项目筹资方案设计案例.doc

房地产开发项目资金筹集规划案例广州项目筹资方案设计一、项目概况项目位于广州市天河区，南临，北靠，西南面对规划中的，东侧为。项目总用地47375.75平方米，经广州市规划局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36平方米。项目总建筑面积157689.07平方米，其中住宅141125.49平方米，商业部分8527.04平方米，地下室8036.54平方米。项目拟建21栋18层商住楼、494个地下车位。项目开发商为广州房地产开发有限公司。二、广州社会经济发展趋势分析（略）三、筹资基本态势分析本项目是一个规模较大的开发项目。就目前项目情况及国内外资金来源、筹措条件来看：1本项目是一个内资开发的项目。2目前国内信贷市场资金相对充足，利率相对较低，银行贷款筹措难度不大。3本项目区位价值凸现，有很好的市场销售前景。4本项目预期社会效益、经济效益较好，对资金成本的承受力较强。四、项目资金筹集规模和流量依据本项目的预可行性研究报告，其初步投资与开发方案如下。1 项目开发进度计划本项目作为一个以市场为导向的中高档商住项目，在拟定项目的开发建设计划时，主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。从广州当前楼市的发育、区域购买力，以及合理的市场占有率角度，暂定开发经营期为3年，其中销售期为2年。根据项目基地及规模情况，在项目开发过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。项目开发进度计划详见表4-1。表4-1 项目进度计划操作步骤第1季度第2季度第3季度第4季度第5季度第6季度第7季度第8季度第9季度第10季度第11季度第12季度项目开发计划初步及施工图设计三通一平住宅的主体建筑基础主体外装及设备室外环境配套道路管网环艺验收2 项目总投资估算表4-2 项目总投资估算汇总 单位：万元成本项目总额（一）开发成本33078.321土地成本60002前期工程费1199.763建安工程费20676.774基础设施费1348.625公共配套设施485.006开发期间税费2657.387不可预见费711.00（二）开发费用4647.038管理费用891.009销售费用1495.20（三）项目总投资（不含财务费用）35464.733 项目资金投入计划资金投入计划是依据开发项目的土地购置安排，开发进度计划中关于设备、材料和劳动力的投入时间要求来计算资金的需求量的。根据项目开发进度计划，将项目总投资列表，得到本项目资金投入计划表（见表4-3）。表4-3 资金投入计划 单位：万元序号项目合计开发经营期第1年上半年第1年下半年第2年上半年第2年下半年第3年上半年第3年下半年1土地成本6000.003000.003000.0000002前期工程费1199.76400.00500.00299.760003建安工程费20676.77007000.0090004676.7704基础设施费1348.6200800.00400148.6205公共配套设施费485.0000200.000285.0006开发期间税费2657.380800.00800.00800.00257.3807不可预见费711.00118.50118.50118.50118.50118.50118.508管理费用891.00148.50148.50148.50148.50148.50148.509销售费用1495.2000373.80373.80373.80373.80合计35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.804 项目资金回收计划资金回收项目包括物业预售收入、销售收入、租金收入、其他收入。资金回收计划是根据物业租售预测，对物业租售的估计售价、租金水平进行回收测算的。4.1销售价格的确定（1）住宅销售单价的确定用市场比较法确定销售价格上限（平均价格）（略）本项目住宅销售价格为：2500元/平方米。（2）商铺销售单价的确定用市场比较法确定销售价格上限（平均价格）（略）本项目商铺销售价格为：11000元/平方米。（3）地下车位销售单价的确定用市场比较法确定销售价格上限（平均价格）（略）本项目车位销售价格为：15万元/个。4.2项目销售计划根据对广州市住宅市场状况的分析，结合项目的综合竞争力、投资计划与开发进度计划，确定项目的销售计划如下：（1）住宅部分从开发经营期的第二年中开始出售，整个销售过程规划分四批进行，具体为10%、20%、30%、40%，价格分别为2500元/平方米、2600元/平方米、2700元/平方米、2800元/平方米，销售率100%。（2）商铺部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，具体为30%、35%，价格分别为11000元/平方米、12500元/平方米，销售率65%。（3）车位部分从开发经营期的第三年中开始出售，整个销售过程分二批进行，具体为50%、20%，价格均为15万元/个，销售率70%。4.3总销售收入的测算表4-4住宅销售总收入预测项目可销售面积（平方米）建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批10%高层14112.5525003528.14第二批20%高层28225.1026007338.53第三批30%高层42337.65270011431.17第四批40%高层56450.20280015806.06合计38103.90表4-5商铺销售总收入预测项目可销售面积（平方米）建议销售单价（元/平方米）销售收入（万元）第一批30%比例2558.11110002813.92第二批35%比例2984.46125003730.58合计6544.50表4-6地下车位销售总收入预测项目可销售车位数（个）建议销售单价（万元/个）销售收入（万元）第一批50%比例247153705.00第二批25%比例99151485.00合计5190.00表4-7项目销售收入分批比例预测单位：万元销售计划开发经营期批数比例面积/个数第2年上半年第2年下半年第3年上半年第3年下半年合计110%高层14112.553528.143528.14220%高层28225.107338.537338.53330%高层42337.6511431.1711431.17440%高层56450.2015806.0615806.06530%商铺2558.112813.922813.92635%商铺2984.463730.583730.58750%车位2473705.003705.00820%车位991485.001485.00合计3528.147338.5317950.0921021.6449838.404.4资金回收计划表4-8项目资金回收计划单位：万元项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年资金回收49838.400.000.003528.147338.5317950.0921021.64占总回收资金比例100%007.08%14.72%36.02%42.18%五、项目资金筹集方案1 资金筹集方案前提或假设条件1.1用款计划与资金来源情况依据本项目的预可行性研究报告，其开发经营期间的用款计划、资金来源、可行或可争取渠道情况详见表5-1。表5-1 用款计划、资金来源、投资缺口及筹资渠道情况 单位：万元年份项目第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资额3667.004567.009740.5610840.806008.57640.80较明确的筹资渠道销售收入销售收入销售收入销售收入比较可行或可尽力争取的筹资渠道1项目投资者投入的自有资金2商业银行开发贷款3公司债券4临时周转1项目投资者投入的自有资金2商业银行开发贷款3公司债券4临时周转1项目投资者投入的自有资金2商业银行开发贷款3商业银行抵押贷款4公司债券5临时周转1项目投资者投入的自有资金2商业银行开发贷款3商业银行抵押贷款4公司债券5临时周转1项目投资者投入的自有资金2商业银行开发贷款3商业银行抵押贷款4公司债券5临时周转1项目投资者投入的自有资金2商业银行开发贷款3商业银行抵押贷款4公司债券5临时周转注：1项目开发商是上市公司。2建成并确权后的物业单位可以作为抵押担保品向商业银行申请抵押贷款。3商业银行开发贷款5年期以下的贷款利率5.463%。从表5-1可以看出：已明确的筹资渠道，即项目销售收入再投入属于项目内部筹资，是首选并有把握的筹资渠道；开发期第2年的资金缺口最大；就目前形势和本项目而言，商业银行开发贷款是所有外部筹资渠道中较为理想并有把握的；在开发经营期间项目可能需要临时周转贷款支持。本项目资金来源渠道可选择：一是项目自有资金，二是商业银行开发贷款，三是项目销售收入用于投资部分。（1）自有资金，全部用于投资；（2）销售收入再投入，考虑到销售收入扣除成本费用与销售有关税费后用于投资，投资额暂按项目销售收入的20%测算；（3）商业银行开发贷款；（4）临时周转贷款，1年及1年以内，测算时按1年计，主要解决临时资金缺口。项目前期阶段，将汇集到的自有资金主要用于支付土地价款和前期工程费（施工场地的三通一平）；开发阶段的资金来源主要是商业银行开发贷款和预/销售收入再投入；销售阶段的资金来源主要是预/销售收入再投入。1.2初步筹资方案根据可能及可行的原则，基于资金来源渠道的选择，进行初步筹资方案设计。筹资方案设计的约束条件如下：国家城市房地产开发经营管理条例第13条“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”的规定；商业银行开发贷款申请条件“项目自有资金投入不低于项目总投资的30%”的要求；商业银行开发贷款不能用于交纳土地地价款。销售收入的20%，约1000万元用于项目再投入。考虑到上述约束条件，以及财务杠杆效益和财务风险，并根据开发项目投资额巨大的特征，自有资金按银行贷款的最低比例要求投入。初步设计了如下三种方案：方案1，项目资本结构为：权益资金40%，债务资金60%。方案2，项目资本结构为：权益资金50%，债务资金50%。方案3，项目资本结构为：权益资金60%，债务资金40%。（1）方案1（权益资金40%，债务资金60%）自有资金占项目总投资（不含财务费用）的30%，主要用于项目土地费用支付和前期用款，取整后为10700万元，分1.5年投入。详见表5-2。表5-2 自有资金年度投入计划 单位：万元项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资额35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有资金10700.003667.004567.002466.00资金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的60%，取整后为21500万元，分二笔借入。第一笔借款17200万元，期限2年，分别于第2年上半年和第2年下半年分两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；第二笔借款4300万元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式。项目借款还本付息计划详见表5-3。表5-3 借款还本付息计划 单位：万元序号项目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1第一笔借款年初借款本息累计07298.2817634.0218115.43本年借款72001000000本年应计利息98.28335.74481.41494.55年末还本付息00018609.98年末借款本息累计7298.2817634.0218115.4302第二笔借款年初借款本息累计04358.70本年借款43000本年应计利息58.70118.99年末还本付息04477.69年末借款本息累计4358.7003借款汇总年初借款本息累计07298.2817634.0222474.13本年借款72001000043000本年应计利息98.28335.74540.10613.54年末还本付息00023087.67年末借款本息累计7298.2817634.0222474.130注：1.央行2000年9月起执行的贷款利率为5.463%，半年利率为2.73%。2.项目资金缺口由销售收入弥补。项目投资计划及资金筹措详见表5-4。表5-4 项目投资计划及资金筹措 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额37052.403667.004567.009838.8411176.546548.671254.341.1建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1587.6798.28335.74540.10613.542资金筹措37052.403667.004567.009838.8411176.546548.671254.342.1自有资金10700.003667456724662.2开发贷款21500.007200.0010000.004300.0002.3销售收入再投入4852.40172.841176.542248.671254.34小结：本项目总投资（含财务费用）37052.40万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款21500万元，占比58%，销售收入再投入4852.40万元，占比13%。（2）方案2（权益资金50%，债务资金50%）自有资金投入同方案1。表5-5 自有资金年度投入计划 单位：万元项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资额35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有资金10700.003667.004567.002466.00资金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的50%，取整后为18000万元，分二笔借入。第一笔借款17200万元，期限2年，分别于第2年上半年和第2年下半年分两次投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式；第二笔借款800万元，期限1年，于第3年上半年一次性投入，采用到期一次性支付本息的偿还方式。项目借款还本付息计划详见表5-6。表5-6 借款还本付息计划 单位：万元序号项目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1第一笔借款年初借款本息累计07298.2817634.0218115.43本年借款72001000000本年应计利息98.28335.74481.41494.55年末还本付息00018609.98年末借款本息累计7298.2817634.0218115.4302第二笔借款年初借款本息累计0810.92本年借款800.000本年应计利息10.9222.14年末还本付息0833.06年末借款本息累计810.9203借款汇总年初借款本息累计07298.2817634.0218926.35本年借款7200.0010000.00800.000本年应计利息98.28335.74492.33516.69年末还本付息00019443.04年末借款本息累计7298.2817634.0218926.350项目资金缺口由销售收入弥补。项目投资计划及资金筹措详见表5-7。表5-7 项目投资计划及资金筹措 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.491.1建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1443.0498.28335.74492.33516.692资金筹措36907.773667.004567.009838.8411176.546500.901157.492.1自有资金10700.003667.004567.002466.002.2开发贷款18000.007200.0010000.00800.002.3销售收入再投入8207.77172.841176.545700.901157.49小结：本项目总投资（含财务费用）36907.77万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款18000万元，占比49%，销售收入再投入8207.77万元，占比22%。（3）方案3（权益资金60%，债务资金40%）自有资金投入同方案1。表5-8 自有资金年度投入计划 单位：万元项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年投资额35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.80自有资金10700.003667.004567.002466.00资金缺口24764.73007274.5610840.86008.57640.8开发贷款占项目总投资（不含财务费用）的60%，取整后为14200万元，分别于第2年上半年和第2年下半年分两次投入，期限2年，采用到期一次性支付本息的偿还方式。项目借款还本付息计划详见表5-9。表5-9 借款还本付息计划 单位：万元序号项目第2年第3年上半年下半年上半年下半年1年初借款本息累计07298.2814593.0714991.462本年借款7200.007000.00003本年应计利息98.28294.79398.39409.274年末还本付息00015400.735年末借款本息累计7298.2814593.0714991.460项目资金缺口由销售收入弥补。项目投资计划及资金筹措详见表5-10。表5-10 项目投资计划及资金筹措 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1投资总额36665.463667.004567.009838.8411135.596406.961050.071.1建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.801.2利息1200.7398.28294.79398.39409.272资金筹措36665.463667.004567.009838.8411135.596406.961050.072.1自有资金10700.003667.004567.002466.002.2开发贷款14200.007200.007000.00002.3销售收入再投入11765.46172.844135.596406.961050.07小结：本项目总投资（含财务费用）36665.46万元。其中，开发商投入自有资金10700万元，占比29%；银行开发贷款14200万元，占比39%，销售收入再投入11765.46万元，占比32%。筹资方案设计汇总如下：表5-11 项目筹资方案设计汇总 单位：万元项目方案1方案2方案3金额（万元）占总投资比例（%）金额（万元）占总投资比例（%）金额（万元）占总投资比例（%）总投资37052.4036907.7736665.46其中：自有资金107002910700291070029开发贷款215005818000491420039销售收入再投入4852.40138207.772211765.4632六、筹资方案比较分析1项目筹资结构分析（1）项目内部资金筹措包括两部分，一是自有资金，二是销售收入再投入，均属于项目权益资金。（2）项目外部资金筹措主要来自银行的开发贷款。（3）项目财务生存能力本项目各筹资方案的资金来源与运用表如下。表6-1 方案1的资金来源与运用 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1资金来源82038.403667.004567.0013194.1417338.5322250.0921021.641.1自有资金10700.003667.004567.002466.001.2银行贷款21500.007200.0010000.004300.001.3销售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642资金运用64231.683667.004567.0010023.7111572.568140.4726260.932.1开发建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款还本付息23087.6723087.672.3销售税金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值税498.3835.2873.39179.50210.222.5所得税2075.9728.07201.19834.111012.603盈余资金17806.72003170.435765.9714109.62-5239.294累计盈余资金003170.438936.4023046.0117806.72注：1.销售税金及附加按销售收入的6.23%计算。2.土地增值税按销售收入的1%简单估算。3.所得税=(销售收入预计计税毛利率-期间费用)所得税率；所得税税率33%；开发项目位于广州市，预计计税毛利率取20%。表6-2 方案2的资金来源与运用 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1资金来源78538.403667.004567.0013194.1417338.5318750.0921021.641.1自有资金10700.003667.004567.002466.001.2银行贷款18000.007200.0010000.00800.001.3销售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642资金运用60634.783667.004567.0010023.7111572.568156.2422648.272.1开发建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款还本付息19443.040.000.000.0019443.042.3销售税金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值税498.3835.2873.39179.50210.222.5所得税2123.6928.07201.19849.881044.563盈余资金17903.62003170.435765.9710593.85-1626.634累计盈余资金00.003170.438936.4019530.2517903.62表6-3 方案3的资金来源与运用 单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1资金来源74738.403667.004567.0013194.1414338.5317950.0921021.641.1自有资金10700.003667.004567.002466.001.2银行贷款14200.007200.007000.001.3销售收入49838.403528.147338.5317950.0921021.642资金运用56672.433667.004567.0010023.7111586.088187.2418641.412.1开发建设投资35464.733667.004567.009740.5610840.806008.57640.802.2借款还本付息15400.7300015400.732.3销售税金及附加3104.93219.80457.191118.291309.652.4土地增值税498.3835.2873.39179.50210.222.5所得税2203.6628.07214.70880.881080.013盈余资金18065.97003170.432752.459762.852380.234累计盈余资金003170.435922.8815685.7318065.97资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是项目财务评价的重要依据。从表6-1、6-2、6-3可以看出：方案3的银行贷款额最低，且不存在任何资金缺口，相比较而言，资金使用效率较高。2筹资成本分析根据测算结果，各方案的筹资成本见表6-4。表6-4 各方案筹资成本 单位：万元序号项目方案1方案2方案31贷款额2150018000142002贷款占总投资（不含财务费用）的比例58%49%39%3贷款占总投资的比例61%51%40%4利息1587.671443.041200.735筹资成本（4/1）7.38%8.02%8.46%从表6-4可以看出：（1）从筹资成本角度比较，方案1的筹资成本最低，其次是方案2，方案3的筹资成本最高。（2）从贷款可能性的角度比较，方案3的可能性最高，其次是方案2，方案1的可能性最低，贷款占总投资（不含财务费用）的比例已超过60%。3筹资风险分析（1）利率风险。利率风险分析一般只考虑利率上升的情况。对本项目而言，各方案均可以承受利率上浮20%（见表6-5），利率风险较小。表6-5 利率增大时项目盈余资金与累计盈余资金变化情况 单位：万元序号利率的上涨率项目第1年第2年第3年上半年下半年上半年下半年上半年下半年方案10盈余资金003170.435765.9714109.62-5239.29累计盈余资金003170.438936.4023046.0117806.725%盈余资金003173.645777.0214127.67-5379.85累计盈余资金003173.648950.662307