐园室内外游泳池物业费：10元/月（含会所使用）,会所功能主要以运动为主，缺乏高档休闲场所,2020/5/3,15,建筑排布,8幢全部为9（9复10）层小高层，每幢两梯三户蝶形排布，朝向西（略偏南），背侧为内环高架景观以小区景观和陆家嘴景观为主,重景观、轻朝向别墅区的噪音屏障,2020/5/3,16,项目规划总结,公寓房源体量小，位置较差规划主要以服务别墅区为主重景观、轻产品,规划设计带有浓厚的香港特色,2020/5/3,17,产品表现,2020/5/3,18,建筑立面,下三层为石材外立面上层主要为涂料,立面表现较为破旧用料不够高端,2020/5/3,19,户型配比,主力房型为3房，复式占比高达23%,2020/5/3,20,户型分析,3R，至7层，156，北侧边套采光面为东面和西面，和传统意义上南北向的房子不同大面宽、窄进深设计南向连接电梯间，故无朝南的功能间，主卧朝西西侧设置了景观阳台,北,2020/5/3,21,户型分析,3R,161,南侧边套，1F采光面同样为东面和西面大面宽，短进深设计可分别从入户门和厨房通往前后花园主卧朝西，景观度较好,北,2020/5/3,22,户型分析总结,整体非南北朝向，舒适感差面宽表现良好重视景观位置,整体上来看，户型设计风格比较独特，非南北朝向舒适度低,2020/5/3,23,装修标准,价格标准：10000元/,2020/5/3,24,产品总结,无论从立面还是房型来看，整体表现较差10000元/的装修标准从一定程度上弥补了产品劣势,2020/5/3,25,现场表现,2020/5/3,26,平面包装,主干道花木路芳甸路交叉,小区入口处柳杉路花木路,道旗：芳甸路、花木路,公寓项目宣传力度较大，借别墅项目试图营造高端氛围,2020/5/3,27,动线引导,售楼处,售楼处设置在御翠园（和黄之前所售纯别墅小区）会所处,柳杉路入口，仪式感强,交通动线较长，但绿化景观表现力好,2020/5/3,28,社区入口,入口处绿化丰富，植被高度较高，给人以幽静的感觉,2020/5/3,29,销售分析,2020/5/3,30,媒体推广,选用主流媒体新闻晨报东方早报选用专业的财经类报纸投放，面向高端财经人士第一财经日报上海证券报每日经济新闻,港式投放思想，注重提高调性,2020/5/3,31,媒体推广,广告投放量集中在第二次推案前后因为续销状况不理想，7月22日加大投放量,2020/5/3,32,媒体推广,11年4月22日第一财经日报,11年6月1日租售情报,11年7月22日新闻晨报,软文向视觉表现转变，后者旨在加强客户导入,2020/5/3,33,价格分析,均价走势平稳，7月开始价格提升,2020/5/3,34,价格分析,价格跨度较大，南侧比北侧稍贵复式房源价格最高,2020/5/3,35,去化分析,3房房型去化率较高，去化楼层主要在低区楼层低区楼层具有总价优势2房房型体量小，去化也全为3层房源8层的2房房型总价高复式房源由于尚未正式推出，仅有个别去化,整体去化表现一般，低总价房源去化速度快,2020/5/3,36,销售分析总结,传统港式销售模式，较为被动依靠中原地产和自身代理商的一二手联动由于户型表现较差，加之位置靠近高架，去化表现较差,2020/5/3,37,客户分析,2020/5/3,38,客户分析,客源以港澳台和外地客户为主本地客户对于房源朝向具有很深的偏好，该案房源朝向上有很大的缺陷客层上看，以企业高管、股东为主,2020/5/3,39,SWOT分析,2020/5/3,40,Strength,核心地段：高端居住区地段配套：商业、生活配套成熟、教育配套高端景观：小区自身景观优良，大面积绿化公园、陆家嘴景观有一定特色物业：和记物业品质较高,Weakness,户型：朝向缺陷现场