房地产估价报告常见错误.doc

5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金12%计算。11、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（房地产估价理论与方法）P206。12、某些计费基数未说明基数数值的来源。13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。15、 资本化率的选取未说明求取方法和来源。16、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿等）。17、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。18、计算公式错误，或计算过程错误。19、最终综合确定估价结果时没说明理由。20、评估结论没有大写。21、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。22、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。假设开发法一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。房地产价值开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。1、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、收益。2、开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。3、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。4、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。5、利息计算时，销售税费不能计算。6、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。8、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。成本法旧房、房地产价格重新购建价格-折旧新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费+开发利润1、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本开发成本管理费用。4、成本法计算贷款利息时计算期有错。5、计算公式有错（积算价格重新购建价格-折旧）。6、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（房地产估价理论与方法P145）。直接成本利润率对应的基数（土地取得成本开发成本）投资利润率对应的基数（土地取得成本开发成本管理费用）成本利润率对应的基数（土地取得成本开发成本管理费用销售税费）销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值）8、折旧年限确定错误。9、 未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。5、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。6、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。7、计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减），按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。8、计算有效毛收入时未考虑（或只有部分考虑了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率为0或者入住率为100%就不合理，至少要说明原因。9、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。10、计算费用时，出租的房地产，房产税应按租金12%计算。11、计算费用时要根据和约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项，如：漏管理费用（直接经营型房地产漏扣商业利润），计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）（房地产估价理论与方法）P206。12、某些计费基数未说明基数数值的来源。13、计算管理费时，押金的利息不应计算管理费。没说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。14、计算保险费时，应按建筑物现值为计算基数，而不是重置价值或年租金收入。15、 资本化率的选取未说明求取方法和来源。16、报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率。再加上风险补偿等，见书216页）。17、收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。（见理论方法213页）。18、计算公式错误，或计算过程错误。19、最终综合确定估价结果时没说明理由。20、评估结论没有大写。21、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）。22、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。假设开发法一般用于待开发的土地、在建工程、可装修改造（或可改变用途）的旧房三种情况下的评估。房地产价值开发完成后房地产价值-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费。1、不同类型的房地产应报据市场情况分别估算未来市价，一般通过市场法、长期趋势法、收益。2、开发的明确要说明理由如：根据类似开发项目用市场法得出，或按定额规定查得。3、投资利润和投资利息只有静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除在建成本、管理费用、销售税费、买方购买税费4项内容。4、不能遗漏应扣除项（如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费）。5、利息计算时，销售税费不能计算。6、利息计算时，均匀发生的续建费用等计息在期中，即：要将时间段除以2。7、销售税费只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。8、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。成本法旧房、房地产价格重新购建价格-折旧新建房地产（或者新开发土地）。房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费+开发利润1、费用构成不完整、漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）。2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本、采用重置成本，不能用重建成本）。3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本开发成本管理费用。4、成本法计算贷款利息时计算期有错。5、计算公式有错（积算价格重新购建价格-折旧）。6、要根据市场供求分析为来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）。7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数（房地产估价理论与方法P145）。直接成本利润率对应的基数（土地取得成本开发成本）投资利润率对应的基数（土地取得成本开发成本管理费用）成本利润率对应的基数（土地取