房地产项目可性报告.doc

文登XX商业广场可行性研究报告威海市慧鲁工程咨询有限公司 目 录第一章 概 述3第二章 项目建设单位概况8第三章 项目建设必要性9第四章 建设条件与建设地址13第五章 建设规模与主要建设内容21第六章 工程技术方案23第七章 环境保护34第八章 抗震影响分析39第九章 实施进度计划与招标方案43第十章 投资估算与资金筹措45第十一章 经济影响分析47第十二章 结论与建议51 第一章 概 述一、项目名称及承办单位1、项目名称文登XX商业广场项目(三里河家具市场旧城改造)2、建设性质新建3、项目建设单位威海华晟XX置业有限公司公司成立有2015年6月16日，注册资本为3000万元，法定代表人为卢蔚，主要经营范围：房地产开发、经营；房屋租赁；物业服务；建材、装饰材料销售。4、报告编制单位威海市慧鲁工程咨询有限公司工程咨询资格等级：乙级证书编号：工咨乙11820100020发证机关：国家发展和改革委员会二、项目申请报告的编制依据1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书2、产业结构调整指导目录（2011年本）3、民用建筑可行性研究深度与要求、建筑给水排水工程规范、电气设计规范4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）5、山东省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要6、威海市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要7、文登区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要8、国家发改委关于编制项目可研报告的有关规定9、现行有关法律、法规和现行技术规范、规定10、项目所在地有关基础资料11、项目承办单位提供的基础资料三、研究范围1、建设必要性2、建设条件与建设地址3、工程技术方案4、环境保护与节能5、实施计划与工程管理6、投资估算与资金筹措7、结论和建议四、研究结论1、项目选址该项目建于文登区市区中心地段，西临龙山中路，东临三里河路，北临凤西街，南临覆盖河面的规划新街，且华达路横贯于项目南北两大商场之间，道路四通八达。该区域基础设施配套完善，交通、通讯便捷；水、电、暖供应齐全，是建设该项目的理想位置。2、建设规模本项目为文登XX商业广场项目（三里河家具市场旧城改造），项目建设用地面积为53290平方米，总建筑面积为148898平方米，其中地上总建筑面积为126906平方米，地下总建筑面积为21992平方米，总停车位691个，容积率2.38。地上总建筑面积包括商业建筑面积94050平方米，公寓建筑面积27274平方米，物业管理用房111平方米，住宅建筑面积4470平方米，住宅车库及储藏室建筑面积881平方米，公厕面积120平方米。3、施工计划该项目建设工期计划为3年。4、投资估算该项目总投资估算为71846万元，其中建筑工程投资49770万元，设备购置及安装费2658万元，其他工程费6016万元，土地费用7036万元，预备费2922万元，建设期利息3444万元。根据文登人民政府2012年66号会议纪要，研究三里河市场综合改造规划建设相关事宜，议定：为加快老旧城区改造步伐，同时考虑到该地块改造退让道路红线面积较大，拆迁安置费用较高，会议原则同意给予三里河市场综合改造优惠扶持政策，将项目涉及的基础设施配套费、散装水泥专项基金、价格调节基金、水土设施保持费、新型墙体基金、噪声排污费等行政事业性收费及人防异地建设费本市权限内部分由市财政给予等额资金扶持。涉及土地出让金政府收益部分4964万元全部返开发商，用于支付该地块拆迁安置费用。5、资金筹措本项目总投资71846万元，其中自筹36846万元,其他方式募集资金35000万元。6、社会效益分析本项目的社会效益分析的目的是判断项目的社会可行性，评价工程项目的投资建设和运营活动对社会发展目标所做出的贡献。本项目是对二十多年营业历史的成熟家居建材市场升级改造,改造完成后成为文登区经营品种最多、档次最高、规模最大的家居建材专业商场和综合商业中心，是商业经营和投资置业的黄金地段。通过对本项目所涉及到的利益相关者进行分析后，我们认为：本项目的建设与实施，其利润超过基准投资收益率，可上缴大量的税费，为国家地方政府增加大量的财政税收。同时由于项目较大，在土地平整、开工建设、报建销售、后期运营等方面将会为社会提供大量的劳动力就业窗口，并可带动多种行业的发展，后期的经营将会长期带动经济稳定的增长，带动长期的再就业。本项目以完善的规划与唯美的建筑，名家企业的运营与服务将会大幅度地提升城市的形象，并由此带动文登家居事业的发展与运营。 近几年来文登区城市规划工作以突出“以人为本，创建精品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积。城市功能更加完善、发展框架全面展开。 本项目的建设符合国家产业政策和文登区的城市总体规划的要求，符合文登区房地产市场的需求，在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下以及文登经济模块的快速扩张、迅速发展、当地居民人均收入迅速提高以及外来人口不断增长的背景下，建设该项目能够提高人民生活消费水平、消费结构，增加就业机会，提高就业率。在一定程度上对改进基础设施、增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起到了积极作用。 另外，项目施工过程中，项目建设单位应考虑对周边环境，严格按照国家和地区环境保护的有关规定，杜绝野蛮施工给大家工作和生活带来不利影响。 因此，从区域社会层面上讲，项目的社会可适性得到了保证。第二章 项目建设单位概况 威海华晟XX置业有限公司，成立于2015年6月16日。公司地址位于山东省威海市文登区龙山路65号，公司法定代表人卢蔚，注册资金3000万元，是以房地产开发、经营；房屋租赁；物业服务；建材、装饰材料销售为主的企业。公司始终以“质量第一，用户至上”为宗旨，以“严格执行规范、强化质量管理、建造满意工程、持续改进工程、争创行业一流”为质量方针，以经济效益和社会效益并重，努力提高开发项目和服务质量。公司经营管理团队由多名房地产投资、建筑、家居建材行业专业人士组成，公司法人卢蔚曾经在淄博等地主持开发多个项目开发建设，团队成员也曾经参与建材商场的开发建设，是一支具有强烈的社会责任感和引领房地产业节能创新的地产新军。 第三章 项目建设必要性一、建设背景文登区三里河家具装饰材料市场位于威海市文登区龙山路中段，交通便利，辐射威海三市一区，是三里河实业总公司开辟的集家具、装饰材料为一体的市场，1998年正式营业。三里河家具装饰材料市场占地面积2万多平方米,市场自投入运营以来，始终坚持文明管理、公平交易，市场繁荣兴旺，先后被评为“山东省规范化文明市场”、“威海市规范化文明市场”、“威海市消费者满意单位”等。商业地产可以实现持续性收益、增值性收益和溢价性收益这三种收益。城市的经营和发展很大程度上依赖于商业地产的发展，因此各地政府都十分支持商业地产的发展。如万达集团提出“每一个万达广场就是一个城市中心”，可见商业地产能够形成人流的集聚，带动消费，拉动GDP，塑造城市形象，推动当地旅游等。本项目地拟建有大面积的家居广场，可获得可观的收益。二、项目建设的理由随着改革开放的步伐不断加快，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”转变，并逐步进入到“质量型”发展阶段，人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。近日，国家统计局文登调查队对城镇居民的收入支出情况进行了抽样调查。调查数据显示，2015年1至6月份，城镇居民人均可支配收入9860.45元，比去年同期增长11.1%；人均消费性支出5641.91元，同比增长8.6%。城镇居民人均可支配收入和消费性支出均保持增长态势。在居民8大类消费支出中，增幅排在前3位的是衣着支出、家庭设备用品及服务支出、教育文化娱乐服务支出，同比分别增长35.76%、29.42%和6.1%。这反映了文登城镇居民消费结构发生转变，涌现出许多新的市场消费热点。随着居民消费能力的提高、消费的理性化和时尚化需要对对家居建材行业的需求也越来越重要，家居建材行业作为人们“衣衣食住行”紧密相关的行业，对消费者的影响也越来越大。消费群体的需求就是市场的机会，房地产的发展和消费个性化的需求，使家居建材市场的主体仍然为整个住宅装修项目。根据文登整体发展规划，商业地产多建在城市中心区域和繁华地带，与原有或邻近的商业资源形成稳定的商圈。文登市现有商业购物中心及家居商场有：三里河家具市场、文登国际建材城、文登家家悦购物广场、文登百货大楼、艺利达商贸城、商业步行街、利群酒店、大润发。目前，文登市主要商业中心的分析如下：项目名称业态档次经营状况三里河家具市场各种中低档家具低档一般文登家家悦购物广场精品百货，知名品牌服饰中高档一般文登百货大楼一楼国美电器；二、三楼服装卖场中档差艺利达商贸城家纺、服饰中低差商业步行街各种低挡服饰，少数品牌服饰低挡一般文登国际建材城各种装修材料与家具中档良好纵观文登的商业地产现状，产品概念尚处于萌芽发展阶段，人们对高档商业地产这种最流行的投资渠道还比较陌生，三里河家具市场主要以简单装修、杂乱摆放、品牌实力低为主，缺乏理念领先、定位明确、设施配套齐全的商业业态。而文登XX商业广场项目的远景规划将成为业态全、功最多、平牌效应强的综合性家居购物中心与商住小区，在填补了文登市这一空白的同时，还将真正成为核心商圈的领跑者、文登商业的旗舰。文登市良好的工业经济基础，高速发展中的第三产业，正待提升的城市商业环境，良好的商业市场潜力，项目雄厚的背景实力、产业经营基础与品牌底蕴等，构筑了其先天的内部和外部机遇，文登XX商业广场项目的开发必将掀起文登新的商铺投资热潮。本项目旨在打造成为一个以家居购物、住宅、商业配套服务等综合性消费服务的“都市生活乐园”。文登XX商业广场项目作为文登商住地产综合性项目，是适应天时、地利、人和等综合条件而建设的。商业是第三产业的重要组成内容，而文登的第三产业经济正在步入一个升级换代的快速发展期，这是文登经济协调发展的必然趋势。与此同时，文登市商业发展正处于从传统向现代转型的过程中，亟待一种多功能、多元化、体验式的综合商业形态出现。正是在这样的趋势与环境中，文登XX商业广场项目应运而生。目前该项目已与国内知名的家居装饰及家具商场运营商红星美凯龙达成合作意向，经过前期全面、严格的市场调研，双方决定将该项目打造成红星美凯龙旗下的“星艺佳”商场。届时将委托红星美凯龙专业团队进行商场销售、项目招商及运营管理等工作。综上所述，项目符合山东省行业发展规划，符合文登区城市发展总体规划，项目选址合理。在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步贯彻落实的环境下及文登经济规模的快速扩张、城区人口的迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，项目的实施是必要的。 第四章 建设条件与建设地址一、建设地区概况威海市文登区位于胶东半岛东部，总面积1645平方公里，人口65万，辖14个镇、3个街道办事处、2个省级经济开发区，是中国沿海开放城市之一。环境优美，资源丰富。文登依山傍海，四季分明，山清水秀，气候宜人，年平均气温11.1。境内有“海上仙山”美称的昆嵛山，是山东省重点自然生态保护区。境内的金滩旅游度假村、北海旅游开发区、天福山森林公园，环境优雅，是避暑、疗养的理想去处。地下矿藏和地热资源丰富，有花岗岩、瓷土等10余种矿藏，其中瓷土蕴藏量居全省首位；七里汤、呼雷汤、大英汤和汤村等4处地热温泉日出水量达2000多立方米，水温高达6070，富含多种微量元素，热能利用和水疗开发前景广阔。地理位置优越，基础设施完善。文登与韩国隔海相望，处于烟台、威海、青岛三个市的中心区域，周边一小时行程内常住人口1000多万，有威海、烟台、石岛、龙口4个一类对外开放港口，区位优势十分明显。文登是胶东半岛的交通枢纽，青威高速公路、309国道、济威铁路穿境而过，到青岛、烟台的国际机场、港口仅1-2个小时的路程，交通十分便利。境内的威海机场已开通了到北京、上海等10余条国内航线，年内将开通到韩国的国际航线，乘飞机到韩国只需1小时。水电供应充足，有4座大中型水库，总库容3.7亿立方，日供水能力10万立方，发电装机容量7万千瓦，供热能力120吨/小时。建设中的胶东地区引黄调水工程、开发区热电厂和投资60亿元的昆嵛山抽水蓄能电站等项目，将为今后长远发展提供更充足的水电保障。2016年文登全区生产总值775.7亿元，年均增长9.8%；固定资产投资665亿元，年均增长18.3%；社会消费品零售总额342亿元，年均增长12.4%；一般公共预算收入49.5亿元，年均增长13.1%；城镇和农村居民人均可支配收入分别达到37322元和18841元，年均增长9.8%和12.5%。全力推动工业转调，汽车及零部件、机电工具等传统产业持续升级，新材料、新医药等新兴产业集聚发展，累计实施技改项目379个，完成投入223亿元，工业整体技术装备水平、智能制造能力和规模效益迈上新台阶，新增规模以上工业企业102家，规模以上工业增加值年均增长9.9%。积极推动企业挂优靠强，与中车、北汽等一批央企强企建立战略合作关系，为企业快速发展开辟了新的空间。强化科技创新驱动，省级以上研发平台发展到61个，发明专利申请量、授权量居全省县级前列，天润曲轴成为国家技术创新示范企业，全区高新技术产业产值年均增长14.8%，成为全国科技进步先进区。全力推动服务业提档升级，商贸物流业繁荣发展，新建了宝宇凯旋、浙商城等一批商贸设施，全区70%以上的传统企业开展电商业务，成为全省电子商务示范基地。大力发展休闲旅游，福地传奇水上乐园、大溪谷爱情创意小镇对外开放，创建2家4A级景区，成为全国首批全域旅游示范区创建单位。加快培育健康养生、大数据、文化创意等新兴业态，整骨医养康复中心项目全面启动，携程华东呼叫中心成功进驻，呼雷汤温泉影视文化创意产业园成为省级重点项目。投资环境优越，开放势头良好。文登人民自古以来崇尚文化，勤奋好学，明礼守信，素有“文登学”之雅称。文登社会治安状况良好，是全国和全省社会治安综合治理工作先进单位。近年来，通过实施高起点规划、高标准建设、高效能管理，城市功能不断完善，城乡环境面貌显著改观，成为全国卫生城市、国家环保模范城和山东省园林城市。在抓好硬环境建设的同时，文登还加快行政审批制度改革，建立行政审批服务中心，进一步提高了审批服务效率。出台了吸引国内外客商投资的一系列优惠政策，在户口落户、子女上学、社会保障等方面，为外来投资者提供最大便利，在全市营造了亲商、安商、爱商、富商的浓厚氛围，对外开放保持了良好势头。二、建设地址该项目建于文登区市区中心地段，西临龙山中路，东临三里河路，北临凤西街，南临覆盖河面的规划新街，且华达路横贯于项目北南两大商场之间，道路四通八达；此地区可充分利用市区现有的基础设施条件，交通便利，该区域基础设施配套完善，交通、通讯便捷；水、电、暖供应齐全，是建设该项目的理想位置。三、自然条件1、地形、地貌、地质等资料 文登区位于新华夏系第二隆起的东部，文、荣凸起的中心部位。由于长期隆起，缺失中元古中生界侏罗纪地层。总的特点是：地质简单，岩浆岩分布广泛，构造不太发育。地层以下元古界胶东岩群第二岩组变质岩系为主，第四纪堆积物遍布全境，有冲积、洪积、残坡积和海积等类型。褶皱简单，北部汪疃地区为一倒转复背斜，属乳山至环翠区倒转复背斜中段，轴向45左右，轴面倾向南东。由于昆嵛山岩体的影响，向斜轴发生弯曲，中部向北西凸出。南部高村、侯家一带为单斜构造。由于伟德山、紫金山等岩体侵入，不仅与北部的地层断开，而且产状也不协调，形成一向南倾斜并凸出的宽缓单斜构造。境内断裂不多，较大的有4条：母猪河断裂，南北向展布，长40公里，宽50100米；小洛至花岛断裂，长10公里，宽1020米；泽库断裂，与小洛至花岛断裂平行，长4.5公里，宽数米；西字城至章子山断裂，延入荣成市境，全长14公里，宽数米。历史上破坏性地震的震中都不在文登境。境内地形复杂，丘陵起伏，沟壑纵横。平原沿河谷两岸及滨海地区呈带状展布。山地占总面积的19%，丘陵占58.4%，平原占22.6%。西部昆嵛山脉是胶东屋脊，为西部南北向分水岭，主峰泰礴顶高923米；东部有凤台顶、老驴山、邹山、老青山等丘陵，为东界分水岭。全境两侧高，中间低，北部高，南部低，像一簸箕，口向南，伸向黄海。本项目拟建地点位于文登区区。项目场址紧邻交通要道，地理位置优越，交通便利，环境良好，便于施工。2、水文文登区境内有西、北、东三条分水岭，成为单独的水系。第一大河为母猪河，全长65公里，流域面积1278平方公里，多年平均径流深297.4毫米。青龙河，全长31公里，流域面积235.8平方公里，多年平均径流深273毫米。昌阳河，全长23.5公里，流域面积119.2平方公里，多年平均径流深284毫米。黄垒河，有17公里为文登与乳山的界河，多年平均径流深283毫米。已开发利用的温泉4处：城区的七里汤、城南13公里的汤村汤、城东南16公里的呼雷汤、城西南22公里的大英汤，水温3977。大型水库米山水库，总库容2.8亿立方米，最大坝高21.1米，是威海市最大的淡水水源。全市有浅海面积3万公顷，淡水水面3067公顷。3、气象资料文登区地处北温带，属于大陆性季风气候，四季分明。年均气温11.5，有气象资料记录以来极端最高气温36.4，极端最低气温-25.5。多年平均降水量762.2毫米，降水分布不均，夏季较为集中，69月降水量约占全年70%；春秋季降水偏少，常发生干旱。年均日照时数2390.2小时，无霜期194天。冬季漫长，盛行从大陆北部吹来的干冷冬季风，气温偏低，为半岛地区低温点；夏季最短，盛行从海洋吹来的暖湿夏季风；春秋两季属冬夏季风转换期。年平均气温：12.1最热月平均温度：24.3(8月)最冷月平均温度:-1.6(1月)日平均温度稳定超过0的农耕期:290天左右大于0的年平均积温:6960多年平均无霜期:195-218天全年平均日照时间:2549.5小时平均日照北:58%最高日照率:76%最低日照率:49%年平均降水量:814毫米最高年降水量:1101.7毫米最低年降水量:420.3毫米从地质、水文、气象等条件来看，对该工程无不利影响。四、配套条件1、供水供水直接从城市自来水公司敷设的主管道，接直径100mm的管道，作为项目日常的生活、消防用水。采用分栋设水表，商业单独计量。市政管网水压为0.25Mpa，采用市政直接供水，分层设水表；商业在一层集中设表。2、排水该项目所产生的生活污水，经污水处理设施处理达标后排放到文登区污水处理排污管网输送到市污水处理厂。3、供电该项目用电由文登区电力公司供给，完全能满足该项目用电需求。4、交通文登区的公路密度已达每平方公里44.3公里，是全国平均水平的3倍。文登是重要的交通枢纽，埠口新港是国家二类开放港口，坐落于文登境内的威海机场，开通了北京、上海、广州、哈尔滨、韩国等航线，通往北京、济南的铁路穿境而过。高等级公路四通八达，人流、物流、信息流和资金流在此汇聚。5、通讯文登区通讯十分发达，已先后建成了本地电话网、移动通讯网、国际互联网、数字数据网、长途电话智能网等。该项目的通讯有保证。6、消防文登区消防局本着“消防结合、以防为主”的原则，根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，并已建成较为完善的城市消防水管网。整个市区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防火规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，并根据该项目具体情况，依据消防设计规范配备合理的消防设备，以确保火情发生时能及时灭火，确保小区居民的生命安全，尽量降低损失。第五章 建设规模与主要建设内容一、建设构思依据文登区用地现状和现有资源，结合现代化的发展趋势和布局手法，建筑外部形象力争与周围整体环境相协调，注重整体性。现有建筑富有现代气息，新建项目仍然传承了市区的建筑特色，同时进行了创新，紧跟时代步伐，塑造了科技感、亲切感、简洁有序的建筑风格，体现了建筑的气势， 展现了文登区与时俱进的新时代形象。作为城市的商业地产项目，本项目本着强调公众性、开放性和对城市的贡献，着重于对现有城市空间的合理整合，对商业文化的发扬和再创作，优化城区精神面貌。以“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”为设计指导，本项目将作为文登区的一张新名片呈献给文登人民。二、建设规模本项目拟分期进行开发的原则，先开发华达路北侧，后开发华达路南侧。项目建设用地面积为53290平方米，总建筑面积为148898平方米，其中地上总建筑面积为126906平方米，地下总建筑面积为21992平方米，总停车位691个，容积率2.38。地上总建筑面积包括商业建筑面积94050平方米，公寓建筑面积27274平方米，物业管理用房111平方米，住宅建筑面积4470平方米，住宅车库及储藏室建筑面积881平方米，公厕面积120平方米。项目容积率2.38，绿地率25.3%，建筑密度43.6%。三、外观设计建筑立面追求现代简洁、挺拔、明快、轻盈流畅，充分利用建筑自身体形变化并运用柔和、淡雅的色彩和富于韵律变化的线条组合，在体现现代化特点的同时，从外观上创造轻松、设施亲切清新的外观形象。第六章 工程技术方案一、建筑设计1、设计依据（1）民用建筑设计通则GB 50352-2005（2）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGBJ50-2001（3）公共建筑节能设计标准DBJ14-036-2006（4）建筑结构荷载规范（GB500092001）（5）建筑结构可靠度统一标准（GB500682001）2、设计标准本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为1.0，高层建筑防火分类为一类，耐火等级为一级。在正常设计、正常施工、正常使用、正常维护的情况下结构主体的使用年限为50年。本工程地基基础设计等级为乙级。3、装修设计按照有关规定及财力可能，该项目的装修标准不宜过高，力求经济、美观、大方，尽量采用当地建筑材料。公共部分：门厅等采用磨光花岗石铺地、贴面；走廊、卫生间地面采用防涌地砖铺装，瓷砖高墙裙，卫生洁具、洗涤池采用耐腐蚀、难玷污、易清洁的建筑配件；走廊顶部设空调风道、吊顶。墙面：外墙根据环境要求选择不同色调的外墙面砖，内墙面以普通涂料为主，局部贴瓷砖。照明：公共区和业务用房均采用吸顶灯。门窗：外门窗采用铝合金材料，大厅入口采用钢化玻璃，内门窗均为木质。4、抗震设防根据建筑抗震设计规范（GB50011-2010）及国家地震局全国地震区烈度区划图，威海市基本地震烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，所属的设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类，抗震构造措施按八度考虑。5、结构设计住宅楼采用钢筋混凝土框架-剪力墙或剪力墙结构，框架抗震等级二级，剪力墙抗震等级二级。商业楼采用钢筋混凝土框架结构，商业楼与高层住宅楼间设置抗震缝断开。二、给排水设计本工程设置的系统有冷热水供给系统、开水系统、空调冷却循环水系统、消火栓消防给水系统、自动喷水消防给水系统、灭火器配置及局部化学消防系统。1、给水采用分栋设水表，商业单独计量。小区供水直接从城市自来水公司敷设的主管道，接直径100mm的管道，引入小区支管道，直接供到各栋楼中。小区设总水表，各栋楼集中在一层中设分表，达到一户一表。高层生活水池水泵房均放在地下室，生活水泵采用无负压变频生活供水设备2套。2、排水该项目的污水主要是生活污水和雨水，排水采用污废分流，生活污水经小区处理站初步处理后达到城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）一级B标准后直接排放至市政污水管网。3、管材管径小于等于DN80的空调水管采用热镀锌钢管，管径大于等于DN100的空调水管采用热镀锌无缝钢管；空调及通风管道采用新型复合保温风道；排风管道选用镀锌铁皮风道；排烟管道选用4mm厚的钢板制作。雨、污水排放采用铸铁排水管，水泥砂浆接口。泵送排水管采用焊接钢管。三、消防设计建立灾报警系统，通讯系统或安保系统与中央监控室联系。1、消防用水设计室内消火栓用水量20L/S，火灾延续时间2小时；室外消火栓用水量15L/S,火灾延续时间2小时；自动喷淋灭火用水量30L/S。室内消防用水由小区内的消防给水管网提供，室外消防用水由室外消火栓提供。2、室外消防给水系统室外消防给水管网与生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车取水及向水泵给水器供水。3、室内消防栓系统室内消火栓系统由地下消防泵站内的消火栓给水泵和地下储水池供水，并由屋顶消防水箱维持系统压力，供水管网为环状，干管管径为DNl50。消火栓选用SN65的消火栓(19mm水枪，L=25m水龙带)和DN25的消防卷盘(6mm水嘴，L=30m的胶管)，动压超过0.5MPa的消火栓选用SNJ65型室内减压稳压消火栓。消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动，系统设消防水泵接合器。4、 灭火器室内设手提式磷酸铵盐灭火器。四、电气设计1、设计依据民用建筑设计防火规范供配电系统设计规范（GB50052-95）低压配电设计规范（GB50054-95）民用建筑电气设计规范（JGJ/16T-92）民用建筑照明设计标准（GBJ133-90）建筑物防雷设计规范（GB50057-94）火灾自动报警系统设计规范（GBJ116-88）2、电源本工程用电由文登区供电公司负责供给，根据负荷等级划分规范要求，用电负荷等级为一级。该项目供电采用双回路，由两路10KV高压电源供电，单线分段运行。文登已建有完善的供电设施，经负荷计算现有的富裕容量能够满足项目的用电需求。3、电力系统消防水泵、防排烟风机、消防控制室、应急照明等一级负荷均采用双电源供电方式，并在末端配电箱自动切换。4、照明根据规范照度标准要求，正常照明按不同场所的使用性质和特点，在保证照度的前提下，合理地选择光源，并配合建筑特点以及吊顶形式选择相应的灯具，与室内装修相互协调。对于要求照度较高的场所，采用高效反光罩节能荧光灯，或者采用新光源金属卤化物灯具，以改善灯具多、照度低、造价高等一般照明之不足。各楼的走廊、楼梯间以及公共用房部分，设置应急照明灯，与正常照明合用一套灯具，在事故情况下，应满足正常工作时照度标准。在人员密集的主要出入口，楼梯口等处设置应急标志灯，在较长的走廊、转角处设置应急指向灯，以保证在火灾时安全疏散。应急照明灯、标志灯及指向灯均采用带镉镍电池充放电装置的定型灯具。五、弱电设计1、通讯系统拟建项目需新增设通讯系统，文登区已建有完善的通讯系统，该项目电话线从市区原电话站引来，自原电话站扩容满足该项目需求。2、广播和紧急广播系统广播系统由日常广播和紧急广播两部分组成，前端都设在消防控制中心。日常广播和紧急广播合用一套广播线路和扬声器，平时播放背景音乐和日常广播，火灾时受火灾信号控制，相关楼层自动切换为紧急广播，切换的顺序为二层及三层发生火灾时，先接通着火层及相邻的上下层，首层发生火灾时，先接通本层，与火灾无关的楼层仍维持正常广播。3、计算机网络系统本项目采用高质量双绞线和光缆以及各种相关的布线部件组成本楼的信息传输网络，并留有与其他建筑物及城市管网联网的端口。4、有线电视系统本工程设有线电视前端室。有线电视系统与城市有线电视网相接。5、弱电管线敷设方式火灾自动报警系统的传输线、消防控制、消防通讯、消防广播线和警报线穿钢管、暗敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于3cm，在吊顶、竖井和必须明敷的地段，钢管表面涂3道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽表面涂3道防火漆。其他弱电线穿金属管或封闭式金属线槽暗敷。所有室外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于0.8m。六、人防设计1、建筑人防设计本工程设计地下室为平战结合的人民防空地下室，平时供停车之用，战时分别按六级人民防空地下室要求，经过适当的砌堵作为人民防空地下室之用。2、给排水人防设计地下室人防按平战结合设计，饮用水量按5.0L/人d，保障供给15天。生活用水量为4.0 L/人d，保障供给7天，洗消水按10m计。水源由室外给水环状网引进给水管。战时水箱临时战前采用玻璃钢拼装。管道穿人防区保护结构均增设阀门，地下层均采用防爆波阀门。3、电气人防设计本工程的电源已按一级负荷设计，每个人防单元自低压配电系统引独立的电源，并分别予埋从战时区域引380/220V电源电缆进线的套管，每单元的两个电源在人防配电箱处采用双电源开关进行切换。平战结合的照明线路均于楼板内穿钢管暗埋，其他需战时增设的线路均临时明设。穿越防护单元的配电线路均采用密闭防护措施。4、暖通人防设计本工程地下室考虑平时为停车库，战时为甲类6级、常6级防空地下室。根据防空需要每个防护单元设置独立的机械通风系统，同时能满足清洁式、滤毒式和隔绝式三种通风方式的需要。5、结构人防设计地下室为甲类防空地下室，抗力等级为核六级与常六级，考虑平战兼顾。根据国家规范规程，以人防单元设置防爆墙、顶板、人防口部以及封堵口，全部采用现浇钢筋砼。主要结构构件等效净荷载取值为（KN/）：顶板 60底板 25外墙 50室外出入口临空墙 180室内出入口临空墙 130室外出入口门框墙 270室内出入口门框墙 200七、劳动安全及卫生1、施工过程中的安全措施 施工过程中挖掘地基、基础工程、隐蔽工程，对工程质量影响大的关键工序等均应严格按照设计图纸和施工规范进行，以确保工程质量；施工人员上岗前应进行安全培训，关键工位上岗人员应取得相应资质证书；施工场地应制订严格的安全保卫措施，使施工能有序进行；施工机械进场前应认真检查维修，避免带病作业，以免造成工程隐患或机械伤害；施工过程中产生的碎砖、石、建材包装物、装修垃圾等，应及时清量，妥善处理。2、项目建成后的安全卫生措施项目成立专门物业管理机构，负责本项目区内的安全和环境卫生管理。该项目建成后，要严格按照建设部颁布的物业管理条例等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业及配套设施进行维护、保养，确保物业的正常运行。加强保卫和保安的管理，为业主提供安全保障，维护物业的完整和统一管理等，努力为业户提供多层次、全方位、热情周到的物业管理服务，创造一个舒适、优美、洁净、安全、方便、和谐的居住环境。八、项目建设管理项目在实施过程中加强管理，保证工程的顺利竣工。工程管理建议：1、项目建设组织与管理项目实施由建设单位全面负责，对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位管理，确保项目按时完成。项目产品销售拟聘请专业代理公司负责，公司委派一至两名销售总监对销售进度情况进行监控。本项目的投资建设活动采用先进的专业化项目管理模式，力求高效率，高质量，低成本地完成项目目标。为控制工程质量、进度和科学合理的施工方式，应专门成立项目管理组，保障项目的顺利实施。2、专户核算为了做到专款专用，建设单位应设立专用账户，指派专人管理，从项目的立项申报、资金的概算、配套资金情况，到项目预算、项目完成资金决算等，进行全方位的定向管理，做到专款专用，明确职责，责任到人，确保项目的如期完成。3、重大项目实施招标为了确保专项资金的正确合理使用，项目管理组应根据实际情况，按照工程项目计划的整体安排，制定具体的实施方案。全部项目应实行公开招标，确保采购物资设备的质优价廉，最大限度地发挥资金的使用效益。4、项目建设过程管理控制为确保项目建设按期完成，并实现较高的质量及较合理的造价，本项目应通过招投标方式，确定专业的监理公司，对本项目工程质量、工期与工程造价进行监理。5、施工单位的选择按公开、公平的市场竞争原则，本项目应采用公开招投标方式选择施工单位。施工单位必须具有资信好、实力强、经验丰富等特点，同时施工过程要实行项目经理负责制。6、设备采购按公开、公平的市场竞争原则，所需设备采用公开招投标方式进行采购。九、物业管理项目建成后，拟成立专门的物业管理机构，对项目实行专业化物业管理。按照文登区政府颁布的文登区物业管理办法的要求，对项目供水、供电、供气、通信等公用设施提供相应服务，为业主产权人、使用人提供社会化、专业化、现代化服务，以保证项目的正常使用，创造文明、安全、方便、优雅的居住生活环境。物业管理机构的职责包括：1、维护辖区内的治安2、土、木管线维护检查3、水、电、煤气供应管理4、环境卫生及绿化管理5、提供居民需要的家政服务物业管理机构的设立，拟采取示范园物业管理机构合一组建的形式，对公共建筑、设施委托经营。第七章 环境保护一、编制依据、标准1、中华人民共和国环境保护法2、建设项目环境保护设计规定3、环境空气质量标准GB3095-964、污水综合排放标准GB8978-96二、环境评价本工程四周无污染源对其产生影响，项目本身仅在日常运行过程中产生部分生活污水、地面冲刷废水和生活垃圾等固体废弃物，在设计中根据国家有关标准要求，采取必要措施，保证各项指标达到国家标准，不会对环境产生不利影响。三、环保设计原则最大限度利用资源，加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。四、施工期环境影响分析1、施工期污染源施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见下表。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级土石方阶段挖土机78-96装修、安装阶段电钻100-115冲击机95电锤100-105空压机75-85手工钻100-105打桩机95-105无齿锯105底板与结构阶段混凝土输送泵90-100多功能木工刨90-100振捣器100-105混凝土搅拌机100-110电据100-110云石机100-110电焊机90-95多角磨光机100-115空压机75-85交通运输车辆声级施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A)土方阶段底板与结构阶段装修阶段土方外运钢筋、商品混凝土各种装修材料及主要设备大型载重机混凝土罐车、载重车轻型载重卡车9080-8575施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。2、施工期环境影响分析施工噪声影响根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工厂施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见下表。 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位：dB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段75-857575-8555结构阶段70-857065-8055装修阶段80-9585禁止施工55施工扬尘的影响由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。五、运营期环境影响分析1、废水处理与排放该项目建成投运后，在日常运营过程中产生部分生活污水、设备清洁废水、地面冲刷水等，经污水排水管道排入市政污水排水管网，排至文登区城市污水处理厂集中处理。2、噪声防护该项目选用的排风机、空调通风机组等均采用低噪声高效率产品。 3、固体废弃物处理该项目建成后投运后，在日常运营过程中产生部分生活垃圾、和化粪池污泥，针对不同污物采取分类收集，分别处理的方法。项目中产生的生活垃圾要分装盛袋，杜绝与其他污物混装。六、生态环境影响分析拟建项目建设场地较为平坦，不需施工取弃土，对地表植被的破坏很小，该项目的建设运行会对当地的生态环境产生影响较小。由于拟建项目用地量占所在区域较小，排放的污染物也较少，且对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以该项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。因此，从环保角度讲，该项目建设是可行的。第八章 抗震影响分析一、抗震判定依据 中华人民共和国防震减灾法 房屋建筑工程抗震设防管理规定（建设部令第148号） 建设工程抗震设防要求管理规定 山东省地震活动断层调查管理规定 建筑抗震设计规范（GB500112010） 建筑抗震鉴定标准（GB5002395）建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008）二、抗震设防分析文登区地处胶东地区的东北部，是一长期隆起地带。区内出露的地层以下元古代东群的各类变质岩为主。自上元古代至晚三纪。一直处于隆起上升状态，遭受风化侵蚀，没有接受沉积，直至新生代第四纪中更新世开始有残坡积、洪积冲积、海积等堆积层。它们的分布与厚度明显受古地埋条件的控制。文登区北部沿海有一北西西向断裂，称蓬莱威海断裂，它的东段在环翠区、荣成出露。半岛东部又有一组北东向断裂，称为牟平即墨断裂，由大致平行的4条断裂组成。这组断裂与蓬莱威海断裂相交的部位在环翠区西北海域，是半岛地区主要发震区之一。根据省地震区划，文登区初村镇北半部分为七度烈度区，初村镇南半部与界石镇、汪疃镇、苘山镇北部及草庙子镇北部为六度烈度区，其余均为五度烈度区。据山东省历史地震目录等资料记载，自公元495年（北魏太和十九年）到1990年，文登区有感地震记载共58次，其中震中在文登东境的12次，震级为34.5级，均未成灾，破坏性地震震中都不在文登境。史载波及文登的较大地震有3次。一次是1568年4月25日，渤海湾北部发生6级地震。二次是1668年7月25日，郯城与莒县之间发生8.5级地震。第三次为1948年5月23日下午5时许，地震屋晃，羊亭区下炉村屋瓦震落、破墙倒塌一段。震中在环翠区北部海域，震中6级。区内第四地层主要为中上更新世的残积坡层、洪冲积层和全新世的海洋沉积层。残积坡积层、洪积冲积层二者连续过度，分布于山区河流两岸、山区盆地、山坡及山麓地带。厚度较大，1-10米不等；海洋沉积层主要分布于滨海平原地带。厚度不一，一般在20米左右，由砂石淤泥质粘质砂土等组成。场地地貌单元属半岛丘陵地区山前冲洪积小平原，场地复杂程度为三级，地基复杂程度为二级，工程重要性等级为三级。地层为第四系全新统地层及中生代文登超单元地层，自上而下分为表土层Q4pd+ml,第四系全新统冲洪积层Q4al+pl,第四系全新统残积层Q4cl中生代文登超单元地层V15，现自上而下分述如下：表土层Q4pd+ml素填土（1）：灰色，稍湿-湿，松散，以粘性土混砂粒为主，局部含较多碎砖，揭露于整个场区，层厚1.30-3.40米，平均2.30米，层底标高29.5832.62米。平均31.74米，层底埋