商品房从其本质来说也只是普通的商品.doc

商品房从其本质来说也只是普通的商品，商品房的交易应当遵循法律规定和市场规律，但是由于目前国内房地产市场的迅猛发展，政府在某种程度上的产业政策导向的偏好下，商品房交易市场存在交易双方地位、资源等不平等的情形，本贴将结合个人从业经验，对常州市商品房买卖合同示范文本进行逐条的解读。 需要提醒的是，目前房地产行业的营销和销售手法令人眼花缭乱，各种花样层出不穷，但是其本质上也只是普通的交易关系，必须遵循自愿、诚信的基本原则，本除一楼更新商品房买卖合同条文解读外，如网友购房过程有问题的，可以跟贴提出，将尽量给出解答。 下面从常州市商品房买卖合同示范文本逐条开始： 第一条项目建设依据 出卖人以-方式取得位于-、编号为-的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 - 该地块土地面积为-，规划用途为-，土地使用年限自-年-月-日至-年-月-日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】-。建设工程规划许可证号为- ，施工许可证号为-。 解读项目建设依据： 由于国家对房地产行业采用准入制度和特别的预售监管方式，因此在房地产公司开始销售前，需要办理本条提到的土地使用权证（土地出让合同）、建设工程规划许可证、建设施工许可证，另外还有建设用地规划许可证、销售许可证，本条提到的这些证件，开发商的销售现场应该进行公示，购房者在了解房地产开发项目信息的时候，要注意对照这些证件的内容相互之间以及和开发公司的宣传广告、销售人员的说辞及商品房买卖合同进行对照，注意在例如土地性质，容积率等的描述上必须保持一致。 第二条 商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为-，商品房预售许可证号为-。 解读销售依据： 这里的销售依据主要是指开发商取得房管部门颁发的预售证，购房者在查看该证的时候应对照开发商公示的其他证件例如土地使用权证、建设工程规划许可证等，对于各个证件涉及到的相同项目，应注意是否是统一的。 第三条买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 施工编号-【幢】【座】-【单元】【层】-号房。 公安编号-【幢】【座】-【单元】【层】-号房。 该商品房的用途为-，属-结构， 该商品房所在建筑层数地上-层，地下-层。 该商品房阳台是- 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共-平方米，其中，套内建筑面积-平方米，共用部位分摊建筑面积-平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。 解读基本情况： 本条主要是描述商品房的基本情况，对于商品房的用途要结合预售证等其他证件进行对比，其他的信息描述例如结构等亦需对照其他证件进行对比。此处的商品房面积绝大多数情形下都是预测面积。 第四条 抵押情况 与该商品房有关的抵押情况为: - 1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押； 2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：-， 抵押登记部门为：-，抵押登记日期为：-年-月-日-。 3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为-，抵押登记部门为-，抵押登记日期为：-。 （抵押权人同意该商品房销售的证明见附件五） 解读抵押情况： 根据我国法律的规定，土地使用权的抵押需要登记，合法设立的抵押权较普通的债权有优先力。在办理预售证的时候，如果涉及到土地使用权抵押的，房管部门会要求开发商土地使用权抵押权人出具一个同意销售的证明，这是因为按照我国法律的规定，对于涉及抵押权的财产，在未经抵押权人同意的下，抵押人不得将抵押物进行销售。 但是需要注意的是在商品房买卖合同中，土地证的办理是需要在房子交付后，如果交房后，该抵押不解除的话购房者将无法正常办理土地证。 另外就是要注意开发商在销售过程中对土地进行抵押的，也应当通知在先的购房者。 第五条 计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第-种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（-币）每平方米-元，总金额（小写-元）大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（-币）每平方米-元， 总金额（小写-元）大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（-币）（小写-元）大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。 4、-。 解读计价方式： 本条为商品房的计价方式，因为目前商铺和住宅的范本合同是统一的，因此在计算房价的是必须明确。 一般情况下，住宅都是按建筑面积进行计算，需要注意的是在这个合同范本里面的各选项之间是排斥的，一份合同只能选择一种计价方式。 按套计算单价的情形，一般在商业房产买卖中使用，这个时候以套为单位进行总价计算时，要特别注意约定当交付实际面积与合同约定的面积不一致时，怎么处理。 第六条 房屋层高误差约定 实际层高低于设计层高1.5厘米的，由出卖人向买受人支付该房屋价款总金额1%的违约金。 解读房屋层高误差约定： 示范文本里的本条约定存在问题。首先本条款对具体商品房的层高不进行说明，购房者要查询设计高度的时候还要另外去查找设计资料；其次江苏省住宅设计标准对于住宅层高的要求是2.8米-3米之间，但是本条却只僵硬的约定实际层高低于设计层高1.5厘米时（注意这只是确定的一种情况），出卖人才支付违约金，其既不符合标准的规定，也不符合公平合理的基本原则。 需要说明的是，这里提到的房屋层高并不是室内净高，因此购房者在测量商品房的高度时不能错误的按照房屋净高测量的数据来比照房屋的设计层高。 在商品房买卖过程中购房者可能可能还会碰到房屋内有横梁或者复式结构使得房屋层高不够的情形，对于这点，根据江苏省住宅设计标准规定： 1、卧室、起居室套内使用空间的净高不得低于2.4米，局部不得低于2.1米，并且局部较低的面积不得大于室内使用面积的三分之一； 2、在复式结构中利用坡屋顶空间作为卧室和起居室的，其一半以上的面积不的低于2.1米； 3、而厨房和卫生间的空间净高不得低于2.2米。 上述设计标准是国家强制要求的，开发商不按照国家标准交付商品房，违反法定义务，亦构违反商品房买卖合同商品房从其本质来说也只是普通的商品,商品房的交易应当遵循法律规定和市场规律,但是由于目前国内房地产市场的迅猛发展,政府在某种程度上的产业政策导向的偏好下,商品房交易市场存在交易双方地位、资源等不平等的情形,本文对常州市商品房买卖合同示范文本进行逐条的解读。第一条项目建设依据出卖人以-方式取得位于-、编号为-的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 -该地块土地面积为-,规划用途为-,土地使用年限自-年-月-日至-年-月-日。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,【现定名】【暂定名】-。建设工程规划许可证号为-,施工许可证号为-。解读项目建设依据:由于国家对房地产行业采用准入制度和特别的预售监管方式,因此在房地产公司开始销售前,需要办理本条提到的土地使用权证(土地出让合同)、建设工程规划 许可证、建设施工许可证,另外还有建设用地规划许可证、销售许可证,本条提到的这些证件,开发商的销售现场应该进行公示,购房者在了解房地产开发项目信息 的时候,要注意对照这些证件的内容相互之间以及和开发公司的宣传广告、销售人员的说辞及商品房买卖合同进行对照,注意在例如土地性质,容积率等的描述上必 须保持一致。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为-,商品房预售许可证号为-。解读销售依据:这里的销售依据主要是指开发商取得房管部门颁发的预售证,购房者在查看该证的时候应对照开发商公示的其他证件例如土地使用权证、建设工程规划许可证等,对于各个证件涉及到的相同项目,应注意是否是统一的。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:施工编号-【幢】【座】-【单元】【层】-号房。公安编号-【幢】【座】-【单元】【层】-号房。该商品房的用途为-,属-结构,该商品房所在建筑层数地上-层,地下-层。该商品房阳台是-该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共-平方米,其中,套内建筑面积-平方米,共用部位分摊建筑面积-平方米(有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二)。解读基本情况:本条主要是描述商品房的基本情况,对于商品房的用途要结合预售证等其他证件进行对比,其他的信息描述例如结构等亦需对照其他证件进行对比。此处的商品房面积绝大多数情形下都是预测面积。第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为: -1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押;2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押,抵押权人为:-,抵押登记部门为:-,抵押登记日期为:-年-月-日-。3、该商品房在建工程已经设定抵押,抵押权人为-,抵押登记部门为-,抵押登记日期为:-。(抵押权人同意该商品房销售的证明见附件五)解读抵押情况:根据我国法律的规定,土地使用权的抵押需要登记,合法设立的抵押权较普通的债权有优先力。在办理预售证的时候,如果涉及到土地使用权抵押的,房管部门会 要求开发商土地使用权抵押权人出具一个同意销售的证明,这是因为按照我国法律的规定,对于涉及抵押权的财产,在未经抵押权人同意的下,抵押人不得将抵押物 进行销售。但是需要注意的是在商品房买卖合同中,土地证的办理是需要在房子交付后,如果交房后,该抵押不解除的话购房者将无法正常办理土地证。另外就是要注意开发商在销售过程中对土地进行抵押的,也应当通知在先的购房者。第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第-种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算,该商品房单价为(-币)每平方米-元,总金额(小写-元)大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(-币)每平方米-元,总金额(小写-元)大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(-币)(小写-元)大写-千-百-拾-万-千-百-拾-元整。4、-。解读计价方式:本条为商品房的计价方式,因为目前商铺和住宅的范本合同是统一的,因此在计算房价的是必须明确。一般情况下,住宅都是按建筑面积进行计算,需要注意的是在这个合同范本里面的各选项之间是排斥的,一份合同只能选择一种计价方式。按套计算单价的情形,一般在商业房产买卖中使用,这个时候以套为单位进行总价计算时,要特别注意约定当交付实际面积与合同约定的面积不一致时,怎么处理。第六条房屋层高误差约定实际层高低于设计层高1.5厘米的,由出卖人向买受人支付该房屋价款总金额1%的违约金。解读房屋层高误差约定:示范文本里的本条约定存在问题。首先本条款对具体商品房的层高不进行说明,购房者要查询设计高度的时候还要另外去查找设计资料;其次江苏省住宅设计标准对于住宅层高的要求是2.8米-3米之间,但是本条却只僵硬的约定实际层高低于设计层高1.5厘米时(注意这只是确定的一种情况),出卖人才支付违约金,其既不符合标准的规定,也不符合公平合理的基本原则。需要说明的是,这里提到的房屋层高并不是室内净高,因此购房者在测量商品房的高度时不能错误的按照房屋净高测量的数据来比照房屋的设计层高。在商品房买卖过程中购房者可能可能还会碰到房屋内有横梁或者复式结构使得房屋层高不够的情形,对于这点,根据江苏省住宅设计标准规定:1、卧室、起居室套内使用空间的净高不得低于2.4米,局部不得低于2.1米,并且局部较低的面积不得大于室内使用面积的三分之一;2、在复式结构中利用坡屋顶空间作为卧室和起居室的,其一半以上的面积不的低于2.1米;3、而厨房和卫生间的空间净高不得低于2.2米。上述设计标准是国家强制要求的,开发商不按照国家标准交付商品房,违反法定义务,亦构成违反商品房买卖合同。浅析商品房认购书的法律效力（缴纳的购房定金是否可以退还） -北京市惠诚律师事务所西安分所 田冲律师 开发商在房地产开发过程中如要对商品房进行预售。 必须达到一定的条件。 中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定：商品房预售。 应当符合下列条件：（一）已交付全部的土地使用权出让金。 取得土地使用权证；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算。 投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上。 并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记。 取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售取得的款项。 必须用于有关工程的建设。因此许多开发商为了尽快募集资金。 且印证开发楼盘的市场销售前景（这是在向金融机构进行抵押融资时一个重要参考因素。）常用的办法就是与潜在的购房者签订认购书。 并收取一定数额的定金（习惯上称之为内部认购）。虽然被很多的地方政府所禁止。 但是目前为止还没有国家法律予以禁止。根据民法原则精神。 法律不禁止的即为允许。 所以签订认购书原则上还是会受到法律的保护的。 一、没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明。 与买受人订立的商品房预售合同。 应当认定无效。 但是在起诉前取得商品房预售许可证明的。 可以认定有效。 根据以上解释以及相关的立法背景来看。 要签订一份受法律保护的商品房认购书必须满足以下条件：开发商已经办妥了立项、规划、报建审批手续。 也就是说只要认购书是在该手续办理完之后签订的即使项目没有办理商品房预售许可证也是有效的。如果没有办妥以上审批手续。 那么极有可能被法院认定为非法融资。 甚至有合同欺诈之嫌疑。 不但不受法律保护。 严重的还会受到行政处罚甚至承担刑事责任。 二、取得预售许可证的情况下签订的认购协议的效力。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第五条规定：商品房