武汉市住房保障“十二五”规划

制定 武汉市住房保障“十二五”规划 的有关背景情况 武汉市住房保障“十二五”规划 2011年住房保障工作形势和任务 制定 武汉市住房保障“十二五” 规划 的有关背景情况 一、国家住房保障政策的沿革 二、武汉市“十一五”住房保障工作情况 三、武汉市住房保障发展面临的基本形势 一、国家住房保障政策的沿革 我国的住房保障政策是在住房制度改革后 ,推行住房商品化和市场化的过程中 ,逐渐建立和完善的。以国务院下发的文件为标志，大体可分为探索、建立、发展和完善四个阶段。 （一）探索阶段 时间： 1994 相关文件： 关于深化城镇住房制度改革的决定 （国发 199443号） 主要政策：实现住房商品化、社会化。建立两个层次住房供应体系： 对中低收入家庭提供经济适用房；对高收入家庭提供商品房。 （二）建立阶段 时间 :1998 相关文件： 关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知 （国发 号、 城镇廉租住房管理办法 （建设部 70号令） 主要政策：加强对最低收入家庭住房保障，建立三个层次住房供应体系： 对最低收入家庭提供廉租住房，并以租金补贴为主；对中低收入家庭提供经济适用住房；对高收入家庭提供商品房。 （三）发展阶段 时间： 2003 相关文件： 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 （国发 号）、 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 （ 120号令）、 经济适用住房管理办法 （建住房 477号 主要政策： 完善住房保障的政策体系，建立廉租住房、经济适用住房的管理制度。 （四）完善阶段 时间： 2007 相关文件： 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 200724号）、 关于改善农民工居住条件的指导意见 （建住房 2007 276）号、 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 （建保 2009295号）、 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 （建保 201087号 主要政策：进一步扩大住房保障覆盖面，建立多层次、分类别的住房保障体系。进一步明确 对城镇低收入家庭实行廉租房保障，并强调以实物配租为主；明确将经济适用房供应对象由中低收入家庭调整为低收入家庭；明确向城市中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员提供公共租赁住房。 增加保障性住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设。 二、武汉市“十一五”住房保障工作情况 “十一五”期间，武汉市积极探索住房保障发展规律，紧密结合武汉市经济发展的实际情况，不断加大保障性住房建设力度。市委、市政府每年都将保障性住房工作作为政府为民办的“十件实事”之一，实行政府绩效目标管理，有效推进了我市住房保障的各项工作。初步建立了以经济适用住房和廉租住房保障为主，以集资合作建房、农民工公寓、限价商品房为补充的住房保障体系。 “十一五”期间，平方米，销售 80032套，较“十五”期间分别增长 74%和 126%。投入廉租住房保障资金 租住房保障覆盖面从 2005年人均住房建筑面积 8平方米以下的城镇最低收入居民家庭逐步扩大到人均月可支配收入 600元以下、人均住房建筑面积 12平方米以下的城镇低收入住房困难家庭。据不完全统计，全市人均住房建筑面积 16平方米以下的家庭由 2007年的 89754户减少至 53222户，占全市家庭总户数比例从 低到 （一）“十一五”住房保障工作基本评估 1、制定政策，不断完善住房保障制度 2、多种保障，初步建立住房保障体系 3、加大力度，扩大了住房保障覆盖面 4、稳定市场，有效提升居民住房条件 （二）住房保障发展存在的主要问题 1、部分居民住房问题尚未解决，保障覆盖面有待进一步扩大。 2、土地供应未做到提前规划，市政配套设施建设滞后。 3、住房保障工作机制尚不完善，住房保障行政问责机制尚未建立。 4、保障性住房监管有待加强，准入和退出机制需进一步完善。 三、武汉市住房保障发展面临的基本形势 （一）“十二五” 全市经济社会发展目标 （二）“十二五” 房地产业发展目标 （三）“十二五”住房保障体系构建思路 （四）武汉市“十二五”时期住房保障需求预测 （一）“十二五” 全市经济社会发展目标 “十二五”期间，全市生产总值将突破 1万亿元，年均增长 12%以上，人均生产总值超过 10万元，综合实力在全国副省级以上城市中要争取进入前九强，全社会固定资产投资累计达到 2万亿元。我市住房和房地产业将与全市经济社会发展相适应，继续保持稳步、持续发展的态势。保障性安居工程持续推进，住房保障覆盖范围逐步扩大，人民群众的住房条件和居住质量进一步改善。 （二）“十二五” 房地产业发展目标 “十一五”期间，住房竣工总量预计 4020万平方米，年均增长率为 2010年，国家出台了一系列调控房地产的改革措施，预计 2011年开始，房地产过热现象将明显改变，会对整个“十二五”期间的住宅投资及竣工产生较大影响。为此按照适度保守的原则确定住房建设各项指标，预计“十二五”期间我市房地产开发竣工总面积预计达到 5400万平方米，其中住宅竣工4500万平方米。 （三）“十二五”住房保障体系构建思路 结合国家要求和我市实际， “十二五”期间我市住房保障工作要实现两大转变 :一是保障方式转变，要从以经济适用住房为主的产权式保障逐渐过渡到以公共租赁住房为主的租赁式保障；二是保障范围的扩大，要从城镇的低收入住房困难家庭扩大到城市中等偏下收入住房困难家庭，有条件地将新就业职工和在汉外来务工人员保障纳入保障范围。 （四）武汉市“十二五”时期住房保障需求预测 1、城镇住房困难家庭需求预测 2、新就业职工公共租赁住房需求 3、在汉外来务工人员公共租赁住房需求 4、被拆迁住房困难家庭需求预测 一 、 指导思想和基本原则 二 、 总体目标和主要任务 三 、 规划内容 四 、 保障措施 一、指导思想和基本原则 （ 一 ） 指导思想 坚持“广覆盖、保基本、可负担、易操作”的基本原则，把解决低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要内容 （ 二 ） 基本原则 1、目标合理，标准适度。 2、统筹协调，做好衔接 。 3、突出重点，分步实施。 4、政府主导，创新机制 。 二、总体目标和主要任务 （一）总体目标 “十二五”期间，基本解决人均住房建筑面积在 16平方米以下的城镇低收入住房困难家庭的住房问题；着力解决人均住房建筑面积在 16平方米以下的城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房问题；有条件地将新就业职工和在汉外来务工人员逐步纳入住房保障范围。 （二）主要任务 “十二五”住房保障工作的主要任务是： 1、 建立多层次 、 广覆盖的新型住房保障体系 2、 调整保障性住房供应结构 3、 完善和创新住房保障机制 4、 促进供应主体多元化 5、 实现住房保障广覆盖 1、建立多层次、广覆盖的新型住房保障体系 逐步推进住房保障体系由产权式保障为主向产权式和租赁式保障并重转化，建立“双轨并行、四类并存”的住房保障体系。 双轨”是指住房的产权式与租赁式两种保障方式；“四类”是指保障性住房的四个类型：廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价安置商品房。 2、调整保障性住房供应结构 一是适度扩大廉租住房保障范围。 二是大力发展公共租赁住房。 三是合理控制经济适用住房的建设规模。 四是根据实际需要适当建设限价安置商品房。 三、规划内容 （ 一 ） 编制依据 、 规划期限和范围 1、编制依据 2、 规划期限和适用范围 本规划期限是 2011 2015年。基期年为2010年。 本规划编制的适用范围为武汉市七个中心城区、六个远城区和东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉化学工业区和武汉东湖生态旅游风景区。 （二）住房保障供应体系、准入条件和标准 1、 住房保障供应体系 表 1 新型住房保障体系的基本构架 住房类型 保障对象 保障方式 政策支持 廉租住房 城镇低收入 住房困难家庭 实物配租 租金补贴 （ 1）土地划拨；（ 2）免交行政事业性收费和政府性基金；（ 3）税收优惠；（ 4）低租金。 经济适用 住房 城镇低收入 住房困难家庭 购买经济 适用住房 （ 1）土地划拨；（ 2）免交行政事业性收费和政府性基金；（ 3）税收优惠。 公共租赁房 城镇中等偏下收入住房困难家庭 租赁 （ 1）土地划拨、出让、租赁等； （ 2）免交行政事业性收费和政府性基金； （ 3）租金标准实行政府指导价。 新就业职工 在汉外来务工人员 限价安置商品房 市重点工程建设 被拆迁住房困难户 购买 参照限价房有关政策 表 2 新旧住房保障体系的衔接 供应对象 城镇低收入 住房困难家庭 城镇中等偏下收入 住房困难家庭 新就业职工、在汉外来务工人员 重点工程建设拆迁 的住房困难户 住房需求 租住到合适的住房；拥有合适的自有产权住房 租住到合适的住房；拥有自有产权住房 租住到合适 的住房 租住到合适的住房；拥有合适的自有产权住房 原有保障模式 廉租房 经济适用住房 经济适用住房 农民工公寓 廉租住房 经济适用住房 动迁安置房 限价安置商品房 新的保障模式 廉租房 经济适用住房 公共租赁房 公共租赁房 廉租住房 经济适用住房 动迁安置房 限价安置商品房 具体保障方式 廉租住房实物配租、租金补贴； 购买经济适用住房 从购买经济适用住房逐步过渡到租住公共租赁住房 租住 公共租赁住房 根据拆迁户的住房和收入情况，享受相应的住房保障和政策性支持。 发展趋势 廉租住房只租不 售 租售并举 以租为主 只租不售 / 2、保障性住房准入条件和保障标准 （ 1）廉租住房 面向城镇低收入住房困难家庭，收入标准为城市低保标准的 房困难标准在现行家庭人均住房建筑面积 12平方米以下的基础上，随政府保障能力的逐步提高，与公共租赁住房（经济适用住房）保障标准 16平方米相衔接。 （ 2）公共租赁住房 面向城镇中等偏下收入住房困难家庭，以及部分新就业职工和外来务工人员。城镇中等偏下收入住房困难家庭的收入标准为最低工资标准的 房困难标准为家庭人均住房建筑面积 16平方米以下。产业园区和用工单位自建公共租赁住房租住给新就业职工和外来务工人员的收入和住房困难标准，可在政府的指导下自行制定 。 （ 3）经济适用住房 面向城镇低收入住房困难家庭，收入和住房困难标准暂按现行标准不变，即：家庭人均月收入 824元以下，家庭人均住房建筑面积 16平方米以下。基本解决完持证家庭的住房困难后，结合武汉市经济发展水平和住房保障情况，适时对保障标准进行调整，逐步纳入公共租赁住房保障范围。 （ 4）限价安置商品房 面向城市重点工程建设中的被拆迁住房困难户。 （三）保障性住房的需求和建设规模 1、 保障性住房需求预测 表 3 保障性住房需求汇总表 单位：万套 /间、万平方米 低收入住房困难家庭 中等偏下收入住房困难家庭 新就业高校毕业生 外来务工人员 被拆迁住房困难户 合计 廉租房 经济房 公租房 公租房 公租房 动迁房 限价房 套 数 2 3 20 面 积 100 120 230 130 90 180 150 1000 2、建设规模 （ 1） 总量目标 规划供应各类保障性质住房 1000万平方米， 20万套。保障性住房建设用地面积 318公顷。 表 4 武汉市保障性住房建设类型与总量目标 单位：平方米，万套 /间，万平方米 住房建设类型 基本户型 面积标准 套 /间数 占比 规划建设目标 占比 廉租住房 50以下 2 10% 100 10% 经济适用住房 60左右 120 12% 成套公租房 40 60 360 36% 集体宿舍 25左右 90 9% 动迁安置房 60左右 3 15% 180 18% 限价安置商品房 45 90 150 15% 合 计 20 100 1000 100 （ 2）分类目标及年度计划 一是保障性住房建设目标。规划期内，新建廉租住房 100万平方米， 2万套，用地面积 36公顷；新建经济适用住房（含动迁安置房） 300万平方米，地面积 108公顷；筹集公共租赁住房450万平方米， 11万套，其中新建 425万平方米，地面积 160公顷，通过存量房市场筹集成套租赁房源 25万平方米， 建限价安置商品房 150万平方米， 规划建设的 1000万平方米保障性住房中，租赁型保障住房面积占总建设规模的 55%，供应套数约占总套数的 2/3；产权式保障住房面积占总建设规模的 45%，供应套数约占总套数的 1/3。基本实现住房保障体系由产权式保障为主向租赁式保障为主的转化。 表 5 “十二五”保障性住房规划实施表 单位：万平方米、万套 /间 年份 类别 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 合计 廉租 住房 面积 25 20 20 20 15 100 套数 经济适用住房 面积 30 30 30 15 15 120 套数 套 公租房 面积 60 60 80 80 80 360 套数 体 宿舍 面积 20 20 20 15 15 90 间数 迁 安置房 面积 60 60 30 15 15 180 套数 1 1 限价安置商品房 面积 35 35 30 25 25 150 套数 计 面积 230 225 210 170 165 1000 套数 0 表 6 “十二五”保障性住房建设用地计划表 单位：公顷 年份 类别 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 合 计 廉租住房 9 7 7 7 济适用住房 10 10 10 5 5 40 成套公租房 20 20 20 13 集体宿舍 7 7 7 5 5 31 动迁安置房 20 20 10 5 5 60 限价安置商品房 9 9 计 75 73 5 18 二是租金补贴工作目标。规划期内，拟统一公共租赁住房和廉租房的租金标准，即对符合保障条件家庭按统一的标准收取租金，并根据保障对象家庭收入情况实行差额补贴，租金补贴实现应保尽保。 三是棚户区改造工作目标。“十二五”期间，我市拟改造棚户区 38片，造建筑总量为 中住宅建筑面积 造现状总户数 表 7 2010单位：个、万平方米、户 年份 片区数量 用地面积 总建筑面积 其中住宅面积 总户数 2010年 13 0570 2011年 16 250 2012年 3 361 2013年 3 032 2014年 3 841 合 计 38 1054 （四）建设标准和空间布局 1、 建设标准 以满足基本生活需要为原则 ， 控制保障性住房建筑面积标准 。 表 8 保障性住房建设标准表 标 准 类 别 对 象 面积标准 主要户型标准 廉租住房 城镇低收入住房困难家庭 50平方米 一室一厅、二室一厅 经济适用住房 城镇低收入住房困难家庭 60平方米左右 二室一厅 公共租赁住房 城镇中等偏下收入 住房困难家庭 40 60平方米 一室一厅、二室一厅 新就业职工 在汉外来务工人员 60平方米 5平方米 /人 一室一厅、二室一厅 集体宿舍 动迁安置房 市重点工程拆迁户 60平方米左右 二室一厅 限价安置商品房 市重点工程拆迁户 45二室一厅、三室一厅 2、空间布局 坚持城乡统筹、旧城改造与新区开发并举，实现汉口、汉阳、武昌三镇均衡发展。将保障性住房建设与棚户区改造、城中村改造相结合，在 231个棚户区改造片区和 56个城中村改造项目中，就近配套建设一批安置住房。结合大中型工业园区建设，配套规划建设公共租赁住房。将保障性住房与商品房建设合理衔接，探索在商品房小区内按比例配建保障性住房，避免保障性住房过度集中、成片发展。 保障性住房项目选址主要集中在自然环境良好的区域，建立居住、就业、服务相对平衡的保障性住房空间结构体系，形成分布合理、配套完善的保障性住房用地空间格局。近期保障性住房选址结合后湖、古田、青山、常青、四新、白沙洲、谌家矶等居住区进行安排，远期在各新城内选址布局。 （五）总投资和资金筹措 1、 总投资 共需 其中：新建廉租住房需 济适用住房 迁安置房 价商品房 金补贴 7亿元 。 2、投资主体 一是政府主导。 二是引导社会资本投资经济适用住房、公共租赁住房、动迁安置房和限价安置房建设。 表 9 “十二五”保障性住房投资计划表 单位：亿元 年 份 类 别 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 合计 政府 投资 廉租房 共租赁房 9 金补贴 小计 位 投资 成套公租房 9 体宿舍 3 计 12 会 投资 经济适用房 9 迁安置房 18 价安置房 计 计 、 筹措方式 一是政府指定的专业机构、用工（人）单位和其它市场主体投入保障性住房建设资金；二是市土地出让净收益中 10%的资金、住房公积金增值收益中计提的资金；三是中央和省政府财政投资补助和省政府以奖代补资金；四是银行及其他金融机构贷款；五是出租、出售保障性住房及配套设施回收的资金。 四、保障措施 （ 一 ） 建立保障机制 1、 建立政府负责的责任机制 实行住房保障主要领导负责制 2、 建立公共财政投入机制 住房保障纳入公共财政体系，市、区财政每年按一般预算支出的一定比例设立住房保障建设基金，形成稳定的资金保障渠道。 3、建立土地供应的保障机制 行政划拨方式为主 在全市棚户区改造、城中村改造和商品住房开发建设项目中按一定比例配套建设保障性住房 探索保障性住房土地供应的出让、租赁等多种方式，实现土地供应方式的多元化 4、完善政府运营监管机构 完善“市区联动、以区为主”的住房保障工作机制。 5、建立全市统筹的信息化支撑平台 完善全市统一的住房保障信息管理系统。 （二）健全政策体系 1、 研究制定公共租赁住房管理的相关政策 一是坚持政府引导 。 二是按照多渠道 、 滚动发展的原则筹集房源 。 三是建立公平 、 合理的公共租赁住房准入 、 管理和腾退制度 。 四是公共租赁住房租金标准实行政府指导价 ， 租金水平按照低于相同地段 、 相同房屋类别的房屋市场租金水平的一定比例 ， 根据租赁对象的经济承受能力确定 。 2、 研究制定城市和国有工矿棚户区改造的支持政策 一是加强资金筹措。 二是加大税费支持。 三是保障土地供应。 四是做好安置补偿。 五是鼓励企业参与。 3、进一步完善保障性住房政策体系 一是加强保障性住房的日常管理 。 二是建立健全腾退机制 。 三是加强保障性住房的流通管理 ， 完善保障性住房的产权和收益制度 。 （三）创新保障方式 1、 统一保障性租赁住房租金标准 ， 建立有效的退出机制 政府指导价 提高廉租住房租金补贴标准 住房券 2、盘活存量房市场，整合各类社会资源 一、关于省