某销售有限公司建造汽车城可行性研究报告.doc

某销售有限公司建造汽车城可行性研究报告1总论1.1项目概要表1-1 建设项目基本情况表项目名称销售有限公司城投资方销售有限公司法人姓名法定地址注册资本（万元）建设地点计划投资（万元）28000.00项目规划总用地面积（m2）151756.94平方米（合227.80亩）项目建筑总占地面积（m2）38601.35项目建筑总规模（m2）138202.52其中：地上建筑面积（m2）127265.86地下建筑面积（m2）10936.66建筑密度（%）25.4容积率0.84绿地面积（m2）38342.50绿地率（%）25.1机动车停车位（个）907建设周期（月）55建设期2015年6月2019年12月资金来源企业自筹联系人联系电话1.1.1项目名称销售有限公司汽车城1.1.2项目建设单位及法人项目建设单位：销售有限公司公司法人代表： 1.1.3项目建设性质项目建设性质：新建1.1.4项目建设地点1.1.5项目联系人及联系电话 联系电话： 1.1.6项目建设期限本项目建设周期55个月1.1.7项目投资规模项目总投资估算28000.00万元，全部为企业自筹。（一）工程费用13560.00万元，其中：建筑工程费10194.00万元，设备购置费3060.00万元，安装工程费306.00万元。（二）工程建设其他费用13040.00万元，其中征地费11390.00万元。（三）预备费1400.00万元。 （四）流动资金（不计入投资）1000.00万元99图1-1 项目地理位置图1.1.8项目建设用地面积项目总用地面积151867.34平方米（合227.80亩），项目建筑占地面积38601.35m2。1.1.9项目建设内容及规模本项目用地位于#。城用地面积151867.34平方米，总建筑面积为138202.52m2，建筑密度为25.4%，容积率为0.84，绿地面积为38342.5m2，绿地率为25.1%，停车位共907个，其中小车停车位765个，大车停车位142个。项目分三期进行建设，主要包括加油站、电子商务中心、二手车交易中心、汽车销售、轿车及大车修理、汽车4S店、酒店餐饮、驾驶员酒店、大车汽配等。项目建成后将集办公、停车服务、货运信息、汽车销售、汽配修理、住宿餐饮等功能于一体的信息化、快速化和生态化的现代汽车城。项目突出“物流商务、汽车销售一体化，服务一条龙”的经营特色，将城打造成为电子商务、对内对外物流贸易及汽车销售的理想商贸平台。主要建设内容及规模如表1-2所示。表1-2 项目主要建设内容及规模项目指标备注一项目规划总用地面积（m2）151867.34合227.80亩二项目建筑总占地面积（m2）38601.35三项目建筑总规模（m2）138202.52四地下建筑面积（m2）10936.66五地上建筑面积（m2）127265.86其中君晟驾驶员酒店及附楼（m2）12885.86君晟加油站及站房（m2）1768.00君晟电子商务中心（m2）33835.72 1#汽配轮胎销售中心（m2）7438.082#汽配轮胎销售中心（m2）5488.56二手车交易中心（m2）8928.00君晟酒店及餐厅（m2）24328.4汽车俱乐部（m2）2822.401号轿车销售中心（m2）4085.90 2号轿车销售中心（m2）4085.901号汽车4S店（m2）3229.922号汽车4S店（m2）3229.92轿车修理厂、洗车美容（m2）2880.001号大车修理厂（m2）5760.002号大车修理厂（m2）3840.00货物外调办证中心2659.20六建筑密度（%）25.4七容积率0.84八绿地面积（m2）38342.5九绿地率（%）25.1八停车位大车142个合计907个停车位小车地上555个地下210个1.1.10资金来源项目总投资28000.00万元，全部为企业自筹。1.2项目建设单位介绍1.2.1企业简介销售有限公司位于#，公司成立于2013年，是一家集汽车销售、保养、汽车零配件销售、货物进出口、技术进出口为一体的多元化公司，属自然人出资有限责任公司。目前公司下设行政部、财务部、销售部、客户关系中心、售后服务部、市场部及配件部，公司现有人员60余人，建立了具有自身特色的管理机制，形成了以整车销售、汽车维修、配件供应及信息反馈四位一体的标准化4S汽车销售服务模式，公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则，为广大客户提供快捷高效和人性化的亲情服务。公司主要专营奥迪、大众等系列产品，销售产品区域以云南省为主，并与缅甸、越南、老挝等诸多邻国有着良好的出口合作业务。同时办理进出口业务以及物流运输业务。集销售、服务、金融于一体，提供售前价值分析、售后服务与培训等全价值链物流解决方案。1.2.2企业理念A：发展目标中长期目标：做强做大“云南君晟”，力争面向云、贵、桂，辐射东南亚。B：合作理念共襄义利：公司与供应商、经销商、员工、用户、社会共同播种耕耘，一起实现积极健康的商业价值和社会价值；C：产品理念卓越品质：卓越的品质，满意的服务与您携手共创效益；D：服务理念服务延伸价值：顾客至上，锐意进取，以服务延伸价值，以服务促进销售。E：管理理念尊重人性、规范管理：人性化管理，规范化管理1.3编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要；（2）国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）；（3）物流业发展中长期规划(20142020年)（4）产业“十三五”发展规划；（5）云南省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（6）国家战略性新兴产业“十三五”发展规划；（7）国家产业结构调整指导目录（2011年本）；（8）德宏州“十二五”现代物流业发展规划（9）重点开发开放试验区环境保护规划（10）重点开发开放试验区旅游文化产业发展规划(20132022年)（11）重点开发开放试验区口岸发展规划(20132022年)（12）建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）；（13）工业可行性研究编制手册；（14）现代财务会计；（15）工业投资项目评价与决策；（16）项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；（17）国家公布的相关设备及施工标准；1.4编制原则科技创新与进步的原则：采用先进、可靠、成熟的清洁建筑工艺，认真贯彻节能降耗的原则，采购先进设备，提高质量及产量，降低原辅材料消耗，使建筑技术经济指标达到国内先进水平。可持续发展的原则：充分利用本地区现有资源，进行资源综合利用，减少污染，使资源得到循环利用。贯彻三同时的原则：在施工建设的同时，设计、建设配套的三废处理设施，保证排放物达到国家环保标准要求。节能减排的原则：项目建设时坚持执行节能减排的原则，严格控制能源消耗及三废排放，建立清洁生产的管理模式，达到环境、经济、社会效益的统一。与当地资源相结合的原则：充分利用当地的资源，力争项目建设做到科学规划、布局合理、功能健全、节能减排、低碳生活的绿色建筑。一次规划论证、统筹建设的原则：一次规划论证、统筹建设，不仅确保尽快建设施工，又可保证公司能滚动发展，最终实现建设目标。1.5研究范围及主要过程1.5.1研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对市场需求情况进行重点分析和预测，确定本项目的生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.5.2研究主要过程 资料及市场调研 现场踏勘和收集资料 编制设计方案1.6主要结论本项目重点研究“城”的设计与建设，项目的建设将充分利用现有人才资源、技术资源、经验积累等，逐步在项目当地形成以市场为导向的多功能汽车城，以满足当前市场的极大需求，进而增强企业的市场竞争力和发展后劲，并推动当地物流、汽车产业的发展进程。1.6.1产业政策符合性城为汽车货运转运平台，对照国家发展与改革委员会第21号令颁发的产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修改版），项目属于鼓励类二十九、现代物流业第三方物流服务设施建设，本项目的实施，符合国家产业政策。1.6.2选址可行性项目区域无自然保护区、风景名胜区、水源保护区等敏感区域。项目建设用地为贺德村、贺汉村、帕色村、姐岗村预留地，地势为西高东低，北高南低，土地为坡地建设用地，不占用基本农田，合理利用了闲置土地资源；项目的建设不会改变当地空气、水和声环境质量，项目选址是可行的。1.6.3发展规划符合性项目地块位于#。项目为城建设项目，是城镇发展和国际化建设的协同、配套设施，项目的建设符合市城市建设和发展规划。1.6.4布局合理性项目占地227.80亩，在规划布局、交通组织、景观尺度、交流空间场所等的营造方面，从汽车销售、维修保养等综合服务的体系出发，充分考虑客户需求，合理组织、分区，并提供多方位休闲洽谈区域。根据地块周边道路及视线情况等特征，将地块中位于东、南面的区域作为核心汽车展销区，交通便利，视线通透，并通过酒店、商务中心、配套办公区等建筑主体沿规划设计主轴串联在一起，形成有机的统一体。因此在项目区内东、南、西三面均设出入口，以方便人流、车流的到达。主要出入口与城市道路相连，方便直接出入；区内道路均为6-12米宽环路，方便车辆进出，同时也满足消防扑救的要求。区内人流通过景观、广场及绿化道路进行人车分流。项目方充分依托利用场地进行建设布局，功能分区明确，便于管理，互不干扰，项目布局合理。1.6.5促进就业项目的建设对就业和社会稳定起着一定积极作用。项目需要一定量的技术人员、管理人员和服务人员，将直接提供就业岗位120个，间接带动约400人的就业，为当地剩余劳动力就近解决就业问题创造了机会。因此，项目的实施对于解决城市和农村富余劳动力的就业困难问题。1.6.6经济效益项目总投资28000.00万元，全部为企业自筹。项目建成后预计年利润总额5011.55万元，年上缴税收961.96万元，年净利润4823.61万元；项目税前投资财务内部收益率20.66%；项目税前静态投资回收期5.84年；项目的建设促进地方社会经济的进一步发展，具有良好的经济效益。1.6.7社会效益项目建成后，将成为“购买、维修、货运”于一体的最大综合汽车城，有利于优化产业结构，提升市汽车产业的整体服务水平。将有效缓解货运车辆乱停乱放，改善城市交通，完善成市配套功能。规范汽车交易市场，完善汽车服务链，增加就业岗位，有效促进运输行业、汽车销售行业的发展，对促进和繁荣经济十分有利。本项目除少数管理人员和关键岗位技术人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展。因此，本项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。综上所述，项目的实施符合国家产业政策和投资方向，建设条件具备，建设方案可行，市场前景广阔，经济效益良好，社会效益明显，建议批复实施该项目。2项目背景及可行性分析2.1项目提出背景处在中国西部经济圈、东盟经济圈和南亚经济圈的结合部，是我国实施南向印度洋战略的重要门户。从交通条件看，具有通往缅甸、辐射东南亚、南亚最便捷的通道。起自上海的320国道由姐告出境与缅甸的“史迪威公路”相连。从昆明到仰光的公路全长1800公里，即可进入印度洋。绕开“马六甲困局”的瓶颈，并可缩短运距5000多公里，节省运输时间15-30天。据统计，现每日大型运输车辆日流量不低于1000辆。随着边境贸易的日益发展，交通运输业也必然繁荣。随着云南省社会经济的快速发展，城镇居民家庭汽车普及率日益提高，汽车销售、维修、服务、运输等相关需求逐步加大。由于历史原因，市一直没有一个大型停车场，所有运输车辆都在瑞宏路、目脑路、人民路等城市主干道停放。严重影响交通，存在安全隐患。随着城市发展，以上问题必须得以有效解决。因进出口物资交易信息，货运信息缺乏统筹，信息不对称。从内地到达的货运车主无法及时得货运信息，造成大量的信息资源浪费。汽车已进入千家万户，但地处边疆，多年来一直没有一个完善的汽车交易，维修，售后服务中心。市区的汽车销售维修服务标准、维修技术差，零配件质量不高，收费混乱。而大多数市民的汽车维修，售后服务都要到芒市到昆明，极其不便。由于缺乏一个综合市场，因此不能实现规模化、规范化经营，这一业态现状很大程度上制约了市汽车贸易的发展。在市建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城，对促进和繁荣经济是十分有利的。综合上所述，市急需建设一个集电子信息服务中心、货车停放运输物流中心和汽车销售、汽车配套服务、配套办公及其他相关的配套餐饮、酒店住宿等设施于一体的综合汽车城。2.2项目建设必要性及意义2.2.1提升城市形象，促进汽车产业协调发展“城”建成后，必然会改变目前市汽车流通领域现，并提升城市形象。成为西南边陲一流的集电子信息服务中心、货车停放运输物流中心和汽车销售、汽车配套服务、配套办公及其他相关的配套餐饮、酒店住宿等设施于一体的综合汽车城。2.2.2促进经济的发展，提供大量的就业机会和稳定的税收来源。汽贸产业比较分散，档次也不高。城建成后，将成为云南边陲规模化、规范化、多元化、专业化、现代化的大型汽车商业中心，必将带动德宏州汽贸产业的快速规范发展，并使项目所在地市成为德宏州汽贸产业的新中心，将带动当地经济发展，同时可新增120个工作岗位，为毕业、待业和下岗职工再就业提供机会，不断地促进市及德宏州经济的繁荣和发展。2.2.3提升企业竞争力水平的需要随着近年来我国汽车行业的蓬勃发展，项目企业依托当地得天独厚的条件开发优势资源，深挖潜力提升项目产品的水平，本项目的建设有助于提升企业市场竞争力，充分利用本地资源，促进企业可持续性发展，有助于企业做大做强主营业务，延伸企业产业链条，促进产业集群发展方面实现突破。通过本项目的实施，项目公司将获得较大的经济效益和社会效益，还将带动当地相关产业的进一步突破，促进当地国民经济的可持续发展，项目的提出适时且必要。2.2.4增加就业带动相关产业链发展的需要本项目除少数管理人员和关键岗位技术人员由企业解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，可促进当地经济和谐发展；此外，项目的实施可带动相关行业上下游产业的发展，为提高我国综合国力产生巨大而深远影响，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。综合以上因素，本项目建设十分必要。2.3项目可行性分析2.3.1政策可行性汽车产业发展政策（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第10号）中指出：“促进汽车产业与关联产业、城市交通基础设施和环境保护协调发展。创造良好的汽车使用环境，培育健康的汽车消费市场，保护消费者权益，推动汽车私人消费”，“国家鼓励汽车、摩托车、零部件生产企业和金融、服务贸易企业借鉴国际上成熟的汽车营销方式、管理经验和服务贸易理念，积极发展汽车服务贸易”，“为保护汽车消费者的合法权益，使其在汽车购买和使用过程中得到良好的服务，国内外汽车生产企业凡在境内市场销售自产汽车产品的，必须尽快建立起自产汽车品牌销售和服务体系”。国家发展与改革委员会第21号令颁发的产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修改版）中，项目属于鼓励类二十九、现代物流业第三方物流服务设施建设，项目符合国家产业政策。从产业政策角度，项目是可行的。2.3.2市场可行性处在中国西部经济圈、东盟经济圈和南亚经济圈的结合部，是我国实施南向印度洋战略的重要门户。从交通条件看，具有通往缅甸、辐射东南亚、南亚最便捷的通道。起自上海的320国道由姐告出境与缅甸的“史迪威公路”相连。地处边疆，多年来一直没有一个完善的汽车交易，维修，售后服务中心。市区的汽车销售维修服务标准、维修技术差，零配件质量不高，收费混乱。而大多数市民的汽车维修，售后服务都要到芒市到昆明，极其不便。由于缺乏一个综合市场，因此不能实现规模化、规范化经营，这一业态现状很大程度上制约了市汽车贸易的发展。因此在市建设新业态、新功能、新理念的专业化、现代化汽车城具有广阔的市场前景，对促进和繁荣经济是十分有利的，并将有助于加强我国与南亚、东南亚各国的经济合作，使在短期内就迸发出巨大的活力。因此，项目发展具备市场可行性。2.3.3管理可行性项目公司自成立以来，始终坚持以人才为本、诚信立业的经营理念，引进人才和先进的信息技术、管理方法及经验与企业的具体实际相结合，不断提高管理水平和生产能力，使企业在市场竞争中始终保持竞争力，实现企业快速、稳定地发展。本项目将根据项目建设的实际需要，专门组建机构及经营队伍，负责项目规划、立项、设计、组织和实施。在经营管理方面将制定行之有效的各种企业管理制度和人才激励制度，确保本项目按照现代化方式运作。2.3.4财务可行性经计算，本项目各项财务盈利能力指标较好；财务生存能力分析显示企业有一定的财务生存能力；不确定性分析显示本项目具有一定的抗风险能力。综合而言，本项目对区域经济及汽车行业发展都具有明显的积极作用，社会效益明显，项目经济合理、财务可行。3市场分析及项目市场定位3.1国内汽车市场基本情况全面分析国内汽车市场巨大的需求潜力巨大，虽然出现了需求向三四线城市转移的迹象，但一二线城市仍然是潜力巨大。1、汽车市场正由东部向西部转移，未来的汽车市场增长看西部。同时各地方政府对汽车市场的支持力度不断加大，特别是强调市场的决定性作用，这将对汽车市场将产生巨大影响。2、汽车消费环境正在发生重大的转变，如部分城市限行限购，拟征收交通拥堵费或排污费，增加停车费等，同时交通拥堵及停车难正在形成普遍现象。特别是国家关于防治大气污染的政策实施，将为国内汽车后市场提供巨大的市场需求。3、汽车营销模式正在由单一的4S店模式，快速向多种模式转变，新的汽车营销格局，正在发生着巨大的变化。甚至有可能出现汽车营销和服务革命性的变化。4、汽车销售与汽车后市场的关系正在发生重大的转变，汽车后市场正在由后台走向前台。传统市场正在快速向综合型超大型市场转型升级。汽车商业综合体和汽车城市综合体正在高速发展，并形成国内汽车市场最重要的主流趋势之一。5、汽车市场激烈的竞争形势，迫使汽车营销由重资源型市场，向服务型市场转变，必将推动汽车营销的变革与创新。6、汽车营销及后市场正在引进开拓汽车电子商务，与互联网的合作越来越广泛深入，外商的介入将加快。7、由于国内汽车后市场2015年将有7000亿元的市场规模，汽车后市场跨国集团高度重视并千方百计寻找机会，在国内汽车后市场早进入并形成优势，必将对国内汽车后市场形成巨大的竞争压力。8、国家城镇化发展战略不仅促进汽车销售的刚性需求，而且对汽车后市场大发展带来了更大的发展机遇，市场规模将高速发展快速变化，开创汽车市场的新时代。3.1.1目前国内汽车市场正在发展的新变化目前商务部公布的汽车授权销售商已经突破9万个，其中有24000家4S店，有媒体报道汽车4S店近两年大约每年新增1200个，同时有大量兼并重组和退出市场的。国内拥有600余家新车交易市场或汽车园区，拥有800余家二手车交易市场，拥有1000余家汽车配件和汽车用品市场。由于市场竞争和城市规划的调整和推动，目前国内汽车销售市场已经呈现集中交易的趋势，大型汽车城或汽车园区建设正在全国各大中城市推进，发展势头非常好。其中4S店正在快速融入其中，改变了国内汽车大市场的格局。汽配和汽车用品大型市场快速发展，其大型交易会、展销会，在汽车大市场中已经起到了决定性的作用。3.1.2国内汽车市场正在形成集中的趋势1、今后一段时期，汽车销售将出现集中的趋势，即汽车城、汽车园区或汽车服务贸易园区快速增长，并形成汽车营销的主流，鉴于汽配、汽车用品市场功能已经形成超大型汽车城或汽车园区的重要功能之一，汽配和汽车用品市场在多种模式共存的形势下，应该有相互融合，共同发展的新渠道。汽车城：它是一个以展示、销售、信息、配套服务为主，并配套以汽车展览、城市休闲旅游，面向全市、全省及国内区域性的，具有国际、国内一流水平的，汽车、汽配、汽车用品的物流集散地。包括：汽车展示、汽车博览、汽车游乐、汽车一站式服务、汽车拍卖、汽车保养维修、汽车改装、汽车体验运动、汽车零配件交易。目前合肥、宁波、长沙、乌鲁木齐、邯郸、烟台、哈尔滨、太原、海南、西安、沈阳、大连、昆明、海拉尔、等一批城市正在加快筹建汽车城。汽车行业是当今社会行业集中度最高，国际化经营特点最强的行业，因此抢占国内这一市场的制高点，将为该地区确立中心城市、重点城市的地位奠定坚定的基础。汽车消费对区域经济的拉动十分巨大。2、目前国内汽车市场和汽配市场基本上分为两大类：一类是专业市场，规模可大可小；一类是大型综合市场；各有各的优势。从短期内这种优势比较明显，但随着规模化、网络化、现代化、高科技的发展，大型综合市场的优势会越来越突出。不仅仅是硬件高水平高档次，软件也必须呈现高水平高档次。3、各级政府城市规划发展提出了更高的要求（1）中国城市化正在快速发展，我国居住在城镇的人口为7亿人，将近50%，城市规划越来越引起各级政府的高度关注与重视，城市规划越来越现代化、科学化、前瞻化。（2）各级政府为了加强城市规划的有效实施，加紧对前期分散的规划和不适应城市发展的规划，进行大量的调整和整顿，其中汽车销售店铺和4S店受影响较大。各城市从长远出发，从窗口行业出发，从高端产业出发，纷纷制定规划，扶植和支持汽车城、汽车园区和大型汽配汽车用品市场的发展。支持其长远发展、长远规划。（3）政府部门近两年明确提出了一个城市规划的新概念，即城市综合体。而且正在被越来越多的城市，作为开发汽车城、汽车园区及汽配、汽车用品的重点规划目标。4、中国汽车后市场10-15年将保持两位数的高速增长2013年末，中国汽车保有量已经达到1.2亿辆，每百户家庭汽车拥有量约20辆，这是公认的汽车社会门槛，而根据交通运输部预测，2020年我国汽车保有量将超过两亿辆，在未来10-15年内，汽车后市场每年将保持两位数的高速增长，2015年中国汽车售后市场产值有望达到7000亿元，成为全球第一大汽车后市场。随着全国性大气防治污染治理的战略规划实施，同时全国原巨大的一般性公车进入二手车市场，全国汽车后市场将迎来历史性的发展。3.1.3汽车市场面临的重要变化1、全国汽车产销总量预计为2400万辆左右，形成巨大的市场基数，也为汽车后市场提供了强大的基础。2、权威部门预计国内汽车后市场今明两年将达到7000亿的规模，从全国大气防治污染情况看，这一规模只能扩大不能缩小。3、今年的经济发展国策调整为拉动内需为主促进消费，成为国内最重要的发展目标，汽车消费必在其中。4、各级政府高度关注汽车市场经济，高度重视各地方汽车市场规划建设。在土地经济严控之后，汽车市场必将成为各地方经济支柱。5、国家城市化城镇化战略部署，正在成为中央和地方的重大部署。对促进交通和汽车市场极为有利。6、传统的由制造商垄断的汽车零部件行业，目前国内高层已经高度关注，并开始着手研究解决，零部件市场化经营问题，为汽车配件市场提供了重要保证。7、由于国内汽车市场竞争激烈，社会舆论强大，汽车行业制造商和经销商关系必然要实行重大调整，厂商关系也必将出现重大变化，为广大汽车后市场销售商提供了重大利好。8、在日益激烈的国内汽车市场竞争环境下，制造商已经出现了经营理念重大转变，如：汽车销售出现了直营店和2S店，即汽车超市等新的营销模式。在后市场方面出现了鼓励和支持独立的维修保养网点，为汽车后市场提供了新的发展思路。9、治理大气污染已经成为国内首要的任务之一，国务院与31个省市签订了环境治理责任书，而汽车治理首当其冲，可以预计汽车维修保养将出现更大的市场需求。10、关于汽车改装问题出现历史性的突破3.1.4汽车消费结构正在发生重大的调整和变化汽车消费结构正在发生重大的调整和变化，主要有豪华车市场好于合资车市场，合资车市场好于自主品牌车市场，SUV越野类汽车高速发展，快速变化，市场消费潜力巨大。轿车市场平稳的发展，中小客车及皮卡类汽车市场潜力正在释放。自动挡汽车和两厢精品车市场快速发展，广大汽车消费者购车方式及观念，用车方式及观念都在发生着深刻的变化。同时不同区域有着明显的不同的变化，汽车文化、汽车旅游、汽车休闲、汽车娱乐、汽车运动、汽车竞技正在大城市快速发展，并且形成超大型汽车市场和园区重要的市场功能之一。汽车文化将推动汽车营销市场的更大发展。3.1.5汽车后市场综合性发展，汽车改装市场前途无量汽车文化、汽车运动、汽车竞技、汽车休闲、汽车娱乐、汽车俱乐部、汽车展会，都会有快速的发展，形成新的巨大的市场潜力。随着汽车保有量的迅速增长，汽车文化的快速发展，汽车市场的日益成熟，汽车改装已经越来越受到消费者的关注和重视，个性化、时尚化需求，将推动汽车改装业大发展。据有关部门估计，今后两至三年内，将有3000亿元左右的改装车市场。由于汽车改装纯属于汽车消费或高消费，完全不属于汽车总量增加，因此政府转变观念制定相应的法规，允许改装车市场的发展。不仅汽车总量不会增加，更重要的对拉动内需将起到巨大的推动作用。美国目前的汽车市场70%-80%属于改装车市场的支撑，我们为什么不能借鉴？在加强相关法规标准严格管理的条件下，发展改装车市场势在必行。3.1.6三四线市场增速迅猛中国车市仍潜力巨大“三四线市场有8亿人口已经进入了汽车消费的第一高速增长期。汽车消费增长最快的区域主要分布在中西部较为发达的地级城市、东部富裕的县级城市及辖区。”之所以对于未来车市抱有足够的信心，主要是源于三四线市场汽车消费的火爆。与备受限购控制的一二线汽车市场的降温不同，三四线城市在国内新车市场中所占的份额从前年的26.7%上升到去年的30%，一线城市的份额则从前年的35.7%降到去年的30.8%。可以说，随着各大汽车品牌加快渠道下沉速度，三四五线城市占的市场份额会越来越重，并逐渐成为国内汽车营销的主战场。由于现在新的汽车增量主要来自于三四线城市，市场增长点从中心城市向中小城市转移，这是一个很重要的转变。未来由于消费者需求变化的驱动，一方面渠道网络将由中心城市向中小城市渗透，另一方面将推动出现多样化的渠道模式。由于四五线市场的道路建设赶不上经济和汽车的发展，同时出现在已经过去的这个春节，堵车已经不再是大城市的专利，甚至在很多农村地区，堵车也已经开始困扰人们的生活。3.1.7城市化建设推动汽车销售和汽车消费根据相关统计，中国现有城市数量共663个，其中包括31个省、自治区、直辖市的654个城市，以及港澳台地区的7个城市。按照官方标准，中国的城市化率已经超过50%。国际历史表明，城市化率达到50%会进入加速过程，60%至70%进入减速阶段，2012年中国城市化率已经达到51%，目前正在向60%的目标迈进，未来城市化主要靠服务业，现代服务业包含创业产业、旅游业、金融服务业等等，未来城市化，很多人不需要从事体力活动。大家希望在有限的资源和能源供给下，都能在城市中生活好。因此城市化率的提高必然推动汽车销售和汽车消费，也意味着汽车后市场的发展前景更加美好。3.1.8国内正在形成汽车、汽车配件、汽车用品、展会三足鼎立的局面自2009年始汽车配件主流展销会和汽车用品主流展销会，发展速度之快，发展规模之大，市场社会影响均已达到与汽车展销会三足鼎立的局面，为国内外高度关注与重视，充分说明汽配、汽车用品市场潜力之大，影响之大，在汽车销售连续几年形成世界第一之后，汽车后市场必然进入到高速发展阶段，也必然对汽车大市场形成重大作用。2014年将形成国内汽车后市场重大发展和变化的关键一年，之后中国的国内汽车后市场，将进入快速发展历史阶段。3.1.9二手车市场将进入“黄金发展期”据了解，在发达国家，二手车销量至少是新车销量的一倍以上。德国和美国二手车销量是其新车的2倍和2.5倍，英国达到3.5倍。而在中国，二手车销量仅占新车的1/4。有资料表明，汽车报废周期平均为812年，更新周期平均为4年，可见二手车市场有相当的空间。专家认为，中国汽车销量“高歌猛进”的黄金十年过后，众多的新车必然变成二手车，这块市场的潜力十分巨大，同时对汽车后市场影响巨大。汽车配件、汽车用品市场将进入重要历史阶段。“以现阶段1亿辆的汽车保有量为例，按5万元的平均交易价格，每辆车3次的平均交易次数计算，现阶段二手车总交易规模就是15万亿元。”“未来十年，汽车保有量有望突破3亿辆，二手车平均交易价格会下降到4万元，保守估计，每辆车的交易次数变成5次，二手车总交易规模会达到60万亿元。”另：公车改革政府部门已明确今年将有600万辆公车要取消，并进入市场，很有可能2014年二手车市场达到1000万辆的交易规模，大大促进二手车的交易，同时也为汽车后市场提供了新的市场潜力。3.1.10汽车及后市场渠道模式将产生重大的变化巨大的市场发展空间必然促进汽车营销模式的重大变化，汽车4S店、汽车城、汽车园区、汽车城市综合体、多品牌汽车超市、网上车市、汽车销售集团、小型2S店、城市展厅、汽车产业园、汽车连锁店、汽车特约维修中心、汽车配件及汽车用品综合市场、专业市场、汽车以租代售等等渠道模式，将会进入到一个多元化的高速竞争时代。总之，渠道多元、渠道升级、渠道网络、渠道合并、渠道下沉、渠道精细化等管理，将成为渠道创新的关键阶段。未来的渠道模式必将由很多能够满足不同区域特点的求道模式共同构成。但永恒不变的法则是高效率最优化。3.2项目市场定位3.2.1项目市场定位1、主题定位“引领汽车消费新潮，全面展示汽车风采，品味汽车文化时尚，体验汽车休闲娱乐生活，创建汽车消费乐园。”随着汽车越来越深入地成为人们生活的一部分，汽车市场的变化越来越大。汽车由原来少数人的高档消费品逐渐进入普通消费者的生活，汽车销售由单一的销售铺面转变为集多种专业功能为一身的4S店，销售者由散户转变成集群规模销售。这些转变都呼唤汽车市场的革命。增强竞争力，吸引消费者，提升服务品质、营造汽车文化氛围、增加综合功能、扩大售后服务，突出消费特色，培养顾客忠诚度，是未来竞争的主要手段。由此本项目主题定位为以汽车博览会、新车销售、二手车交易、汽配汽饰销售为主，汽车相关体验、购物、休闲、餐饮、娱乐为辅的综合性、花园式市一流汽车城。2、主题目标建设特色建筑群：将城建成德宏乃至云南最具标志性、新颖性的一流建筑群，现代科技与绿色环保、人性化设计相结合，展示先进汽车城的靓丽形象。建设一流展销中心：将城办成为德宏乃至云南规模、品牌、信誉、环境一流的现代化汽车展销中心，让国内外知名品牌车荟萃争艳，引领云南地区最时尚的汽车休闲消费。建设完善的现代物流服务体系：为汽车城汽车配套现代物流服务体系，3.2.2项目总体功能定位（1）区域定位立足，辐射德宏，影响云南，面向东南亚。（2）形象定位德宏乃至云南地区一流的现代化汽车城，云南省汽车流通贸易的龙头老大，汽车交易市场的晴雨表、风向标，一站式购车、人性化配套服务的典范。厂家展销汽车品牌的博物馆，商家经营汽车的乐园，消费者购车的天堂，市民休闲定居的绿洲。（3）功能定位云南地区规模化、多元化、现代化的和国际一流水平的汽车城，并集国际汽车会展博览中心、汽车贸易中心、汽车配套服务中心、汽车物流配送中心、机动车维修、货运信息处理中心、以及配套的汽车购物、汽车金融、汽车保险、汽车评估、汽车拍卖和餐饮、娱乐、休闲等功能于一体。（4）服务功能成为经销商经营的乐园，消费者购物的天堂。让经销商能充分宣传、展示各种品牌车的特色优势，生意兴隆；让消费者享受到全方位的第一流的购车和售后服务。购车的一站式服务和配套的餐饮娱乐休闲，将提供绝佳的现代消费体验，使消费者感受时尚的“寓购于乐”。（5）信息网络功能与汽车配套服务中心相连，搭建信息平台；与云南及全国多家媒体建立长期合作关系；汇国内外汽车生产商、经销商的最新市场信息，建立数据库和电子商务网络，并与全国联网，直接利用互联网、局域网查询市场行情和完善“城”的经营管理体系。并在德宏区域内发布权威行业信息，服务市场，树立“城”的专业性、权威性市场形象。3.3项目功能定位3.3.1汽车展销汽车展销区分为汽车会展中心，国内外品牌4S店集群，汽车专卖店，汽车一站式交易大厅。汽车会展中心建设德宏地区最具特色、主业化、常设国际汽车会展博览中心，招展荟萃国内外著名品牌汽车，举办定期性和主题性会展，与国内外汽车产业和汽车市场实现资源信息互动，引领中国汽车消费潮流，普及汽车科技文化知识，提高汽车消费群体和广大市民的科学文化素质。内设品牌展示、汽车会展、汽车博览、信息交流等展厅国内外品牌4S店集群在城中，拟通过招商的形式引进国内外知名品牌4S店包括：美国：克莱斯勒、凯迪拉克、福特、通用、雪佛莱、别克、悍马等德国：奔驰、宝马、奥迪、大众等日本：尼桑、凌志、雅阁、马自达本田丰田、三菱、日产等韩国：现代、双龙等一汽：奥迪上汽：帕萨特、桑塔纳、别克、宝来、奇瑞广汽：本田东风：雪铁龙、悦达起亚、奇达、尼桑重庆：长安北京：现代、吉普汽车专卖店汽车城内的汽车专卖店是被国内外汽车厂家批准认可的一、二、三级汽车专卖店公司，这些专卖店分别销售某个厂家的一个或几个品种和型号，可以对某个品种或型号的汽车进行一定数量的买断销售，以达到低价促销的目的。汽车一站式交易大厅在项目区内设立汽车“一站式”交易大厅，大厅内将工商、车管、税务、环保、银行、保险、养路费缴纳、上牌照等一系列购车手续集中在一起办理，实现对消费者的人性化和快捷方便服务。 试车道汽车城内专门建设有新、旧汽车的试车道，以方便消费者驾驶新车或者旧车进行实际质量和安全检查，让消费者买的放心，用的放心，有利于促进消费。3.3.2汽车后市服务汽车后市服务区主要包括二手交易中心，汽车配件交易中心，汽车装饰用品交易中心，汽车电子设备交易中心，汽车美容服务中心，汽车检测评估中心，汽车报废处理中心等六个中心。二手车交易中心在二手车交易中心内设置室内和室外展销厅，并设置大型电子显示屏，不断显示各个铺位二手车的品牌、型号、行驶里程、使用年限、出售价格等有关资料。中心内设有二手车质量价格评估、旧机动车置换与拍卖交易、洽谈室、产权过户机构等。二手车的经营以招租吸纳有实力、守诚信经纪公司入场交易为主，同时也吸纳部分二手车经营公司进场交易，实现二手车的现代化规范经营。汽车配件交易中心在汽车配件交易中心内设置汽配专卖店和汽配安装更换区，使汽配销售和安装更换实现一条龙服务，保证汽配交易的方便快捷。在汽配交易中心内汽配产品的销售可按汽车品牌分类设专门品牌汽配销售区；也可按汽配品种分类，设各种汽配产品销售区。汽车装饰用品交易中心汽车装饰用品的品种越来越多，质量越来越高档。为了满足各类消费者的需要，计划按装饰用品的功能分系列设置各类销售区域，以利于消费者选择、比较。 计划设置饰品类型：汽车坐椅系列、灯光系列、空调系列、电动门窗系列、头枕系列、后视镜、玻璃系列、地垫系列、安全系列、通讯系列、贴膜系列、内装饰系列、清洁用品系列、太阳镜、饮水器、冰箱、玩具、旅游用品系列等。汽车电子设备交易中心车载电子设备作为汽车的组成部分，在完善汽车配套功能上发挥着重要作用。现阶段在电子导航、倒车雷达、车载播放设备的个性化需求日趋增加的前提下，设立专业的汽车电子设备市场，对于完善汽车的后市服务提供着重要的支撑。划按电子设备的功能分系列设置各类销售区域。计划引入的电子设备类型：电子导航设备、电子雷达设备、汽车音响、电子防盗设备等。汽车美容服务中心该中心主要功能是汽车清洗、汽车内除污清洁、汽车打蜡抛光、汽车内空气清新等服务。汽车检测评估中心主要功能是负责在汽车城内对交易的新、旧车的质量和安全性能进行现场检测，同时负责二手车和报废车的质量鉴定和价格评估。汽车报废处理中心该中心负责机动车的报废登记申请、鉴定评估及作价，具体的报废处理工作另选较偏僻的地方建立机动车报废拆解回收处理场进行处理。3.3.3物流服务项目地位于高速路西出口，#，交通条件较好，有利于物流服务的发展。本项目物流服务主要包括：货运车辆停放区、货运信息发布中心、物流中心。货运车辆停放区市一直没有一个大型停车场，所有运输车辆都在瑞宏路、目脑路、人民路等城市主干道停放。严重影响交通，存在安全隐患。因此本项目的建设将有效解决货运车辆停放问题，提升市城市形象，改善交通状况，解决安全隐患。货运信息发布中心企业可通过平台提供的物流数据和信息，强化第三方物流竞争力，易于实现产业联盟，提高物流整体解决方案能力，强化联运计划安排，发展多式联运；提高运力效率，避免回程返空，降低物流成本，实时掌握物流承运商的整体状况，及时查询和跟踪；快速响应异常货况，保障货物安全；诚信核查，降低损失，同时方便货况掌握和异常货况处理，借助货源、运力相关的数据指数分析，优化运营管理；提高客户服务水平。制造、商贸企业可通过平台拓展经销渠道，寻找可信的物流服务提供商；依照实际到货安排生产，降低库存，节省物流成本，提高资金利用率；依据行业指标统计，指导企业生产，提高企业竞争力。物流中心“物流中心”是进行汽车城商品流通必要的基础设施，向汽车城客户提供物流服务。汽车城将以市场为导向，依靠优良的物流基础设施，面向客户提供以普通物流业务为主的社会化物流服务，包括物流服务功能、信息服务功能、辅助服务功能。该物流中心具体服务功能包括：货物运输组织管理、中转及换装、运输、仓储、装卸、搬运、包装等功能；货运代理服务功能；市场交易、结算功能；货运信息处理、货运交易信息服务功能；其它服务功能等。项目运营后成为市现代物流系统的重要组成部分。4项目建设条件4.1建设项目地理位置云南省德宏州市人民路东侧，龙瑞高速公路北侧，瑞章路西侧，市所在位置具体如图4-1所示。图4-1 地理位置地势平缓开阔，无天然屏障，交通便捷，贸易兴隆，城市功能配套齐全，是中国大西南通向东南亚、南亚的金大门。拥有两个国家级口岸（、畹町口岸），两个国务院批准设立的经济合作区（边境经济合作区、畹町边境经济合作区）。2000年4月，国务院又批准设立姐告边境贸易区，是中国唯一按照“境内关外”模式实行特殊管理的边境贸易区。是古代南方丝路的重要通道，是中缅两国贸易的中转站和集散地，也是发展国际陆路运输业的交通枢纽。4.2市概况4.2.1地理位置，位于云南省西部，隶属于。处于东经97. 3198. 02，北纬23. 3824. 14之间。其东连芒市，北接陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连，村寨相望，毗邻缅甸国家级口岸城市木姐。地势平缓开阔，无天然屏障，交通便捷，贸易兴隆，城市功能配套齐全，是中国大西南通向东南亚、南亚的金大门。拥有两个国家级口岸（、畹町口岸），两个国务院批准设立的经济合作区（边境经济合作区、畹町边境经济合作区）。2000年4月，国务院又批准设立姐告边境贸易区，是中国唯一按照“境内关外”模式实行特殊管理的边境贸易区。是古代南方丝路的重要通道，是中缅两国贸易的中转站和集散地，也是发展国际陆路运输业的交通枢纽。4.2.2气候条件属南亚热带季风性气候，全年分旱雨两季，基本无霜，年平均气温21 ，年降水量1394.8 毫米，年平均日照2330小时。冬无严寒，夏无酷暑，花开四季，果结终年，是一块不可多得的热区宝地。年平均气温20.8，年极端最高气温34.1，年极端最低气温5.5。其中：冬季（122月），平均气温14.9；春季（35月），平均气温22.3；夏季（68月），平均气温24.2；秋季（911月），平均气温21.7。全年降水总量1565.8毫米，其中：冬季降水量568毫米；春季降水量236.0毫米；夏季降水量841.0毫米；秋季降水量4285毫米。雨季于5月17日开始，10月9日结束。全年日照时数2350.7小时，与历年相比偏多35.1小时。其中：冬季日照时数641.8小时；春季日照时数707.4小时；夏季日照时数378.7小时；秋季日照时数608.0小时。4.2.3交通运输条件市紧邻芒市机场，有航班往返昆明等城市。大瑞铁路和火车站正在建设中。交通线网以国省干线公路为主动脉，以县乡等农村道路为支脉，以运输站场等枢纽为节点，形成大通道网、骨架网、支线网和国边防公路“三网一路”。结合云南省干线公路网络，立足杭瑞国家高速公路、国道G320、省道S234、省道S321 等主要公路，与全市“两廊两轴、一主两辅”空间发展格局相适应，建设以市区为中心，东联畹町、芒市至昆明，西联弄岛至缅甸（八莫），南联姐告至缅甸木姐、仰光，北联陇川、腾冲至保山的“一心四射”交通大通