第二节物业服务收费的法律规定.doc

第二节 物业服务收费法律规定一、物业服务收费的定价 （一）物业服务收费定价方式 1政府定价 主要适用于为维持物业正常使用而必须提供的一些基本的物业管理服务项目，其价格管理的权限主要集中在各级政府的物价部门，主要通过行政手段予以管理。 2政府指导价 价格由政府部门与物业服务企业共同确定，最后形成的物业服务合同价格是在政府指导价的基础上加以浮动一定比率而产生的。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。一般普通住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费实行政府指导价，其中住宅物业综合服务费采用物业服务分等收费。 3市场调节价 业主和物业服务企业双方根据供给与需求等市场因素自主协商，订立物业服务合同，物业服务收费的价格完全服从于市场的价格规律 。一般非住宅物业、高档住宅物业的服务费及其他收费实行市场调节价。 （二）影响物业服务收费定价的因素 1根据物业本身的实际情况收费 （1）物业类型 商品房、别墅、普通商品房、高级商用楼、写字楼 与经济适用房、危改回迁房的物业管理 （2）物业配备的实施条件 物业所配备的设施各不相同，有进口的，有国产的；数量上也不尽相同，各自投入的成本差异 （3）物业管理的规模大小和管理形式 物业管理的规模、管理的形式（封闭式管理还是开放式管理），确定人员的配备和部门的设置 2根据物业服务项目、服务质量收费 3根据市场供给需求情况收费 （三）物业服务收费的成本构成 物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下部分： （1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 （2）公共设施、设备日常运行、维修及保养费；物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。 （3）绿化管理费；绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 （4）清洁卫生费；清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 （5）保安费；秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。 （6）办公费；办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 （7）物业管理单位固定资产折旧费；固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。 （8）法定税费。 （9）经业主同意的其他费用。二、物业服务收费的收取 （一）包干制 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 （二）酬金制 酬金制是指“在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”。 三、物业服务收费的交纳 （一）交纳的主体 1业主交纳物业服务费。在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。由于业主是物业所有人，同时物业服务合同是由业主委员会代表业主与物业服务企业签订的，所以业主是合同当事人，理应履行合同的主要义务，即交纳物业服务费。 2物业使用人交纳物业服务费 当业主将物业交予他人使用时，业主与物业使用人约定 由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 由于物业使用人并非合同的当事人，因此不负有交纳服务费的义务。但是物业使用人向物业服务企业交纳物业服务费的，物业服务企业应当受领不得拒绝，因为债务除了依法律或者合同之约定应由债务人亲自履行外，均得由第三人履行。若物业使用人不按约定交纳物业服务费的，仍应当由物业所有人即业主承担责任物业服务企业不得要求物业使用人承担责任但是物业使用人必须向业主承担责任 3建设单位交纳物业服务费 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 （二）特约服务费的交纳 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业服务企业与业主之间是合同关系，那么根据合同的自由原则，合同究竟应当包括哪些内容完全取决于当事人的约定，只要其约定不违反善良风俗以及法律的强制性规定都是有效的。但因为物业服务合同是由业主委员会代表全体业主签订的，所以其内容应当主要是以业主能够行使其所有权为限度。对于超出此范围内的服务约定，因业主大会并没有授权给业主委员会行使，故不得在合同中体现。因此，如果业主需要提供物业服务合同中约定的服务以外的其他服务，如水电维修、商务服务、家政服务、车辆寄存保管等，则必须与物业服务企业单独订立委托合同。此种合同完全属于普通民事委托合同，而非物业服务合同，对于特约服务的种类及费用完全由当事人自行约定。 四、物业服务收费的监督与管理（一）业主监督 作为业主大会及业主委员会，可以从以下方面对物业服务收费进行监督： （1）监督物业服务企业是否按照政府价格主管部门的规定进行明码标价，是否在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 （2）若实行酬金制，应当在物业服务合同中约定业主大会或者业主委员会有定期检查物业服务企业物业服务费用收支表的权利，以监督物业服务企业的各项费用支出是否合理。还可以与物业服务企业约定“例外大额用支出报告制度”，即发生约定外的大额费用，支出前须报业主大会或者业主委员会同意。 （3）监督物业服务企业向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，对存在疑问的地方向物业服务企业提出质询。还可以在物业服务合同中约定，业主大会或者业主委员会对物业服务企业年度预决算有委托会计师事务所进行审计的权利。 （二）政府监督 1监督部门 县级以上政府价格主管部门有权对物业服务收费活动依法进行监督检查，而县级以上房地产行政主管部门是物