房地产PE深度解析.ppt

地产PE研究 报告结构 房地产PE概述 房地产PE发展概况 房地产PE案例 PE概述 基本概念分类特点运作流程发展概况 基本概念分类特点运作流程优点风险分析必要性 美国发展概况发展历程运作特点中国发展概况发展历程发展现状运作特点 德信资本PE范例凯利房地产PE金地集团PE实例PE介入房地产开发的时点及个案 PE概述 PE基本概念私募股权投资基金 PrivateEquityInvestmentFund 简称PE 是指以非公开的方式向少数机构投资者或个人募集私募股权资本 以盈利为目的 以财务投资为策略 以未上市公司股权 包括上市公司非公开募集的股权 为主要投资对象 由专家专门负责股权投资管理 在限定时间内选择适当时机 通过上市 并购或管理层回购等方式退出获利的私募股权投融资机构 PE分类投资阶段 广义PE VC 狭义PE 狭义PE 非创业型PE 早期PE投资于高新技术企业 初期 创业型PE VC 养老基金进入 PE开始投资于传统行业 成熟期 非创业型PE 目前非创业型PE已超过创业型PE 成为主流 资金来源地域 本土PE 海外PE我国PE发展初期以海外PE为主 为我国带来了PE专业的管理经验和模式 2009年本土基金新募基金数和募资额双双超过美元基金首次主导市场 组织形式 公司制 契约制又称信托制 有限合伙制有限合伙制PE凭借灵活简便的设立程序 以及避免双重征税的显著优势 目前已经成为最主流的PE组织形式 不同组织形式PE的一般构架 PE特点无需披露信息 设立方便灵活 投资者少 私募 私募是相对公募而言的 通过非公开方式向少数特点投资者募集 一般无需披露交易细节 监管相对宽松 风险较大 投资多为 量体裁衣 式 股权投资为主 较少债权投资 股权 承诺资本额不等于实际筹资额也不等于实际投资额投资期限长 流动性差封闭期内不可赎回 投资非上市企业股权或上市公司限售股权 一般没有公开的股权交易市场 投资风险较高 专业性强投资于非上市企业 信息高度不对称 企业经营欠稳定 投资者对企业潜在价值的判断存在较大的不确定性 判断的失误将导致巨大损失 对投资者的要求较高 GP的专业眼光与经验至关重要 以退出并获得企业价值增值为目的看重企业未来的潜在价值 提供增值服务 在投资之初就设置了退出机制 约束条件少 可满足不同阶段不同类型企业的融资需求与银行贷款 发行企业债券 上市公募 民间借贷相比限制较少且更加灵活 PE运作流程 PE的盈利模式是由项目投资的价值发现 价值设计 价值持有 价值提升 价值放大 价值兑现这六个阶段实现的 是一个复杂的 专业的 长期的投资过程 PE发展概况 美国发展历程 中国发展历程 中国PE发展现状 房地产PE概述 PE作为房地产最可行的新型融资渠道之一 具有广阔的发展前景 将为我国的房地产市场注入新的活力 并促进房地产市场的健康发展 房地产PE基本概念 PE的一个分支 其内涵 特征及其运行不能脱离PE的理论及其实践 产业投资基金 定向投资于房地产行业 通过投资 拥有 控制 管理特定的房地产实体或股权而获取相应投资收益和资本增值 属于的范畴 房地产投资基金 和其他投资基金一样 通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产 由基金管理人管理 投资于基金合同确定的领域 以提高资金利用率进而获取收益 并返还给投资者的集合投资方式 投资对象 房地产产业链中的企业或项目 具体包括未上市房地产企业的股权 未上市房地产企业的可转换优先股 可转换债券和附认股权债券等 甚至还会涉及上市房地产公司的非流通股权或者上市后的私募股权融资等 房地产PE是定向投资于房地产行业的PE 基于行业的特殊性独具特色 国内房地产信托 企业债监管严 REITs尚未批准 房地产PE最有前途 房地产投资基金分类 房地产PE分类 独立房地产PE鼎晖房地产基金 普凯投资和高和投资等 在PE运作方面经验丰富 对房地产行业缺乏深入了解 房地产企业旗下的房地产PE金地集团旗下的稳盛投资 荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金 以及复地集团参与的盛世神州基金等 具有深厚的行业背景但缺乏PE运作经验 按投资背景 按管理方式 引入外援型PE引入知名外资机构将为本土基金带来国际化视野与国外较为成熟的经验 但可能加剧房地产行业竞争 自主管理型PE具有更大的自主权 国内PE管理的主要方式 按投资方向 商品住宅盛世神州房地产投资基金 主要投向成长性城市的居住类物业 商业地产高和投资 收购一线城市核心区域商业类物业 包装后出售获利 城市综合体星浩基金 星光耀广场 是该基金定位开发的第一个CBD项目 按风险收益 按风险收益 以投资管理能力为主导通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作 寻求投资资本的收益和增值 以融资业务为主导以为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务为主要经营业务 以投资银行业务为主导将房地产资本运营 如房地产并购 房地产公司重组 房地产公司上市策划等 作为主要经营业务 按股权比例 控股型和参股型按融资方式 杠杆与非杠杆型按组织形式 公司型 契约型 有限合伙型 房地产PE特点 房地产开发企业融资模式的比较 国内外房地产PE对比现阶段中国房地产PE的投资人中都出现了房地产信托计划的身影 并且有部分中国房地产PE在有限合伙制基础上加入了信托产品设计中常见的 优先及劣后受益人 概念 信托计划作为优先受益人在有限合伙制房地产PE中出资 国际通行的形式呈现出较大差异 这种中国特色的PE之所以存在 是因为本土房地产PE在发展初期尚无法与REITs这一房地产融资的重要渠道完全分离 在具有一定的业绩积累和募资能力前 这一形式仍将是中国本土房地产PE所采取的主要结构之一 房地产开发PE融资运作流程 房地产开发阶段 风险高 收益大 机会型基金 项目建成运营阶段 有比较稳定的现金流 风险和回报较低 核心型基金 房地产开发企业想再次开发或将房产重新装修定位 价值增加型基金或机会型基金 战略投资者是指与引进企业相同或相关行业的企业发起的PE 基于其整体发展战略 不仅着眼于短期的财务回报 投资期限更长 全球领先的房地产开发商或上下游企业 财务投资者是指一般的房地产PE 注重财务回报 企业基本情况 房地产企业简介 企业的现状 股东实力 法律核查 管理能力 近几年经营记录 行业和企业规模等 项目基本情况 项目位置 占地面积 建筑面积 物业类型 周边物业 工程进度 证件状况 资金投入 市场定位等 投融资结构设计与安排 房地产PE入股比例 管理层激励 控制权机制 共同管理 监督和治理 咨询 指导等服务 基金退出 从项目现金流人中按比例回收 房地产开发公司或主要经营者回购股份 房地产开发公司上市实现基金资金退出 对外进行股权转让等 优点可以获得所有权和控制力 股权 私募 可直接控制资产管理活动 更好的实现其投资策略 可以创造价值通过再包装增加附加价值 转手获利便于利益重组房地产PE可以将不同的房地产项目组合起来出售 融资 租赁 也可以将某一个项目按比例分拆出售 融资 租赁 与无形资产相比 房地产更容易分拆 且分拆后的每一块资产可能比原先价值更高 融资成本较低房地产项目通常具有可期 稳定的现金流 房地产PE比LBO等其它PE投资类别更容易获得优惠的贷款利息 退出方式灵活在公开市场及非公开市场都具有较好的流动性 可以分散风险房地产PE与证券及债券投资的关联性相对较低 使其能够分散投资组合的整体风险 丰富机构投资人的投资组合 风险信用风险房企 主观信用风险源于信息不对称 房企诚信缺失 客观信用风险是指因为外界经济环境变化导致信用客观状况恶化 信用主体在客观上丧失了履约能力 PE 管理人道德风险市场风险指未来市场价格 利率 汇率 股票价格和商品价格 的不确定性对企业实现其既定目标的影响 房地产行业受经济及行业周期 国家宏观调控政策的影响巨大 市场风险很大 操作风险操作失误引发纠纷导致的经济损失投资管理不善导致利润降低或损失违规操作被处罚产生的损失不可抗力引起的损失 必要性满足企业融资需求自2010年政府出台对房地产行业新一轮密集调控政策以来 房企传统融资手段受限 国内房地产企业IPO或借壳上市审批已暂停 增发 配股和发债被叫停 房地产信托面临日趋严格的政策 资金链紧张 融资成本不断上扬 企业负债率到达高点 多样化融资手段成为房企的迫切需求 防范金融风险银行贷款占到了房地产行业融资总量的60 0 70 0 左右 远高于40 0 的国际通行标准 银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链 一旦经济发生波动 房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险进而影响金融安全 促进房地产市场健康发展房地产PE十分关注企业的成长 通过提供一系列专业的增值服务和经营战略指导 增强企业的核心竞争力 一般只有优质房地产项目才能获得PE的资金支持 从客观上加速房地产行业优胜劣汰 房地产PE发展概况 美国 BlindPool 先募资 后发掘和锁定项目 更看重基金团队资金主要来自主要投资地域的机构投资者 募集对象为成熟的机构投资者 如养老基金 退休基金 投资银行 保险公司等 GP认缴比例1 左右 退出形式多样 物业出售 股权转让 资本市场退出 发行REITs退出等中国 先发掘并锁定项目 再设计基金产品 更看重标的地产项目 大量资金来源于海外募集对象主要是富裕的个人或民营企业 GP认缴比例5 10 物业出售和股权转让 不能采用REITs退出 美国 中国 房地产PE案例 案例1 独立PE 深圳德信资本 投资引导基金 高级的战略合作模式 建立统一的三方合作平台 以投资于XX地产旗下项目为主 兼顾其他中小开发商与项目并购 开发运营与金融运作两头并进 伞形基金 初级的战略合作模式 为开发商建立融资平台 投资于XX地产旗下项目 提升资金的使用效率 主动管理型基金 创新型项目合作模式 在拿地与规划阶段开始介入 XX地产可以利用金融杠杆 取得极高的回报率 房地产综合运营商 案例2 凯利房地产PE 案例3 房企旗下PE 金地集团 PE简介 09年 金地集团发起并管理 初期规模达到10亿元人民币 有限合伙制 GP认缴额5 LP承诺制分期出资 专注于华东房地产开发领域的股权投资 IRR 20 投资期限不超过5年 最低认购额500万元 份 投资方向 华东1 2线城市 重点在上海 宁波 杭州 南京 住宅为主 少量的商业和办公 无拆迁的短平快项目 投资土地竞买为主的房地产开发阶段 投资策略 组合投资 联合投资 择时投资 组合投资 指按 比例 将合伙资本投入不同城市或项目 分散投资风险 联合投资 金地集团及其投资组合 境外基金 其他金融机构 企业 联合投资 金地集团负责项目管理 金地集团的投资比例不低于50 择时投资 注重周期管理 在经济下行时购入优质土地资产 在经济上行逐步退出 合伙财产安全性 资金和收益等均由银行托管 杜绝挪用 账目不清等 各方权利义务及投资限制通过监管合伙协议执行 合伙期限内不开放申购 以免申购价格评估偏低导致原合伙人利益损失 约40 LP的本金和其2年期限的8 的年化收益率由剩余60 LP的本金和收益担保 流动性与退出安排 GP份额不可转让 不可赎回 直至基金结束 期间获得劣后LP的利润分配 LP有限赎回 占60 的非保本LP合伙份额可转让 封闭期1 5年后 部分LP出资可赎回 转让和赎回的基准指导价格为投资管理公司每年第一季度公布公允的合伙人份额净值评估 该净值由第三方机构评估 占40 的保本LP获得保本承诺 即2年期限 固定年化收益率8 一次性还本付息 模拟投资的收益敏感性分析 LP出资流程 利润分配 即时高分配政策 达到法定最早的利润分配条件即进行利润分配 每年度分配1次 弥补亏损和项目资金需求后的90 用于分配 有限合伙人按8 的年化收益率优先回报 普通合伙人仅在超额收入时分配 GP可获得20 附带收益及一定比例的管理费 投资期 按承诺出资额的2 年支付 投资期之后按实际出资额的2 年收取 投资价值 基础收益 股权投资收益 资产转换收益 在后续购置投资项目的房地产获得增值收益 资产升级收益 企业实施资本运作如上市带来的收益 案例4 PE介入房地产开发的时点及个案 缺口一 北京左岸公社 华夏伟业以项目控股权方的身份介入 不参与项目分红 但发展商须向其支付高于银行的利息 协助发展商向银行贷款 资金链连上后 股权转让退出项目 缺口二 北京国恒基业大厦项目华夏伟业以项目全程打理方身份介入项目 调整原项目定位 提高其项目投资可行性 推荐有实力的建筑商带资施工 自身拆借2500万给