关于调整步行街租赁政策报告.doc

*商业管理公司*步行街关于调整*步行街租赁政策的报告12月公司下达调整*步行街零租赁政策的决定，即将原执行的零租赁政策调整为每家商铺月租金是保底800元及月营业额达到8000元以上按月营业额的10%抽成的形式（原零租赁政策是：每家商铺月租金是保底300500元及月营业额达到30005000元以上按月营业额的10%抽成）。招商部在严格执行此新租赁政策的原则下，经过近期的招商洽谈及商家走访，感觉此租赁政策定的入场门槛过高，对商家不能产生吸引力，不能激发商家入场经营的积极性，除去招商部人员的主观原因，就*步行街现有未租赁商铺及整体氛围来谈，也有客观原因影响此租赁政策的执行的效果。公司租赁政策今年下半年的走向是：10月份之前实行纯零租赁（月营业额抽成10%作为月租金）10月12月初实行保底租赁（保底300500元及当月营业额超过保底金额的10倍时，按月营业额的10%抽成作为月租金）12月中旬至今实行保底租赁（保底800元及当月营业额超过8000元时，按月营业额的10%抽成作为月租金）上述三种政策的执行是具有连贯性的，符合商业物业逐步升值的市场观念，而且租金并没有出现跨越式的增长，是循序渐进的调高物业的租价。但真正的实行效果却不很理想，即商家入驻率没有提高。执行第二种政策期间，签租商家仅有11家，其中2家中途退租；执行第三种政策开始至今，未签租一家商家。造成这种政策执行难的原因有：1、 现有未租赁商铺普遍有位置差、未装修的缺点。2、 步行街整体的商业氛围缺失，不能得到消费者认同，造成步行街人气商气的冷淡。3、 现入驻商家多为第一批零租赁合同的签约户，他们不仅占据了步行街的黄金地段，也得到了公司的入驻优惠条件（公司统一装修商铺、三年租期），这对现在的意向租赁商家来说，是一个不能接受的事实，他们既得不到入驻优惠条件，占据不了地段较好的商铺，还得交出更多的月租金，并只能得到一年的租期。而租期的减少，使他们更不会投入资金去进行商铺的硬件装修，也使他们产生他们不能享受到以后步行街旺场后所带来的效益的想法，使他们对入驻步行街积极性下降。从另一方面分析，假如主干道商铺都有商家入驻，其中无保底零租赁的商家在数量上仍占很大比例，这样对保底零租赁合同的执行也会产生较大的难度，仍可能会出现水中花、艾唯都退租改租约的事情发生。4、 现入驻商家的经营积极性不高，逃单现象屡禁不止，造成步行街经营环境的恶化。进一步影响到步行街的旺街及升值的目标。5、 商铺租价与*商铺租赁行情严重脱节，远高于本地段同类商铺的租价，致使步行街的正规租赁合同无法实行。6、 现有意向入驻商家也多为初次经营，资金并不是很丰厚，他们更多的是希望以少投入来进驻步行街，尝试经营。而资金雄厚或有多年经营经验的商家多是理性的经营者，他们对商铺的投资，多会考虑地段及人流的原因，不会对公司现行的优惠政策感兴趣。针对上述原因，经过对其它成功商业物业的分析，在保证公司制定既定租赁政策思想的前提下，提出以下修改意见，修改的主导思想是为了避免意向商家与入驻商家的零租赁政策进行比较，使其产生差异性的想法，并提高商家经营的积极性，应改变现行零租赁政策的说法，即由“保底10%抽成”改为“基本租金10%抽成定额累退”。“基本租金10%抽成定额累退”的基本解释是： 每月租金由基本租金、月营业额的超额部分的10%抽成和一定激励政策下的返款组成。 每月5日之前商家向公司交纳商铺的基本租金； 下月13日公司统计商家的月营业额，当超过“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额时，商家在5日之前还须交纳超额的10%； 作为激励政策，当商家月营业额达到规定额度A时，公司可以下调基本租金，另当商家月营业额达到规定额度B时，公司可以返（免）规定额度B与“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额之间的10%抽成，当商家月营业额达到规定额度C时，对抽成百分比（10%）下调。“基本租金10%抽成定额累退”有以下几种形式：基本租金超额抽成基本租金超额抽成规定营业额规定营业额B形式A形式月营业额A 超额抽成基本租金D点规定营业额C规定营业额B中间差额EC形式分析如下：A形式“规定达到抽成的营业额”在“基本租金抽成百分比（10%）”内，其月租金为“基本租金月营业额超额部分的百分比（10%）抽成”。此种方式的月租金较高，因为月租金的组成金额有重叠。若红圈与黑圈完全重合，则月租金应是“基本租金月营业额的全额抽成”。B形式“规定达到抽成的营业额”与“基本租金抽成百分比（10%）”交接，此种方式即公司的现行租赁政策“保底月营业额超额部分的百分比（10%）抽成”。C形式“规定达到抽成的营业额”与“基本租金抽成百分比（10%）”之间有“中间差额”，此“中间差额”既可作为激励政策中的返款部分（定额累退），又可作为入驻时的优惠政策免收商家“中间差额”部分的百分比（10%）抽成。其月租金是“基本租金月营业额超额部分的百分比（10%）抽成定额累退”。此种方式租金较低。若红圈与黑圈相距越远，则优惠或返款部分越大。综上所述，建议将步行街的租赁政策调整为C形式的租赁政策，不仅能保证公司每月的一定收入（基本租金），以及保证以后步行街旺场所带来的租金收入效益（超额营业额的抽成），又能体现公司对入驻商家的优惠政策（免收中间差额抽成），并激励商家经营的积极性（下调基本租金和抽成百分比、定额累退或免中间差额抽成）。详见以下图示：月租金=基本租金月营业额超额部分的百分比（10%）抽成定额累退当达到月营业额B时，可免或返规定额度B与“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额之间的10%抽成。当达到“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额时，对超额部分征收10%抽成，也可将抽成延至营业额B点开始；当达到时月营业额C时，可下调抽成百分比。当达到月营业额A时，可下调此款项。规定月营业额A、B、C及 “基本租金抽成百分比（10%）”的关系如下示：“基本租金抽成百分比（10%）”A“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额BC此租赁政策中的月营业额的六个节点：1、“基本租金抽成百分比（10%）”，2、A，3、“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额，4、B，5、C，6、E（此节点下面将会阐述）。应注意“基本租金抽成百分比（10%）”得出的营业额节点（定为D节点）与B节点的配合，当作为入驻优惠政策时，DB节点不抽成；当作为激励政策时，DB节点抽成，当月营业额达到B时，则返或免D、B间的抽成。也可在DB节点之间设E点，作为开始抽成的月营业额点，DE免抽成，当月营业额达到并超过B点时，返还给商家EB点间的抽成额。也即增加第六个节点：E点。此租赁政策的优点有以下几点：1、 每月提前收取了“基本租金”，保证每月公司的固定租金收益（暂定基本租金为8001000元/户），杜绝了原来月底由于商家经营不好而抵触交纳保底的现象。2、 由于目前商家月营业额较难达到1万元以上，也即较难突破规定抽成的D点或B点，故并不违反公司的既定租赁政策（保底800元）。当步行街旺场或商家营业额上升时，公司的租金收益也可随之适当增加。3、适当减少了商家逃单的现象，因为其上缴的租金不直接体现在其营业收入中，可避免其产生做一单生意还需给公司10%的想法。4、激励了商家经营的积极性，经营越好越能从租金中得到优惠，不会出现原来商家认为经营的越好，则付出的越多的想法。5、基本租金的政策较宜接受，毕竟商家还没有很好的理解接受保底的租赁形式。6、招商部与商家谈判有了一定的余地，可以灵活的掌握租赁政策，张弛有度的进行招商。7、不影响到步行街的整体售价，因为此租赁政策中的租金也是随着步行街的发展而增长的。8、租赁政策中的基本租金可与本地的租赁市场行情相近,商家更宜接受。举例如下：一商铺，月基本租金是1000元，其D点的月营业额是10000元，暂定其A点的月营业额是5000元，B点的月营业额是15000元，C点的月营业额是20000元。则具体的租赁政策是（未算E点）1、当商家的月营业额达到A点5000元时，月基本租金下调100200元；（作为经营激励政策）2、当商家的月营业额达到并超过D点10000元时，可开始对其超额部分进行10%的抽成；3、当商家的月营业额达到并超过B点15000元时，可返还或免收DB的抽成（1500010000）10%=500元；（作为经营激励政策）4、也可将2与3合并执行为当商家的月营业额达到并超过B点15000时，才开始对其超额部分进行10%的抽成；（作为入驻优惠条件）5、当商家的月营业额达到并超过C点20000元时，将抽成百分比下调至8%9%。（作为经营激励政策）6、公司等于拿出DB点的抽成及下调的基本租金作为经营的激励。月营业额50008000100001200015000180002000022000基本租金1000A点(5000)达到达到达到达到下调后的基本租金900800800800D点(10000)达到达到达到B点(15000)达到达到达到达到C点(20000)达到达到执行1235的月租金10009008001000800110012501430执行145的月租金1000900800800800110012501430原租赁政策8008001000120015001800200022