某软件园项目可行性研究报告

1 某 软件园项目可行性研究报告 目 录 一、 总论 （一） 项目背景 （二） 项目概况 （三） 问题与建议 二、杭州市办公楼市场研究 （一）杭州区域状况研究 1、宏观经济及产业研究 2、城市发展规划 4、城市交通及发展 （二）下城区专项研究 1、 经济发展战略研究 2、 区域分块及城市规划 （三）杭州房地产市场趋势研究 1、房地产业概况 2、房地产业发展趋势 （三）写字楼市场研究 1、杭州市写字楼市场分析 （ 1） 市场供应分析 （ 2） 市场需求分析 （ 3） 发展趋势 2、区域分布特点 3、 竞争物业调查分析 4、 同类产品分析 2 三、场址选择 （一） 地理位置 （二）自然条件 （三）交通条件 （四） 建设条件评价 （五） 地理位置图 四、总平面布置（略） （一）总平面布置的原则 （二）设计主尺度参数 （三）总平面布置 （四）方案比选及推荐方案 五、工程建设方案 （一）平面规划原则 （二）本期各功能分区规划布置 （三）本期工程总平面布置 （四）配套工程 （五）主要工程内容和工程量 六、环境影响评价（略） （一）现状调查 （二）项目生产的污染物对环境的影响 （三）环境保护设施与投资 （四）营运环境保护 （五）环境影响评价 七、劳动安全卫生与 消防（略） （一）安全 （二）供电、电气安全 （三）劳动保护 （六） 消防安全 八、组织机构与人力资源配置 （一）组织机构设置 3 （二）人力资源配置 （三）员工培训计划 九、项目实施进度 （一）建设工期 （二）保证建设工期的条件和关键 十、本期工程投资估算 （一）估算编制依据及说明 （二）本期工程总估算 （三）可研与预可研投资比较表（详表略） 十一、融资方案 （一）资本金筹措 （二）债务资金筹措 （三）融资方案分析 十二、财务评价 （一）财务评价依据 （二）财务评价基础数据选取 （三）运营收入估算 （四）成本费用估算 （五）主要财务评价报表 （六）财务评价指标 （七）不确定性分析 （八）财务评价结论 十三、国民经济评价（略） （一）影子价格及通用参数的选取 （二）效益费用范围调整 （三）效益费用数值调整 （四）国民经济评价指标 （五）敏感性分析 （六）国民经济评价结论 4 十四、社会评价（略） （一）项目对社会的影响分析 （二）项目与所在地互适性分析 （三）社会风险分析 （四）社会评价结论 十五、风险分析 （一）项目主要风险因素识别 （二）风险程度分析及防范和降低风险措施 十六、 项目 析 （一） 市场风险 （二） 宏观经济风险 （三） 自然风险 （四） 项目的人为风险 十七、 研究结论与建议 （一） 研究结论 （二） 说明与建议 附录 5 一、总论 （一）、项目背景 1、项目名称 杭州新世纪软件园 2、建设单位概况 杭州新世纪软件园由杭州新世纪软件园开发有限公司承办开发，公司成立于2002 年 4 月，由温州新世纪集团股份有限公司投资组建而成，是一家专业从事计算机软件、硬件研究、开发和生产的高新技术企业，尤其是虹膜识别技术产品研究、开发、集成、销售、服务为，公司注册资本 2000 万元。团队力量强大，拥有一支立志于 术创新的年轻高素质人才， 拥有教授、博士、硕士为主体的科研队伍，公司 95%以上员工为大学本科以上学历，其中从事系统集成和软件开发人员占公司员工总数的 85%，是推动公司发展的中坚力量，已成为杭州“天堂硅谷”建设的主力军。其总公司温州新世纪集团股份有限公司拥有雄厚的资金力量，资产规模达 17 亿元， 2003 年实现销售收入 18 亿元，为杭州新世纪软件开发有限公司的发展提供了充足的资金保障。 3、可行性研究报告编制依据 （ 1）杭州市政府关于项目方案设计的批复文件 （ 2）下城科技经济园土地出让协议 （ 3）杭州城市发展规划 （ 3）投资项目可行性研究 报告指南（中国电力出版社出版） 6 （ 5）业主提供的相关资料 （二）、项目概况 1、地理位置 本项目位于杭州市下城区科技经济园，南接杭玻路，北依永华路，东为华中路。 2、建设规模与目标 （ 1）项目经济技术指标 基地面积： 193亩（约 13万平方米） 总建筑面积： 102808 平方米 容积率： 地率： 建筑密度： 开发周期： 2年 （ 2）项目建设规模 项目总建筑面积为 102808平方米，其中研发楼 70246平方米，办公楼 11526平方米，综合楼 20156 平方米，会所 880平方米，由 32幢生态园林式高级办公楼组成，即商务别墅组成的 为独立办公区、集中办公区、会所和其他配套等。园区采用园林式景观，有中央绿地、花园和景观水池。 3、项目周边情况 项目规划范围用地主要是农田、两侧有一片水塘。用地四周主要为农田，北面毗邻半山。本地块方正，项目基地南北深 314米，东西长 494米，呈长方形状。 交通情况：项目西面为石桥路，南面有沪杭高速公路起始段，同时，上塘高架已开通，成为南北快速干道，直通杭宁高速，同时杭州东西快速干道将大大提高项目可达性。 配套方面：由于本案所处的区域 环境，周边配套十分贫乏，作为传统的工业集中地，办公环境比较恶劣，是制约项目发展的重要因素。 （三）、项目建设缘由 1、项目建设有利于温州新世纪集团在杭州进一步发展 7 近年来公司发展突飞猛进，随着虹膜技术的突破，公司的发展更是上一个新台阶，需要更多的 办公场所，如果以租赁的形式，将会增大公司的运营成本，通过本项目的开发，可以依托下城科技经济园区的优惠政策和政府的支持，立足杭州市场，发展壮大公司实力，并进一步树立新世纪软件在杭州的企业形象。 2、项目建设符合杭州对“天堂硅谷”的建设精神 近年来，杭州市政府提出建 设“建设天堂硅谷”的计划，使杭州成为国内外知名的软件企业汇集地，为这些高新技术企业创造优越的办公环境，改善杭州目前 业在软件办公环境的不足，为其提供自然、生态、有利于健康的办公环境，推动杭州“天堂硅谷”的建设。 3、项目开发优势 市场的机会性 杭州市及下城区各级政府的有力支持 公司雄厚实力的支持 （四）、问题与建议 1、由于本项目所处地理环境较差，交通条件、周边配套等办公环境仍不是非常理想，对客户的吸引力有限，因此建议项目尽早进入市场，对客户进行教育和引导，为后期的招商做铺垫。 2、项目配套应该考虑 环境方面应该真正体现“人性化办公”，使项目的产品亮点更加突出。 二、杭州市办公楼市场研究 （一）、杭州区域市场状况研究 1、宏观经济及产业研究 8 近年来杭州经济一直保持快速增长，尽管 2003 年遭遇 “ 非典 ” 、持续高温干旱以及缺电 等问题 ， 但杭州经济发展仍然一路高歌猛进。去 年杭州市生产总值（ 破了 2000 亿元大关，达到 2092 亿元， 位居全国大中城第 8位， 比上年增长 15%，为 1996 年以来的最好水平，其中：第一产业完成 127 亿元，第二产业完成 1081亿元，增长 第三产业完成 884亿元，增长 三次产业结构为 1996 年 2003 年全社会固定资产投资额比较 2003年，杭州市完成投资额 2002年 增长 增幅比上年高 ，增幅创 1996年以来新高。 虽受非典影响，但社会各方面加大对外增信释疑、网上洽谈、 “ 走出去 ” 战略的力度，加上世界经济的温和复苏，今年对美国出口基本稳定，对欧盟出口增幅继续提高。 2003 年杭州全市出口总额 美元，比上年增长 不包209217811 5 6 8 . 0 11 3 8 2 . 5 612% 1 2 . 2 0 %1 3 . 2 0 %15%050010001500200025002000年 2001年 2002年 2003年%4%6%8%10%12%14%16% 括省公司出口 美元，增长 46%，增幅比上年提高 进口关税下调的背景下，全市进口总额 长 上述数据可见，杭州经济的运行情况十分良好，为房地产市场健康发展提供了有力支持。 2、城市发展规划 杭州未来的城市布局是要 形成 “ 一主三副、双心双轴、六组团、六条生态带 ”的城市格局。其中中心城区由主城、东南城、临平城和下沙城组成，承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。 主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。城市建设用地 方 千米。江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口 105万人，城市建设用地 临平城由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。规划城市人口 40万人，城市建设用地 下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。规划城市人口 50万人，城市建设用地 “一主三副，六组团”将是未来杭州城市的基本轮廓， 亦是杭州城市发展的方向，另外作为杭州未来的 是杭州城市发展的重点 ， 钱江新城 纵横新旧城区核心区 ，区域面积 4 02平方公里的东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州的行政、商务、金融会展、文化娱乐中心。 作为未来杭州城市中心，将有大量的写字楼供应（未来杭州写字楼供应将向该区域转移），对本案将形成客源分流的竞争压力。 3、城市交通及发展 杭州市作为浙江省的省会，是全省的政治、经济、文化中心，又是全国重点 10 风景旅游城市和历史文化名城。近年来，随着改革开放的深入，城市的基础设施建 设也大大加强了。道路建设发展较快，仅 1996年就有 10条道路进行改建、拓宽和沿伸。至今，杭州城市道路总长达 401 公里，面积 889万平方米。人均道路占有面积达 全国大中城市中居于中等水平。 根据专家预测，到 2010年 杭州 市区每日的客流总量将达近 800 万人次，对外交通总量高峰期每小时将达 3 7万辆，每千人客车拥有量则将达到 130辆。而且，居民出行目的和车辆的拥有结构将发生较大的变化：除私人车辆的比例会持续走高外，上下班、生活购物为主的目的增加 。而杭州城市发展规划当中，已把 新城市综合交通 作为重点 重点，包括了城市交通战略、道路网络、城市轨道交通、西湖风景名胜区等 4个方面。按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心的交通时间不大于一小时；新市区内任意两点的交通时间不大于 40 分钟；最终形成市区 “ 以城市轨道交通和其他集约式客运交通为主体、城市快速机动化交通为辅 ” 的交通模式，适应经济社会的发展。新规划在停车问题上，提出了大力发展公共交通，减少小车出行和中心区外围主要出入口处建设大容量公共停车设施等7条策略，以及实行 “ 拥车者自备车位 ” ，鼓励建筑物超额增设配建停车位并向社会开放等 5条措施建议。 项目所处的区块交通列 入规划提速当中，其中 提速地段：绕城公路、德胜快速路、石祥快速路、上塘高架快速、石桥快速路 。 交通现状：目前该区域随着上塘高架的建成通车，及湖墅路、绍兴路、沈半路、莫干山路、石祥路等路的改造完毕，通往该区域的南北向道路日渐成熟，从该区域的一些楼盘本身距市中心仅 6里，如位于北景园大型社区内的通和 都市枫林、名城左岸花园到市区，只要走石祥路再上上塘高架仅 10 余分钟便可到达市中心。 交通 规划 ：绕城公路将 与东西向的德胜路、石祥路及南北向的上塘高架、石桥路组合形成了一个扇形的交通路网，最值得一提的是上塘高架的 通车，使杭州的交通重心向北移。同样，这一 11 板块的居民也可通过这一些快速路向东直达沪杭甬高速、向北与杭宁高速对接，往南可快速到达萧山国际机场。 上述的交通规划对城北的开发是一个极大的利好。 （二）下城区专项研究 1、经济发展战略研究 下城区依托中心城区的区位优势，形成了具有鲜明特色的广场经济、会展经济、特色街经济、楼宇经济和社区经济。 2003 年，实现商贸销售收入 元，同比增长 实现工业销售产值 元，同经增长 完成财政总收入 元，同比增长 增幅列杭州 城区第二位； 其中地方财政收入完成 比增长 增幅居杭州第一，跻身全省区 (县、市 )财政 20强，列第 18 位。 下城区高楼林立、商贾密集，区域内法人单位的密度高达 254/平方公里，其中区域内的 115幢商务楼容了 2719家法人单位，营业收入超亿元的楼宇 59 幢， 10 亿以上的楼宇 20 幢，区域内金融保险业的收入和批零贸易、餐饮业的营业收入分别占六个老城区总量的 下城区目前有国外驻杭机构以 45家，其中有西门子、戴尔、三星等全球 500强企业 6家；国内驻杭著名企业 159家。 2003年，引进内资企业 2610 家，注册资金 58亿元；引进外资企业 79家，合同利用外资 8714万美元。目前 区域内国外驻杭机构 45家，其中世界 500强企业 6 家，国内驻杭企业共 159 家。 2003 年，下城区先后荣获了全国社区建设实验区、全国社区建设示范区、全国民政工作先进区、全国社区教育实验区、全国绿化先进城区、全国卫生初级保健实验区、全国科技工作先进城区、全国社区残疾人工作示范区、浙江省教育强区、浙江科技进步区、浙江省文明城区、省级社会治安综合治理先进集体等荣誉称号。 2、区域分块及城市发展规划 下城区 作为杭州市 中心城区、文化商务中心、城市中北部的生活居住区，下城将以武林商务区为主，和平会展中心区、东新居住区公共中心和 华丰科研中心区为副 ，共规划十二个居住区，分别是东园居住区、新华居住区、凤起居住 12 区、武林居住区、打铁关居住区、朝晖居住区、杭氧居住区、三里亭居住区、东新居住区、三塘居住区、石桥居住区、半山居住区（局部 ） 在绿 化 规划上，下城规划新增城北体育公园和生态公园两个大型绿地，并建立凤起公园、城东公园、和平公园、草荡公园、善贤公园等市级公园。 在公共交通规划上 ，德胜路与东新路交叉口规划建设大型公交中心站，区内轨道交 通 1、 2 期线路规划沿延安路、上塘路和环城北路，重工路和庆春路规划预留轨道交通远景线路。武林广场东现电车场处，规划建设公交、转道交通换乘中心。杭宣、沪杭铁路线将保留。 未来下城区将以 杭州 (武林 )中央商务区 为中心，引进国内外知名企业集团总部，大力发展总部经济，而本项目所在区域规划为 华丰科研区 （下城科技经济园区），该 区域原来的工业用地开始向科研用地转型，区内已建成的无污染工业会保留， 而 新的工业 企业 以后主要是向临平、江东等工业区转移。 同时该区域将 开发 大型 生态公园 ，减少铁路的影响。 由于下城区地域狭小，区域面积 城区的开发几近饱和，发展空间受到很大的限制，而城北作为下城区唯一能够延伸的区域，今后也将是开发重点，随着各种配套和交通条件的不断完善以及环境的改善，有理由相信该片区的开发前景是值得期待的。对本案的开发是一个极大利好。 （三）、杭州房地产市场趋势研究 1、杭州房地产业情况 土地供给大幅增加 今年杭州市共举行土地出让会 14次，成功出让 51宗，总成交面积 300余万平方米（约 4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长 62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为 34 宗，合计面 积约 234万平方米（合3512亩），同比增长 房地产投资保持继续上扬态势 2003年 1项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示： 2003年 1比增长 其中住宅投资 元，同比增长 而今年杭 13 州市预计 长率为 在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。 其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力， 2003年 1全部投资的 所占比重较去年上升 百分点。 元，占 商业营业用房完成投资 元，占 其他房屋完成投资 商品房开发面积继续保持高增长势头 全年商品房施工面积 上年增长 竣工面积 长 商品房销售面积 平方米，比上年增长 10%。 2、房地产发展趋势 1） 经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将 继续延续今年快速增长的势头。杭州市 2003年 092亿元， 增长 15%； 2003年 利用外资项目数比去年同期增长 出口总额达 比增长 居民人均可支配收入达 12898 元，比去年同期增长 经济发展为近年来最好的一年。浙江省经济更是强势发展， 2003年 浙江省国内生产总值达 9200亿元，增长 出口总额增长 外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长 人均可支配收入增长 12%； 2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为 2004年经济奠定了良好基础。在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。 2） 市场供不应求状况难以改变。 2004 年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年有效供应量在 250 万 右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年 250万 右的供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进一步突出。 A、 供给的滞后性。尽管 2003年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于 从取得土地到预售通常短则一年半，长则二、三年。因此 2004 年市场商品房有效供给主要来自 2002 年投放的土地。 2002 年住宅用地投放量仅为 2300 亩，可建 14 筑面积约为 230 万 2003 年商品住宅新开工面积 决定了一级市场供应量小。 B、 建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响一部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。 3） 建材价格继续上涨的势头难以改变。今年浙江各类水泥价格的涨幅在27%间波动，钢材价格涨 幅在 15%间波动。其中，普通硅酸盐水泥（回转窑） 11月份出厂价格同比上涨 普通硅酸盐水泥（立窑）出厂价格同比上涨 矿渣硅酸盐水泥（回转窑）出厂价格同比上涨 复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨 普通中型钢材价格上涨 19%，普通小型钢材价格上涨 优质型钢材价格上涨 线材价格上涨 19%， 建筑材料价格的大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材、水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加 8 9%，小高层增加 10 11%，高层增加 12 13%。由于建 材生产受资源、能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升的惯性还会持续。 在这种情况下，开发商有可能在上涨的成本嫁接到买家身上，从总体上看，价格上升的趋势比较明显。 4） 开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从 2004 年 1 月 1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行、城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上浮 70，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。 这样对办公物业而言，同样存在追涨的可能。 5） 杭州写字楼发展情况。 近年内 ，在住宅市场有限供应不足的时候，写字楼却是如雨后春笋般涌现，并随着市场推量的增加，写字楼板块正日趋形成，目前基本较成规模的有武林商圈、高新板块、黄龙板块、庆春板块、吴山板块、城站板块等。越来越多的开发商认识到，通过板块的差异性寻找目标客户的重要性。不过，供应量较大而需求量增长有限的写字楼市场，开发商对写字楼 的开发显得信心不足 。不论是对招标地块的谨慎出价还是对写字楼市场的理论造势，大多数开发商对写字楼市场的研究程度是远远比不上住宅市场的。这的确是市场供需影响 。 总体来说，由于 经济及需求等诸多因素的支持，杭州房地产市场仍然会保持 15 良好的发展态势，从大环境讲，对本案的发展是有利的。 （四）、杭州写字楼市场研究 1、杭州市写字楼市场分析 （ 1）市场供应分析 杭州写字楼市场自从 1995年开始进入低谷，销售受阻，空置上升，到 2001年初空置将近 50万平方米，但至 2001年以来，受经济发展的拉动和杭州房地产发展的影响，杭州写字楼市场进入快速发展期， 许多高档写字楼纷纷面市 （如瑞丰国际商务大厦、世贸二期、白马大厦等） ，市场供应量剧增，市场消费得到激活，需求也大幅度增加。虽然仍处于供过于求的状态， 但供应与需求之间的差距明显缩小。据统计， 2001年杭州市写字楼开发投资额接近 15亿元，写字楼预售面积达到 30 93 万平方米，与 2000 年同比增长 41 6 ， 销售面积超过 16 万平方米。 2002 年在此基础上迈进了一大步， 预售 面积 40 万平方米，比 2001 年增长 右 ， 2003年市场供应回归理性，全年完成投资额 元。 从土地供应看， 2001 年 170 亩，建筑面积可达 30 万平方米； 2002 年 115亩，建筑面积可达 32 万平方米； 2003 年出让公建用地 14 幅，可建写字楼 200万平方米以上。这些土地供应集中钱 江新城、滨江区和城郊区结合部，将会在今后两年得到释放，市场存在较大的消化压力，对本项目存在很大的竞争威胁。 2003 年 新的楼盘上市量不大，写字楼开发趋势明显趋缓 ， 新开盘或即将开盘的项目，主要有黄龙恒励大厦、同方财富大厦、星汇商务大厦以及环球时代广场、南北商务港、现代领地等，与竞相面市的众多大盘住宅项目相比，不可同日而语 。 2004年上市的有绿城深蓝广场、广利大厦、银座大厦等。 从目前供应结构看，高档写字楼供应量大于中档写字楼，市中心武林区域、黄龙区域供应量较大，均价基本在 10000 元 /平方米以上，城东和城西 供应价格基本在 7000元 /平方米左右，价位在两者之间的写字楼供应不足。 近 6 年杭州写字楼供销量对比 (单位 :万平方米 ) 年份 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 预售面积 6 成交面积 2 （ 2）市场需求分析 16 近年来杭州写字楼市场一直保持供需两旺的局面，供应量放大的同时，成交量攀升，销售价格亦水涨船高，随着市场成熟，供应量持续放大，客户可挑选的余地增多， 价格的追涨，客户的消费需求越来越理性，总而言之，其需求呈现如下趋势： 1）小面积成为市场主流需求 由于杭州写字楼客户以中小公司居多，因此小面积写字楼仍是市场消费的主力。据统计，写字楼需求的主力面积集中在 80方米之间，占整体市场的52； 200平方米占 20O、 300平方米占 14。小面积的写字楼将成为市场热点，大面积写字楼的分割销售将在所难免。 中小面积户型的需求与杭州经济产业结构很有关系，由于中小民营企业（诸如 易和服务行业等）十分活跃，其对写字楼的需求更加讲究实用性，受规模限制，故以 中小面积为主。 2）写字楼需求有其相应的产业依托 根据杭州市城市定位及发展规划可以看出，杭州市写字楼的总体需求主要体现在以下几个方面： 以 “ 信息港 ” 为支撑的通讯、电子、 高科技企业； 以第三产业为主导的贸易、进出口外贸企业； 以服务业为主导的商贸、房地产实业企业； 以服务业为主导的咨询、传媒、文化、广告等企业； 以旅游业为支撑的会展、旅游等企业。地段，产业集聚的中心 。 对写字楼而言，具备可持续发展的前提是地段选址上也具有一定的前瞻性。与住宅不同，写字楼办公商务氛围的要求，也使得写字楼的开发地 段不可能四面开花，四面有一定的需求，但不会是主流需求。依托产业支撑的地段，是写字楼可持续发展的前提。如庆春区块的外贸、服装产业集聚；文教区的电子、信息产业汇集；黄龙区块的贸易实业、信息服务产业布点；浙大科技园的高科技及孵化产业等 有了产业的支撑，写字楼的需求自然是人气十足。 3） 办公环境，注重景观、回归自然 新时期的办公楼将在景观、生态、朝向、通风方面会提出更高的要求。因此，在设计中诸如电梯厅的明亮，办公室的通透、短进深，商务吧、有氧吧的需求应 17 多加考虑，最终走在写字楼的消费前端，体现市场需求并引导 市场潮流，从而真正实现 “ 赢销 ” 。如尚未正式对外招商的浙江大学国家大学科技园一期的写字楼园区，就以地处老和山的自然景观及生态环境、独特的建筑形态，而被不少企业所追捧。同样，在市中心，能看得到西湖、吴山的写字楼拥有得天独厚的景观优势，很受追求健康环境的白领青睐，如吴山商城、广利大厦，在自然中办公更有利于健康，从而创造更大的价值。商务配套，以人为本 。 会议中心、员工餐厅、休闲中心（包括健身房、咖啡厅、商务吧等多个休闲场所）、访客停车等方面的商务配套，已越来越受到新一代企业主的关注 。 4）交通条件越来越受关注 写字 楼的交通存在两大交通要害 平面交通与垂直交通。平面交通主要指停车位，垂直交通指的是电梯。一个可持续发展的写字楼， 交通条件的配置必须具有前瞻望性 。目前杭州市区的已建写字楼往往在电梯数量少而等待时间太久及汽车位严重不足两方面使得业主意见众多，一些业主甚至不得不考虑重新购置写字楼。因此，新一代的写字楼在这两方面一定要做到位。 本项目地块规模大，可塑造性强，平面交通不会成为本案发展的障碍。 （ 3） 租金 /售价 分析 2003年，杭州写字楼销售价格比 2002 年同期上涨 市区甲级写字楼平均售价已 超过 9000 元平 方米，但甲级写字楼平均租金则有 10左右的下调。具体的售价租金则因区域不同而差异甚大，价位最高的当属世贸区， 金鼎广场销售价格达到 15000 元 /平方米， 该区域平均租金 市 价在 4 0元平方米天（建筑面积）以上；其次是武林广场区域的甲级写字楼，已推出的白马大厦代表了该区域最高档次，售价为 9800 方米 ，曾在杭城写字楼市场引起强烈的反响，近期推出的绿城深蓝广场更是达到 18000元 /平方米（均价），创历史新高 ，该区域平均租金 市 价在 3 6元平方米天左右（实用面积）；随后是庆春路沿线的甲级写字楼 ，平均租金 市 价为 3 0 元平方米天左右 。如远洋发展大厦、三瑞大厦，新近开发的广利大厦、银座大厦开发价格预计会在 15000元 /平方米。 与本案具有类比的浙江大学国家科技园租赁价格为 /平方米。只针对 18 科技性企业。对本案的价格制定具有参考意义。 （ 4）发展趋势 总体看， 2004年杭州写字楼市场呈现如下特点： 写字楼 价格趋势平稳 回顾 2003 年，杭州写字楼市场一直不温不火，上半年房交会时价格有较显著的提升，下半年均保持一个比较平稳的态势，中间甚至出现比 6月份有所回落。从去年到今年年初市场总体价格保持在 8200平方米之间。 回报率在减少 一方面，租赁市场反馈的结果，杭州写字楼租赁自 2000 年以来，租金几乎没有增长，个别楼盘的租金甚至出现不涨反跌的情况；而写字楼的售价自 2000年以来的增长幅度是非常大的，平均超过 50%。从产品的使用价值出发的理性分析来看，租赁市场的疲软是销售市场上价格后来没有像住宅一样攀升，同时动销缓慢的最直接原因。投资写字楼，或租或自用，衡量使用价值，都可以用相应的租金来计算回报率，几年来，这个回报率事实上是在减少，因此无怪乎精明的投资者热情逐渐冷却下来。 供需不平衡 另一方面 ，供应结构也存在一种不平衡的现象，由于浙江地区中小企业云集的经济状况，决定了写字楼需求的主流是形象好、小面积分割、较低使用成本的普通档次产品，而非甲级写字楼。目前的供应状况仍以甲级写字楼为导向，就存在供需的一种错位。再者，相对较高的售价，使写字楼的总价显得更加高昂，投资的风险相应增加，不利于快速消化。 简而言之 ，杭州的写字楼开发还有较大的 “ 后劲 ” ，从供应量来说，不会像住宅一样不饱和，形成供不应求的矛盾，动销节奏的缓慢，加之今后两三年内陆续的新盘推出，写字楼有可能在一定时期形成一种买方市场 。 2、区域分布特 点 比较 目前杭城写字楼活跃的庆春路板块、黄龙世贸板块、武林广场板块、吴山板块、城西高新区板块、城站板块 、城东板块 等 七 大写字楼区域的形成， 可以 19 发现杭城写字楼供应存在一个很大的共性： 写字楼的聚集 往往以 周边区域内的产业形态 为依托 ， 每个板块都有自己的特色，有自己的主力聚集产业， 如在市中心庆春路 、凤起路 上，就汇集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了金融产业的 聚集带 ，带动了周围写字楼的 市场；城西的高教区的 动的写字楼的兴旺等等，其开发模式和销售价格也因此而差异， 由此 而形成 区域商务模式 ，即 产业的集聚与写字楼的聚集有 着非常强的关联度 。 本案地处下城区科技经济园，在产业特色方面与其他商圈存在很大的区别，应该充分利用周边产业和经济的发展，以本项目形成很好的互动。 庆春、凤起路板块： 庆春路区域是杭州市写字楼开发最早的区域。 1993 年，伴随着杭州市房地产业第一次浪潮的兴起，庆春路成了 “ 第一代写字楼 ” 的代表。这里的商业氛围浓厚，银行、超市、医院、电信公司等 配套 分布均衡，金融业 十分 发达， 是杭州金融机构最为集中的街道之一 。这样围绕着庆春路区域内得天独厚的地理位置和金融业的发达，使庆春路板块中的写字楼在杭城的整体地位随着城市东扩而再 次提升， 目前 该区域 的早期的写字楼有三瑞大厦、凯旋门商业中心等， 已经或正在开发的 拥有较高水准的 写字楼，如嘉德广场、瑞丰国际大厦、中财发展大厦、远洋大厦以及正在建设中的广利大厦 、 银座大厦 、庆春发展中心 等。另外，承接的是庆春路将继续向东延伸的发展机遇，并针对庆春东路将穿过杭州两个 为正在全面展开建设的钱江新城，另一是钱塘江南岸的远景商务中心 ， 提出了第一大道银领坐标的定位理念。银座大厦就是依托了庆春路金融业的发达和连接杭城新、老两个城市中心对接点的地理位置而应运而生的。因此，从东通未来的钱江新城，西接传统老 城区中心的庆春路板块，其 “ 新任务 ” 就是 “ 整合资源，发挥功能 ” ，发挥独特的产品优势功能，既服务于以 “ 西湖 ” 为中心的传统主城区，又服务于未来的钱江新城。 该区域主要楼盘有：金都杰地大厦（ 平方米，起价 9900 元 /平方米装修）和同方财富大厦（ 售均价 9000元 /平方米）。 租金在2平方米。客户以外贸、服装和咨询类的公司为主。 武林板块： 武林板块是以武林广场为中心的方圆两平方公里的区域，它涵盖了从武林广 20 场一直到环城北路的大面积范围。该地区集中了银泰、杭州大厦、杭州百货大楼等大 型购物中心，以及大量的金融、商贸、文化、服务、酒店、公寓和众多的商务办公等设施，还拥有行政中心和移动、电信、联通等通信集团的总部，具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，特别是浓郁的商贸氛围加强了杭州大都市中心城市的集聚、辐射功能。近年来，武林商圈的写字楼定位在原有的繁华商业基础上朝着高档次、高品质方向发展。已推出的有华浙广场、白马大厦、标力大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场、嘉汇大厦、联锦大厦、元通大厦、新世纪大厦及中北桥附近的国都发展大厦、城建大厦、晶晖商务馆等；近期推出及 即将推出的有 海华广场、永通信息广场、阳光都市、华源发展大厦以及西湖文化广场中的浙江环球中心、绿城中山花园二期写字楼、坤和发展中心等。综观武林广场区域内的写字楼市场的特点，不仅是竞争更趋激烈，开发商开发的写字楼物业品质、企业品牌、服务手段以及商务空间的文化底蕴、人性化空间的设置、优美的周边环境、完备的配套、安全设施、较大面积的绿地和休憩空间都将直接面临着投资者更加严厉的挑剔眼光；而且项目的亮点展示、营销推广、服务理念、物业管理模式等的创新尤其显得重要。 武林商圈作为杭州传统的商业中心，历史以来商贸业十分发达，拥有完善的交 通网络，对杭州的影响力和辐射十分广泛，其周边的办公物业拥有很好的配套支持，由于中心商圈的依托，该区域的办公物业在未来几十年内仍然保持优势。 目前该区域办公物业的销售价格在 8000 /平方米不等，租金在 2均租金在 3 5 元平方米天，平均出租率 在 85以上。 客户类型主要为贸易类和中介媒体、部分大集团、驻杭机构、事务所。 城站板块： 城站区域写字楼的发展一直以来都处于低迷状态，很多楼盘销售 /出租受阻，自从 2002 年 以来 ，一些新楼盘的 出现为 为城站区域注入了新的活力，如广复大厦、联银大 厦、铭扬大厦等，低价位（均价 7000 元平方米左右）销售也得到了市场的认可。 2003 年城站区域写字楼新盘供应量不大，目前在 2001 2002年推出的楼盘大都在 2003年或 今年交付使用，如广复大厦、铭扬大厦、联银大厦。也 有少数楼盘在前期建设之中，如金泰商务大厦、利群大厦等，无新的楼盘面市。区域市场处于蓄势阶段。 其中金泰商务大厦：由杭州城建开发集团开发，位于清 21 泰街中河路交叉口，建筑面积 1 9万平方米，销售价格 7000多元平方米。 目前，城站广场周围已建和将建 15栋左右的高层建筑，共 40 余万平方米，有铭扬 大厦 、 银联大厦、 广复 大厦 、中闽 大厦 、利群、香榭 商务大厦 、红楼等商务写字楼，杭州各个区域写字楼的动销，首先是由从事内、外贸业企业的拉动而出现了空前高涨的局面 ， 前几年，出口退税的暂停让大部分外贸企业陷于停滞不前的状态中；近年来，出口退税恢复正常，特别是 贸形势好转等诸多利好消息，使外贸业经济效益大幅度提高，于是外贸企业就考虑到鸟枪换大炮，纷纷选址更换新的办公环境，来提升企业形象与品牌，并进一步拓展外贸商机。以城站香榭大厦为例，大厦的业主有 70%为外贸企业。外贸企业不但有经济财力支撑，而且需要城站这个交通 枢纽中心和周边高档写字楼的办公空间。另外，在城站区域内，有诸如四季青服饰市场等大型专业市场，适合于内销产品大批量批发、销售，这样就存在一个仓储、物流等一条龙服务的问题，而城站广场这个交通枢纽中心，既是物流辐射中心，又是各种信息汇集的中心。于是，企业纷纷择址城站的交通枢纽中心地位和周边高档写字楼作为自己的办公空间和商务环境。因此，从入驻城站广场周边商务写字楼的业主来看，既有从事外贸业的企业，也有专事内贸业 。 城西高教区板块： 目前城西高教区可以称得上是杭州写字楼市场惟一一个“供不应求”的区域，随着昌地火炬大 厦、求是大厦、耀江文欣大厦等大批写字楼的交付使用，基本上满足了一部分消费者的需求。此区域写字楼销售价格相对偏低，在 5000 7000元平方米左右，客户群主要集中在电子、计算机等 中小企业居多。 此区域近期供应量不大，故客户群有向临近的世贸黄龙区域转移的倾向，但考虑到世贸区高昂的价格，城西文教区仍然是 业者的 “ 天堂 ” ，故租赁市场交易活跃。由南都集团开发的浙大科技园在近两年将有大面积的写字楼面市。 浙大科技园：由浙江南都房产集团开发，位于杭州市西部，北沿西溪路，南依老和山，东临浙大玉泉校区 北门，一期占地 52亩，总建筑面积 6 66万平方米。 该板块是杭州 中了 1000多家科技含量高的 2 业，也是杭州写字楼出租率最高的区域，其中有相当部分为商住楼，这些 业的办公场所 82%是租赁的，大都为短期租赁， 86%租赁期在是 5 年内，这些企业普遍反映租赁成本偏高，交通拥挤，办公环境不是非常理想， 可见本项目的推出具有很好的机会。 该区域近期供应量不大，故客户群有向临近的黄龙商务区转移的趋势，售价5000平方米，租金在 平方米之间，客户主要为 告等中小企业或高新企业驻杭办事处。 黄龙商务区 世贸黄龙区域是杭城高档写字楼新盘聚集最多的区域，在杭城被称为 族商务区），入住该商务区的公司实力雄厚，多为房地产开发商，同时其很明显的特点就是租赁式写字楼占据多数（无产权），这对资金相对有限的公司来说，通过租赁可以满足其对该区域办公物业的需求，目前此区域上市的物业有绿城黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、金鼎广场、中田大厦、 耀江 金鼎广场 、世贸丽晶城公建部分、黄龙恒励大厦等，其中绿城黄龙世纪广场、嘉华国际商务中心、黄龙恒励大厦等均为租赁式写字楼。租赁式写字楼 成为了世贸黄龙区域的形象展示牌，世贸黄龙区域也成为反映租赁写字楼市场的“晴雨表”，目前长租价相当于均价 10000 11000 元平方米左右的销售价 ，租金在杭州是做高的区域。 嘉华国际商务中心：由浙江佳华置业开发，位于杭大路、西溪路交叉口，建筑面积 5 2 万平方米，长租 0 7 元平方米 天（ 45 年），短租 4 5 元平方米天。 黄龙恒励大厦：由浙江恒励置业集团开发，位于黄龙路黄龙体育中心旁，长租相当于 8600元平方米（ 45年）的售价。 该区域周边汇集了 周边汇集了世贸会展中心、浙江大学、浙江图书馆、黄龙体育 中心、黄龙饭店等大型公共设施， 在 会展业、演艺业、体育竞技业、宾馆旅游业 拥有更多的优势 ，使该区域内原有的完善配套与众多甲级写字楼的聚集，吸引了大量的外资企业和具有国际商务概念的大中型企业，纷纷把目光投向了黄龙世贸区域，真正成就了该区域 城东板块 23 在杭州城市的发展中，城市东扩、钱江新城建设的影响，城东写字楼区域发展区域日渐明显，成为杭州最具发展潜力的写字楼区域之一。从土地供应情况看，2001 年以来推出的公建用地中已有 6 幅位于建国路以东区域。其中有不少楼盘将在几年或明年推出。如滨江房产的三个项目 ：新城市广场、景和商务楼、滨江发展中心，估计将有 10万平方米的面积。 其中钱江新城规划面积约为十五平方公里，除大型的公共建筑外，大量的是商务办公、金融办公的写字楼，是杭州未来具有强大经济辐射力的经济中心、中央商务区（ 目前该区域供应的主要楼盘如滨江庆春大厦：由杭州滨江房产集团开发，位于庆春东路庆春立交桥东侧，总建筑面积 4万平方米，可自由分隔，其立面设计采用局部穿插构件与板式体型相结合的方式，铝合金和通透的玻璃、金属构件组合成，非常现代时尚。年内预售， 2005年交付。 吴山板块 吴山曾是杭州 传统商业繁华之地，历史文化悠久，河坊街便是历史最好的见证，该区域作为 杭城最富历史人文气息和地方浓郁特色的 地方 ，是属于近年来杭州市中心城区写字楼汇聚得最为紧密的区块，清波商厦、涌金广场、吴山商城、耀江广厦和西湖定安名都商务楼、吴山名楼等项目的面世，成为了 “ 传统商业 +现代商务 ” 有机融合的典范。 但由于前期市场炒作，影响商家的利润回报，这里的商业曾经出现过有价无市的现象，由此而影响到办公物业的市场。近年来随着太平洋商业中心、家乐福等大型商业业态的开发和入驻，为该区域带来了新的商业活力，同时在各种软、硬件配套的有利支 持下，该区域的各种物业表现日趋活跃。 2、竞争物业调查（现售及近期将上市的写字楼调查） 绿城深蓝广场 地理位置：朝晖路、邻西湖文化广场 基地面积： 建筑面积： 24 物业规划： 2幢星级酒店大堂的服务式公寓和 1幢写字楼组成 物业配套：咖啡吧、书吧、健身房、游泳馆等会所配套 主力户型： 160平方米 开盘价格： 15000元 /平方米起价， 18000元 /平方米均价 开盘时间： 2004年 4月 24日 交付时间： 2006年 10月 综合评价：作为杭城富有影响力的高档物业，有绿城品牌和优越地理位置 依托，其高企的价格足以震撼市场，据分析该物业提前进入销售状态，是受央行金融政策的影响，说明宏观政策已对发展商产生预警。 广利大厦 开发商：浙江广利房产开发有限公司 地理位置：庆春路、中河路交叉口 物业规模： 建筑面积： 62968平方米 户型面积： 140方米，可自由分割 交付时间： 2005年 10月 销售价格：预计均价在 15000元 /平方米以上