某旅游城市市场项目可行性分析.doc

南京市柳林吧市项目可行性分析序 言拟开发的“柳林吧市”，位于江苏省南京市栖霞区八卦洲镇八卦洲岛上，规划地块位于八卦洲集镇以南、二桥以西的原镇政府直管的养殖场。在长江大井下与七里村公踟（原堤埂）之间的整块地，其土地面积85亩，湿地面积60亩，水面面积355亩；江堤以南的柳林约600亩。拟规划为商业旅游类项目，集度假休闲、康体娱乐、益智创新于一体的综合型旅游项目，项目主要由天然的柳林景观、传统的民风习俗、野菜佳肴、形态各异的吧市群体所组成。为确保项目实施的可行性，本文主要从国际国内旅游市场的发展形势、八卦洲的旅游资源等情况，对八卦洲是否具备开发条件进行了初步的论证。并在此基础上进行了提出了项目开发的设计理念以及旅游项目的展现形式等。另外，本文提供了一般旅游项目的开发步骤，以供投资开发参考。关于项目的营销推广等方面的内容，需项目包含的具体内容确定之后才能制定详细的推广方案，本次不涉及营销推广方面的内容。目 录一、国际、国内旅游市场的发展情况4二、国内旅游形势分析7(一)旅游发展阶段简析7(二)旅游消费者市场的十大趋势10三、八卦洲实施旅游战略的可行性20(一)南京旅游城市及旅游景点的规模效应20(二)八卦洲具备旅游开发的基本条件27四、本项目初步策划31 (一)支撑本项目实施的思想理念31(二)游憩方式设计的内容42 (三)按资源分类的游憩方式一览表51（四）本项目初步规划53五、项目实施计划55六、项目推广及计划64一、国际、国内旅游市场的发展形势(一)世界整体旅游情况1、国际旅游形势根据世界旅游组织的统计，2004年国际入境旅游人数创历史最高纪录，达7.6亿人次，比2003年增长10%。2003年世界入境旅游人数增长幅度之大是近20年来从未有过的，其主要原因是世界经济形势较好，国际贸易发展较快也是原因之一。2004年亚太地区旅游业发展迅速，入境游客人数比2003年猛增30%。美国等北美国家旅游业在受“9.11”恐怖袭击事件影响连续三年下滑后，2004年开始恢复，并获得积极成果。墨西哥、加勒比地区、中美洲地区以及南美洲国家入境游客大增，增长幅度估计超过了10%。与此同时，欧洲入境游客增幅较小，非洲入境游客人数增幅在10%以下。2004年12月26日发生的印度洋地震和海啸灾难对迅速发展的亚洲旅游业和世界旅游业并没有太大影响，受灾地区的旅游业只占世界旅游业的3%。2005年世界经济和贸易形势仍然呈良好态势，旅游业发展前景也比较乐观。2、国内旅游形势根据国家统计局和国家旅游局公布的统计结果，2004年中国旅游业全面恢复振兴并有突破性发展。入境旅游人数达到10904万人次，首次突破1亿人次大关，旅游外汇收入达257。39亿美元。国内旅游出游人数达到11.02亿人次，首次突破10亿人次大关，国内旅游收入达到4711亿元，国际国内旅游业总收入为6840亿元。中国公民出境人数达到2885。29万人次。日本、韩国、俄罗斯、美国、新加坡、英国、法国等16个主要客源国来华人数与上年相比有显著增长。3、江苏省旅游发展形势3.1经济发展情况全省经济快速稳定增长，宏观调控取得积极成效。2004年实现生产总值15512.4亿元，比上年增长14.9%。其中，第一产业增加值1315.4亿元，增长6.0%；第二产业增加值8770.3亿元，增长17.1%；第三产业增加值5426.7亿元，增长13.7%。人均生产总值突破2万元，按现行汇率折算达2500美元。结构调整取得新进展，经济运行质量和综合竞争力不断提高。传统产业在改造中提升，高新技术产业和现代服务业较快发展。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达23.2%，比上年提高2个百分点。信息服务、旅游和为制造业配套的生产服务业加快发展。积极扶持重点企业集团做大做强，营业收入超100亿元的企业达33家，新增11家。坚持区别对待、有保有压、分类指导的原则，合理调整固定资产投资结构，治理整顿土地市场秩序，加强经济社会发展的薄弱环节，千方百计解决经济生活中的突出矛盾，一些不健康不稳定因素得到抑制。3.2旅游发展情况江苏省国内国际旅游业快速发展。2004年江苏省国内旅游人数14662万人次，比上年增长28.3%；国内旅游收入1289.8亿元，增长32.3%。2004年江苏省境外入境人数306.6万人次，比上年增长37.4%，其中外国人214.2万人次,增长49.4%,港澳台同胞92.4万人次，增长15.9%。江苏省国际旅游外汇收入17.6亿美元，增长55.8%。旅行社组织公民自费出境旅游25.6万人次，增长1.16倍。4、南京市旅游发展形势4.1经济发展情况2004年南京经济继续保持强劲的发展势头。2004年完成地区生产总值1910亿元，比上年增长17.3%（按可比价计算，下同），其中，第一产业完成增加值70亿元，增长5.2%；第二产业完成增加值1005亿元，增长20.7%，其中工业完成增加值823亿元，增长23.0%；第三产业完成增加值835亿元，增长14.9%；经济的增长率比上年提高了2.3个百分点。这种良好的局面是近年来少见的，预示着南京经济又实现了新的跨越。4.2 旅游发展情况2004年，南京市接待国内外旅游人数2866万人次，增长27%。其中入境旅游者66万人次，增长28.0%。旅游总收入首次突破了300亿元大关，达到320亿元，比上年增长31.1%，拉动南京市经济快速发展，城市影响力进一步扩大。二、国内旅游形势分析(一)旅游发展阶段简析、阶段认知我国对旅游业的普遍认知，可以分为四个阶段：）1978年以前，旅游是政治接待和文化事业；）1978-1992年，旅游转化为经济产业，是可以创造价值带动经济发展的产业；）1992-1999，旅游成为朝阳产业，是国民经济重要的经济增长点；）2000年以后，旅游被目为动力产业，成为可以带动其它产业发展的重要消费动力。从经济学的角度讲，旅游是将无价值的闲暇时光，变成有价值的闲暇时光；旅游是拉动内需的重要途径，同时是提高国民生活质量的重要标志。、发展状况国内旅游业近20年来的发展状况如下表：年份 国内旅游人数（亿人次） 增长（） 国内旅游收入（亿元） 增长（） 19852.48019862.712.510632.519872.97.414032.119883.03.518028.619892.4-20.0150-16.719902.816.6717011.819913.07.1420017.519923.310.025025.01993 4.10 24.2 864.0 246.0 19945.2427.81023.518.519956.2920.01375.734.419966.391.61638.419.119976.440.82112.729.019986.947.82391.213.21999 7.19 3.6 20007.443.5317612.120017.845.3352210.920028.7812387810.120038.7-0.93442-11.2200411.0226.67471136.87纵观中国旅游的发展历程，20世纪80年代是缓慢增长时期，这一时期人们的生活水平普遍较低，旅游是贵族化消费；到了90年代旅游业高速发展，但是增长是不稳定的，表现出了我国国内旅游的发展还处在初级阶段，很不成熟；经过近几年人们在旅游市场中痛苦体验和不断调整，旅游市场的发展逐渐稳定和理性化。旅游的发展有三个相互链接的环节，即是旅游市场需求环节、政府宏观政策环节、旅游资源的开发和管理环节，这三个环节相互制约，也相互促进，形成了一个中国特色的旅游产业发展链。消费者的旅游需求是旅游发展的根本动力；政府的宏观政策给旅游消费提供时间和法律支持，并从宏观上调整产业发展线路；旅游资源的开发和管理为旅游提供消费空间，受消费者的需求的制约，同时也引导消费方向。(二)、旅游消费者市场的十大趋势下面从消费者市场的需求和行为角度来阐述中国国内旅游的发展状态和趋势。经济基础决定上层建筑，旅游消费很大程度上是精神消费，属于上层建筑的范畴。随着人们物质水平的提高，旅游的需求凸显出来。近20年来国内旅游客源市场需求也经历着参差不齐，复杂多样的变化和发展，对此总结了以下十大趋势：第一：旅游消费者对旅游产品类型的需求呈多样化发展80年代，旅游者主要是对自然景观和古迹景观的观赏性游览，集中在对国内几大风景名胜地的旅游上，如：桂林山水、长城、兵马俑等等，到了90年代，景观类型增多，水域风光、地文景观，极地景观、沙漠景观、草原景观等等，消费者希望通过旅游看到不同种类的景观。除了传统的山水风光、文物古迹和民族风情等旅游产品外，对生态旅游也表现出极大的需求。同时许多新兴的专项旅游产品，如：主题公园、农业观光、工业旅游等等也广受欢迎。第二：宏观市场,旅游消费者对旅游产品的需求呈多层次化发展。90年代以后国内旅游消费不再是统一低层次的消费，旅游消费的分布现状如图：由于旅游消费者的上下流动，一部分潜在消费者随着经济状况的好转，转化为低层旅游消费者，现实旅游消费者内部也根据消费能力分出高中低层，三个层次的旅游消费者对旅游产品的需求逐渐分化，呈现初级的市场细分状态。其中高层旅游消费者从纯粹的观光型旅游转化成度假型休闲，中层旅游者则需要更广泛的旅游产品，低层旅游消费者绝大部分是观光旅游。第三：微观市场,旅游消费者市场细分化趋势明显。在社会因素（政治、经济、法律、参照群体、家庭、角色与地位、闲暇时光）、个人因素（年龄、人生阶段、职业、经济状况、生活方式、个性和自我观念）、心理因素（动机和感觉）的影响下，旅游市场的需求特征呈现纷繁复杂的状态，不同因素的组合产生出不同的旅游需求和偏好，如不同年龄层次的人对旅游的偏好差异化，年轻人喜欢刺激、体验试的旅游；中年人喜欢文化型、城市观光型旅游；老年人喜欢康体、疗养型的旅游（这种细分不具有绝对意义，仅供参考）。在激烈竞争的环境下，旅游消费者的市场细分化趋势日益明显并且加剧，细分的市场需求成为旅游产品开发和管理的基础。第四：消费者旅游方式多样化、个性化发展从组织方式上看，最早的旅游由于中介服务机构很少，人们不得不自己组织去旅游，随之，旅行社等中介机构出现参加旅游团旅游成为值得炫耀的事情，到了90年代末期，人们又受不了旅行社的种种制约，重新选择旅游方式，出现了今天这种旅游方式繁多的局面，目前的旅游方式大致有如下几种：家庭自助游、朋友自助游、单独旅游、单位组织、参加旅行社等，自助旅游成为人们的主要出游方式。从交通方式上看，随着民航事业的发展，民航成为长线旅游的重要方式，除了火车、汽车等传统的交通方式外，新兴的交通方式如自驾车、自行车、徒步等等，人们根据旅游地的远近和交通状况以及个人的兴趣爱好选择不同的交通方式。现代社会逐渐崇尚个性化，人们在各种领域里都争取表达自己的意愿和观点，用独特的方式行事。旅游领域的个性化发展趋势日渐显现，如近几年兴起的背包族、自行车旅行、徒步旅行等。第五：旅游动机的重要性呈梯状，需求层次从低级向高级转变。旅游与人的精神需求密不可分，随着人类社会物质资料的不断丰富，人们对精神世界的渴望越来越迫切。人本主义就是人们为了改变传统的以物为生活轴心，转换为以人为本的生活方式的一种生活理念。人本主义原则 ：是指把以人为本，遵循人体生理与心理的规律，满足人类审美、修学、交流、康体、休憩及整个生活方式需求作为第一要义的原则。 旅游的需求，是一种高级的需求。它是在基础需求满足以后，才产生出来的社会行为，以高层次需求的满足为驱动力，属于精神需求为主导的范畴 ；借鉴需求塔理论，我们可以将人类旅游需求划分成五个不同层次： 第一层次为基础需求，包括生存与安全最基本的要求 ；第二层次为生理及心理的需求，以舒适为基础的休憩，以健康为基础的康体、疗养，都是人体生理与心理调养的需要；第三层次为精神需求，主要有修学、审美、交流等方面；第四层次为综合需求，是一种集合了生理心理与精神不同层次需求的统一体，是人类寻求突破、探险、新奇、刺激等新的生活阅历与感受的需求，在精神上，是一种追求生活新体验的需求 ；第五层次为一种生活方式的需求，这与自我实现的需求处于同一层次，是人类自我实现在旅游活动中的体现。 我们认为 ：五个层次的旅游需求，在理论上有形而上与形而下之分，第一、二层次的需求，为形而下的需求，第三、四、五层次，为形而上的需求 ；第二和第三层次的需求在旅游历史与实践中，是旅游存在的基础，可以称该两层次为一般旅游需求，是旅游发展为产业的基础。由于旅游是人类社会发展到高级阶段的产物，旅游是在休憩、康体、审美、修学、交流的共同驱动下形成的，因此，二、三层次之间并不存在时间上和阶段上的高低。 但其他层次之间，存在从低到高逐步发展的规律： 基础需求旅游基本需求体验需求生活方式需求 从个体而言，人们总是从修学、审美、休憩、康体、交流等某种需求，或几种需求结合出发，开始旅游生涯 ；当旅游多年，积累丰富以后，开始寻求不同于日常生活也不同于一般旅游的体验式旅游 ；当体验式旅游达到了一定的积累，一部分人将会追求旅游作为一种生活方式，一种定时、不定时的，与工作、日常生活同样重要的生活方式，一种自我实现中不可缺少的生存方式目前国内旅游者的旅游动机主要是放松和刺激，由于现代社会充满了竞争和工作压力，劳动仍然是人们获取生活资料的主要手段，人们需要借助于旅游来轻松头脑、摆脱烦恼、休养生息，并给后续的工作和学习注入新的活力。随着社会的发展，一部分人从固定的劳动模式中解脱出来，可以自由支配的时间和精力增多，高层次的旅游动机自然相应产生。如，企业高级管理阶层、富裕的退休人员、高级自由职业者等。随着社会的发展，人们的自由时间会越来越多，可以预见旅游动机的层次将逐渐提升。第六：旅游消费者决策时间变短，对媒体依赖程度提高旅游决策时间变短的原因有两个：其一：旅游还是稀有商品的时候，旅游一次需要很长时间的资金和认知的积累才能决定旅游的目的地和旅游方式，随着经济的发展和闲暇时间的增多，尤其是随着黄金周的开始，人们出游的频率提高，出游次数由以前的几年一次、一年一次逐渐增多至一年几次，城市周边游的频率更高。其二：随着信息时代的到来，人们可以通过各种媒体去了解相关的信息，可以很快就收集到各旅游景点的资料，容易比较选择。媒体由于其自身的优势，越来越成为人们了解外面世界的窗口，媒体在旅游中的作用已经不言而喻，据西方国家的经验，人们对媒体的依赖将继续增强。第七：对旅游商品组合的选择逐渐理性化黄金周的实施，使渴望旅游的人们的旅游需求得以很大程度上的释放，人们纷纷赶往为数不多的几大传统的风景名胜之地，或者是跟风，或者是主动，造成了风景名胜拥堵不堪，游览者兴味索然。经过几年的痛苦尝试，人们逐渐从假日旅游备受拥挤之苦中清醒过来，开始更加理智地分析，大量收集旅游景点的接待游客信息，尽量避开旅游高峰人群。而且在选择产品组合上，旅游者开始精心计算各种旅游路线的花销。旅游者根据自己的时间以及预计消费金额等等因素来组合线路和住宿、交通、娱乐、购物等，但是由于旅游者大都不是专门从事旅游行业的专业人士，也不会有那么多的时间来计算，因此旅游者的理性化选择的需求需要一种机构来帮助完成，这就为旅行社的发展提出了挑战和机遇。第八：旅游者对旅游产品的体验性要求变高，旅游中娱乐倾向增强旅游在古文中的含义是：旅表示行走，游是游览，主要是通过观赏来达到赏心悦目，陶冶情操的目的，这种旅游的观念在很长时间里影响了我们对旅游的认知和理解。目前以观赏为目的的旅游仍占主体地位，但是在观赏中对情景的体验和娱乐的需求明显增高，从媒体上越来越泛滥的娱乐节目上可以找到这种趋势，人们越来越想亲身体验某种自己不熟悉的文化、风俗或者其它的情景。纯粹的观光已经不能满足人们的旅游需求，体验式的旅游成为旅游发展的趋势。第九：旅游者对旅游产品的生态环境要求变高，旅游中康体倾向增强由于中国快速发展的经济，产生了环境承载的超负荷运转状态，城市居民处于较大的环境污染压迫之中。高度紧张的工作，使人们对环境、放松、锻炼、康体有一种渴望。特别是非典之后，成为全民性倾向。第十：旅游者对旅游的满意度评价越来越取决于景观的表现形式和营销服务水平 一般来讲旅游者满意程度主要基于景观类型、开发的手段表现手段、营销服务质量这三个方面，随着景观类型的不断增多，同类景观类型的数量也大大增加，如果不是稀有景观资源，景观类型在满意程度上的决定作用越来越小，开发的手段和表现手段是景观的灵魂的展现方式，是将景观的内含传达给旅游者的最直接、最感性的途径，在满意度因素中占非常重要的地位，而营销服务水平和方式是旅游者满意程度中最机动灵活的因素，高水平服务和高质量的营销是旅游消费者的期望。消费需求是旅游市场发展的根本动力，由于人们的需求在不断提升和发展，促进了旅游产品的开发和经营方面的发展，并且逐渐促进旅游相关制度的制定和完善。三、八卦洲实施旅游战略的可行性(一)南京旅游城市及旅游景点的规模效应1、南京市基本概况：南京地处我国东西大动脉长江与南北大动脉京沪铁路的交汇点，东距长江入海口约300公里，被誉为“东南门户，南北咽喉”，“钟山龙蟠，石城虎踞”，是我国著名的六朝古都、江苏省省会、长江中下游地区重要的中心城市。1992年列中国城市综合实力“50强”第五名及城市投资硬环境“40优”之一。气候宜人：南京地处辽阔的长江下游平原，北纬3203，东经11847，属北亚热带季风气候区，四季分明，年均气温16，年均降水量1106毫米，无霜期237天。历史沿革：南京市现辖10个区5个县，面积6516平方公里，人口约520万。目前，南京已发展成为中国东部地区的一座综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心，全国四大科研教育中心城市之一。1995年，全市国内生产总值（GDP）达580亿元，比上年增长12。南京是我国著名的古都之一，历史文化名城。历史上曾有十个朝代在此建都，向称“十朝都会”。这十个朝代是：东吴（229280年）、东晋（317420年）、南朝（宋、齐、梁、陈）（420589年）、南唐（937961年）、明初(13681420年）、太平天国（18511864年）、中华民国临时政府（1911年）等。还在5000多年以前，这里就出现了原始村落。南京已有2460多年的建城史。初名越城，战国时楚国在石头山上置金陵邑。秦改为秣陵。三国时东吴首次在此建都，称建业。西晋末年始称建康，其后东晋、宋、齐、梁、陈均建都于此，历史上称六朝。唐代称升州，宋易名为江宁。及至明初，才正式定名南京。南京现辖玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞、浦口、大厂等10个区和江宁、江浦、六合、溧水、高淳等5个县。全市面积6516平方公里（包括郊县），其中市区面积867,21平方公里。2、南京市主要风景区2.1钟山风景区钟山风景名胜区是国务院公布的44个风景名胜区之一。位于南京东北郊、以钟山和玄武湖为中心。这里山明水秀，山、水、城浑为一体，雄伟壮丽，气势磅薄，为中外游人来南京必游的地方。主要游览点：明孝陵、中山陵、灵谷寺、光化亭、音乐台、流徽榭、孙中山纪念馆、梅花山孙陵、廖仲恺何香凝合葬墓、中山植物园、前湖、紫霞湖、蒋介石墓址正气亭、紫金山天文台、徐达墓、常遇春墓、李文忠墓、航空烈士公墓、定林山庄、玄武湖等。2.2石城风景区位于南京市城西外秦淮河两岸。清代自西水关至长江口，这里风光秀美，胜迹众多，仅在清代形成的金陵四十八景，城西就占有7处。清代以后，许多游览胜地开始淹没和消失，但遗址尚存、游人至此寻踪探幽，发思古之情，仍然是一个好的去处。主要游览点有：石头城、莫愁湖公园、清凉山公园、奇石观赏馆、龟鳖博物馆、古林公园、侵华日军南京大屠杀遇难同胞纪念馆等。2.3大江风貌区万里长江，浩浩荡荡，由西而东，穿城而过，直奔大海。南京的长江与幕府山平行，临江的一面，山势陡峻，形同一道天然屏障。幕府山，长约6公里，属宁镇山脉的支脉。山有五峰，南为主峰北固山，山下有石洞，深邃幽曲，居中的称中峰，山上有仙人台、虎跑泉，西北两峰对峙而立，人称夹萝峰，又名夹骡峰。沿江的幕府山自古以来就是游览胜地。游览点有：南京长江大桥、渡江胜利纪念碑、狮子山、绣球公园、燕子矶、头台洞和观音洞、二台洞、三台洞、达摩洞等。2.4秦淮风光带自六朝以来，十里秦淮就是商贾云集，市肆繁盛，人文荟萃之地。降及明清，这里歌楼舞榭，琴声酒器，彻夜不绝，盛极一时。岁月流失，沧桑巨变，秦淮河两岸的盛况和胜迹已消失殆尽。经过数年的开发和建设，十里秦淮已初步建成具有六朝古都特色，庙、市、景合一，融游览、购物、品尝小吃、娱乐于一体的旅游景区。若乘画舫在河中游览，桨声灯影，意境无限。游览景点：秦淮河、夫子庙、学宫、贡院、东西市场、乌衣巷、桃叶渡、瞻园、明代城垣和中华门城堡、民俗博物馆、白鹭洲公园、周处台、秦淮小公园等。2.5南郊风景区南郊风景区指雨花台、菊花台至牛首山一带的旅游景点。雨花台，风光秀丽，古迹众多，古代就是登览、游览的胜地。寺庙林立，钟磬之声相闻，有普德寺、天界寺、碧峰寺、高座寺、永宁寺、仓盛庙、刘猛将军庙、八腊庙等。可惜这些古迹在历代战火中消亡了。1927年之后，这里变成了刑场，一代英才在这里献出了满腔热血。今天这里松柏长青，已是人们怀念先烈，追溯往事，参观、游览、凭吊的胜地。主要景点有：雨花台烈士陵园、雨花台烈士史料陈列馆、杨忠襄公剖心处、方孝儒墓、邓愈墓、渤泥国王墓、菊花台九烈士墓等。2.6栖霞风景区“春牛首，秋栖霞”，牛首山、栖霞山是南京人春、秋两季外出游览的胜地。栖霞山，尽管由于开矿而引走了水源，然而它仍然像一位健壮的老人，神采奕奕，焕发着青春的活力。主要游览点：栖霞山（白乳泉、碧云亭、凤翔峰、霞红苑）、栖霞寺（彩虹明镜、明征君碑、毗庐殿）、舍利塔、千佛岩、南朝石刻等。2.7汤山古文化旅游区主要在江宁县境内，包括温泉、阳山碑材、安基山水库、南京猿人溶洞等旅游资源。九五期间初步建成以古文化为主题的观光旅游区。2.8两湖风景区包括高淳、溧水两县境内的景点，主要有固城湖、石臼湖、淳溪老街、花山、无想寺、天生桥等。该区以湖光山色的自然风光为特色，适宜发展休闲、度假、会议等旅游，规划在溧水无想寺筹建省级旅游度假区。2.9两浦风景区指江浦县和浦口区境内的景点，包括珍珠泉旅游度假区、老山国家森林公园、惠济寺及古银杏、汤泉温泉等。本区自然景观优美，冷泉众多，温泉资源丰富，适宜发展休闲度假、会议、疗养、狩猎等旅游项目，规划在浦口珍珠泉建设国家级旅游度假区。巨大的旅游资源吸引着成千上万的国内外旅客前来观光旅游，蕴涵着巨大的客户资源。据统计南京市2004年接待国内外旅游人数2866万人次，比2003年增长27%。其中入境旅游者66万人次，比2003年增长28.0%。旅游总收入首次突破了300亿元大关，达到320亿元，比上年增长31.1%，拉动南京市经济快速发展，城市影响力进一步扩大。 (二)八卦洲具备旅游开发的基本条件1、八卦洲简介八卦洲面积56平方公里，人口3.3万，是长江中仅次于崇明和杨中的第三大岛，处于南京“以江为洲、沿江发展”的城市中部，地理位置优越。目前全镇仍保持着以农业经济为主导经济的自然田园特色，是南京都市圈中的一块难得的“世外桃源”。南邻幕燕风景区，东南与南京新生圩外贸港和南京经济技术开发区隔江相望，南京长江二桥的开通不仅使八卦洲成为沟通大江南北的重要通道，而且是八卦洲与南京主城区融为一体，位于南京都市圈“以江为轴、跨江发展”的中心部位，区位优势是八卦洲最大的优势，为八卦洲的发展带来了前所未有的机遇。 同时洲上特殊的地理条件所形成的独特生态环境是发展生态旅游的良好资源。因此开发八卦洲，做大旅游产业，不仅能吸引大量城区及周边地区人员来观光、休闲、度假，而且可以以旅游推动环境建设，以旅游促进引资开发，加快八卦洲经济再上新台阶。2、特色景观：2.1 长江风光长江是世界上第三大河流，八卦洲是长江中的第三大岛屿。长江在八卦洲处分为南北汊，南汊为主流，最大水深约35米，北汊为支流，最大水深约10米。长江最低水位为1.54米，最高水位为10.22米(吴淞高程)。环洲处处可见长江的风姿，在洲头可以看到长江水分流，在洲尾可以看到长江水合流，在二桥可以看到大江东去，浪涛滚滚。2.2长江二桥南京长江第二大桥是国家“九五”重点基础建设项目之一，位于南京长江大桥下游11公里处，全长21.197公里，由南、北汊大桥和南岸、八卦洲及北岸引线组成。南汊主桥2938米为钢箱梁斜拉桥，北汊桥2172米为钢筋混凝土预应力连续箱梁桥。全线还包括4座互通立交、4座特大桥、6座大桥，都按双向六车道高速公路标准建设，设计时速为100公里。全线设有通讯、监控、收费、照明、动静态称重等系统，并设有南汊主桥景观照明，南、北汊大桥公园和八卦洲服务区。二桥的规模，在同类桥梁中是国内第一、世界第三。南汊桥主跨628米。在世界同类型桥梁中，这一跨径仅次于日本多多罗大桥和法国诺曼底大桥。2.3沙漠风景区 八卦洲利用河道中清理出来的黄沙，清洗后堆积成约350亩的“人造沙漠”，号称长江第一滩。玩沙滩排球、沙滩足球，放沙滩风筝，别有一番情趣。长江二桥中的北汊大桥擦着沙漠而过，晴天的傍晚，日落的霞光洒满大桥，汽车在一轮红日下川流不息，形成了一幅壮美的夕阳图。 2.4竹筏运动区 竹筏运动区有竹筏二十余条，这里河面宽阔，河水清澈，芦苇葱郁。对都市人来说，撑竹筏是一项新颖而富有情趣的运动项目。为确保游客的安全，这里配有专用的救生衣，并有专人陪同游客游玩。 2.5荷花景区 八卦洲的荷塘位于两道防洪堤之间，水域开阔，景色宜人，是采莲休闲的好去处。 2.6芦苇荡景区 八卦洲洲尾绵延着近千亩郁郁葱葱的芦苇，疏疏密密，错落有致，散发出一阵谈谈的清香。云烟淡泊，映出平静的水面，鸟鸣几声，从随风摆动的芦苇丛里传过来，更显宁静与安然，充分体现出“春来碧水绿芦接蓝天，鱼欢鸟歌；秋到金谷白玉铺沃土，花放稻香”的诗情画意。 2.7野菜景区 八卦洲是著名的野菜之乡，建有全国最大的野生蔬菜基地，栽培面积达3.3万多亩，野生蔬菜品种有芦蒿、菊花叶、荠菜、马兰头、苜蓿、紫背天葵、香椿、枸杞等，为了加快对各种野生蔬菜特性的研究，镇政府组织科研人员办起了野菜研究所，正朝着野菜生产规模化方向发展。游人来到这里可采到新鲜的野菜，也可以尽情地欣赏田园风光。2.8洲头内有典型的原生湿地环境和自然田园风光，特别适合于建成一个生态文明园。洲头契入长江之中，长江之水在此分流。站在洲头，上可眺南京长江大桥，下可观南京长江二桥，对岸可极目幕府山风景区，在此设置悬江亭，既有助于游人尽览大江风貌，又有助于丰富南京长江段的景观。3、基础设施：通过二桥、轮渡和汽渡，八卦洲取得了和外部方便的交通联系，洲内道路原来的基础较差，为此八卦洲镇先后投入5000万元完善洲上大道；洲上有比较完备的给水、排水、抗洪、排涝系统,供电、供气、通讯系统能满足正常需要。八卦洲现有110千伏的变电站一座（可供一座中等城市的用电），95年建成3万门电信端局，96年又建成日供水7000吨的自来水厂，产业园基础设施建设已全面开展。目前缺乏数据光缆的支持，与外界数据交换不便；综合来看，八卦洲具有良好区位优势、特殊地理条件、独有的生态环境，具备发展生态旅游的良好资源，已经形成了一定的旅游规模，但旅游项目多以单纯的农家乐和田园风光为主，缺乏与人本主义深层思想结合的旅游文化与旅游项目；为了缓解现代社会发展所带来的生活压力，满足人们深层次的高级精神需求，本旅游项目将结合八卦洲独有的区域性风光特色，打造一个集休闲渡假、康体娱乐、益智创新于一体的综合型旅游项目。四、本项目初步策划 (一)支撑本项目实施的思想理念旅游，好像是在看一场戏；游客全天看戏，同时又参与到戏剧中来。如何能够让游客在参与中放松，得到旅游的目的，一直是各旅游项目在研究的重点，本项目拟采用游憩方式设计。游憩方式，就是旅游中的玩法。玩法是一种通俗的说法，包括了出游之后所有的游乐过程；其中，路途中枯燥的行进，如何变成充满乐趣的旅程，兴奋点的节奏与方式，景点内的观赏方式、休憩方式、游乐方式，参与目的地生活，夜间娱乐，餐饮的特色化与风情化，住宿的主题化与娱乐安排，等等方面，使旅游作为一种生活方式，成为全程体验与游憩的过程。游憩方式设计的第一理念全程体验旅途生活方式的理念：游客一出门，就开始进入兴奋状态，并在吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、悟的过程中，获得全程的独特感受；同时，把旅游作为全新的生活方式进行设计，符合游客出游，寻求生活角色转换，生活方式转换的要求，形成旅途人生的全新体验与激荡；游憩方式设计的第二理念情境戏剧化与产品化理念：要把观赏对象、景观环境、文化生活环境尽量进行情境化和戏剧化处理，构成特殊的审美意境，制造戏剧化冲突，产生兴奋与激情效果，获得旅途人生的特殊享受；要把观赏、游乐、娱乐、餐饮、住宿、休闲运动、疗养修复等等过程，变为可以实现的服务产品，从而实现有效的交易，达到市场消费的目的。1、 游憩方式的概念游憩（Recreation）指的是人类在闲暇时间从事的任何以愉悦身心为目的的活动，它令人感到自由愉悦，获得满足的体验，是现代社会人们放松精神和身体的一种休闲方式。游憩与游憩方式是人们闲暇时间的一种生活方式，包括在家的休闲娱乐、户外活动及外出旅游等。本文所指的旅游的游憩方式是人们在旅游中的一种生活方式。旅游中游憩方式的设计则主要从旅游目的地、景区开发角度，对旅游者出游中涉及的各主要要素进行设计安排，使旅游者旅游过程获得最大满足，旅游目的地资源获得最佳利用，从而使旅游开发商、投资商获得最大收益。旅游过程中的游憩活动包括十个方面，即：吃、住、行、游、娱、购、体、疗、学、悟。从游客行为活动的特征来看，观赏、娱乐、运动、疗养是最纯粹的游憩活动；修学、感悟是过程中的精神活动；运输、住宿、饮食、购物既是满足基本生理需要的基础服务，又是旅途生活中可以形成兴奋点与愉悦性的游憩内容，人们在进行这些活动时往往带有享受和休闲的性质。游憩方式设计，首先要对旅游目的地的核心产品进行设计，按照观赏、娱乐、运动、疗养、修学、感悟等不同类别，单独或综合交叉的进行具体设计，包括景点观赏、文化品味、风情感受、游乐参与等等；其次要设计运输、住宿、饮食、购物等基础服务，并尽力安排成具有特色、风情、文化及娱乐性的方式，体现处处都有旅途人生的异样特色；进一步对全部游程进行合理化整合，形成全程结构的整体理念与效率优化。2、 游憩方式设计的五大原则2.1 人本主义原则人本主义原则就是指把以人为本，遵循人体生理与心理的规律，满足人类审美、修学、交流、康体、休憩以及整个生活方式需求，作为第一要义的原则。在这样的理念下,我们的游憩方式的设计就必须尊重人的本性、共性和特性，并在生理规律与需求、心理规律与需求、精神规律与需求三个层面上，设计旅途人生。2.2 审美凸显与独特吸引力原则旅游，起源于审美的需求，旅游的早期产业形态，也是以景观观赏为核心主题。随着旅游业的不断发展，广大旅游者对旅游欣赏、旅游审美的要求越来越高，旅游活动也逐渐从观光娱乐型向休闲体验型转化.而旅游审美是对自然美、艺术美、社会美的综合性审美实践活动。所以从旅游资源审美和旅游者的需求出发,我们认为艺术审美性原则是游憩方式设计的一个重要原则,是体现设计修养的关键。旅游产品，必须具备足够的吸引力，才可能把游客从客源地吸引到目的地。由于我国旅游资源非常丰富，资源类同性处处存在，要仅仅依靠资源本体的观赏独特性，绝大多数景区都不可能达到足够的吸引力。因此，如何依托资源，开发具有独特吸引力的产品，就成为旅游开发成功与否的前提。游憩方式设计，必须遵循审美凸显的原则，从已有的资源中，挖掘其特色性审美要素，并予以凸显；注入与资源协调的植物景观、园林景观、建筑景观、其它人文景观，形成全程审美的旅途生活。游憩方式设计，必需着眼于打造核心吸引力，并围绕核心吸引力整合资源，形成产品。2.3 情境化与体验化原则游憩方式设计，应对观赏性资源、文化资源等进行情境化改造与设计，形成情境化的场景、情境戏剧化的环境；通过情境化设计，将自然与文化资源，转变为人性化的观赏过程，转变为具有吸引力，可使游客兴奋的产品。 体验，是旅途人生的核心，差异于城市工作和日常生活的体验感悟，是游客追求的最高境界。游程中角色体验（新团队中角色、参与目的地生活角色、情境中角色、戏剧化中的角色等），人与自然互动体验，征服或融入自然的体验，回归历史的时空体验，异域文化的体验等等，构成对游客旅途人生的全面满足。其中，趣味性是情境体验中的通俗要素，主要包括志趣情趣童趣风趣野趣等。因此，游憩方式设计中，自始至终都要把握情境与体验的设计。 2. 产品化原则游憩方式设计，目的是形成旅游产品。对于游客而言，整个出游过程是一个产品，但对于各个旅游项目开发商而言，开发范围内的景区或旅游区，构成一个或几个产品。因此，游憩方式设计，必须把握作为服务产品的构成模式与结构，是游憩过程可以由若干个独立运营的单元构成，每一个单元产品，都可以形成相对独立的经营基础。而单元之间，又必需相互结合，构成旅游要素的完整配置。2. 保护与开发协调的原则旅游资源开发，特别需要把握风景资源保护、生态环境保护、文物保护、游客安全保护四方面的保护。 风景资源保护：不能以破坏风景资源为代价进行开发，因此，对观赏、游乐、基础设施的位置、体量、风格等的规划，必须以保护为前提，与资源协调。生态环境保护：任何开发，必须达到环境保护要求，不能引起整体生态环境的不可逆转性破坏，因此，对环境容量、污染治理、垃圾处理等，必须有到位的措施。文物保护：对文物资源、不限于已经列入全国或地方政府保护名单的所有历史或民俗文化性资源，都应该予以保护。游客安全保护：在游憩方式设计中，必须充分考虑游客安全，包括旅途安全、游览安全、游乐安全、社会安全等几个方面。 天人合一的思想是中国古代哲学的特色之一，强调天道和人道，自然和人为的统一，是中国古人追求人与自然的协调一致、和谐地共存共生的思想境界。所以在游憩方式的设计过程中，应通过游憩方式这样一个多面载体，把人的意念与自然景观达到某种默契，使心神与尘世形成某种和谐，达到融景生情、情随景变、人景交融、浑然一体，从而渐渐升华到天人合一的至高境界。3.3 游憩方式设计的程序此程序是游憩方式设计的核心结构,是对设计过程进行指导的关键。其中，资源条件分析是基础,市场需求分析是关键,产品情境体验设计是核心,效果测评检验是保障.这四个步骤环环相扣、相互支撑、缺一不可。 3.3.1基础资源与开发条件分析按照惯用的旅游资源三分法:旅游资源包括自然景观、人文景观和社会风情三大类。其中，自然景观包括各种地文景观、水域风光、生物景观和天象与气候景观。人文景观包括遗址遗迹和建筑设施。社会风情则是人类社会历史发展过程中所创造的一种精神和物质现象，包括各种人文活动。在游憩方式的设计中，首先是对旅游资源进行分析评价，包括对基础资源进行分类分级评价、开发价值评价。只有在对旅游资源做出恰当、准确的评价之后，才可能在后面的市场需求分析中找到合适的定位和支撑点，从而设计出与旅游资源相符合的旅游产品。对资源的挖掘，需从地脉、文脉、人脉三方面入手，进行理念的提升，与市场需求之间寻求对应。开发价值评价，则需充分考虑可进入性、进入开发条件、观赏开发条件、接待开发条件等。3.3.2市场需求分析A、掌握市场规律进行需求分析 市场需求的分析主要建立在调查统计的基础之上，研究不同消费群体和需求数量。通过对项目区位的市场辐射结构的确认，对细分市场进行深度研究。 游憩方式带有很明显的经济特征，在设计过程中需充分研究五方面的问题： (1)供需平衡； (2)产品替代性；(3)产品周期性； (4)游憩的间歇性；(5)产品竞争性。B、旅游者心理行为分析 在进行项目设计时，对于市场需求的研究更侧重于旅游者的出游动机及游憩心理，以达到项目实现其使用价值的目的。马斯洛提出人类需要层次理论，说明人的需求是变化的和复杂的，游憩方式设计应以人的需求为核心，满足人们生理、安全、社交、尊重、自我实现的心理需求。3.3.3 情境与体验设计情境与体验设计，就是在恰当的资源评价基础上,准确的市场定位后,对旅游资源以及相关要素进行富有创意的技术设计.该技术要求，以旅游者的体验经历为核心,使旅游者在旅游过程中产生强烈的审美体验.情境设计是对观赏环境、游乐环境、以及相关各个环节的游憩氛围与过程，按审美场景的诱导模式进行的设计；体验设计分为两个方面,一是直接体验设计,是根据旅游者的直接感官(眼耳鼻舌)来设计体验模型.二是功能体验设计,是以满足旅游者修学、感悟生命、感悟自然、追寻历史等不同的功能需求，根据旅游地资源禀赋,设计的情境与过程。3.4 效果测评检验做完了前三步的工作,并不意味着整个游憩方式设计工作的完成,还要有效果测评检验阶段；无论在设计图纸上设计出多好的游憩方式,还是必须在旅游地实行效果测验,并通过这个测验和不断变化的旅游环境,设计出长期适合旅游地发展的游憩方式。 旅游的游憩方式设计总流程图(二) 游憩方式设计的内容1、结构要素设计 1.1吃在有关吃法的设计中,应该按照特色化，精细化、品牌化来设计。首先是特色化，要挖掘具有当地特色的食品，从食的方面体现文化的吸引力。精细化，是不违背野生动物保护法和相关法规的前提之下，尽可能多的采用更多的原料。制作更多的食品种类.品牌化，要通过饮食的发展，形成品牌菜肴品牌宴席、品牌服务。同时，要把店内就食和客人购买结合起来，使旅游饮食成为目的地发展的重要因素，也成为拉动旅游目的地经济文化全面发展的重要因素。餐饮设计由四方面构成：餐饮环境设计菜谱服务方式设计娱乐活动设计本项目设计的主要内容是：(1) 农家乐（城郊餐饮农家乐、度假型农家乐）(2) 户外烧烤（BBQ）(3) 特色餐馆餐饮方式(1) 餐饮歌舞表演(2) 餐饮康体活动(3) 餐饮郊野娱乐(4) 餐饮门票赠送1.2 住在住宿设计中,要在确定的规模上形成合理的档次结构和布局体系创新，进一步挖掘住宿文化体系，提升传统的住宿功能,在一定程度上达到住娱合一，使旅游者通过住宿也能够享受到当地文化的独特韵味，使独特的住宿体系也成为旅游地的吸引物.例如,北京的四合院,湘西的吊脚楼,黔西南的石板寨,陕北的窑洞,东北的大炕,闽西的土楼等都可以设计成让旅游者真正体验的寓功能住宿和文化体验为一体的旅游载体.从而让旅游者获得旅游的独特体验.本项目的主要内容为：(1)地方主题酒店，配合夜间活动(2)地方特色建筑酒店(3)家庭民居旅馆(4)户外野营(5)标准酒店(6)假日村与度假小屋1.3行从旅游交通的空间尺度大小来看,主要可以分为3大类：第一类是旅游客源地和旅游目的地之间的交通,；第二类是旅游目的地与旅游景区的交通；第三类就是旅游景区内的交通。由于旅游客源地和旅游目的地的交通体系具有非旅游的属性,难以按旅游要求进行变动,所以,在旅游交通的设计中,我们主要考虑旅游目的地与旅游景区的交通,尤其是旅游景区的旅行通道( Passage).主要分类见下表:旅游目的地与客源地的交通方式：(1) 车，包括设计景点与火车站，汽车站的对接路线，及车辆安排(2) 游船(3) 旅游交通车(5) 自驾车旅游者在旅游目的地/景区内的游览交通设计：(1) 骑马(2) 电瓶车(3) 游船(4) 竹筏(5) 小火车(6) 滑竿(7) 观光电梯(8) 索桥2、观赏方式设计游览游憩方式中游的设计主要有三个方面,即游览内容,游览线路和游览时间.通俗地说就是看什么,怎么看,看多久的问题.所以我们的设计要让旅游者观赏尽可能优的景点,体验尽可能更广的游览方式,拥有尽可能多的观赏时间.具体来说,游览内容的设计,旅游者到旅游地,究竟有哪些是值得去观赏体验.我们认为,主要有两个方面,一个是旅游景区,这是需要旅游者花一定的时间,金钱,体力等其他物质条件去参与的,也是旅游者到旅游地的核心观赏区,另外一个就是整个旅游地的观赏,其实,只要旅游者踏上旅游目的地的那刻起,旅游者就是以一种好奇的观赏的眼光去看待周围的一切,而这些都会给旅游者留下一定的旅游感知.所以,我们在游憩方式设计过程中,不光是对旅游景区的游憩设计.还要对起旅游目的地的大环境中各种细微的元素加以设计.对于游览线路的设计,根据旅游者消费行为学:主要有闭合线路,组团线路,