《城市综合体开发与运营》.doc

【城市综合体开发与运营】读书报告 简要说明：通过课堂对城市开发的学习，课后我查阅了相关资料，对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析，现将心得体会：以“城市综合体的开发模式”为题，写如下报告。城市综合体的开发模式【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从多个城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。一、城市综合体市场要素分析城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。1.城市综合经济实力强城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。2.区域经济的聚集效应突出由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞 CBD 的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。3.项目选址的要求高城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。4.开发商要有雄厚实力和操作经验从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。城市综合体作为多功能、高投入、大体量的建筑群，不仅要求开发商要有大量的资金开发项目，更重要的是要求开发商要有运营综合项目的能力。城市综合体的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都需要极强的专业能力，因此需要高水平的商业地产开发、运营团队。二、城市综合体开发面临的四大瓶颈城市综合体在我国的开发前景光明，但目前有四大瓶颈需要破解。1.资金链紧张如前所述，城市综合体的开发需要强大的资金实力做保证。持续几年的宏观调控虽然主要是针对住宅开发，但在紧缩的货币政策之下，商业地产开发也受到限制。城市综合体所需资金规模巨大，在开发前期需要投入大量资金，融资渠道的限制导致很多城市综合体在开发过程中资金链紧。2007年，一些城市综合体的并购现象，主要就是因为有关企业资金紧张而难以继续开发，只好选择抛售物业。2.前期规划仓促日本著名的城市综合体项目六本木，开发商的前期调研、考察、规划准备了 18 年之久。而在国内，开发商一般是先匆匆忙忙拿地，拿地之后才开始考虑项目规划。由于前期规划不深入，再加上资金掣肘，一般会导致两个结果，要么是项目烂尾，要么是尽管做完却没有体现出地块应有的价值，把未来升值空间白白浪费了。因此，要做好项目的前期规划，其核心就是对项目地块的解读，包括项目周边情况、所处区域价值、城市商业发达程度、居民购买力及消费习惯等。以订单式开发模式著称的万达集团，在城市综合体的开发中就特别注重前期规划，一般在拿地时已经对所选地块进行了科学严密的可行性研究。3.相关环境尚未成熟城市综合体开发是一项系统工程，涉及到很多问题，靠开发商的自身能力难以解决。国内与城市综合体相关联的服务行业刚刚起步，造成国内的城市综合体在管理、运作、经营和品牌打造上的不足。而且，国内的城市环境也制约了城市综合体的发展。一个综合体本身很完善，但缺乏与周边城市环境的良好衔接，在交通、开放空间等环节上无法满足需要。同时，同欧美国家相比，国内的金融环境和运营管理也不成熟，不能为城市综合体的良性运作提供资金和管理的支持。4.受行政因素的干扰由于城市综合体一般都是城市的地标性建筑，是城市最核心的象征，往往被作为城市的名片，有的还成为受地方政府行政干预的“政绩工程”。比如，有的地方没有旅游资源，政府却一定要盖五星级宾馆；有的地方适合做商业街，而政府却规划做成大型购物中心。类似这样不考虑当地区域特点、市场容量和消费水平的行政干扰，必然导致开发商在进行城市综合体建设时背离一部分市场需要，在日后的运营中出现问题。三、城市综合体开发的可行思路要解决城市综合体开发中的瓶颈问题，除了需要配套服务、相关环境的逐步成熟和完善之外，更需要开发商在城市综合体开发实践中不断探索，对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，实现城市综合体的开发效益及社会影响。1.颠覆“先建房再招商”的开发思路很多商业地产开发商都是做住宅出身，住宅就是单一的产品生产加销售模式。而做城市综合体之后，需要更多注重资本运作和运营管理，如引入投资人、直接持有经营等。如果商业地产开发直接套用住宅开发模式，即“先建房再招商”，势必会凭非理性的感觉进行项目投资。在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的规划、明确的客户，甚至没有明确业态组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果很可能是招商效果不理想，而且会影响后期管理。商业项目是以解决消费者日常生活需求为目的，在产品定位上首先要细分市场需求，按照“市场招商产品开发经营销售利润”的流程运作。作为商业地产运营商，最基本的能力是规划、招商和运营，关键是要有对商业运营的正确理解和把控能力。2.对开发模式进行组合创新为了规避城市综合体开发中的各种风险，开发商可以根据自身情况选择最佳的开发模式。如果资金实力雄厚，专业能力全面，可以选择独立开发模式，也就是单一投资主体开发。一般对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量比较薄弱，因此政府会给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的。目前国内城市综合体的开发多采取“合作链”开发模式，这也是城市综合体适应未来发展的开发模式。城市综合体的规划、设计、定位、开发、服务、管理等不是一个普通的开发商凭经验就能够做到的，它对开发商的自有资金、融资渠道、与银行、土地、规划等方面的良好关系、各种业态的大型项目的开发经验。甚至包括建筑理念都是挑战。这一模式不仅涉及到各个相关企业之间的紧密协作，还包括与政府、基金的良好关系，是目前城市综合体开发的理想模式。在城市综合体的实践中，还需要不断创新开发模式、运营模式，并综合运用各种手段实现其最佳赢利模式。3.以持有物业形成稳定收益随着开发商的融资渠道拓宽以及经营理念的转型，开发商自持物业在增多。一般来说，目前知名开发商开发的大型优质商业项目都是只租不售。随着市场的发展以及开发商的成熟，越来越多有实力的地产商开始自持运营商业地产项目。比如，作为金融街战略转型标志的金融街中心广场项目，在正式开业后全部投入自运营；金地集团自持经营北京核心地段的金地中心；保利地产持有经营大型商业地产保利国际广场等项目。今后对商业地产的开发，包括开发之后对商业地产的持有运营，可能会成为企业二次发展或者是跨跃式发展的新机会。尽管目前仍存在众多零散出售的商业项目，但就目前共识来看，持有经营无疑是保证商业地产后期规划和经营顺利进行的起点，而且能够形成企业稳定的现金流。在住宅市场持续下行的当下，富地、中粮、金融街等实力地产商都调高了各自持有物业的目标，组建了专门的商业地产投资与运营管理机构，设定了上市或者发行的计划，使商业地产的竞争进入了一个更高的层次。4.金融创新或将破题城市综合体的开发上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节中作为上游的资金链最为关键。由于城市综合体开发规模宏大，投资额巨大，项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦某个环节资金链出了问题，后果不堪设想。因此，在项目开发之初就必须做好融资安排。我国目前房地产融资渠道比较单一，多为银行贷款，但随着资本市场的成熟，各类融资渠道会逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等，城市综合体开发的资金瓶颈会得以解决。目前许多国外的大型房地产投资基金开始试探性地进入中国房地产市场，在城市综合体的开发上取得了可资借鉴的成功经验。因此如何与房地产基金合作共同开发城市综合体是开