房地产类毕业论文标准格式

湖南科技大学本科生毕业论文目 录1 引言- 1 -2 长沙房地产泡沫综合指标系数的构建- 1 -2.1 长沙房地产泡沫相关性的方法分析- 1 -2.2 长沙房地产泡沫综合指标系数- 2 -2.2.1 空置率- 2 -2.2.2 房地产投资额占固定资产投资额的比例- 2 -2.2.3 房地产价格指数与CPI的比值- 3 -3 长沙房地产泡沫预测及主要问题分析- 3 -3.1 关于长沙房地产泡沫的预测分析- 3 -3.1.1 长沙房地产市场的发展、现状与特点- 3 -3.1.2 长沙房地产泡沫的预测- 5 -3.2 长沙房地产存在的主要问题- 7 -3.2.1 长沙房地产市场的资本来源问题- 8 -3.2.2 长沙房地产市场供求方面存在的问题- 8 -4 长沙未来房地产泡沫风险防范战略对策- 8 -4.1 建立和完善房地产金融体系，分散银行的信贷风险- 9 -4.2 提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管- 9 -4.3 提高房地产商业贷款的利率，并保持公积金贷款利率长期不变- 9 -4.4 保障房地产的供应量- 9 -4.5 保持良好的宏观经济环境- 9 -参考文献10致 谢- 12 -长沙房地产泡沫预测及风险研究资源环境与城乡规划管理专业：XX 指导老师：XXX摘 要：本文通过建立房地产综合指标系数，预测长沙房地产未来几年里房地产健康状况，总结出长沙房地产主要问题，并借鉴香港防范房地产泡沫的经验综合长沙房地产市场的实际情况提出几点防范措施。关键词：长沙；房地产泡沫；房地产泡沫综合指标1 引言房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值和适当的投资价值背离，房地产价格在连续不断的交易过程中与越来越多的消费者或投资者的预期脱节。近年来，长沙房地产业发展很快，在改善长沙居民居住环境的同时，促进了长沙本地经济的发展。然而，对于长沙房地产泡沫预测及风险预警目前还没有较深的研究。本文的研究，是为了预测将来3年内长沙房地产健康状况，如果出现比较大的泡沫，将借鉴香港的防范措施进行防范，避免泡沫扩大甚至破灭。通过研究，可以了解长沙房地产未来几年的健康状况，并及时做出应对措施，本文的研究结果将对于今后长沙房地产的健康发展，具有一定的意义。2 长沙房地产泡沫综合指标系数的构建2.1 长沙房地产泡沫相关性的方法分析从庞杂的房地产业经济运行过程中，如何正确选择能够反映房地产业经济运行过程中主要方面运行特性和各方面关系的经济指标，是建立科学、实用的房地产市场泡沫检测方法的重要前提。在科学、客观地评价一个地区房地产业是否处于良性发展状态方面，许多房地产泡沫检测方法做得还不够合理。我认为前人不足的地方有以下：（1）有观点认为，房地产泡沫是一种基于经验的判断，通过对房地产运行历史过程的经验分析，同时参考其他产业经济运行的经验教训，从中加以归纳和总结而得到的有关房地产泡沫的判断。持该观点的有时是对房地产的一种主观臆断，并未得到房地产市场的检验和衡量。（2）有些泡沫检测系统仅从房地产开发、交易的角度思考房地产市场状况，持此观点的人仅选取房地产开发经营类指标如土地供给、房地产投资量、市场交易、空置率等作为房地产市场检测指标，而忽视房地产所在城市的宏观经济指标，将房地产业作为一个孤立的产业而独立分析，而未将它看成是本区域经济系统中的一个子系统。这样虽然可以反映部分类型房地产细分市场的运行状况，但却不能完整地分析出房地产泡沫形成的原因，更不能对于检测出的问题分析出科学的政府调控措施。本文则不仅选取了长沙房地产开发投资额这一供给角度的相关指标，而且拥有空置率这一房地产需求角度的指标，不仅采用了房地产所在区域的宏观经济变量，例如物价指数，而且有关于房地产投资情况的微观经济指标来对房地产泡沫进行分析。不仅把能够代表房地产泡沫状态的综合指标系数作为本文的核心测度指标，而且为了更合理地分析房地产泡沫大小，从而构建成为合理实用的房地产泡沫检测体系。由于各项宏观政策变量对房地产市场的影响集中体现为对房地产供给和需求两方面产生影响，因此本文通过总结前人的理论，去其弊端，在刘琳、黄英、刘洪玉（2003）和石长丽（2006）的房地产泡沫测度系数的基础上采用同样的方法设计了三个房地产泡沫测度指标，分别是：房地产价格指数/CPI(价值方面、同步指标)、房地产开发投资额占固定资产投资的比例（供给方面、先行指标）以及房屋空置率（需求方面、滞后指标）。房价增长率为同步指标，可以反映当前房地产市场景气度。空置率为滞后指标，作为房地产市场供给过剩和投资投机需求失衡的标志，可以用来检验长沙房地产市场将来几年的健康状况，并可以进一步衡量其泡沫程度。2.2 长沙房地产泡沫综合指标系数本文设定的相关指标包括房地产价格增长率与CPI的比值、房地产开发投资额占固定资产投资的比例与房屋空置率，并最终以这三个指标的乘积作为房地产泡沫综合指标系数。2.2.1 空置率选取空置率作为泡沫测度指标主要基于：房地产空置率反应了市场供求关系，在成熟的房地产市场能够反映房地产价格运行走势，是预测房地产泡沫的基本指标，能够对房地产泡沫起直接警示作用，反映了房屋的空置程度，还可以反映房地产市场的销售情况、开发商盈利情况和社会需求情况。2.2.2 房地产投资额占固定资产投资额的比例房地产投资额占固定资产投资额的比例可以反映出用于房地产业投资与全社会固定资产投资的差距，说明有多少建设资金投入了房地产。2.2.3 房地产价格指数与CPI的比值 在任何一个房地产市场，住房价值由其使用价值和投资价值组成。本文使用房价增长率与CPI的比值作为判断长沙房地产泡沫程度的指标之一。在住房的真实需求充分释放之后，随之而来的是对房地产的投资需求，投资需求理论上可以无限推高房地产价格。由于住房同时具有消费品特征，因此房地产真实需求所引起的房价涨跌率可以类比于CPI的当期变化，而房价涨跌率超出CPI变化部分就是房地产投资需求所带来的。另外，新兴市场的特征是高成长高回报，房价增长率超过CPI尚属正常。故可以用房价增长率与CPI的比值大小判断当前长沙房地产泡沫程度与市场成熟度。 然后，用以上三个指标的乘积构建房地产泡沫综合指标系数，即房地产泡沫综合指标系数Y=空置率*（房地产投资额/固定资产投资额）*（房地产价格指数/CPI）3 长沙房地产泡沫预测及主要问题分析3.1 关于长沙房地产泡沫的预测分析3.1.1 长沙房地产市场的发展、现状与特点由于房地产业乃我国新兴产业，起步阶段发展势头迅猛，近些年的真实需求与投资需求在短时间内释放，带来的市场热情在接连调控且力度不断加大的情况下，房地产价格仍然保持坚挺过快的上涨势头。结合数据图表的结论，可以把目前长沙房地产市场现状与特征归纳为以下几点：（1）每个地区内的房屋单价较为接近；越是市中心地块，不同地块间的房价越是接近；一个地区越是大，区内各地块的房价差异越大；也就可以推论，房地产价格与土地价格有很大相关性。另外，长沙这个城市，交通便利与否是决定房价的一个重要因素。图1 长沙历年施工与竣工面积比较（数据来源：湖南统计年鉴2003.2005.2006.2007.）Fig.1 Area of the calendar year compared with the completion of construction in Changsha（2）房地产价格与土地价格有相关性，一般离市中心越近，住房单价越高这一特征较非常明显。（3）改革开放以来，长沙房地产每年的施工面积波动较大，特别是近几年来始终呈现上升趋势，这与房地产开发商对未来房价不断上涨的预期有关；竣工面积变化平稳，也就是房地产供给量较为平稳，在成熟的房地产市场，这有利于房地产价格稳定与市场的健康可持续发展。（4）近年来，长沙人均居住面积稳步攀升，居民生活质量不断提高。虽然长沙房地产价格的上涨，引起了许多市民的担忧和埋怨，但从总体上来讲，很大一部分老百姓在这一场房地产热潮中买了房，享受到了居住新房所带来的生活质量的提高。图2 长沙历年人均居住面积（数据来源：中国宏观数据挖掘分析系统）Fig.2 Per-capita living space of the calendar year in Changsha 图3 长沙历年固定资产与房地产开发投资额比较（数据来源：中国宏观数据挖掘分析系统）Fig.3 Comparison of fixed assets investment and real estate development of the calendar year in Changsha （5）正像前文所述，东亚金融危机之后我国政府为了促进内需，国家将房地产业确定为重点扶持与发展的支柱产业，加大了固定资产投资中房地产开发投资的比例，而在2004年之后，国家为了防止房地产泡沫过大，采取了一系列预防措施，接连不断的政策发文出台，控制了长沙房地产开发投资在固定资产投资中所占的比例。3.1.2 长沙房地产泡沫的预测为了利用房地产泡沫综合指标系数对长沙房地产泡沫进行实证分析和预测，首先，分别计算出长沙房地产市场空置率、房地产开发投资额与固定资产投资额的比率以及房价指数与CPI的比值，具体计算过程与数据如下表：通过DPS软件分别对2003年2008年长沙房地产的销售面积和出租面积进行线性回归，预测2009年2011年的销售面积和出租面积值，从而计算出2003年2011年的空置率数值。对2003年2008年长沙房地产的开发投资额与固定资产投资额进行线性回归，预测2009年2011年的房地产开发投资额与固定资产投资额，并求出两者的比值。对2003年2008年长沙的CPI与房地产价格指数进行线性回归，预测2008年2011年的CPI与2008年2011年的房地产价格指数，并求出两者的比值。表1 长沙房地产空置率（面积单位：万平方米）Tab.1 Real estate vacancy rate of Changsha(area unit: 10,000 square meters)年份销售面积出租面积空置率2003年1846.38466.350.252582004年1971.47498.000.252602005年2376.40653.780.275112006年3488.75706.610.202542007年3158.87889.630.281632008年3025.40977.770.323192009年3701.581076.000.290702010年4003.001184.000.295802011年4306.001293.000.30028数据来源:湖南统计年鉴2004-2007其中：/。表2 长沙房地产开发投资额与固定资产投资额（单位：亿元）Tab2 Real estate development and investment in fixed assets investment of the amount of Changsha(unit: million)年份固定投资额房地产开发投资额比值2003年494.97122.560.2476112004年668.09175.540.2627492005年881.44256.350.2908312006年1089.81303.860.2788192007年1445.18412.990.2857712008年1873.33469.50.2506232009年2207.15526.010.2383212010年2629.63698.310.2655542011年3029.57779.020.257139数据来源：长沙统计信息网。其中：/。表3 长沙房地产价格指数与CPITab3 Real estate price index and CPI of Changsha年份CPI（上年=100）房地产价格指数（上年=100）比值2003年100.00100.501.005002004年103.10103.301.001942005年101.90102.901.009812006年101.10108.701.075172007年106.00117.101.104722008年112.30123.801.120402009年127.60140.411.100392010年125.86138.261.098522011年131.92150.491.14077数据来源：湖南统计信息网，湖南统计年鉴2005-2007。其中/根据前一章构建的房地产泡沫综合指标系数：Y=空置率*（房地产投资额/固定资产投资额）*（房价指数/CPI），得出2003年2011年长沙房地产泡沫综合指标系数Y的值。表4 长沙房地产泡沫综合指标系数Tab.4 Coefficient of real estate bubble in Changsha年份空置率房地产投资额/固定投资额房价指数/CPIY2003年0.252580.2476111.005000.0628542004年0.252600.2627491.001940.0664992005年0.275110.2908311.009810.0807952006年0.202540.2788191.075170.0607172007年0.281630.2857711.104720.0889102008年0.323190.2506231.120400.0907512009年0.290700.2383211.100390.0762352010年0.295800.2655541.098520.0862902011年0.300280.2571391.140770.088083本文所论述的长沙房地产泡沫预测系统，主要以房地产泡沫综合指标系数来判断长沙未来房地产市场泡沫等级，并判断未来长沙房地产市场的风险状况。通过借鉴国外经验与数据，结合国内实际情况，分成没有泡沫、较小泡沫、健康泡沫、较大泡沫、泡沫过大五档泡沫检测等级。表5 房地产泡沫等级Tab.5 The grade of real estate bubble泡沫等级没有泡沫较小泡沫健康泡沫较大泡沫泡沫过大空置率25%房地产投资额/固定投资额40%房价指数/CPI=11105%105%110%110%120%120%Y0.12通过分析近几年来长沙的房地产泡沫综合指标系数可以知道：通过对2003年到2008年数据采集，然后进行统计分析，可以预测，2009-2011年将出现较大泡沫，并出现逐渐扩大的趋势，因此，需要对今后长沙的房地产市场提高重视程度，进行深入观察与监测，制定可行政策，采取相关措施，避免泡沫继续扩大甚至破灭。3.2 长沙房地产存在的主要问题长沙房地产问题产生的主要原因是居民有效收入、土地交易价格指数、租赁价格指数、GDP和银行贷款。除了这五个重要因素所引发和反映出来的种种问题之外，长沙房地产泡沫的诱因还有其他一些方面，比如制度因素、利率政策、汇率政策等。以下便是长沙房地产市场的主要问题分析。3.2.1 长沙房地产市场的资本来源问题目前房地产开发企业的资本来源于两个方面：自有资金和外来的债务权益型资金。当前我国房地产开发商的自有资金比例依然偏小，绝大多数资金来源于外来债务权益型融资。房地产业发展极大依赖银行资金，这就必然使得房地产市场风险向银行聚集，从而大大增加了整个金融系统的不稳定性。3.2.2 长沙房地产市场供求方面存在的问题(1)长沙房地产市场供给方面的投资投机需求抑制了真实需求 目前长沙房地产市场供给方面存在的关键问题就是房地产开发结构不协调导致长沙房地产市场真实需求无法有效释放。协调的房地产市场结构应该是按照各个阶层的人口数量建造相对应品质的房产数量，但由于通常开发商建造高档住房所带来的利润较之廉租房与经济适用房更为丰厚，造成房地产业结构失调，激发了大量房地产的投资投机需求，抑制了更广大的真实需求。由于住房供给结构与需求结构脱节，长此以往势必造成供求矛盾激化，房地产业发展畸形。(2)长沙房地产市场需求大大低于投资商的期望 在过去的十年里，随着我国住房货币化和城市化进程的加快，我国居民长期压抑的住房需求瞬间释放，其中由于长沙城市化程较高，人口较密集，经济发展水平较高，其房地产市场需求释放特征很明显。居民自住和使用需求对房地产价格的弹性相对较小，因此，房价上升，真实需求不会有特别大的变化。一般来说，真实需求并不会造成房地产价格上升过快，泡沫变大。而投资性需求的目的是赚取差价，所以其价格弹性相比真实需求弹性会较大。如果价格波动幅度大，则投资需求相应的变化也会很大。投机需求是虚拟的无底洞，人类欲望的一部分，预期看好楼市推动房价上涨，房价不断攀升带来的只是对其更高的期望收益，激发更大范围的投机行为，如此循环，只要持续有人拥有更高的预期价格，房价就能够无限上涨。4 长沙未来房地产泡沫风险防范战略对策自亚洲金融危机至今，香港的房地产价格大幅下降，但银行贷款质量相对稳定，不良贷款率保持在较低水平，整体仍获利，在此期间没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。香港防范的经验值得借鉴，一是香港商业银行对房地产开发类贷款和个人住房贷款制定了非常科学的信贷制度，严格执行信贷政策，有效的控制了信贷资金的运用，把银行的风险降到最低，并且香港商业银行购买了按揭保险，跟加的降低了银行的风险；二是金管局对房地产信贷实施严格的监管，金管局对各家银行每年的房地产贷款的增长预算进行审批，避免房地产信贷过快增长。以下便是借鉴香港的经验，并结合长沙的实际情况提出的五点防范措施。4.1 建立和完善房地产金融体系，分散银行的信贷风险在目前房地产金融体系不健全的情况下，中国住房抵押贷款证券化进程缓慢，房地产业的资金大部分来源于银行。而风险由银行独自承担是我国融资体制的突出问题，大量的信贷资金集中于房地产业不仅会对房地产价格的不断上涨以至于发生泡沫提供资金支持，而一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险，一旦泡沫破灭，银行将会承受巨大的不良贷款风险。4.2 提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管建立和完善个人征信系统，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理；完善个人信贷法律，加强对失信、违约的惩处，从法律上保障银行开办消费信贷业务的利益。4.3 提高房地产商业贷款的利率，并保持公积金贷款利率长期不变进一步提高房地产商业贷款利率，将大幅增加投资投机购房者的成本,有利于消费者转变市场预期，有利于培育消费者的理性购房行为。保持公积金贷款利率长期不变，将帮助释放市场真实需求，避免类似美国住房次级抵押贷款危机的发生。4.4 保障房地产的供应量从供给角度来讲，长沙历年数据所显示的空置率高并不能说明房地产市场处于供大于求的状态，而是结构性失衡导致真实需求无法释放。保障足够的供应，同时保持适当的增长速度，尤其是住宅用地的供应量，应该相对充分充足，并且应该适当提前一两年供应。造成一种供略大于求的市场氛围，这才是一个健康的市场。4.5 保持良好的宏观经济环境保持我国宏观经济的可持续稳步发展，促使居民收入的有效提高。中国房地产需求潜力巨大，良好的宏观经济环境可以给人们对于房地产市场长期健康发展的预期，不断提高的居民收入可以给予人们能力去渐进地提高生活质量或者进行理性的房地产投资。参考文献:1胡妍斌. 香港银行业防范房地产信贷风险的措施J. 新金融，2006，（6）：20-21. 2刘琳，黄英，刘洪玉. 房地产泡沫测度系数研究J. 价格理论与实践，2003，（4）：9-11.3邵贤炤. 银行信贷行为与房地产泡沫理论与国际经验研究D. 吉林：吉林大学，2006.4石长丽. 房地产信贷与中国房地产泡沫相关性分析D. 北京：对外经济贸易大学金融系，2006.5谢经荣、丰雷. 地产泡沫与金融危机：国际经验及其借鉴M. 经济管理出版社，2002