明发商业广场项目投资可行性研究报告

1 关于建设无锡市明发商业广场项目 投资（预）可行性研究报告 前言： 在零售业中， 一种高级的商业业态形式，起源于 20 实际50 年代的美国，译成中文为“超级购物中心”。在西方国家 已与百货店和超市一样常见的业态形式，是集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。 20 世纪 90 年代， 始登陆中国。广州天河城、中华广场、大连胜利广场、上海友谊南方商城、北京东方广场陆续开业；而正在建设当中的包括厦门明发 京世纪金源时代 购物中心、中关村国际商城和春天 。目前，这些，投资动辄几十亿到上百亿元。 一个规划合理、经营成熟、充满生命力的 为投资者带来丰厚的利益回报，对于区域经济的发展也将取得促进作用。 中国的逐步发展成熟，伴随着规划、资金及经营环节上优劣并存的现实问题，寻求一种更为成熟更具生命力的 发经营之道，对于中国商业地产有着举足轻重的影响。 2 一、 宏观背景简析 市场背景 中国市场如何发展和规划，首先要看区域经济实力和商业环境。一个超大规模 建设必须要充分考虑当地市场的消费能力和业态竞争状况，而且还要面对核心商圈的消费总量。在百货业发达的北京、上海、广州等地，零售市场竞争非常激烈，仅仅三个城市建设面积超过 1 万平方米的大型百货商场都超过了 100 家，政府已经明确不鼓励再建设大型的百货商场；而对于更大规模的 言，其功能更多样化，业态形式更先进，可以起到对零散的商业项目进行整合。而 无锡与北京、上海相比则有很大不同。无锡的消费能力在省内和国内都处于相对领先地位，但对年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都比较 少和小。下面一组数据： 无锡市宏观经济运行状况 /经济背景调查 无锡市 2000 2004 年人均 涨幅、人均可支配收入及涨幅： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 人均 /人） 27680 31246 36632 42961 52550 同比涨幅 人均可支配收入（万元） 8603 9454 9988 11647 13588 同比涨幅 无锡市 2000 2004 年社会消费品零售总额及涨幅 ： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 社会消费品零售总额（万元） 比涨幅 3 无锡市 2000 2004 年财政收入、金融机构存贷款余额： 2000 年 . 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 财政收入（亿元） 融机构存款余额（亿元） 融机构贷款余额（亿元） 结： 综上所述，无锡市居民人均收入和消费水平有了长足的发展，依靠长三角经济区的整体发展，无锡的城市竞争力日益增强，以上数据显示无锡已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。 二 无锡市商业状况简析： 1、 无锡市现有商业布局概况： 无锡依托区域交通枢 纽的有利条件，加快发展与国际接轨的现代商贸业，全市有商业企业 1 万多家，从业人员 30 多万人。有大型零售商业企业 12 家，大中型商场 40 家。基本形成了城中有大商场，城郊有大市场，城乡有连锁店的商业网络。 中山路商业街，商业大楼林立，是全国十条中华商业示范街之一，形成了以无锡商业大厦为骨干的大型商业群体。无锡商业大厦经营销售居全省首位，进入全国前十名。 全市已有 6 家外资商业企业，与日本合资的无锡八佰伴，位居全市商业零售企业第三位，德国的麦德龙超市、百安居建材超市、法国的家乐福超市等世界著名商业大公司的进驻，推动 了无锡商业新型业态 连锁商业的快速发展 随着市场竞争日趋激烈，无锡零售市场今年业态分化进一步加剧，商家错位经营渐成气候，市场结构也随之出现了大幅调整。全市商业设施的市场布局相对几种的趋势越来越明显，层次分明的商业中心区和社区商业对市民生活的影响也越来越大。 4 无锡未来发展规划的空间是：“在以上海为中心的沪宁杭城市群中，组合苏中，辐射苏北，联合浙北，围绕上海，相对独立，互惠互利，率先实现现代化，积极融入国际经济贸易体系和世界城市体系”；根据这一发展规划，无锡商业未来的发展 也将呈现相应的特点：“以现有的城市商业中心区为核心，业态结构多元，商业网点间隔分布，形成多个社区商业次中心。” 主要区现有的中山路商业中心区，在无锡未来商业发展中仍将起到不可替代的骨干作用。通过市场经济杠杆的调节，不但不会弱化，反而更加强大，商业结构更趋合理，逐步走向专业化、特色化、个性化的发展道路，以满足无锡本地居民和外地其他城市居民的非日常消费品的消费； 随着国民经济发展形势的总体向好，消费品的市场也愈加成熟，多种业态的商业形式将呈迅速发展同时并存的特点，百货公司、主题商场、专业市场、大型综合超 市、连锁超市、便利店、专卖店、 多种不同的商业形态，将各拥有自己的消费群。为市民的消费提供了多种消费形式； 城建速度的加快和规模的扩大，原属于城郊结合部、城郊、远郊等地区将逐步建设成各种规模的新城区、新市区、新工业区和新居住社区，吸引了大量居民入驻，这势必给新区的商业发展带来契机。特别是给日常消费品市场带来了大发展的良机。有助于形成间隔分布的多个次级商业中心。 我国加入“ 后，国外商业资本大举进入，洋超市 家乐福、麦德龙、欧倍德等正加紧抢占无锡商业市场。由此带来巨大的市 场竞争压力，迫使无锡原有商业公司加快企业的改造速度，以便适应未来发展，这给未来无锡商业市场发展奠定了良好的基础。 结论： 随着无锡市整体规划体系的铺开，无锡的现有商圈讲不能满足无锡人民未来的消费潜力。而在这个区域内建设一个大型的商业项目不仅可以辐射无锡城区，还将对周边的城市产生较大的商业辐射力。 5 三、 项目地块条件分析 1、 项目选址： 无锡市惠山区北二环路与惠山大道交汇处 2、 区域简介 惠山区地处江苏南部，长江三角洲腹地，东连常熟、吴县两市，南临太湖，系接武进市，被邻江阴市。距上海 128 公里，南京 177 公里，为苏锡常中心地区。京杭运河、 321 国道、沪宁高度公路、京沪铁路、锡澄高速公路贯穿市境，境外数公里的硕放设有无锡机场，水陆空交通便捷。 惠山区是我国古代吴文化、近现代民族工业和当代乡镇工业的重要发源地 原锡山市（无锡县）的一部分。 2001 年 2 月因适应无锡市建设特大城市之需，国务院、省委和省政府批准无锡市进行行政区划调整，撤锡山市而分设惠山区。她是无锡市的经济“副中心“和西部工业重区，区域面积 327 平方公里，辖 6 个镇，总人口 37， 5 万。 6 惠山区经济实力雄厚。 2003 年完成生 产总值 178 亿，财政收入达 19 亿。 工业概况 乡镇工业是惠山区的主体经济，区域内工业门类包括冶金、机械、纺织、化工、电子等，近年来乡镇工业立足于结构调整和产业升级，产品的市场竞争力明显提高。目前拥有乡镇企业 3200 家，职工 12 万人； 2003 年全部工业总产值达 421 亿元。 农业、三产概况 农业产业化经营取得可喜成效、 2003 年全区水稻产量 96882 吨，三麦产量 23759 吨，生猪出栏 头。在稳定粮食生产的基础上，大力发展多种经营，知名品牌“阳山水蜜桃”的种植面积达 10021 亩；“太湖翠竹”等茶 叶种植面积达 313 亩；水产养殖的面积达 18024亩，粮经比例为 78： 22。第三产业发展迅速，建立了江南城、水蜜桃等一批特色交易市场。 7 3、 交通条件 惠山区地处于长江三角洲腹地，是上海经济区的重要部分，是沪宁交通的咽喉。 铁路：京沪、新长、新建中的京沪高速铁路穿境而过，无锡市区域内的火车货运编组站、两个火车货场、一个客运战场在本区域内。 公路：沪宁、锡澄、锡宜高速公路及 312 国道穿境而过，并有 5 个高速路口。 运河：京杭、锡澄、锡北运河流经该区，水运便捷，成本低廉。 港口：至上海港 130 公里 至张家港 40 公里 至江阴 30 公里 机场：至无锡机场 30 公里 至常州机场 35 公里 至上海虹桥机场 120 公里 至上海浦东机场 150 公里 至南京禄口机场 150 公里 4、 项目对于周边的辐射力和可行性 随着无锡中心城市的扩张和交通条件的极大改善，城市的辐射半径和居民日常生活半径将随之自然延伸，使处于同一城市各区同一城市圈间各城市得以分工协作，互联互动，优势互补，现代商圈已应运而生，而对此的研究在我市尚属空白，与城市化发展的客观要求已无法适应。要将无锡建设成为现代化的大城市，顺利实施苏、锡、常一小时都市圈的城市发展战略，必须重视和加强对大城市的建设和管理及城际商圈发展规律的研究，不断激活市区各区域及城际经济的互补性、联动性，克服各城市大而全、小而全的重复建设倾向，提高城市资源的优化资源的配置效率和各城市有竞争力的优势产业的聚集度，从而推 动城市内部和城际间人流、物流、资金流、信息流的立体互动，使大城市和“城际经济”的规模效应充分得以发挥和体现，促进城市圈经济的共同发展。明发商业广场项目位于无锡市惠山区的中心地段，紧邻北二环路和惠山大道，该项目的启动不仅对于无锡立体商圈的建设起到了推波助澜的作用，还势必将成为无锡市商业的 一颗璀璨明珠。 8 5、 明发商业广场能带动的经济效应 税收供应效应： 由于入驻企业的结算中心一般设在该地区，因此有一部分的税收会上缴在所在地税务机关，这是企业税收的贡献。企业员工的个人所得税效应的收入一般都要在几千、上万或者更多，因此个人所得税也是当地税收的来源。 消费带动效应 该区域的老百姓衣、食、休闲、娱乐、健身等各种消费都会大部分集中这个区域实现，同时，明发商业广场的包罗万象也将带动其他地区的老百姓消费在这个区域实现。 社会资本效应 一个地区商业越发达，说明这个城市的生活越优越，同时会带来 城市文化的多元与融合，使得城市的开放度越高。也就是说，这个城市将会更快的融入国际化中。一个地区商业越发达，说明这个城市的条件越优越，越能吸引企业进驻，使城市设施条件更趋完善，促进城市发展。 就业乘数效应 商业服务产生的就业将会大大增加，一个地区的服务不仅可以带动本区域的就业，而且整个经济的繁荣促进衣、食、住、行等等这方面的服务也需要，这样就产生了新的就业，我们叫做就业乘数效应。 产业效应 即产业重塑。一个企业，特别是一个商业企业入驻一个区域，与他相配套的各种服务业，如传媒、公关、律师等增殖性服务业将会加 快发展，这样可以提高区域的第三产业水平。 四、项目概述 项目简介 1、 项目名称： “明发商业广场” 9 2、 项目定位：集旅游、购物、娱乐、休闲、餐饮等为一体的综合商业群体。 （ 3、 项目规模： 容积率： 目用地面积： 330 亩 项目建筑面积：大约 50 万平方米（包含低下部分） 4、 项目投资： 投资金额：约 18 亿人民币 投资形式 ：港资独资或合资兴办 5、 项目发展商：明 发 集团（香港）有限公司 项目概况 无锡明发商业广场项目定位于无锡市惠山新城南区，北环路以北，惠山大道以东，天元路以南，地理优越，交通便捷，周围基础设施完善。它是以当地文化与自然环境为北京，集商业、居住、餐饮等多种功能的新型城区。建设用地面积： 方米；地上建筑面积： 325114 平方米；地下建筑面积： 129352 平方米。规划为集商业、餐饮、酒店式公寓为一体的综合性建筑。其中商业地上三层，地下一层，公寓十一层。通过该项目的推出必将确立其商业中心区的优势， 激发都市活力，强化商机，使其成为无锡的新商业中心。 10 规划设计原则 统一原则： 强化商业街的完整性与统一性，强化主力店与商业街的联系，以风格统一的环境设计规划整个项目。 以人为本的原则： 贯彻以人为本的原则，充分体现对人的关怀，创造轻松、舒适、独具特色的休闲购物环境。 文化原则： 努力提高文化品位，提炼欧洲商街的符号、载体、精心设计小品与绿化，并通过空间变化、屋顶形式等建筑语言展示历史，增加文化情趣。 11 精致的原则： 从整体到细部设计遵循典雅、精致的原则，并延续一定得文 脉及本土特色，以环境自身的特色体现商业气氛。 12 总体规划设计 无锡明发商业广场是集商业、餐饮、酒店式公寓为一体的综合性建筑。本项目所处的地理位置、建筑本身的规模、高品质建筑风格和人性化设计的精美环境的塑造决定该项目建成之后将成为该地区的标志性建筑物。所以我们在设计中充分考虑到该鲜蘑菇的重要性，在合理解决交通、功能的前提下吸收国内外先进的设计和理念努力创作，精心打造无锡地区具有地标性质的商业建筑。 广场 方案规划了一个中心主广场，主要是聚集周边地块的繁华人气，将聚集地消费群体自然而然地引导到商业 街去，同时提供城市一个优雅的公共休闲娱乐广场。 大型商场 基地的不同地块方位，我们规划了三个大型购物商城，这样大体量的建筑形成犄角之势， 13 通过内部步行街的联系组织起到纵深、垂直方向引导人流的作用，大商城与整个建筑在功能上互补，又有利于充分利用开发基地。而几个特色主力均为中等体量建筑，分别设置与用地四周，通过多个空间商业节点和弧状步行街，最大限度的争取店铺的临街面，使主力店与商业店铺指尖人流互相穿插，共享空间节点，大大提升了商业价值。 街道空间的组织与计划 为打破以往商业步行街线空间的单调和市民逛街无休闲文化的缺点，在每条商业步行街上都设置了大小不一的广场空间节点。广场空间与街道线形空间的有机组合，形成了点、线、面结合，丰富而有序的商业空间形态，取得了空间收放有序，景观变化丰富的效果。 主题广场的设置使街区的整体艺术效果和人文活动有机的融为一体，为人们提供了休息、观赏、交流的活动场所。 店面设计高度处于近人尺度，每个店面的店招和门面装修统一设计，统一风格。现代告牌，增加商业街的氛围。既考虑夜间装饰设计效果，同时要兼顾白天的景观。 14 建筑设计 无锡明 发商业广场是集商业、餐饮、酒店式公寓为一体的综合性建筑。项目本身所处的地理位置及其综合性决定建成将成为无锡最具活力的购物中心。 功能分区 在建筑整体中合理的解决购物人流、商业广告、标识、商业货流等商业建筑元素之间的关系，合理处理主力店与商业步行街之间的关系，按功能分区分为三大主力商城（超市、建材城和百货），地上商业店铺（三层），地下商业店铺（一层），设备用房（地下一层），地下车库（地下一层）等几部分。 商业氛围的营造 在建筑中，广场空间、街道线性空间与建筑本身的结合，得到了空间的收放有序、景观变 化丰富的效果，并有效 的顺其自然的引导人流进入商场。同时广场起到调节大量人流的功能。 建筑内部精心设计了规划两条：“超市 街 中厅 街 商城”的商业流线，透过顶部的玻璃商业步行街可享受到阳光与绿化的亲切。在商业环境设计上突破国内商业街 15 空间，市民逛街无休闲之处的缺陷。 在中庭广场、商业步行街中设置了花坛、树标、喷泉、雕塑、建筑小品等元素，创造出 一种 更为舒适、高质量的、以人流动线为设计重点的购物、休闲环境。人们在这里可以自由的购物、休憩 、交谈、欣赏雕塑或观看街头演出。它不但满足了人们的多种物质生活需要，同时还为人们提供了一个更为舒适的、自由自在的休闲交往空间，成为了“时间消费”的大众活动场所。 空间及形体构成 大主力商城的位置分布及弧形步行街的设置有很强的向心性。并在适当的位置根据商业布局及功能要求开口，设置下沉广场，结合步行街及空间节点，使建筑空间形成互有穿插相有联系的关系，结合屋顶形式及步行街的退层处理，加强竖向空间结构的向心性和聚合感，达到与历史文脉的和谐统一。 内外建筑装饰材料 主要建筑装饰材料以欧风街商业建筑的立面处理手法为主，打破传统商业建筑材料的单调，利用立面上的基本 构成元素，组合不同建材加以变化。主要立面建材采用建材如：石材，传统涂料面砖的同时，也大量运用金属漆、金属板和玻璃现代建材。铺地以耐用防滑的材料为主，并加入大量的绿化小品，使建筑更具亲和力。 16 经济技术指标 总用地面积 方米 总建筑面积 454466 平方米 地上总建筑面积 325114 平方米 其 中 商业面积 292686 平方米 酒店式公寓 32428 平方米 地下建筑面积 129352 平方米 其 中 商业面积 112719 平方米 车库面积 16633 平方米 建筑 密度 容积率 17 绿化率 30% 地下停车位 524 辆 地上停车位 250 辆 投资估算 根据本项目的工程基础数据，按设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见下表： 序号 项目名称 工程量 单位估计标准 金额 （万元） 备注 数量 单位 单价 单位 1 土地费用 12000 地成本 216679.8 m /m 12000 税 12000 0 % 2 工程建设费 基工程 216679.8 m 100 元 /m 下结构工程 129352 m 1500 元 /m 建工程 业 上部结构工程 292686 m 900 元 /m 地下室 店式公寓上部结构工程 32428 m 1500 元 /m 地下室 筑及附属设施 325114 m 110 元 /m 地下室 立面及装饰工程 325114 m 150 元 /m 地下室 内外装修工程 325114 m 150 元 /m 次装修费用 454466 m 1000 元 /m 3 设计费用 筑设计费用 454466 m 12 元 /m 观设计费用 454466 m 8 元 /m 4 不可预见费 *5% 合计 18 五、项目业态规划 本项目定位为集旅游、购物、娱乐、休闲、餐饮等为一体的综合商业群体，因此在项目规划上必须满足全方位、全业态、一站式消费。有以下几个规划原则： a) 都会型购物中心最新发展理念及业态组合趋势。 b) 零售均衡原则及店群的相容性。 c) 双休日家庭型消费比例逐年增加（一次性全天满足）。年轻客层夜间消费比例逐年增加。城市年轻客层及亲子客层消费欲最强、消费力逐年上升。由于东西方文化的 逐年渗透，商圈主流客层消费理念国际化趋势明显，传统购物观已发生质的变化，新型消费形态已成主流，（如娱乐、育乐带动零售、注重体验、讲求消费过程的整体愉悦感）。 d) 具时代特色及商品特色的复合型主题店呈真实状态（主题休闲餐饮、多厅影城、儿童主题娱乐商场、动感娱乐空间、新概念百货），而这类潮流型业态店只有聚集，才能产生人潮的良性互相动和集客力，才能提升卖场的坪效。 项目规划核心 满载式业态及业种组合 功能：旅游、购物、专业市场、娱乐、休闲、餐饮、文化等 按功能将本项目分为 A、 B、 C、 D 四个大区域 19 A 区（购物天堂） A 区以主力店 “大型超市 +综合百货” 的组合属于经常性日常消费，最聚人气。同时采取步行街商铺设置，“可视性”好，是大品牌大商家展示的最好门面。 A 区将成为人们日常消费的主要场所。 主力业态：国际国内一线专卖店。如服装、服饰、珠宝首饰、化装品、钟表眼镜等日常精品百货。 主力商业区：城市之光沿街商业区、 一大道服饰区、米兰国际时装区、巴黎魔镜彩妆区、金玉堂首饰珠宝区、魅力点睛钟表眼镜区、动力体育用品区、鞋殿、皮革天堂、梦幻海洋睡衣内衣专卖、日韩青春潮流服饰区 主力店：大型超市和百货公司（如家乐福和阿玛百货） B 区（专业市场） B 区以 “国际大型专业超市 +家居生活广场” 为主力店，辅以相关业态互补经营。目的性专业购买聚集强烈、旺盛的消费力。国际化经营模式，强大的品牌号召力，促成消费者实现专业购买。 主力业态：家居及生活类用品专卖店或专门店集群，及时尚家居文化概念大店 主力商业区：整体橱柜、高档水暖、卫浴用品、布艺寝室用品、酒店用品、办公用品、五金广场、安防等品牌旗舰店 主力店：大型专业超市和 3C 概念数字家电大卖场（如百安居和国美电器等） 20 C 区（欢乐海洋） C 区以 “娱乐中心 +五星级多厅影城” 为主力店。各种娱乐延伸产业和“胡动式”娱乐活动将吸引不同年龄层的消费者，适合全家一齐出动参与。 主力店：五星级影城、娱乐中心（迪厅、夜总会、 儿童游乐城 主力商业区：数码城、天籁之音响街道、搜街地带、 食专区、青少年王国（书吧、网吧、艺术吧）、 乐专区、 活馆、影视长廊、摄影、玩具城等 D 区（休闲天地） D 区以休闲主题为主，主力店设置为 “美食广场 +环球名店廊” 。为到商业中心来游玩和购物的人们提供一个吃饭、 休息、放松的好去处。同时， D 区也将开辟一个本项目最高档的世界品牌旗舰店。 主力业态：咖啡吧、酒吧街、快餐式美食广场、主题休闲餐厅 主力商业区：自意大利、法国、英国、美国及日本等国际国内一线品牌旗舰店、西式美食联邦、咖啡吧、酒吧一条街、美食天地。 特色景观：中心广场 /商业信息发布及品牌推介中心 /罗马假日露天舞台 /星光大道 /全景观豪华电梯 主力店：美食广场、主题休闲娱乐餐厅（国际特色） 21 A 区（购物天堂） A 区以主力店 “大型超市 +综合百货”的组合属于经常性日常消费，最聚人气。同时采取步 行街商铺设置，“可视性”好，是大品牌大商家展示的最好门面。 A 区将成为人们日常消费的主要场所。 主力业态：国际国内一线专卖店。如服装、服饰、珠宝首饰、化装品、钟表眼镜等日常精品百货。 主力商业区：城市之光沿街商业区、一大道服饰区、米兰国际时装区、巴黎魔镜彩妆区、金玉堂首饰珠宝区、魅力点睛钟表眼镜区、动力体育用品区、鞋殿、皮革天堂、梦幻海洋睡衣内衣专卖、日韩青春潮流服饰区 主力店：大型超市和百货公司（如家乐福和阿玛百货） B 区（专业市场） B 区以 “国际大型专业超市 +家居生活广场” 为主力店 ，辅以相关业态互补经营。目的性专业购买聚集强烈、旺盛的消费力。国际化经营模式，强大的品牌号召力，促成消费者实现专业购买。 主力业态：家居及生活类用品专卖店或专门店集群，及时尚家居文化概念大店 主力商业区：整体橱柜、高档水暖、卫浴用品、布艺寝室用品、酒店用品、办公用品、五金广场、安防等品牌旗舰店 主力店：大型专业超市和 3C 概念数字家电大卖场（如百安居和国美电器等） C 区（欢乐海洋） C 区以 “娱乐中心 +五星级多厅影城” 为主力店。各种娱乐延伸产业和“胡动式”娱乐活动将吸引不同年龄层的消费者，适合全家一齐出动 参与。 主力店：五星级影城、娱乐中心（迪厅、夜总会、 儿童游乐城 主力商业区：数码城、天籁之音响街道、搜街地带、 食专区、青少年王国（书吧、网吧、艺术吧）、 乐专区、 活馆、影视长廊、摄影、玩具城等 D 区（休闲天地） 22 D 区以休闲主题为主，主力店设置为 “美食广场 +环球名店廊” 。为到商业中心来游玩和购物的人们提供一个吃饭、休息、放松的好去处。同时， D 区也将开辟一个本项目最高档的世界品牌旗舰店。