北京房地产市场现状及需要关注的问题 27页.ppt

北京房地产市场现状及需要关注的问题,毛大庆博士2009年11月,一、2009年以来市场运行特点二、多重因素带动楼市升温三、需要关注的几个问题四、对未来市场发展的一些想法,（一）房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素2008-2009年房地产开发投资增速图（%）,一、2009年以来市场运行特点,（二）到位资金充裕，开发企业走出资金困局2008年年底，国内房地产开发企业一度资金链紧张，出现了打折销售以加快资金回笼的情况。今年以来，随着适度宽松货币政策的实施，开发企业融资困难问题得到了极大缓解。1-10月，全市房地产开发项目本年到位资金4540.7亿元，比上年同期增长91.1%。其中来自于银行等金融机构的金融贷款增长最快，为1887.6亿元，同比增长1.7倍。,（三）开发供给仍处于缓慢恢复态势截至10月底，全市商品房施工面积为8944.4万平方米，比上年同期下降0.8%。其中住宅施工面积为5072.3万平方米，同比增长1.8%。1-10月，商品房新开工面积为1358.4万平方米，同比下降20.5%。其中，住宅新开工面积为847.6万平方米，同比下降25.6%。1-10月，全市商品房竣工面积为1390.1万平方米，比上年同期下降2.4%。其中，住宅竣工面积为906.5万平方米，同比增长17.8%。,（四）市场销售较快增长，价格上涨较快1-10月，全市商品房销售面积为1757.6万平方米，比上年同期增长1.1倍，比2007年同期增长6.6%；全市住宅销售面积1432万平方米，同比增长1.3倍，比2007年同期增长6.2%。,月度销售规模有所收缩。10月份，住宅销售市场在连续三个月量缩价升后出现小幅回升，全市住宅销售面积为130.6万平方米，比9月份增长10.1%，但仍处于今年以来较低水平。,2009年住宅当月销售情况单位：万平方米，套,房价上涨较快,房屋销售价格指数调查显示，10月份，全市房屋销售价格同比上涨2.8%，环比上涨0.4%；其中新建住宅销售价格同比上涨4.3%，环比上涨0.6%，均已连续8个月出现环比上涨。,2008年以来房屋销售价格月度同比指数（%）,2008年以来房屋销售价格月度环比指数（%）,二、多重因素带动楼市升温,刚性需求流动性充裕通胀预期供给减少,（一）刚性需求支撑拆迁激增今年全市计划完成土地储备1000亿，相当部分资金将用于拆迁补偿支出。1-9月，全市拆迁涉及4.2万户，相当于上年的6.2倍。新毕业大学生规模大近两年北京新毕业的大学生、研究生屡创新高，每年都在20万左右，其中很大一部分将留在北京，必然涉及到购房、租房。,（二）通货膨胀预期北京房价连续8个月环比上涨；国内其他城市房价也纷纷上扬；加之“地王”频频出现，成交价格大幅度高出底价，影响相关地区二手住宅和未来新建住宅价格的上涨。这些都刺激了购房者的涨价预期。在买涨不买落的心理下，购房需求上升。同时，全球性流动性过剩使得股票、大宗商品价格均出现上涨，也在一定程度上刺激了房价上涨的预期。,（三）流动性充裕10月末，北京市金融机构（含外资）新增人民币存款、贷款分别相当于去年同期的2.3倍和2.6倍。在适度宽松的货币政策环境下，市场中无论供需双方都掌握着较为充裕的资金可以利用。,（四）供给处于低位今年以来虽然房地产开发投资较快增长，但主要是受加大土地储备力度的带动，并没有体现到市场实际供给的增加。1-10月，全市新开工商品房面积同比下降20.5%，其中住宅下降25.6%。,三、需要关注的几个问题,近期问题深层次问题,近期问题,房价过快上涨带来的负面影响今年以来，北京房地产市场在低位调整中快速升温，助推房价高位持续上涨，由此带来一系列问题，如市场投资、投机者增多，民怨又起，百姓对政府的信任度下降，城市商务成本上升、投资环境恶化，拉大贫富差距，以及土地资源利用的低效率等。房价收入比过高。2007年达到14.5：1，2008年为14.1：1，远高出世界银行提出的46：1的适度水平，加重居民购房负担，挤压其他消费支出。,深层次问题,（一）过度重视房地产业的经济发展职能，相对忽视其民生保障功能1998年以来，我国一直强调房地产业的经济发展职能。1998年的国发23号文提出“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”；2003年的国发18号文则进一步明确促进房地产业发展是“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”。正是在这样一种思想指导下，各地都把房地产业作为拉动本地经济的支柱产业之一。自2001年开始房地产开发投资占全市投资的比重一直保持在一半左右；房地产业成为国民经济中的重点行业；土地出让收入也成为政府收入的重要组成部分。,由于更多地将房地产业发展作为拉动经济增长的重要方式，所以相对忽视了对住房保障的投入和保障制度的创新。“多数家庭购买或承租普通商品住房”成为行业政策和住房体系建设的隐含前提，也已经成为市场实际运行的结果。1999年，经济适用房完成投资占当年全部商品住宅投资的比重为11.3%；2003年这一比重下降至10.9%，2008年进一步下降至3.8%。,（二）保障性住房制度缺乏可持续发展考虑成熟的保障性住房制度不仅要考虑服务人群的支付能力，也要考虑政府财政的承担能力。为公平分配存量住房资源，避免过多的新增投入，各国的住房保障制度都强调严格的退出机制。当前，我国的保障性住房特别是经济适用房，都强调产权私有化，其管理方式与商品房没有本质性差别，即使购房家庭收入水平等基本状况改善，超出保障性住房享受标准，也缺乏相应的退出机制。在这一机制下，由于社会分层改变、人口的代际更迭，新的低收入阶层会不间断地出现，政府的投入将永无止境。有限的财政资源面向无限的需求，只能是缩小保障范围。,虽然2007年市政府颁发的北京市经济适用住房管理办法（试行）中提出，申购到经济适用房的家庭在收入、住房或资产情况发生变化时，需如实上报，区县住房保障部门将进行检查，不符合条件的，将取消购房资格，已经购买了经济适用房的家庭又购买其他住房的，原经济适用房由政府回购。但从实际执行来看，政策并没有落到实处，出租经营行为在部分经济适用房小区大范围存在。,（三）二、三级市场发育不完善发展二、三级市场，不仅可以利用已有住房资源，还可以推动以旧换新、以小换大的改善性购房需求，促进一级市场的发展，引导各收入阶层的人梯次地向上改善住房条件。当前，我市房地产市场发展遇到的重大瓶颈之一是存量房屋资源的优化配置问题，即一方面大量的存量房屋闲置，另一方面又有庞大的住房需求。存量房屋闲置，相当部分原因是由于保有成本较低。目前，我国对房地产业税收集中在建设、买卖环节，如营业税、契税、印花税等等，在保有环节基本没有税收调节。尤其是对1998年以来大量的房改房来说，购置成本低，物业管理、冬季采暖费用也基本由原单位承担，闲置成本几乎为零。与此同时，由房价持续上涨带来的闲置收益却极其明显。但从整个社会来说，这种个体的理性选择却造成了存量房屋资源的巨大浪费。房地产市场发展遇到的重大瓶颈之二是二级、三级市场信息不透明。由于管理不尽完善，相当部分市场中介过度利用其信息优势，从中谋取不当利益，加大市场交易成本，降低了市场活跃度。,从国际经验来看，各国对房地产业的依赖，不是在开发而是在保有环节。一般来说，发达国家每年房产交易总额中二手房市场的交易比重要占到85%左右，远高于目前北京市六成左右的比例。市场化也不是简单的产权私有化，各国的住宅租赁市场也比较发达。2008年，美国大约32%的家庭承租住宅；英国30%以上的住宅采用租赁的消费方式；日本自有率为60.2%，租赁率约34.1%。这些国家的经验表明，一个完善的住宅市场应是一级市场与二级市场、售房与租房市场的统一；相当规模的租赁市场，可以满足不同层次居民的住房需求。,（四）收入登记等制度不完善，两个市场建立有困难近年来，针对房地产市场发展中出现的问题，市领导提出要根据收入不同，有区别地解决住房问题，做到“高端有市场，低端有保障”。即按照市场经济规律，由市场决定高档商品住房、别墅等高档住宅的供应和需求，以达到均衡价格；对低端收入人群，由政府提供政策性住房，降低其购房负担。但要做到这一点，首先要做到按收入甄别人群。由于当前我国财产申报、登记制度不完善，各级政府部门对居民家庭具体的收入、财产状况没有准确的了解，很难按照收入划分人群。从已经采取的做法来看，多以个人填报为主，很难防止高收入家庭搭政策保障的便车，挤占中低收入家庭补贴份额。此外，部分收入较高、福利待遇较