房地产经济学培训课件

房地产经济学,主讲人,导论,房地产经济学的研究对象房地产经济学的学科性质房地产经济学的指导思想房地产经济学的体系结构,一、房地产经济学的研究对象,房地经济学是一门研究房地产经济运行规律和房地产资源配置效率的科学,房地产经济作为国民经济的有机组成部分，同样要遵循一般经济运行的客观规律，诸如价值规律、供求规律、竞争规律以及社会主义经济规律等,又由于房地产的行业特点，其经济运行又具有一定的特殊性，房地产经济学重点要揭示房地产经济运行的特殊规律土地区位分布规律城市地租规律房地产价格规律房地产市场供求规律房地产经济波动规律房地产经济运行规律是贯穿在房地产生产、交换、分配和消费全过程之中的，体现在上述各个环节,土地和房屋都是有限的稀缺资源房地产开发建设中还要运用建筑材料、装饰材料、劳动力、技术、信息等多种资源健全和完善市场机制问题以及宏观调控问题,二、房地产经济学的学科性质,房地产经济学既是整个经济科学的一个分支，又是各类房地产经济学科的理论基础。,三、房地产经济学的指导思想,房地产经济学作为部门经济学，必须以理论经济学作为它的理论基础,四、房地产经济学的体系结构,房地产与房地产业土地与土地使用制度城市地租与土地区位房地产市场房地产价格房地产企业房地产开发房地产投资房地产金融住宅消费与住房制度房地产业与国民经济房地产经济的宏观调控,第一章房地产与房地产业,【教学目的与要求】本章重点介绍房地产与房地产业的基本含义、构成和特征，在此基础上引导学生认识房地产业与社会经济发展的关系，旨在为以后的学习打下基础。【重点与难点】房地产内涵及其特性【教学方法】课堂讲授,房地产的概念,房地产的定义又称不动产、物业，指土地、建筑物及固着其上不可分离的配套基础设施部分，以及它们衍生的各种权益。两方面含义：,1、物质实体：土地、建筑物（inc.房屋与构筑物）、配套基础设施2、经济表现：各种衍生权益,三种存在形态：单纯土地、单纯建筑物、房地合一,广义房地产既包括城市房地产，也包括农村房地产。本课程主要研究城市房地产。,建筑地块工业用地、商业用地、住宅用地、仓库用地、道路交通用地、市政建设用地、公共绿化用地、科教文卫体用地、港口建设用地、办公用地、军事用地、其他用地房屋建筑物住宅、生产用房、营业用房、行政用房、其他专业用房配套设施道路交通电信设施、地下管道设施、生态环境设施等,生地,毛地,熟地,房地产的属性,商品属性财产属性投资品属性社会和政治属性,房地产商品的特点,位置固定性商品异质性使用长期性市场地区性投资巨额性行业相关性政策限制性保值增殖性,房地产业的含义,即从事房地产开发建设、租售经营、物业管理以及相关服务等经济活动的行业。,房地产业的构成,房地产投资：包括股权投资、抵押贷款投资、租赁投资、其他间接投资等。房地产开发：包括土地开发、房屋开发。房地产经营：包括土地经营、房屋经营。物业管理房地产金融房地产中介房地产市场管理房地产法制建设房地产人才培养,房地产业的构成,房地产投资,房地产金融房地产中介房地产市场管理房地产法制建设房地产人才培养,房地产经营,房地产开发,物业管理,主流产业,辅助产业,房地产业的产业归属,房地产业与建筑业的关系。（课堂讨论）,房地产业是带有第一、第二产业部分性质和特征的第三产业。,房地产业的产业归属界定。（课堂讨论）,相互独立、相互关联、共损共荣,房地产业活动的特点,从国民经济来看，是一个具有先导性、基础性、支柱性特征的行业从地区经济来看，区域差异较大、级差收入明显从行业特性来看，具有高综合性和高关联性从投资过程来看，是高投资、高风险、盈利水平可能较高但又难以确定的行业从社会经济来看，受政府政策影响很大，与法制密切相关,【复习参考题】,名词解释房地产房地产业简述房地产商品的特点。如何理解房地产业的产业归属？简答房地产业与建筑业的关系。简答房地产业的行业构成。简述房地产业活动的特点。,讨论：我身边的房地产经济学,解读“大学生在校外租房住”现象（经济学版本）个人偏好供求租金商机风险关于“住房梦”买/租一步到位/循序渐进楼市“天气”房价收入比房贷偏好投资关于“经济增长、楼市、股市”一保一控泡沫低迷晴雨表,第二章土地与土地制度,第一节土地与房地产,一、土地的双重属性自然属性是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。经济属性是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映。,（一）土地的自然属性1、土地总量的有限性2、土地区位的差异性3、土地位置的固定性4、土地使用的耐久性,（二）土地的经济属性1、土地的稀缺性2、土地的区位可变性3、土地的报酬递减性4、土地经营的垄断性,二、土地在房地产业中的地位和作用（一）地位1、土地在房地产开发中居于基础性的地位2、土地市场是整个房地产市场中的基础性市场3、土地的权属关系是房地产基本经济关系,（二）作用1、土地利用状况关系到土地资源配置的合理程度2、土地区位选择决策是房地产企业成功的关键3、土地政策是房地产宏观调控的重要手段,三、城市土地的特性,1、城市土地利用的集聚性2、城市土地利用的高成本性3、城市土地利用的高冲突性4、城市土地利用的综合性,第二节城市土地资源配置,一、土地资源合理配置的重要性1、是集约高效利用土地的需要2、有利于节省社会成本3、是城市功能布局合理化的基础性条件4、是城市集聚效应发挥所必需5、是城市生态环境建设的要求,二、土地资源的配置方式提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式,土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。,土地资源配置纯粹按行政方式或市场方式的比较少见，通常是以一种方式为主，其他方式为辅。,三、土地资源合理配置的原则1、稳定性原则2、综合性原则3、以人为本原则4、生态原则,第三节城市土地使用制度,课前回顾产权的概念马克思恩格斯、罗马法、普通法、民法以及产权经济学对产权都有不同表述，但基本概念还是一致的。产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。所有权和使用权是产权的两项基本权利。所有权是完整意义的产权，是一个权利束。可以理解为：指财产的所有人对房地产的占有、使用、收益和处置的权利。（排除他人干涉）。使用权包括占有权、（狭义）使用权、部分收益权、部分处置权。占有权对物的实际控制；使用权对物的有效利用；收益权权利人可以由物之使用或者物之自然产出而获得经济利益的权利。处置权权利人对物的权利变化有权做出决定,一、土地所有制,土地所有权具有一般所有权的属性，其基本权能表现为：占有权、使用权、收益权、处置权。除此之外，由它们还派生出典权、抵押权、地役权、地上权、留置权等。,（一）土地所有制的类型,部落和氏族所有家族所有个人所有（单人或两人以上共有）集体和合作社所有法人所有国家所有,我国的城市土地归国家所有，农村土地归农村集体所有。,（二）国家土地所有制,所有权主体的形式：1、一元制a.一元一级制：inc.元首制、中央政府制b.一元多级制2、多元制多发生在联邦制国家或地方政府有较大自治权的国家。,我国的国家土地所有权既不是一元一级制，也不是一元多级制，更不是多元制。实质上，我国的土地所有权是权利多元化的体制，不同的权利被不同的政府或利益群体拥有，如国有企业的用地的所有权是国家，管理权是地方政府，收益权是企业或地方政府（视处置的方式不同而不同）。1998年土地管理法第二条第二款规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”明确地指出了行使国家土地所有权的主体是国务院。,（三）集体土地所有制,1、目前，我国农村集体土地所有权人包括三种情况：a.村农民集体所有：由村民集体经济组织或村民委员会经营管理。b.村民小组所有c.乡镇农村集体经济组织所有：主要指乡镇兴办的企业所占用的土地。,A.集体土地inc.集体农地和集体建设用地。,集体农地inc.耕地和其它直接或间接用于农业生产的土地。集体建设用地inc.宅基地、乡村企业用地、乡村公用事业用地和乡村公益事业用地、已确认给集体的分散的荒山荒地。,B.集体土地的使用权和处分权受到法律、规划的限制,集体土地的使用权必须服从国家的农业政策和耕地保护政策，耕地不能抛荒；集体土地使用权可以让与给村内经济组织、个人兴办企业，耕地也可以承包给家庭使用；集体土地所有权不能出让，只能在国家需要时通过征用程序先让渡给国家。以上限制是出于国家行政管理的要求，但有所有权歧视，理论界争议较多。,二、土地使用制度,（一）土地使用权的特征和性质,1、特征a.是一种用益物权。以土地的占有、使用和收益为目的。b.是土地所有权派生出来的一种权利，受所有权的控制和支配c.可以在法律规定和合同约定下转让。,2、属性派生性、从属性、直接性、期限性和可转让性。,（二）我国城市土地使用权的取得方式,土地使用权划拨土地使用权出让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押,1、土地使用权划拨,它是政府以近似无偿和采用行政划拨的方式提供给用地所有人使用的国有土地。不能进入市场交易。拥有划拨土地使用权证的土地使用人在补缴土地使用权出让金后，可以进行转让、出租、抵押等。,2、土地使用权出让,它是用地人通过缴纳土地出让金，从政府手中依法取得的有限期的土地使用权的行为。用地人要根据同出让方签订的土地使用合同利用土地，在建设达到一定水平后土地使用人可以转让。,3、土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。,4、土地使用权出租指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑、其它附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,5、土地使用权抵押指通过出让或转让方式取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，将其土地使用权随同地上建筑物、其它附着物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。,土地使用权的出让方式,拍卖出让,协议出让,招标出让,挂牌出让,是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。,是指通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。,是指土地管理部门与用地单位通过协商签订协议的方式将国有建设用地使用权在一定年限内有偿出让的行为。,是指市、县人民政府土地行政主管部门（出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,四个重要文件,城市房地产管理法（1995-1-1）城市房地产管理法第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号）（2002-7-1）文件规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。”协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号）（2003-8-1）21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号）（2007-11-1）将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让范围,(39号令)对房地产市场的影响,挂牌出让与招标拍卖是什么关系？,国土资源部将挂牌出让与招标拍卖方式并列，将挂牌出让作为招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。挂牌出让与招标拍卖等方式既有共同点，又有不同点。共同点均具备公开、公平、公正特点不同点（1）挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；（2）操作简便，便于开展；（3）有利于土地有形市场的形成和运作。,挂牌出让的程序是怎样的？,出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。按照成交确认书约定的时间，签订国有土地使用权出让合同。,发布挂牌公告,出售挂牌文件,受理竞买申请,审查挂牌资格,挂牌,揭牌,公布成交结果,签订出让合同,珠海市国有土地使用权挂牌出让公告杭州市国有土地使用权挂牌出让公告,国有土地使用权出让合同,案例,三、城市土地利用规划,（一）城市土地利用规划的内涵,国土规划,城市土地利用规划,城市总体发展规划,城市经济发展计划,城市规划,具体形式,原始内容&核心,国土规划：是为协调经济发展与人口、自然资源、环境之间的关系而制订的生产力总体布局，也是对国土资源开发、利用、整治、保护的宏观控制性的构想和设计。城市经济社会发展计划较多地研究和考虑时间约束，规定一定时间内国民经济发展和社会事业发展的主要要求，侧重于城市经济社会发展的物质内容。城市发展总体规划是根据城市经济、社会发展的要求，在研究城市密度的前提下，对城市空间布局和城市形态的总体设计。城市土地利用规划是指根据城市社会经济发展的要求和自然、社会、经济诸条件的特点，运用计划形式，对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护、管理、指导、调控、监督的一种方法。,（二）城市土地利用规划的作用1、是政府调节城市土地资源配置的重要手段2、可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性3、有利城市土地利用的长效管理,（三）城市土地利用规划的基本原则1、整体性原则2、区位原则3、超前性原则4、立体性原则5、区域性原则6、经济利用的原则,是城市土地利用宏观的、指导性的长期规划。它是根据上一级土地利用总体规划的要求和当地的土地资源特点和经济社会发展目标以及生产力布局和城镇化规划，确定城市土地利用的方向、目标和结构分区以及骨干项目和基础设施工程的用地范围。同时，确定规划的主要措施。城市用地总体规划的要求：结构合理、布局得当、生态系统良好,（四）城市土地利用规划的基本内容三个层次,城市用地按其使用性质或功能划分，分区规划就是把城市按其不同功能要求，划分为若干个功能区，并使各个功能区合理地有机地结合在一起实现城市用地功能分区合理化。,详细规划是总体规划和分区规划的深化和具体化，是范围较小的街区性规划。详细规定土地利用的具体方式、公共设施位置、有关建筑的限制(建筑率和容积率等),城市土地利用总体规划,城市土地利用功能分区规划,城市土地利用详细规划,郑州市土地利用总体规划,南通市新城区土地利用规划图.bmp,五湖地区分区规划-土地利用规划图.htm,复习参考题,1、名词解释：土地使用权出让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押协议出让招标出让拍卖出让挂牌出让2、土地的双重属性表现在哪些方面？3、城市土地具有哪些特性？4、土地资源配置方式有几种？合理配置土地资源必须遵循什么原则？5、在我国，获得城市土地使用权的方式有哪几种？6、城市土地利用规划有何重要作用？其基本原则有哪些？,第三章城市地租与土地区位,城市地租理论（自学课件）决定城市土地区位的主要因素城市土地利用的功能分区不同类型房地产区位选择的依据城市房地产区位选择特别要重视的几个问题,区位的概念,区位指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。,决定城市土地区位的主要因素,自然条件和环境,交通和通信,基础设施,人口和经济集聚,社会文化,上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济发展的结果这些因素可以归结为：(1)运输距离(原材料、燃料采购、产品销售)、运输时间、运输成本(2)市场容量及其发展潜力(3)信息资源利用(4)先进管理经验和科学技术的吸纳采用(5)谈判交易的方便最终可归结为成本、交易费用和利润,城市土地利用的功能分区,1、商业区商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。中央商务区（CentralBusinessDistrict，CBD）,银行、保险公司、财务公司等,公司总部、重要机构、代理处等,会计、律师、咨询、经纪、市场顾问等中介服务公司,北京商务中心区核心区规划,按照北京商务中心区控制性详细规划，北京商务中心区核心区位于大北窑立交桥东北角，占地约30公顷，规划总建筑面积143.5万平方米，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等现代商务设施建设。规划的商务办公面积为141.1万平方米，文化娱乐设施面积为2.4万平方米，公共绿地面积为1.53公顷。主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。核心区是商务中心区内超高层建筑的集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组商务中心区标志性建筑群。核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。央视大厦、中服大厦、航华科贸中心、国贸中心、银泰中心、现代城等大规模建筑艺术群体环绕周围。国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集，瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉、惠普公司等知名跨国公司和国际组织在此设立办事机构。核心区内将兴建大型绿色广场，以充分展现绿色、文明、现代的商务中心区形象。,2、工业区,根据各种工业的特点、污染状况、占地面积等，可以分成内圈工业区、外围工业区和远郊工业区,适合标准化生产的耐用品,服装、首饰、食品、印刷等,占地大、污染严重的重工业,3、居住区,居住区一般在中央商业区与内圈工业区之间，也可以设在内圈工业区与外围工业区之间,土地区位与房地产投资,（一）工业用房地产区位的选择工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等通常根据区位因素影响的程度不同可以分为：原料指向能源指向市场指向原料与市场双重指向科技指向,选择商业房地产微观区位的标准,房屋本身要处于商业区，以获得大量的外部经济一面或二面要面临街道或道路要交通及通讯方便；人口流量要大增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划,居民户选择居住房地产的标准,房屋本身的结构周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好交通、通讯和人际交往是否方便社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好购物出行是否方便增值潜力是否大,区位选择中应注意的几个问题,注意区位升值潜力的分析选择区位具有超前意识选择区位要运用定量、定性相结合的办法,价格的判断,某地域开发项目的性质,复习参考题,1、名词：区位区位理论2、决定城市土地区位的主要因素有哪些？3、城市规划部门按土地功能进行分区时对工业区、商业区和居住区的一般有什么要求？4、投资者在选择工业地产、商业地产和住宅地产区位进行项目投资时，通常分别要考虑哪些具体要素？特别要重视哪几个问题？,第四章房地产市场,第一节房地产市场体系,市场有双重含义：买卖双方交易的场所或交易活动引发的各种经济关系的总和。房地产市场房地产商品交换的场所以及交易活动引发的各种经济关系的总和。,一、房地产市场的类型,（一）按照用途划分1、住宅市场：inc.普通住宅市场、高级公寓市场、别墅市场。2、写字楼市场：inc.高级写字楼市场、普通写字楼市场。3、商业用房市场4、工业用房市场5、仓库市场6、特殊用途房地产市场,（二）按照覆盖范围分,国际性市场、全国性市场、地方性市场。注：有针对性的研究某个特定区域的房地产市场才有价值。,（三）按照层次划分,（四）按照交易实体划分,（五）按照供货方式划分现房市场、期房市场,（六）按照权益让渡方式划分买卖租赁抵押典当置换联营入股,二、房地产市场的特点,1、地区性2、供给调节滞后性3、垄断竞争性4、投机性5、交易复杂、形式多样6、对金融业有很强的依赖性,三、房地产市场的参与者,政府房地产开发商建筑承包商房地产金融机构企事业单位个人,第二节房地产市场的运行,一、房地产市场的功能,1、传递信息2、优化房地产资源配置，提高经营效益3、促进劳动生产率提高4、调节和再分配国民收入5、理顺流通环节6、促进住房消费和优化消费结构,二、房地产市场的运行机制,（一）房地产市场运行机制的内涵，就是市场有机体互相联系、互相制约，调节市场交易主体和客体，促其规范运行的形式和手段。,（二）房地产市场的主要运行机制动力机制价格机制供求机制竞争机制,(三)房地产市场的供求机制,房地产需求弹性比供给弹性稍大一些，特别是在短期，房地产供给弹性非常小，近似认定无弹性，房地产价格决定于房地产需求。但是在长期，供给亦有弹性变化，房地产价格由供求双方决定。,1、房地产需求,（1）含义：是指房地产需求者在特定时期内、一定价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。（2）特点：整体性（房地不可分割）区域性（以满足本地需求为主&不同地段的需求差异性）层次性（住宅的功能性需求层次&住房需求的结构性层次）（3）类型：生产（经营）性需求、消费性需求、投资性需求,（4）影响房地产需求的因素,国民经济发展水平居民收入水平和消费结构房地产价格城市化水平国家有关经济政策消费者对未来的预期,（1）房地产供给的涵义是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）房地产供给要具备两个条件：出售或出租的愿望（这主要取决于价格为主的交易条件）供给能力（这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平）,2、房地产供给,城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性层次性现实供给层次房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产储备供给层次房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市潜在供给层次已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品滞后性时期性特短期（市场期）市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期短期土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期长期不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期,（2）房地产供给的特点,房地产市场价格土地价格和城市土地的数量资金供应量和利率税收政策建筑材料供应能力和建筑能力房地产开发商对未来的预期,（3）决定房地产供给的主要因素分析,1、名词解释：房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产需求房地产供给2、简答房地产市场的特点。3、简答房地产市场的功能。4、简答房地产市场的运行机制。5、简答房地产需求的特点。6、简答房地产供给的特点。7、分析影响房地产需求和供给的因素。,复习参考题,课堂讨论,阅读资料：楼市寒冬你认为导致当前楼市趋冷的原因是什么？楼市趋冷对中国的经济和社会会产生哪些影响？政府当前是否应该积极救市？为什么？,当前楼市趋冷的原因,几年来严厉调控政策的导向国际经济下滑的大气氛房价高企出格，完全超出了消费者的承受能力,第五章房地产价格,第一节房地产价格的构成,一、土地价格构成二、建筑物价格构成三、房地产价格构成,一、土地价格的构成,（一）理论上的土地价格（地租的资本化）,土地物质价格,土地资本价格,真正地租,租金性质的地租,绝对地租,级差地租,土地本身的土地资本地租（级差地租）,外部辐射地租,土地本身的土地资本地租是土地资本单位时间的损耗量（折旧和利息）土地外部辐射地租是指土地以外的大型基本建设（如道路、商场、剧院、公园、工厂等），会对该宗土地产生好的或坏的辐射作用，从而使得该宗土地的地租有所增加或减少。,与二元地租相对应，理论地价的总构成公式为：,以新开发农地为例。P=Fx+Jw+Fk+Js其中:P该土地的总价格Fz农地征用费（绝对地价）Jw由位置、用途、容积率等决定的土地差价（级差地价）Fk土地开发费Js城市配套建设费,（二）现实中的地价,现实中的地价以具体地块的使用价值为基准，因房地产市场供求变化而上下波动。土地的使用价值体现为土地使用过程中能够带来相应的经济效益。土地价格是由土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间上的组合而表现出来的土地交易货币额。,二、建筑物价格的构成,（一）新建建筑物的出售价格构成,1、建筑工程费：一般土建工程、给排水工程、采暖通风工程、电气照明工程费用。2、设备及安装工程费：机械设备及安装工程、电器设备及安装工程费用。3、其它费用：设计费、监理费、概预算编制费、招标费、管理费、财务费、销售费、合同预算审查费、不可预见费、有关税费、利润等。,（二）旧有建筑物的出售价格构成,旧有建筑物价格=重建成本（重置成本）折旧,重建成本指以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等重新建造与旧有建筑物完全相同的新建筑物的所有成本。重置成本指以新型建筑材料、建筑技术与工艺等重新建造与旧有建筑物具有同等效用的新建筑物的所有成本。折旧分为自然性折旧、功能性折旧、经济性折旧。（建筑物实体的老化或损坏）（原建材、房屋布局和结构不适应新需求）（环境变化导致的市场贬值),三、房地产价格的构成,（二）现实价格构成,房地产买卖价格=土地价格+房屋建筑造价+流通费用+税金+利润,房地产租赁价格=折旧费+修缮费+管理费+保险费+利息+地租+税金+利润,（一）理论价格构成,房地产买卖价格：Inc.完全市场价、成本价、标准价、经济适用房价。,房地产租赁价格：inc.廉租房租金、标准租金、成本租金、市场租金,第二节房地产价格特征与类型,（一）房地产价格的特征,地价成本项目特别,供求关系特殊,个体差异明显,市场结构特殊,折旧特殊,二、房地产价格类型,理论价格、市场价格、评估价格,土地价格、建筑物价格、房地价格,总价格、单位价格、楼面地价,买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格,协议价格、招标价格、拍卖价格、挂牌出让价格,底价、期望价格、补地价,基准地价、标定地价,楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率楼面地价比单位地价更能说明土地价格水平的高低。,举例：已知甲地700元/平方米，乙地510元/平方米，1、若其他条件完全相同，则甲地价格高于乙地价格，选择乙地为宜。2、若其他条件相同，容积率不同，甲地容积率为5，乙地容积率为3，则甲地楼面地价=700/5=140元/平方米乙地楼面地价=510/3=170元/平方米在建筑造价、房地产市价基本相同的条件下，甲地因地价含量少而获利多，所以要选择甲地。,补地价指更改政府原出让土地使用权时规定的用途，增加容积率或转让、出租、抵押划拨土地使用权时需要交给政府的一笔地价。,基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。标定地价是在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。,第三节房地产价格影响因素,一、供求状况,四种研究类型：全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国本类房地产的供求状况本地区本类房地产的供求状况（对某一宗房地产的价格优决定性影响）,（二）影响供求的因素,供给函数Sh=f（P，C，Pr，E）其中：Sh房地产供给量P类似房地产的市场价格C生产成本Pr替代品价格及其可行性E房地产价格预期,需求函数Dh=f（I，P，Pr，T，E）其中：Dh房地产需求量I购买者的收入P类似房地产的市场价格Pr非房地产商品与服务的价格T购买者的偏好E房地产价格预期,二、自身条件,位置肥力水文地质地形地势土地面积与形状日照、风向、风力、通风温湿度天然周期性灾害建筑物外观、朝向、建筑结构、内部格局、设备设置状况、施工质量等,三、环境因素,噪声大气水文视觉卫生,四、人口因素,常用指标：人口密度出生率和死亡率。,（二）人口素质,（三）家庭规模,（一）人口数量,家庭规模是指全社会或某一地区家庭平均人口数。,五、经济因素,经济发展状况物价居民收入,六、社会因素,政治安定状况社会治安状况房地产投机城市化问题,七、行政因素,土地制度住房制度房地产价格政策行政隶属变更特殊政策城市发展规划税收政策,八、心理因素,买卖时的心态个人偏好：inc.时尚风气，接近名家住宅的心理，讲究吉利数字，讲究风水，价值观变化,九、国际因素,国际经济状况军事冲突政治对立国际竞争,十、其他因素,如某些重要人物的健康与生死。,【复习参考题】,1、名词解释：楼面地价补地价基准地价标定地价重建成本重置成本2、简述房地产价格的特征.3、影响房地产价格的因素主要有哪几大类？4、简要分析房地产供给函数与需求函数各要素的作用机制。5、分析说明人口因素、经济因素如何影响房地产价格变化。,第一节住房、住房消费与住房市场第二节住房制度与住房政策第三节中国城镇住房制度改革,第六章住房制度,第一节住房、住房消费与住房市场,一、住房具备五大功能,生活资料功能发展资料功能社交功能资产功能文化艺术功能,二、住房消费的性质和特点,住房消费是人们的居住行为，即住房五大功能的发挥。,（一）住房消费的性质,1、住房消费既是住房再生产过程的起点，也是终点。2、住房消费是职工的劳动力再生产费用的构成部分之一。3、住房消费是个人消费行为，不属公共福利和公共消费的范围。,（二）住房消费的特点,住房消费的性质决定了住房消费本质上是一种商品性消费，同时又有一定范围的社会保障性。,住房的商品性与社会保障性的关系住房的商品性是社会主义市场经济条件下住房的本质属性，是不以人的意志为转移的客观经济范畴，涵盖一切住房；而住房的社会保障性是政府制定的对低收入群体实施的住房保障政策，属于上层建筑范畴，是市场配置资源必不可少的补充。,三、住房消费需求与住房市场,（一）住房消费需求的演变规律由于人类对住房的消费需求源于个人或家庭的经济能力以及由此决定的对生活内容和生活质量的追求，所以住房消费需求也就表现为生存需求和改善需求两个阶段。生存需求指能够满足家庭成员的基本居住、生活比较方便、质量可靠的居住条件。改善需求指在生存需求的基础上居住舒适、综合质量较高的居住条件。,（二）住房市场发展的三个阶段,（三）住房市场的结构按交易层次分为住房一级市场和住房二级市场。住房一级市场：指房地产商向消费者出售新建住宅所有权的场所以及双方发生的买卖关系的总和。住房二级市场：又称二手房市场，是住房所有者转让其所有权给另外的消费者的场所及其买卖关系的总和。,讨论：,我国当前住房市场正处在哪个阶段上？住房消费与分配的主要矛盾是什么？如何解决？,四、住房消费与住房制度的关系,住房消费与住房制度之间存在着密切的关系。一方面，住房消费的性质和特点是制定科学的住房制度的主要客观依据；另一方面，完备的住房制度又是住房消费顺利实现的可靠保证。,第二节住房制度与住房政策,所谓，是指在一个国家和地区内在住房供给、分配、交易和消费过程中形成的各种经济关系的总称。,（一）住房制度的基本含义,不同国家或地区的住房制度既有差异又有共性。,住房制度作为一种经济制度范畴，其产生和发展与一个国家或地区的社会经济体制、经济发展的总体水平、社会价值观念、消费习惯等等因素密切相关。,第二节住房制度与住房政策,inc.住房供给制度、住房分配制度、住房消费制度、住房产权制度以及住房管理制度。,（二）住房制度要素,1、住房供给制度，指住房的开发建设、维修以及住房的提供。（1）住房建设、维修资金的提供者(住房真正的提供者)及其提供机制（自筹资金、政府提供、银行贷款、住房债券等）。（2）供房方式：增量供给（新开发住房形成的供给）、存量供给（维修后的旧房供给）。（3）供给主体：政府供给（政府提供福利住房）和私人资本供给（接受市场调节的商品性供给）。,2、住房分配与消费制度,，指由住房所有者让渡给新的所有者或使用者的渠道以及对住房的使用方式。住房分配制度：自建自用、市场分配和政府分配（inc.实物分配和货币分配）。住房消费制度：完全商品性消费、福利消费。,，指在一定的住房产权交易方式下形成的住房产权性质及其结构。住房产权交易分为：所有权交易买方拥有完全产权使用权交易买方仅有使用权，不具有任意处置权等，是不完全产权。,，指对住房及其附属设施和环境在使用过程中所需的维修、养护以及各种必需的服务活动的组织管理制度。住房管理制度分为：行政性管理、社会化管理,3、住房产权制度,4、住房管理制度,（三）住房制度的类型,计划型、福利性、实物分配、行政性管理的住房制度eg.原苏联、东欧、改革前的中国市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房制度（1）市场社会保障型：瑞典等北欧福利国家以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的住房保障政策。（2）市场救济型：美国住房问题被当做是私人的事情，政府只对贫困线以下的低收入者提供救济性的补贴，住房保障面相对较窄。,住房保障分类,二、住房政策,，是指在政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、供应、流通、分配、消费和社会保障等方面的政策体系。国家的住房政策包括两个层次：中央政府的住房政策&地方政府的住房政策。,（一）住房政策的涵义,住房政策包括法令、法案和住房计划。住房政策是住房制度的核心。,综合的住房政策一般包括四个方面：政策目标为谁服务以及服务的程度；政策内容解决住房问题的一套原则和行动方案；政策结构执行政策的行动者、机构和它们之间的联系共同构成的决定目标、内容及其传达的一整套体系；贯彻实施政策实施的程序和贯彻的过程、实施效果评价、政策基本目标的实现等。,（二）住房政策的基础,效率性公平性社会性政治性,第三节中国城镇住房制度改革,一、中国城镇住房制度改革的必然性原有城镇住房制度的基本特征弊端住房投资建设的全面公共性住房投资陷入恶性循环住房分配的实物福利性助长了平均主义和分配不公住房经营的非市场性加重了企业负担住房管理的纯行政性房地产市场的发育,原因：思想观念陈旧；计划经济体制制约,城镇住房制度改革的意义和作用,是全面建立社会主义市场经济体制的客观需要有利于促进社会主义市场经济体制的建立、完善和发展（eg.国有企业改制、工资改革、金融体制改革）有利于加快住宅建设，提高居住水平有利于促进房地产业和国民经济的发展,中国住房制度改革的历程,国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知1998年23号文件.doc,国务院关于深化城镇住房制度改革的决定1994年43号文件.doc,国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知2003年18号文件.doc,二、城镇住房制度改革的目标,实现住房商品化、社会化（根本方向和基本思路）加快住宅建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求（最终目的）培育住宅产业成为新的经济增长点，促进国民经济发展（宏观目标）,三、城镇住房制度改革的基本内容,改革住房建设投资体制，实现住房建设资金来源多元化和良性循环,改革住房分配体制，实现住房分配工资化和合理化,改革住房经营体制，实现住房经营市场化,改革住房管理体制，实现住房管理社会化、专业化,改革住房供应体制，建立多层次住房供应体系，满足不同收入群体对住房的需求,改革住房金融体制，全面推行住房公积金制度，建立住房金融体系,改革住房保障体制，建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系,改革住房流通体制，建立规范化的房地产交易市场,夹心层,高档、中高档商品房,中低档商品房、经济适用房、二手房,廉租房,商品房,经济适用房,廉租房,购租,(a)多层次住房供应政策的设计蓝图（b）住房供应层次现状住房供应层次的政策理想与现实对比图,购买,承租,购租,购买,承租,？,四、城镇住房制度改革成就简评,-,廉租房制度建设现状与目标定位模型,复习参考题,1.名词解释：住房一级市场住房二级市场住房制度住房政策2.简答住房消费的性质和特点。3.简答住房的商品性与社会保障性的关系。4.论述住房消费需求的演变规律与住房市场发展的关系。5.简答住房制度设计的几个要素。6.综合的住房政策一般包括哪些方面的内容？7.论述中国城镇住房制度改革的必然性。8.简述城镇住房制度改革的目标。9.简述城镇住房制度改革的基本内容。,第七章房地产经济周期与宏观调控,一、房地产经济周期的阶段性和特点(一)房地产业发展周期性阶段第阶段是繁荣阶段交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增整个房地产市场呈现出兴旺发达景象渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰到一定阶段。由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期,第二阶段是衰退阶段房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继,第三阶段是萧条阶段交易量锐减，市场需求急剧下降供给量严重超过需求量商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升,第四阶段是复苏与增长阶段房地产交易量回升，市场需求开始增加房地产