成本法成本法的基本原理重新购建价格

第五章成本法第一节成本法的基本原理第二节重新购建价格的确定第三节建筑物折旧的估算第四节成本法总结与应用举例 第一节成本法的基本原理一 成本法的概念和理论依据 一 概念 指求取估价对象在估价时点时的重新购建价格 然后扣除折旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 积算价格 注意 1 成本并非通常意义上的 成本 而是 价格 2 成本并非历史成本 而是估价时点的重新购建成本 二 理论依据从买方的角度看 替代原理从卖方的角度看 生产费用价值论 二 成本法的适用范围 一 市场不完善或市场因狭小而无法运用比较法进行估价的房地产 二 无收益的房地产 三 很少发生交易的房地产 四 房地产保险及其他损害赔偿注意 1 区分实际成本和客观成本2 当市场供大于求时 价格应向下调整 当求大于供时 价格应向上调整 三 成本法的操作步骤 一 搜集有关房地产开发的成本 税费 利润等资料 二 估算重新购建价格 三 估算折旧 四 求取积算价格 四 房地产价格构成P88 一 土地取得成本 二 开发成本 三 管理费用 四 投资利息 五 销售费用 六 销售税费 七 开发利润 一 土地取得成本1 通过征用农地取得的农地征用费 土地使用权出让金农地征用费包括 1 征地补偿安置费用土地补偿费安置补偿费地上附着物补偿费青苗补偿费 2 征地管理费 3 耕地开垦费 4 新菜地开发建设基金 5 相关税费 如防洪费 南水北调费 耕地占用税等2 通过在城市中进行房屋拆迁取得的房屋拆迁费用 土地使用权出让金房屋拆迁费用包括 1 房屋拆迁补偿安置费用被拆迁房屋的房地产市场价格被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿搬迁 临时安置补助费 停产停业补偿费 2 房屋拆迁估价服务费 3 房屋拆迁服务费 4 房屋拆迁管理费 5 相关税费见 广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见 试行 3 通过在市场上购买取得的购买土地的价款 买方缴纳的税费 二 开发成本1 勘察设计和前期工程费 可行性研究 规划 勘察 设计及 三通一平 等费用 2 基础设施建设费 道路 给水 排水 电力 通讯 燃气 热力等的建设费用 3 建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 代建市政道路 代市政绿化 人行天桥及地下通道等5 开发过程中的税费作为买方应承担的税费 耕地占用税 契税 印花税等 三 管理费用包括开发商的人员工资 办公费 差旅费等 土地取得成本 开发成本 A 经济适用房管理费 2 四 投资利息不同于会计上的财务费用 借贷资金和自有资金都要计息 所有在开发完成前投入的资金都要计算利息计息基数 土地取得成本 开发成本 管理费用 五 销售费用广告宣传费 销售代理费等注 最新版的房地产估价师考试教材要求销售费用若在开发期投入 也要计算投资利息 若在开发完成后投入 则不须计算投资利息 六 销售税费1 销售税金及附加 营业税 城市维护建设税和教育费附加 2 其他销售税费 包括应由卖方负担的印花税 交易手续费等 如广州市二手房交易买卖双方的交易手续费为3元 m2 七 开发利润1 开发利润是所得税前的 即 开发利润 开发完成后的房地产价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 销售费用2 开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润 而不是个别开发商最终获得的实际利润3 开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来估算 开发利润的计算方法 1 计算基数 土地取得成本 开发成本 相应的利润率可称为直接成本利润率 即 经济适用房直接成本利润率 3 2 计算基数 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 相应的利润率可称为成本利润率 即 3 计算基数 土地取得成本 开发成本 管理费用 相应的利润率可称为投资利润率 即 注 最新版的房地产估价师考试教材中分母增加了 销售费用 一项为统一起见 本课程授课内容及考试中销售费用均不计算投资利息 投资利润率分母亦不考虑销售费用 4 计算基数 开发完成后的房地产价值 售价 相应的利润率可称为销售利润率 即 例1 某宗土地取得成本为1000万元 开发成本为1500万元 管理费用为75万元 销售费用为35万元 投资利润率为12 则开发利润为 万元 A 180B 300C 309D 313 22 已知某房地产的土地取得成本为1500万元 土地开发成本3000万元 管理费用400万元 投资利息500万元 销售费用400万元 销售税费600万元 开发完成后的房地产价值为10000万元 则该房地产的直接成本利润率为 A 80 B 78 14 C 62 90 D 60 五 成本法的基本公式 一 最基本的公式积算价格 重新购建价格 折旧 二 适用于新开发土地的基本公式新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润注意 无须扣减折旧 案例 某成片荒地面积2平方公里 取得该荒地的代价为1 2亿元 将其开发成 五通一平 熟地的开发成本和管理费用为2 5亿元 开发期为3年 贷款年利率为8 销售费用 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2 5 5 和10 开发完成后可转让土地面积的比率为60 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入 答案 436元 m2 三 适用于新建房地产估价的公式1 新建房地的估价公式为 新建房地价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润2 新建建筑物的估价公式新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 四 适用于旧房地产的基本公式1 旧房地估价公式为 旧房地价格 土地的重新取得价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧2 旧建筑物估价公式为 旧建筑物价格 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 第二节重新购建价格的确定一 重新购建价格的概念 指假设在估价时点重新取得或重新开发 重新建造全新状况的估价对象所需的各项必要成本费用 税金和正常利润之和 注意 重新购建价格是客观的价格建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 未扣除折旧 土地要考虑使用年限限制 二 建筑物重新购建价格的两种类型 一 重建价格 二 重置价格重建价格 指采用与估价对象建筑物原有的建筑材料 建筑构配件 设备和建筑技术等 按照估价时点时的价格水平 重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的正常价格 reproductioncost 重置价格 指采用估价时点时的建筑材料 建筑构配件 设备和建筑技术等 按照估价时点时的价格水平 重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的正常价格 replacementcost 重建价格与重置价格孰低 对有特殊保护价值的建筑物运用成本法进行估价时 应采用何种价格为宜 三 重新购建价格的求取思路 一 土地的重新购建价格求取方法市场法 基准地价修正法 成本法等 二 建筑物重新购建价格的求取方法1 成本法2 市场法3 通过政府确定公布的基准房屋重置价格 房地产市场价格扣除其中包含的土地价格后比较修正来求取 也可以按照工程造价估算的方法来求取 4 工程造价估算方法 1 单位比较法指以估价对象建筑物为整体 选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位 通过调查 了解类似建筑物的这种单位造价 并对其做适当得调整修正来估算建筑物重新购建价格的方法 1 单位面积法2 单位体积法 1 单位面积法某建筑物的建筑面积为300 该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元 则该建筑物的重新购建价格可估计为多少 300 1200 36 万元 2 单位体积法某建筑物的体积为500m3 该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元 m3 则该建筑物的重新购建价格为多少 500 600 30 万元 2 分部分项法 指先将估价对象建筑物分解成若干分部或分项工程 然后利用建筑工程概预算定额查出各分部或分项工程的单位成本 分别乘以各分部分项工程的工程量 得到各分部分项工程的成本 累加求得建筑物的总成本 再加上税费 利润等求得建筑物的重新购建价格 举例见下表 举例 某建筑物建筑面积为430m2 基础工程 墙体工程 楼地面工程 屋面工程分别为200m3 300m3 400m2 400m2 单位直接成本分别为240元 500元 200元 300元 管线工程直接成本为160000元 税费 利息 管理费为全部直接成本的25 求该建筑物的重新购建价格 697500元 3 工料测量法 指先估算建筑物所需各种材料 设备的数量和人工时数 然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准 再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法 举例见下表 4 指数调整法 指运用建筑成本 造价 指数或变动率 将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法 第三节建筑物折旧的估算一 建筑物折旧的概念和原因 一 概念 指由各种原因所造成的建筑物价值损失 是建筑物在估价时点时的重新购建价格与其市场价值之间的差额 建筑物折旧 重新购建价格 市场价值 二 建筑物折旧原因1 物质折旧 2 功能折旧 3 经济折旧 1 物质折旧 physicaldepreciation 指建筑物在实体方面的损耗所造成的其价值损失 进一步可以归纳为下列4个方面 1 自然经过的老朽由于自然力的作用引起的 如风吹 日晒 雨淋等引起的建筑物腐朽 生锈 老化 风化 基础沉降等 与建筑物的实际经过年数正相关 2 正常使用的磨损由于人工使用引起的 与建筑物的使用性质 使用强度和使用年数正相关 3 意外的破坏损毁指因突发性的天灾人祸引起的 包括自然方面的 如地震 水灾 风灾 人为方面的 如失火 碰撞等意外的破坏损毁 4 延迟维修的损坏残存由于没有适时地采取预防 保养措施或修理不够及时 造成不应有的损坏或提前损坏 或已有的损坏仍然存在 如门窗有破损 墙或地面有裂缝或洞等 2 功能折旧 functionaldepreciation 指由于消费观念变更 设计更新 技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对缺乏 落后或过剩所造成的其价值损失 1 功能缺乏 指建筑物没有其应该有的某些部件 设备 设施或系统等 2 功能落后 指建筑物已有部件 设备 设施或系统等的标准低于正常标准或有缺陷而阻碍其他部件 设备 设施或系统等的正常运营 如房间布局 一大三小 一大三小 卧室大 客厅小 厨房小 卫生间小三大一小一多 客厅大 厨房大 卫生间大 卧室小 壁橱多 3 功能过剩指建筑物已有部件 设备 设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本 3 经济折旧 economicdepreciation 又称外部性折旧 是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失 包括供给过量 需求不足 自然环境恶化 噪音 空气污染 交通拥挤 城市规划改变 政府政策变化等 物质折旧 有形损耗功能折旧 无形损耗经济折旧 无形损耗例1 某旧建筑物 估计其重置价格为40万元 地面 门窗等破旧引起的物质折旧为3万元 户型不好 没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元 由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元 则该建筑物总的折旧为 万元 其现值为 万元 例2 李某于1998年花7万元购得 一大三小 住宅一套 此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂 致使空气中时常有一股酸臭味 于是李某在2002年底将该住房以5万元低价转售 则引起减价的折旧因素有 A 物质折旧B 经济折旧C 功能折旧D 区位折旧 二 建筑物折旧的估算方法 一 年限法1 直线法2 成新折扣法 二 市场提取法 三 分解法 一 年限法1 年限法和有关年限的概念年限法 指根据建筑物的经济寿命 有效经过年数或剩余经济寿命之间来求取建筑物折旧的方法 1 建筑物的寿命 2 建筑物的经过年数 3 建筑物的剩余寿命 1 建筑物的寿命自然寿命经济寿命1 自然寿命 指从建筑物竣工之日起到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的年数 2 经济寿命 指从建筑物竣工之日起到预期产生的收入大于运营费用的持续年数 各类房屋的经济寿命参考值见P91 92试比较建筑物的经济寿命与自然寿命的大小 2 建筑物的经过年数实际经过年数有效经过年数实际经过年数 建筑物从竣工之日起到估价时点时的日历年数有效经过年数 指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的经过年数 试比较实际经过年数与有效经过年数的长短 有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数1 建筑物的维修保养为正常的 有效经过年数与实际经过年数相当 2 建筑物的维修保养比正常维修保养好或经过更新改造的 有效经过年数短于实际经过年数 3 建筑物的维修保养比正常维修保养差的 有效经过年数长于实际经过年数 3 建筑物的剩余寿命剩余自然寿命剩余经济寿命剩余自然寿命 自然寿命 实际经过年数剩余经济寿命 经济寿命 有效经过年数 在成本法求取折旧中 建筑物的寿命应为经济寿命 经过年数应为有效经过年数 剩余寿命应为剩余经济寿命 2 直线法 最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法 它假定在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等 其年折旧额的计算公式为 C 重新购建价格S 建筑物的净残值N 建筑物的经济寿命R 建筑物的净残值率 有效经过年数为t年的建筑物折旧总额的计算公式 建筑物现值的计算公式 例 某建筑物的建筑面积为100m2 单位建筑面积的重置价格为500元 m2 判定其有效经过年数为10年 经济寿命为30年 残值率为5 试用直线法计算该建筑物的年折旧额 折旧总额 并计算其现值 D 1583元Et 15833元P 34167元 求取建筑物折旧应注意的问题 1 与会计折旧的区别其中C含义不同 2 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响1 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计 建造期不应计入 2 建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束的 应按建筑物的经济寿命计算折旧3 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前 其经济寿命早于土地使用权年限而结束时 按建筑物经济寿命计算折旧 图中建筑物折旧的经济寿命为 年4 建筑物经济寿命长于土地使用权年限时 按土地使用权年限计算折旧 考虑建设期影响时 应减去建设期 土地使用年限70年 建设期2年 经济寿命50年 18年 10年后出让 土地使用年限50年 经济寿命45年 15年 建设期3年 经济寿命60年 土地使用年限40年 23年 5 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前 其经济寿命晚于土地使用权年限而结束的 应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧 经济寿命50年 土地使用年限40年 6年后出让 4年 注意 根据2007年修正的 城市房地产管理法 和2008年国家统一制定的 国有建设用地使用权出让合同 当建筑物寿命晚于土地使用期限而结束的 按以下办法处理 1 出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时 按收回土地使用权时的建筑物残余价值给予补偿 2 出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时 建筑物也无偿收回 3 出让合同约定的土地使用年限届满 土地使用者未申请续期的情形另行处理 例题 1 甲房地产的建筑物建于1993年 乙房地产建筑物建于1998年 假定该两宗房地产的产权 建筑结构 装修 面积等各项条件相同 若采用直线法计算2001年该两建筑物的年折旧额并加以比较 则 A 甲大于乙B 甲小于乙C 甲等于乙D 难以判断 2 一厂房建成8年后被改造为超级市场 并补办了土地使用权出让手续 土地使用权出让年限为40年 建筑物的经济寿命为50年 则计算该建筑物折旧的经济寿命应为 年A 40B 42C 48D 503 某商业大楼建造期2年 建成8年后补办了土地使用权出让手续 土地使用年限为40年 建筑物的经济寿命为35年 评估时该建筑物的折旧年限为 年A 35B 45C 48D 50 4 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂 由此引起的该住宅小区房地产贬值属于 A 物质折旧B 功能折旧C 经济折旧D 会计折旧5 某商业房地产 在取得40年土地使用权的当年建造 建造期3年 建筑物经济寿命60年 则该商业房地产的折旧年限是 年 A 37B 40C 60D 63 6 某综合办公楼建设期为3年 有效经过年数为10年 现补办了土地使用权出让手续 土地使用权出让年限为50年 建筑物剩余经济寿命为35年 则计算建筑物折旧的经济寿命为 年 A 35B 45C 48D 597 某建筑物的建筑面积为200m2 有效经过年数为12年 重置价格为800元 m2 建筑物经济寿命为40年 残值率为2 则运用直线法计算该建筑物的现值为 A 10 2万元B 11万元C 11 3万元D 11 5万元 2 成新折扣法指根据建筑物的建成年代 新旧程度或完损程度等 确定建筑物的成新率 或者用建筑物的寿命 经过年数计算出建筑物的成新率 直接求取建筑物现值的方法 其计算公式为 V 式中C 重新购建价格q 建筑物的成新率 确定成新率的方法 1 根据建筑物的新旧 完损程度判断完好房 十 九 八成基本完好房 七 六成一般损坏房 五 四成严重损坏房及危险房 三成以下 案例 某宗房地产 土地总面积2500 是6年前通过征用农地取得的 当时费用800元 现时取得该类土地 每平方米需1000元 地上建筑总建筑面积6000 是两年前建成交付使用的 当时建筑造价800元 现时建造同类建筑物每平方米为1100元 该建筑物为完好房 估计有八成新 该类建筑物的残值率为2 试选用所给资料评估该房地产的现时总价和单价 解 1 求土地价格VL VL 2500 1000 250 万元 2 求建筑物价格VB 求建筑物重置价格C 6000 1100 660 万元 求VB C q 660 80 528 万元 3 计算房地产总价V VL VB 250 528 778 万元 4 计算房地产单价P V S 778 6000 1296 67 元 不须用到残值率 2 根据建筑物的经济寿命 有效经过年数或剩余经济寿命求取1 当建筑物无残值时q 剩余经济寿命 经济寿命2 当建筑物有残值时 举例 1 某10年前建成交付使用的建筑物 估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年 残值率为零 求该建筑物的成新率 q 30 40 75 2 某建筑物实际经过年数为10年 经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年 该建筑物经济寿命为50年 残值率为2 则该建筑物的成新率为多少 q 92 16 成新折扣法评价 方法较粗略 主要用于初步估价 或者用于开展大范围的建筑物现值摸底调查 二 市场提取法 指利用与估价对象建筑物具有类似折旧程度的可比实例来求取估价对象建筑物折旧的方法 三 分解法 指将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目 分别求取可修复项目和不可修复项目各自的折旧额 然后加总来求取建筑物折旧的方法 是求取建筑物折旧最详细 最复杂的方法 1 可修复项目和不可修复项目的含义可修复项目指预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的项目 反之为不可修复项目 2 可修复项目的折旧额求取以修复费用作为折旧额3 不可修复项目的折旧额求取不可修复项目类型 短寿命项目长寿命项目 短寿命项目 剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 长寿命项目 剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 1 短寿命项目折旧的求取根据短寿命项目的重新购建价格 寿命 经过年数或剩余使用寿命 采用年限法计算折旧额 如 某教学楼的课桌椅使用寿命为10年 已投入使用3年 现重置价格为100万元 则折旧额为多少 2 长寿命项目折旧的求取根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费和各短寿命项目的重新购建价格后的余额 建筑物的经济寿命 有效经过年数或剩余经济寿命 采用年限法计算折旧额 某建筑物的重置价格为180万元 经济寿命为50年 有效经过年数为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为2万元 装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 已使用3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 已使用10年 残值率假设均为零 求该建筑物的折旧总额 门窗等损坏的折旧额 2 万元 装修的折旧额 30 1 5 3 18 万元 设备的折旧额 60 1 15 10 40 万元 长寿命项目的折旧额 180 2 30 60 1 50 10 17 6 万元 该建筑物的折旧总额 2 18 40 17 6 77 6 万元 第四节成本法运用举例举例1 P94 96 举例2 某宗房地产的土地总面积为1000 是10年前通过征用农地取得的 当时平均每亩花费18万元 现时重新取得该类土地每平方米需要620元 地上建筑物的总建筑面积为2000 是8年前建成交付使用的 当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元 现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元 估计该建筑物有八成新 试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价 土地现值 620 1000 620000 元 建筑物现值 1200 2000 80 1920000 元 估价对象的现时总价 620000 1920000 2540000 元 估价对象的现时单价 2540000 2000 1270 元 举例3 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为50年 有效经过年数为8年 经调查测算 现在重新建造全新状态下的该建筑物的建造成本为800万元 建设期为2年 假定第一年投入60 第二年投入40 均匀投入 管理费用为建造成本的3 年利息率为6 销售费用和销售税费为50万元 销售费用开发完毕投入 开发利润为120万元 又知其中该建筑物的墙 地面等损坏的修复费用为18万元 装修的重置价格为200万元 平均寿命为5年 已使用2年 设备的重置价格为110万元 平均寿命为10年 已使用8年 假设残值率均为零 试计算该建筑物的折旧总额 301 34万元 本章练习 1 某建筑物总价值100万元 其中主体 设备 装修的价值分别占60 25 15 经济耐用年限分别为55年 10年 5年 残值率均为零 试用直线法计算该建筑物的年折旧额 6 59万元 2 经分析