【房地产】（Word原稿）嘉宝置业无锡金星地块市场研究与定位报告

无锡金星地块 市场研究与定位报告 无锡市太湖大道 无锡嘉宝置业有限公司 2007 年 12 月 18 日 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 1 页，共 251 页 前 言 本项目地块位于无锡南长区太湖大道北侧，临近京杭运河，所在区域毗邻太湖广场 域，为无锡的南大门。开发商出于整体战略的考虑，以及对该项目的重视与珍爱，不仅希望能够打造符合市场需求、能够体现最大经济价值的住宅项目，而且也希望通过本项目正确的定位，超前的规划，能够最大限度地提升区域品质。从以上可以看出，开发公司对本项目抱有极大的热忱，并积极以实际行动为区域的规划、建设贡献出一个精品项目而努力。 我们中原地产 非常荣幸能够与富有远见和开发经验的无锡嘉宝臵业有限公司合作，共同为项目的成功和公司的发展而努力！ 此份市场研究与定位报告，分为分前言、项目总论、城市发展研究、各类物业市场环境分析、项目地块分析、物业选型以及定位、项目开发计划以及财务测算等九大部分，分别从区域宏观环境以及规划、区域各类物业市场状况、竞争市场情况、地块情况、项目物业组合分析等多个方面入手，最终得出合理的定位建议，并且进行了深入阐述和分析、测算。 在撰写报告过程中，我们经过了大量的数据收集及分析。我们希望通过这样一份市场研究与定位报告能够清晰 、客观的描述项目，科学的论证区域市场、项目定位，最终给开发商一个准确而有价值的参考意见。 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 2 页，共 251 页 目 录 一、 项目背景分析 . 8 1. 项目地块分析 . 8 块区域分析 . 8 块位臵以及四界 . 9 块交通条件分析 . 9 块现状分析 . 10 目地块总结 . 15 目地块规划限制条件分析 . 16 2. 项目 析 . 17 势） . 18 势） . 18 会点） . 19 胁点） . 19 势及威胁弥补方案 . 19 3. 项目地块评价以及思考 . 19 二、 无锡市城市发展研究 . 22 1. 城市发展现状 . 22 市地理位臵 . 22 市人文历史特性分析 . 22 市经济发展水平研究 . 23 市生活水平研究 . 24 2. 城市发展潜力研究 . 25 市发展定位与功能组团定位 . 25 市产业发展现状及展望 . 26 市基础设施发展现 状及规划 . 27 市发展潜力评价 . 28 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 3 页，共 251 页 3. 房地产行业发展政策环境研究 . 28 府对房地产市场的发展目标和策略 . 28 地产业相关政策法规 . 28 关政策法规影响分析 . 29 地房地产行业政策环境评估 . 30 4. 房地产发展现状 . 30 锡房地产市场发展概述 . 30 锡 2007 年上半年房地产市场发展态势 . 30 5. 小结 . 31 三、 项目区域房地产发展分析 . 32 1. 项目区域辐射力分析 . 32 域体系规划发展研究 . 32 域地位及发展方向 . 32 响区域辐射力的主要因素 . 32 射能力的范围及辐射力的强度 . 33 2. 住宅物业市场分析 . 34 锡市及项目所在区域住宅发展现状 . 34 目区域住宅特点分析及潜在供应情况 . 55 3. 低密度物业市场分析 . 62 展现状 . 62 应总量分析 . 62 求总量分析 . 65 品类型情况分析 . 70 力客源分析 . 72 展潜力研究 . 73 项目可类比洋房市场分析 . 74 4. 项目区域豪宅市场分析 . 80 目区域豪宅结构分析 . 80 目区域现有人群消费结构与消费力分析 . 80 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 4 页，共 251 页 目区域豪宅发展所面临的竞争分析 . 81 来发展趋势 . 82 5. 酒店式公寓市场分析 . 85 店式公寓分布 . 85 应情况分析 . 86 化及经营情况分析 . 87 格趋势与发展导向 . 88 店式公寓产品形态特征 . 89 品普遍存在的盲点 . 93 户群体分析 . 94 展空间分析 . 95 来无锡酒店式公寓的开发风险 . 95 型案例分析 . 98 6. 办公物业市场分析 . 103 市办公物业发展现状 . 103 目区域办公市场 . 112 四、 项目区域竞争调查 . 114 1. 区域板块竞争力调查 . 114 位 . 114 通路网与市政配套 . 114 住环境 . 115 域板块竞争力综述 . 115 2. 区域房地产开发公司状况 . 116 3. 项 目个案竞争调查 . 117 目个案调查 . 117 争个案优势和不足分析 . 122 业管理服务附加值竞争分析 . 124 场装修的附加值竞争分析 . 127 场会所的附加值竞争分析 . 129 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 5 页，共 251 页 场新材料的附加值竞争 . 130 4. 未来供应竞争分析 . 131 五、 项目地块建设选型分析 . 134 1. 各种物业形态发展的市场可行性分析 . 134 2. 居住类物业 . 134 3. 酒店式公寓物业 . 135 4. 办公物业 . 136 5. 项目地块市场价值综合评价小结 . 139 六、 项目定位 . 140 1. 项目的总体城市功能定位 . 140 目城市功能定位的基本思路 . 140 目城市功能竞争分析 . 143 目城市功能实现的机会与制约条件 . 144 目周边资源 . 145 目地块价值思考 . 146 2. 项目客户定位 . 147 端客户特征分析 . 147 域高端客户分析综述 . 154 标客户来源区域 . 155 标客户的来源构成 . 156 标客户需求特征 . 156 标客户消费心理 . 156 3. 产品发展建议 . 158 目市场定位 . 158 品发展建议 . 158 目规划建议 . 160 品线组合建议 . 179 目价格定位 . 187 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 6 页，共 251 页 七、 总体开发和推案思路 . 194 1. 原则 . 194 2. 开发和推案思路 . 194 3. 市场形象定位深化 . 196 4. 客户定位的深化 . 197 标客户来源区域 . 197 标客户的来源构成 . 197 标客户需求特征 . 198 标客户消费心理 . 199 八、 建筑产品建议 . 201 1. 物业平面布局建议 . 201 2. 产品类型及组合总结 . 205 3. 产品定位深化 . 209 4. 物业立面风格建议 . 223 5. 单体物业细部建议 . 224 九、 景观建议 . 225 1. 景观设计原则 . 225 2. 空间围合建 议 . 225 3. 绿化系统建议 . 227 十、 配套建议 . 230 1. 商业设施配套 . 230 2. 交通配套 . 231 3. 会所配套 . 232 4. 物业管理与智能化建议 . 233 区物业管理建议 . 233 区智能化建议 . 233 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 7 页，共 251 页 十一、 项目开发计划 . 235 1. 开发计划建议 . 235 目主要经济规划指标 . 236 期开发计划安排 . 237 十二、 项目投资分析 . 239 1. 项目投资估算与资金筹措 . 239 目总投资估算 . 239 2. 项目投资效益评估 . 243 案 A 成本利润预算 . 243 案 B 成本利润预算（联排别墅面积为 8000 平方米） . 245 案 B 成本利润预算（联排别墅面积为 13000 平方米） . 247 案 C 成本利润预算 . 249 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 8 页，共 251 页 一、 项目背景分析 1. 项目地块分析 块区域分析 分析一个项目地块的以前，必须研究项目地块所处的区域 、 这个区域的现有资源和价值 、 这个区域的规划 、 项目在这个区域的位臵和地位等等因素，因为这些条件严重制约项目的定位以及物业类型、产品特征以及开发策略。 本项目 所处区域状况如下图所示： 本项目位于 无锡市 南长区，地处无锡市 市中心南部，隔京杭大运河紧邻太湖广场的 域。就目前无锡市的规划以及城市发展来看，无锡市区向西南方扩张速度加快，各类规划细节陆续出台，各个重大工程相继上马，更为城市西南方向的发展奠定了坚实的基础。因此，通过上图可以看出，本项目东临太湖广场 ，西南靠太湖、蟸湖景观区 蟸湖新城。区域价值比较高，尤其是未来发展将逐步成为城市中心的重要组成部分。 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 9 页，共 251 页 块位臵以及四界 项目地块地址： 无锡南长区太湖大道、红星路东北 侧 项目地块四至： 南临太湖大道，西邻红星路，东邻运河东路，北邻阳光城市花园 项目地块概况： 本项目地块形状似侧放的直角梯形，东西向距离有 500 米长，南北进深东窄（仅仅有 60 多米）北宽（最宽为 140 米），地块整体朝向为面南偏东。项目地块南侧为太湖大道，东、西、北分别为规划 18 米、 10米、 20 米道路。该地块可建设用地面积约 52304 平方米，由两个大小不等地块东西组合构成，地块中间由南北向规划道路隔开。其中 嘉宝臵业开发建设的 A 块可建设用地面积约 12575 平方米， B 块可建设用地面积约 30880 平方米。项目地块的具 体情况如下图所示： 块交通条件分析 本项目地块南侧为太湖大道， 太湖大道 为无锡城市主干道，规划 全长 15公里， 将串联城市的 旅游发展 功能 区，行政商贸办公 功能 区，科技研发功能 区，形成展示无锡现代化城市外貌及无锡地域文化、自然风光和生态环境湖滨城市特色的景观轴线。 本项目地块可以便捷地连接 太湖大道 ，将紧密地联系包括太湖广场 域在内的城市各个功能区。 本 项目地块的东、西、北侧分别为规划的 18 米、 10 米、 20 米道路，地中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 10 页，共 251 页 块中间被 20 米规划道路分为两个部分。总之，地块的交通便捷性以及可达性都非 常好。 块现状分析 A 地块现状 A 地块东侧紧邻好美家超市、福克斯 侧为工厂区，南侧为城市绿化带，局部有保留的中国石化加油站。 A 地块形状为直角梯形，内部场地平坦，目前地块最西侧的金星元器件厂地块和最东侧的金和轴承公司的厂房尚未拆除。中间地块为空地。由于该地块内部主要为厂区，且不少已经空臵，拆迁难度较小。 地块 西侧金星元器件厂块 地块 东侧的金和轴承公司 地块内部状况 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 11 页，共 251 页 B 地块现状 B 地块北侧为阳光城市花园二期和周边的生活配套设施，其中阳光城市花园二期的形象和档次比较高，而生活配套设施的形象和档次比较差；南 侧为 40 米的城市绿化带；东侧为一个老式多层社区，形象比较差。目前， B 地块还是老旧的低层村落，有不少居民居住，有不少低档商业经营，地块西南角有一汽车修理厂，现在依然在运营。该地块由于有数量比较多的居民住房，拆迁难度比较大。 地块现状综合分析 地块东侧： 1、 地块东侧紧邻多层小区盛新里，属于老式公寓建筑。对本项目未来开发的档次和形象会有一定的影响，而且这个老式小区阻隔了项目地块与京杭运河的联系，限制了地块附加值的挖掘和提升； 2、 由于东侧临近京杭运河，社区的中高层拥有开阔的视野， 同时可以享受优美的河道景观； 地块内现有的 低层村落 住宅 地块内的 汽车修理厂 中原地産 嘉宝臵业 无锡金星地块市场研究与定位报告 第 12 页，共 251 页 地块北侧： 1、 A 地块项目北侧为江苏新纺织实业股份公司，为低层厂房和仓库。该厂房企业档次较低，工作人口杂乱，对本项目构成一定的不利影响； 2、 B 地块北侧为阳光城市花园，临近地块有小高层和高层，对本项目的规划设计以及未来住宅的视野有一定影响； 3、 阳光城市花园的商业资源和教育配套也临近本地块，对本项目的开发和定位都有比较大的帮助。如：沃尔玛、商业街以及无锡市第六高级中学、江苏省无锡师范附属小学以及无锡市机关幼儿园； 4、 B 地块北侧的老式农民住宅以及周边生活配套设施，档次和形象均比较差，对项目的 定位和物业档次提升都是比较不利的因素； 地块南侧： 1、 本项目南侧临太湖大道，交通便利，通达性强，可以相当便捷地将本项目所在区域与太湖广场 域联接起来；同时，宽阔的道路对项目的视野也有一定利好；但另一方面，本项目南侧虽有城市道路绿化带隔离，但汽车噪音的影响依然不容忽视； 2、 本项目 A 地块南侧有一加油站，由于该油站提供无锡少的柴油，故排队加油的车辆较多，所以加油站的形象、噪音以及安全等因素对项目的定位、开发都会产生一定的影响； 3、 本项目 A 地块南侧有一公交车站， 为金星村车站， 共有五路车经过，分别是： 27 路、 67 路 、 72 路、 105 路、 106 路； 公交线路 路经站点 27 路 河埒口 - 西郊装饰市场 (青祁桥 ) - 建筑路 (新天地婚姻中心 ) - 体育中心东大门 - 震泽新村 - 水秀新村 - 湖滨路 - 红星路 - 金星村 - 金匮桥 - 太湖广场 - 清扬路 - 扬名新村 - 金塘桥 - 塘南新村 (职业介绍中心 ) - 妙光桥 - 跨塘桥 - 南禅寺 (朝阳广场 ) - 新生路 (八佰伴 ) - 学前街 (钱钟书故居 ) - 薛福成故居 - 后西溪 (市政协 ) - 西门 (华泰证券 ) - 五爱北路 (金置电脑广场 ) - 五爱广场 (中信 银行 ) - 威孚公司 (锡惠桥 ) - 锡惠公园 - 青山湾 (江苏省荣军医院 ) - 四院 - 河埒口 (共 30 站