中原 深圳工改政策 201706 27页.ppt

工改政策 2017年6月25日中原地产 事业二部 基本概念 1 工业地产政策产生背景 2 整体政策研读 3 01 基本概念 什么是工业用地 工业用地概念 是指以产品的生产 制造 精加工等活动为主导 配套研发 设计 检测 管理等活动的用地 政府为优化土地配置 提高产业用地效益 实现土地集约利用 提出了新型产业用地M0 自2014年深圳市新型产业用地 M0 诞生到近两年招拍挂出让的工业用地 含留仙洞总部基地等 均以新型产业用地为主 普通工业用地 M1 进行城市更新改造后大多为新兴产业用地 M0 来源于 深圳市城市规划标准与准则 2014 1 M1与M0的区别 此处所说的M1与M0的区别 主要是建筑规范上的区别 不包含其他任何政策影响部分 注 实际上此处所指的主要是非城市M1与M0用地的区别 二者均受相同的工改相关政策影响 因城市更新项目一般为M0用地 城市更新M0与非城市更新M0在政策上区别较大 工业用地按照改造形式不同 可划分为城市更新类和非城市更新类 即除城市更新以外的其他工业用地项目 其中非城市更新工业用地包括已批未建类 实践中主要包含增容及转变性质为新型产业用地M0 和其他特殊类型项目 工业用地项目分类 此处需特别注意 目前市场上所出现的工改项目基本均为工改工类型 目前市面上出现的城市更新类工改项目大多为拆除重建类型 工业用地类别代码M1 M0与此工改项目是否属于城市更新类并没有直接关系 根据目前市场上的工改项目情况 大多城市更新升级改造后为M0 而非城市更新项目有M1也有M0 城市更新工改指对旧工业区等进行综合整治 功能改变或者拆除重建等活动 02 工业地产政策产生背景 土地空间的匮乏 限制了城市的发展和产业的转型升级 从2013年到2020年间 深圳可用的新增建设用地仅剩59平方公里 而与之相矛盾的是目前在深圳用地紧张的情况下 但旧有的工业用地仍大量的存在 居住用地 工业用地 深圳市规划国土委公布了 深圳市土地利用总体规划 2006 2020年 到2020年 深圳建设用地比例控制在市域面积的50 以内 即建设用地总规模控制在976平方公里以内 深圳可用地逼近 红线 在存量土地中 深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30 以上 这个规模远高于目前世界发达国家的比例 纽约 它的工矿用地只有不到8 这就意味着未来深圳工业用地必将释放大量的建设用地 深圳可用开发土地资源现状 深圳工业地产政策产生背景 政策产生 随着深圳市土地管理制度改革以及产业升级转型步伐的加快 推进了近年来深圳市工业升级项目落地与发展 产业地产热潮在深圳土地上逐渐扩散 为进一步规范产业地产的发展方向 实现产业升级转型目标 深圳市出台了关于相应工业用地的一系列政策 规范工业用地开发 深圳可开发用地资源紧缺 优化空间资源配置 促进产业转型升级和城市的发展 以旧工业区升级改造为代表的土地二次开发逐步成为深圳土地供应的主要部分 工改项目进入房地产开发市场 工业地产主要政策 时间 2008年9月26日 深圳市人民政府关于印发深圳市工业楼宇转让暂行办法的通知 2013年1月7日 深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见 即1 6文件 时间 2013年12月6日 关于印发实施细则 的通知 2014年8月8日深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知 政策逐步完善 市场化趋势明显 产业地产有哪些政策 工业地产政策从08年政策探索期 到2013年转让细则出台后 政策操作漏洞减少 政策逐步完善 但市场操作还未达到完全规范的程度 2017年1月1日深圳市政府正式实施新一版的 关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 03 整体政策研读 工业用地项目的配套比例不得超过30 但30 配套按照市场评估价补缴地价后可进入市场销售 配套比例 注 工业用地一般涵盖的物业类型为 传统生产 科研 厂房 配套物业 即配套办公 配套单身宿舍以及小型商业服务设施 配套物业类型限定为配套办公 配套单身宿舍 小型商业服务设施 非城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于50 50 纳入城市更新项目的工业楼宇可分割转让 可售比例不再受限于50 最大可实现100 销售 工改工走城市更新路线将成为主流 可售比例 注 最新的城市更新送审稿提出 占地面积超过3000但不到1万平米的地块 具备改造条件的 也可以进行城市更新计划申报 新转让办法中可以栋 层 间为基本单元进行产权划分 并明确工业楼宇只能现售 城市更新重建的工业楼宇可以预售 交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易 现售 工业楼宇只能现售 拿到房产证后才能出售2014 01 09 深圳市工业楼宇转让管理办法 试行 实施细则解读规定 城市更新重建的工业楼宇允许预售 销售条件及方式 产权划分灵活 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇 以栋 层 间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书 产权划分 产权划分及销售条件 交易方式灵活 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易 可以分割转让的工业楼宇 具体包括以下三种 注 分割转让是指 同一宗工业用地建 构 筑物的分割转让 用地批准文件 土地使用权出让合同明确约定可以分割转让的工业楼宇 用地批准文件 土地使用权出让合同约定不得分割或未明确可分割转让但有 办法 第四条第二款规定的九种情形之一 城市更新项目改造后的工业楼宇及配套设施 分割转让条件 需以企业名义购买 且企业必须符合产业准入条件并通过各区 含新区 产业主管部门依法进行的资格审查 原则上5年内不得再转让 如需转让增值收益全部上缴 特殊转让 5年购买 使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售 上市扶持 如有相关资源 可大大提高项目的销售体量 转让条件限制严格及政府参与增值收益分成 将影响使工业用地补地价可转让部分物业销售速度和价格受到较大影响 16 受让人资格审查 必须符合产业准入条件并通过各区 含新区 产业主管部门依法进行的资格审查 转让规定 政策中明确规定政府将参与物业收益分成 这使工业用地利润空间受到较大影响 第十四条 转让增值收益分成工业楼宇转让的 转让方应将一定比例的增值收益上缴政府 纳入政府设立的土地整备资金 具体收缴工作由市土地整备机构负责 深圳市工业楼宇转让管理办法 试行 2013 1 八 对城市更新项目作出特别规定对城市更新改造后的工业楼宇转让予以特别规定 两种情形免予缴纳增值收益 城市更新项目已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的 用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的 九 细化转让增值收益收缴规定应缴交增值收益的情形 除城市更新项目中的两种情形外 所有工业楼宇转让都应缴交增值收益 包括初始登记后首次进行转让 计算增值收益的扣除项目包括 工业楼宇的登记价 无登记价的 扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价 转让方取得工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费 转让方转让工业楼宇时依法应负担并实际已缴交的税费 按照 办法 及 细则 规定已补缴的地价款 增值收益的收缴程序 工业楼宇转让增值收益 在相关部门依法征收房地产转让相关税费后 由房地产登记机构按照 办法 及细则的规定代为收取 房地产登记机构的代收费用按政府收取增值收益的3 列支 收缴的增值收益的使用 工业楼宇转让取得的增值收益应纳入国有土地使用权出让收支管理 统筹用于土地整备等项目的资金需求 实施细则 解读2014 01 09 增值收益收缴规定 增值收益额及扣减额计算方法说明 增值收益相当于是对开发企业税后利润的再一次收益分配 虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源 深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案 18 增值收益额计算 二 非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的 按照下列方式缴交增值收益 一 用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的 或者整体转让而整体转让的 免缴增值收益 深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知 20140808 二 用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确可以分割转让 根据 办法 第四条第二款的规定进行分割转让的 按照下列方式缴交增值收益 并在土地使用权出让合同补充协议中予以明确 1 在竣工验收之日起五年内转让的 按照 办法 第十四条第三款第 一 项 第 二 项规定的方式缴交 即按照 办法 第四条第二款规定的八种方式分割转让的项目 工业楼宇的增值收益按照以下方式补缴 工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50 的部分 按50 的比例上缴 工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50 的部分 按60 的比例上缴 无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的 按照成交价格或者计税参考价格 取价高者 的5 缴交 2 在竣工验收之日起五年后转让的 免缴增值收益 非城市更新工改工项目 首次转让增值收益收缴方法 深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知 20140808 三 城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的 属于配套设施的部分 按照市场评估地价标准计收地价 免缴增值收益 属于工业楼宇的部分 增值收益按照 细则 第十四条规定的方式缴交 工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30 的部分 免缴增值收益 工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30 未超过50 的部分 按50 的比例上缴 工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50 未超过100 的部分 按60 的比例上缴 工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100 的部分 按100 的比例上缴 无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的 按照以下累进方式缴交 一 成交价格或者计税参考价格 取价高者 未超过二万元 平方米的部分 免缴增值收益 二 成交价格或者计税参考价格 取价高者 超过二万元 平方米但未超过四万元 平方米的部分 按照百分之二十五的比例缴交增值收益 三 成交价格或者计税参考价格 取价高者 超过四万元 平方米的部分 按照百分之四十的比例缴交增值收益 注 与非城市更新工改工项目不同 城市更新项目的增值收益收缴分 配套设施 与 工业楼宇 两部分的 二者缴纳方法不同 城市更新工改工项目 首次转让增值收益收缴方法 已转移登记的工业楼宇及配套设施 自转移登记之日起5年后再转让的 免缴增值收益 深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知 20140808 四 已转移登记的工业楼宇及配套设施 自转移登记之日起五年内再转让的 按照 办法 第十四条第三款第 三 项规定的方式缴交增值收益 工业楼宇转让后 自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让 确需在5年内转让的 工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100 的比例上缴 无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的 按照成交价格或者计税参考价格 取价高者 的百分之五征收 注 工改工项目首次转让的增值收益收缴对象是开发商 而再转让涉及的增值收益是针对客户而言的 与开发商无关 另就目前市场情况而言 再次转让的增值收益可以通过客户二次转让时的 销售方式 进行规避 5年内及5年后 再转让 增值收益收缴方法 M 增值收益额N 扣减总额Q MAX 成交价格或者者计税参考价格 增值收益计算说明 深圳市工业楼宇转让管理方法 试行 实施细则 市规划国土委2013 12 06 转让时间 项目类型 占比区间 计算公式 简化计算公式 0 增值收益额 扣减总额 30 50 扣减总额 50 扣减总额 30 50 增值收益额 扣减总额 50 60 扣减总额 50 扣减总额 30 50 扣减总额 100 扣减总额 50 60 增值收益额扣减总额 100 100 增值收益额 50 扣减总额 50 50 增值收益额 扣减总额 50 60 增值收益额 100 增值收益额 扣减总额 50 城市更新类 非城市更新类 非城市更新类 城市更新 非城市更新类 城市更新 首次转让 5年后再转让 5年内再转让 应上缴增值收益 增值收益额 50 扣减总额 15 增值收益额 60 扣减总额 20 增值收益额 100 扣减总额 60 增值收益额 60 扣减总额 5 增值收益额 扣减总额 50 增值收益额 扣减总额 30 30 增值收益额 扣减总额 50 50 增值收益额 扣减总额 100 100 增值收益额 扣减总额 100 以上 0 注 上述为可正常计算增值收益额的情况下 应上缴增值收益说明 非城市更新项目中 以下面方法补缴地价 该类项目若想实现纯市场化销售 面临的地价成本大幅提高风险 案例说明 对于配套宿舍用房不超过总建筑面积15 部分 补缴地价为创新型产业用房基准地价的1 3倍 超过总建筑面积15 部分 补缴地价为创新型产业用房基准地价的1 3被或市场评估价二者取高值 非城市更新工改工项目地价补缴