长城国际商业广场物业管理投标书.doc

目目 录录 上篇上篇 投标文件商务标投标文件商务标 5 一 物业收费报价说明一 物业收费报价说明 5 1 报价编制情况 5 2 报价依据 5 3 编制依据 5 二 物业收费报价二 物业收费报价 6 1 分项报价一览 6 2 报价简要说明 6 三 物业管理开支明细三 物业管理开支明细 7 1 人工费 7 2 办公费 7 3 环卫费 7 4 公共设施运行维护费 8 5 电梯运行费 8 6 二次供水设备运行维护 8 7 绿化费 8 8 支出费用汇总 9 四 物资装备费用 物业项目开办费 四 物资装备费用 物业项目开办费 10 下篇下篇 投标文件技术标投标文件技术标 11 第一章第一章 企业基本情况企业基本情况 11 第二章第二章项目管理总体构想项目管理总体构想 12 一 管理服务理念一 管理服务理念 12 二 管理优势二 管理优势 12 1 管理服务理念优势 12 2 探索创新能力优势 13 3 人才培训机制优势 13 4 沟通能力优势 14 三 服务承诺三 服务承诺 14 1 总体承诺 14 2 具体承诺 15 第三章第三章人力资源管理人力资源管理 17 一 长城国际广场物业办组织构架一 长城国际广场物业办组织构架 17 二 拟配置岗位人员要求二 拟配置岗位人员要求 17 1 物业办主任 17 2 部门主管 18 3 绿化技师 设备技工 18 4 各岗位员工 18 三 岗位职责三 岗位职责 19 1 物业办主任 19 2 客服部 20 3 维保部 20 4 护卫部 21 四 员工培训管理四 员工培训管理 22 1 培训承诺 22 2 新员工培训计划 22 3 日常培训 26 4 特别培训 26 5 培训管理规定 26 第四章第四章 物业管理早期介入物业管理早期介入 28 一 早期介入人员一 早期介入人员 28 1 物业早期介入人员应具备条件 28 2 对介入人员的要求 28 二 物业早期介入工作流程二 物业早期介入工作流程 29 三 物业早期介入工作内容三 物业早期介入工作内容 30 1 对在建房屋进行实地考察 30 2 获取房屋销售 交付及准业主信息 30 3 获取建筑各类图纸 指标 工期信息 30 4 了解实际建筑情况 31 5 提交协调报告和整改建议 31 6 参加建筑竣工验收工作 32 7 对房屋及附属设备设施进行清查 32 8 参与制定物业管理方案 32 四 早期介入的意义与优势四 早期介入的意义与优势 33 1 早期介入的意义 33 2 早期介入的优势 33 第五章第五章 物业交付 入伙 管理物业交付 入伙 管理 34 一 房屋交付流程一 房屋交付流程 34 二 业主入伙作业指导二 业主入伙作业指导 35 1 入住的准备工作 35 2 入住手续办理 36 3 房屋验收 37 4 发放钥匙 37 5 签署 业主公约 和 消防安全责任书 37 6 资料发放 38 三 房屋装饰装修管理三 房屋装饰装修管理 38 1 装修管理规定 38 2 装修登记申请 39 第六章第六章 安全秩序与消防管理安全秩序与消防管理 41 一 护卫管理一 护卫管理 41 1 安全与秩序维护目标 41 3 值班 总控 监控 室工作内容 42 4 巡视检查工作内容 42 5 护卫工作注意事项 43 二 消防管理二 消防管理 43 1 日常消防工作内容 43 2 消防管理运做流程图 44 3 消防监控操作流程图 45 三 秩序维持三 秩序维持 46 1 车辆交通管理 46 2 治安事件处理应对方法 46 第七章第七章 环境管理环境管理 47 一 卫生保洁标准一 卫生保洁标准 47 二 保洁作业指导二 保洁作业指导 49 1 地下室 天台 转换层的清洁 49 2 瓷砖 喷涂和大理石墙面的清洁 49 3 乳胶漆墙面的清洁 50 4 不锈钢的清洁和保养 50 5 玻璃门 窗 幕墙的清洁 50 6 灯具的清洁 51 7 室外地面清洁 51 第八章第八章 设备设施维修维护管理设备设施维修维护管理 53 一 设施设备维护原则一 设施设备维护原则 53 二 电梯维护管理二 电梯维护管理 54 1 电梯管理标准 54 2 电梯运行管理方法 54 三 变配电系统管理三 变配电系统管理 56 1 变电运行倒闸操作执行 56 2 主设备巡视项目及检查次序 56 3 变电设备维护项目 57 四 水电维修管理四 水电维修管理 58 1 水电报修客服操作流程 58 2 维修电工操作规程 58 3 用电线路维修维护 59 4 供水管线维护 60 第九章第九章 绿化管理绿化管理 61 一 绿化治理维护一 绿化治理维护 61 1 绿化面貌标准 61 2 绿化维护工作内容 61 二 日常绿化养护二 日常绿化养护 63 1 乔木修剪 63 2 灌木修剪 65 3 绿篱修剪 66 4 草坪养护 66 5 水分控制 66 6 施肥 67 第十章第十章 地下车库管理地下车库管理 68 一 地下车库管理规定一 地下车库管理规定 68 二 地下车库管理方法二 地下车库管理方法 69 三 车辆管理三 车辆管理 71 第十一章第十一章 突发事件应急预案突发事件应急预案 72 一 电梯困人应急预案一 电梯困人应急预案 72 二 除雪应急反应预案二 除雪应急反应预案 73 结束语结束语 74 上篇上篇 投标文件商务标投标文件商务标 一 物业收费报价说明一 物业收费报价说明 1 1 报价编制情况 报价编制情况 承蒙长城国际广场开发商对我公司的信任 邀请我公司对长城 国际广场物业管理服务项目进行投标 在此 我公司至邸莹莹总经 理以下全体员工表示最真挚地谢意 我公司针对本物业项目进行了慎重地人事 物资资源调配 组 织了一批高专精的专业物业管理服务人员 我公司十分有信心将本 项目打造成省市一流精品品牌项目 也确信招标方的决策者必将慧 眼识珠 与我们携手合作 共同缔造双赢局面 2 2 报价依据 报价依据 1 由贵公司提供的招标文件 及我公司专业人员自行踏勘本项目 物业现场所测算的物业基本情况 2 按 淮南市高层住宅小区物业管理公共服务等级标准 规定 及我公 司编制的物业管理方案 3 3 编制依据 编制依据 1 项目相关资料及现场所测算的 76000m 的物业服务总面积 2 物业收费管理办法 发改 2003 1864 号 3 安徽省城市市容环境卫生预算定额 1998 年 4 人工费按淮南市平均劳务工资价格 5 材料价格按信息价格与市场价格综合取值 二 物业收费报价二 物业收费报价 1 分项报价一览 分项报价一览 经过周密测算 我公司对长城国际广场的物业收费报价如下 每平方每月 1 25元 本报价包含电梯使用维护 二次供水设备运行维护 公共照明等各项物业相关费用 2 报价简要说明 报价简要说明 根据具体管理经营情况 兼顾考虑开发商销售支持 我公司可 配合销售宣传 在销售期间适当浮动 优惠 收费标准 以答谢开 发商和业主的大力支持 按照淮南市物业收费管理办法 高层建筑 的一二三层物业收费予以相应减少 三 物业管理开支明细三 物业管理开支明细 1 人工费 人工费 序序 号号 岗位岗位人数人数 工资工资 标准标准 工资额工资额 社保金社保金服装服装劳保劳保月合计月合计 1 主任 1250025005312520 3076 2 部长 21800360010625040 4752 3 收费员 18008005312520 1376 4 维修工 1120012005312520 1776 5 保安员 131000130006903325260 20488 6 保洁员 790063003717175140 10332 7 绿化工 2900180010625040 2952 8 合计合计 2727 292002920014337143376756755405404475244752 备注 备注 社保金按淮南市最低标准每人 531 元 服装费按每人每年 300 元 分摊至每月 劳保按每人每月 20 元计算 2 办公费 办公费 费用项目费用项目预算依据预算依据月费用月费用 交通费估算 500 通讯费办公电话 网络 500 办公耗材纸 笔 墨 打印费 200 水电费估算 500 节日装饰估算 200 不可预测估算 500 合计 24002400 3 环卫费环卫费 费用项目费用项目预算依据预算依据月费用月费用 卫生用具估算 500 垃圾外运处置估算 1300 化粪池清淤每年 2 次 1000 清洁浇灌用水估算 500 合计合计 33003300 4 公共设施运行维护费 公共设施运行维护费 项目项目数量数量单价单价月费用月费用 公共照明1000 度0 81 810 公共用水100 吨3 8 380 设施保养 500 设施更换 500 合计合计 21902190 5 电梯运行费 电梯运行费 用电量 度 用电量 度 电费电费年检费年检费维修维护维修维护一部合计一部合计九部总计九部总计 8006481252009738757 备注 电费按 0 81 元每度计算 年检费安淮南市质量监督局规定 1500 元 分摊至每月 由于尚未得到电梯及二次供水设备具体功率参 数 其用电量为估算 6 二次供水设备运行维护 二次供水设备运行维护 用电量 度 用电量 度 电费电费维修维护维修维护月合计月合计 150015001215121550050017151715 7 绿化费 绿化费 项目项目测算依据测算依据每月费用 元 每月费用 元 肥料及病虫防治估算200 局部更换补苗估算200 绿化工具购置费估算200 绿化用水费估算300 绿化费用合计绿化费用合计900 8 支出费用汇总 支出费用汇总 序号费用项目费用项目月支出月支出每平方价格每平方价格测算依据测算依据 1 人工费用 44752 0 746 附明细表 2 办公费用 2400 0 040 附明细表 3 低值易耗品摊销 200 0 003 估算 4 工具耗材摊销 200 0 003 估算 5 消防费用摊销 100 0 002 估算 6 固定资产折旧 1589 0 026 按 5 年 90 摊销 7 环卫费 3300 0 055 附明细表 8 公共设施运行费 维护费 2190 0 037 附明细表 二次供水 1715 0 029 电梯 8757 0 146 9 绿化费用 900 0 015 附明细表 11 第三者意外及财 产险 133 0 002 保额 20 万元年费率 0 8 12 社区文化费 200 0 003 估算 13 不可预见费 1329 0 022 按以上费用 2 提取 14 利润 3388 0 056 按以上费用的 5 计 算 15 法定税金 3949 0 066 按收入的 5 55 计算 合计合计 7510375103 1 2521 252 备注 收入不足时 考虑其他经营收入 如停车场管理收费 弥补物业管理服务支出 四 物资装备费用 物业项目开办费 四 物资装备费用 物业项目开办费 费用项目费用项目数量数量单价单价金额金额备注备注 各类资料表格估算 3000 建立各类档案 规章制度所需 办公场地布置估算 20000 办公室门窗 墙地面处理 可视标识估算 5000 广场标志标识及一些温馨提示 维修工具用于公共设施设备零星维修 电工工具 套 210002000 万用表 电笔 侧线器 防电服 等 管道疏通机 120002000 手电钻 1500500 登高梯 26001200 绿化用具绿化养护必须 绿化机械估算 30000 草坪机 割灌机 绿篱机 打药 机 绿化工具1 套 3000 大小修枝剪 木工锯 大力钳 高枝剪 铁锹 锄头等 警安器材安全保卫必须 警棍 6100600 对讲机 710007000 手电筒 350150 大衣 52001000 冬季值班 雨具 52001000 雨天巡视 保洁器材环境卫生必须 保洁用具估算 500 扫帚 拖把 抹布 尘推等 垃圾车 210002000 垃圾清理外运 办公器材 日常办公必须 电脑 打印机 160006000 收费 档案管理 文字处理 办公桌椅 315004500 客户业主接待 日常办公 沙发 茶几 210002000 客户业主接待 日常办公 文件柜 45002000 书面文件收集 保险柜 140004000 收费存放 空调 240008000 电话机 2100200 饮水机 3100300 客户业主接待 日常办公 合计合计 105950105950 注 该费用一次性投入 之后列入固定资产折旧或耗材 下篇下篇 投标文件技术标投标文件技术标 第一章第一章 企业基本情况企业基本情况 淮南市万佳物业管理有限公司成立于 2001 年 5 月 注册资本 50 万元 具三级物业管理资质 公司现有员工 50 余人 中层以上 管理人员均具备大专以上学历 所有人员都已取得了建设部门颁发 的员工 经理上岗证书 万佳物业公司十多年来呕心沥血 经过了专业系统培训和学习 培养出一支高素质的管理队伍 建立了一套完整科学的管理运作模 式和质量管理体系 所管物业多次荣获省 市 区荣誉称号 目前 万佳公司所托管服务的物业类型包括 写字楼 住宅 别墅 商铺 公司通过市场竞争先后获得了长城花园小区 田东小 区 长城国际广场广场办公楼等优秀物业管理项目 并与 2010 年在 与众多优秀物业公司的竞争中 一举中标中央直属企业华山建精英 楼 首开淮南地方物业企业管理服务国家级大型企业的先河 成为 淮南物业企业的新标杆 公司坚持 服务第一 业主至上 的原则 以服务为基础 以 业主需求为导向 本着 为客户创造价值 理念 以服务促管理 以管理促效益 努力为广大业主创造安全 舒适的居住 办公和经 营环境 专业铸就实力 实力打造未来 万佳人将以您的满意 是我们 永恒的追求为己任 尽其所能 努力为广大业主提供满意的服务 同时也为繁荣物业管理市场做出贡献 为淮南争光 第二章第二章 项目管理总体构想项目管理总体构想 一 管理服务理念一 管理服务理念 成就山南高层新地标成就山南高层新地标 成就 我们将通过一系列服务质量长效控制方 案的严格执行 以及对山南新区的深入融合 做好新地标的服务者 山南高层 在瞬耕山南麓这深具历史底蕴的文化之 地成居 在长城国际广场广场这彰显尊贵品质的时尚之都就住 新地标 建筑格局档次新 特 异 服务内容质量 高 精 尖 处处展现代表整个新区形象的王者风范 二 管理优势二 管理优势 1 管理服务理念优势管理服务理念优势 我公司长期致力于服务质量长效控制机制的建立 并建立了一 整套服务质量长效控制制度 以国务院颁布物业管理等级规定为质 量标准 切实落实物业服务规范化要求 我公司也是淮南区市第一 家有完善的投诉及回访制度的物业公司 管理服务理念一直领先于 淮南物业同行 2 探索创新能力优势探索创新能力优势 我公司在学习省内外物业及其它行业的先进管理经验 将之与 淮南实际情况相结合 创建了一套具有自我特色的现代化综合物业 管理体系 如我公司借鉴督察工作性质 设立了督查之职 其工作 直接向总经理负责 督查公司各部门及各管理项目工作 保证服务 与管理质量 又如我公司借鉴零售业顾问式销售模式 以业主为顾 问 通过多种渠道与业主进行沟通 关注每一位业主对小区物管的 意见与需求 以此做为企业改革与发展的方向 全心全意为业主提 供更加完善的服务 3 人才培训机制优势 人才培训机制优势 人才培训是保证物业公司管理服务水平不断提高的根本动力 为此 我公司建立了一套完整的员工培训制度 新进员工进行五天 特训 以及一个月实习培训 在职员工培训模式为每周六各部门主 管和项目经理在总公司参加学习 各部门主管和项目经理参加培训 后 以学习内容为基础 对基层员工进行理论培训和劳动技能培训 如有员工调职或升职 我公司将会针对其新岗位 为其设置特别培 训课 以帮助其尽快适应岗位 我公司鼓励员工自学 并对自学有 成的员工予以奖励 到目前为止 我公司是淮南市唯一一家拥有完 整全员培训机制 并真正落在实处的物业公司 正是在这种全员培 训的大环境下 我公司各个岗位员工都具备较高的专业素质 学习 能力强 上升潜力大 这正是我公司做好各项物业工作的基础保证 4 沟通能力优势 沟通能力优势 我公司自员工进入公司第一天 就会在培训课中向其强调沟通 的重要性 只有上下沟通 才能很好的贯彻执行既定的工作计划 只有左右沟通 各部门及各服务项目才能相互协调 彼此配合 做 好每一项具体工作 只有和业主及相关部门单位内外沟通 我们才 能创建物业公司与业主和谐共处的文明小区 才能创造有利于公司 联系和发展的外部环境 正是因为我公司重视对员工沟通能力的培 养 我公司员工整体沟通能力较强 这是做好物管工作的基本条件 三 服务承诺三 服务承诺 1 总体承诺 总体承诺 1 物业区域实行贴心管家式物业服务 2 物业使用人满意度指数在 98 以上 3 管理范围内不发生重大安全管理责任事故 4 三年内成为淮南市优秀物业住宅区 2 具体承诺 具体承诺 1 设立固定办公场所 管理人员统一着装 佩戴企业工号牌 2 物业办设 12 小时服务接待 24 小时服务电话 365 天无间断 3 制定各类管理人员的岗位责任制 内部管理运作及考核制度 以及完善的管理工作流程等 4 档案资料齐全 管理完善 分类合理 方便检索 5 信息化管理 建立物业智能化管理平台 提高工作效能 提供 包含了安全管理 清洁管理 设备管理 行政人事等信息 实现局 域网内资料信息共享 业主及员工随时可上网 查看物业公司工作 情况 并提出意见及建议 6 建立完善的投诉处理制度 以及专门的客户服务部 7 各类人员业绩和工作量化考核制度 考核记录完善 8 物业区域内栋号有明显标志 入口处和主要路口公共地方有引 路标识图 牌 9 按照物业管理标准管理公用配套设施 设备和场地 使其完 好率达到 98 以上 10 道路畅通 路面平坦整洁 无积水 11 供电 供水 供气 电梯 中央空调等设施完好无损 运行 正常 无二次供水污染及隐患 12 停车场 棚 房及其它公共场地 建筑小品 雕塑 广告牌 等完好 13 建立装修管理制度 要求业主严格按照房屋使用说明作业 无违章装修 无乱搭乱建 乱张贴悬挂等现象 14 房屋本体公用设施整洁 公用部位无违章占用 15 按规划标准管理公用配套设施 设备和场地 无缺漏或违 章私自改动原规划行为 无擅自侵占公共设施或场地的现象 运营正常 公用设施 设备 场地完好率达到 98 以上 16 道路畅通无损坏 路面平坦整洁 排水畅通 17 公用排污 排雨水管线设施完好无损 18 供电 供水 供气 电梯 消防监控 安防监控等设施完 好无损 运行正常 无二次供水污染及隐患 19 停车场 棚 房及其它公共场地 建筑小品 雕塑等完好 20 路灯 楼梯灯完好率达 98 以上 21 做好设施设备的维修并采用相应的安全措施 22 小区实行封闭管理 主出入口 24 小时值班 23 小区机动车辆实行进出登记管理 24 护卫员着制式服装 对小区重点部位 2 小时巡查一次 25 坚持白天全天保洁 打扫和擦洗楼道每月不少于二次 26 绿化专业修剪保养 防虫防害 27 窨井 化粪池 管道半年清淤 清塞不少于一次 28 专用停车场 设专人看管 第三章第三章 人力资源管理人力资源管理 一 长城国际广场物业办组织构架一 长城国际广场物业办组织构架 物业办主任 护卫部 万佳物业公司开发商或业委会 客服部环境部维保部 巡 逻 班 岗 位 班 值 班 室 绿 化 班 水 电 班 收 费 班 维 修 班 保 洁 班 二 拟配置岗位人员要求二 拟配置岗位人员要求 1 物业办主任物业办主任 1 具备物业管理从业人员岗位证书 从事物业管理工作三年以上 2 熟悉物业管理的相关政策法规 对工程设施有一定的了解和管 理能力 3 外表端庄 思路敏捷 品行良好 4 有良好的团队精神和沟通技巧 5 有良好的指挥能力 语言交流能力 6 有事业心及责任感 爱岗敬业 2 部门主管 部门主管 1 从事物业管理工作二年以上 2 熟悉本部门相关知识 具备相关技术职称和执业资格 3 曾经长期从事 指挥 指导与本部门相关的技术工作 4 有极强的协调能力 语言交流能力 5 有事业心及责任感 爱岗敬业 7 通计算机操作 3 绿化技师 设备技工 绿化技师 设备技工 1 具备相关技术等级证书 2 从事物业管理工作一年以上 3 熟悉本岗位工作流程 技术要领 操作熟练 4 掌握相关知识 善于发现设备或绿化问题 并能及时解决 5 爱岗敬业 吃苦耐劳 有团队精神 4 各岗位员工 各岗位员工 1 具备相应的专业知识技能并能熟练操作 2 服从管理 敬业爱岗 有团队精神 3 细心 认真 能承受工作压力 三 岗位职责三 岗位职责 1 物业办主任 物业办主任 1 全面负责物业办各项工作 2 负责组织物业办年度及每月工作计划 人员编制计划 培训计 划 费用收支计划的制定 3 负责审阅部门年度及每月工作总结 4 主持物业办工作例会 及时了解物业办人员状况 检查 总结 布置工作 5 按照物业办年度培训计划 组织落实培训工作 6 审核和贯彻物业办管理服务工作计划和作业文件 7 负责物业办管理服务的质量控制和费用控制 8 负责物业办员工工作绩效考评 以此做为月考评浮动工资发放 依据 9 负责协调物业办内外部工作关系 10 负责组织安全预案的审核和实施 11 负责处理物业使用人的重大投诉及回访 12 负责物业保险项目的制定及组织实施 13 负责物业办程序性文件的复核 14 负责制定文体设施管理制度及管理工作监控 15 负责物业使用人非合同约定的特殊求助事件的安排 处理工 作 2 客服部 客服部 1 负责服务中心十二小时客户接待 及二十四小时服务电话接听 工作 2 负责接待并处理物业使用人的投诉 建议 3 负责接待并处理内部员工的投诉 申诉及建议 4 在特殊或紧急情况下 负责内部信息联络 总体调度协调 5 负责组织电话访问物业使用人 了解物业使用人对物业工作满 意与否 并真实向服务中心及其它部室进行反映 7 每月对客户投诉进行汇总分析 并出具分析意见 8 协助物业办主任 对重大投诉进行回访 9 设定用户意见箱及服务电话 将客户投诉及其它意见转达相关 责任部门 并跟进催办 保证投诉件件有回音 10 完成服务中心交办的其它任务 3 维保部 维保部 1 负责物业服务范围内供水 供电 供气 供暖 配电 中央空 调 照明等设施设备故障的检维修 2 认真钻研技术 熟练掌握电气设备原理 精通实际操作与维修 技术 做到判断故障快捷准确 处理迅速及时 3 按时按质保量完成设备检修工作 4 定期巡视电气设备 密切注意其运行情况 正确抄录各项数据 并填写好巡视 运行 维修 保养记录 5 做好给排水设备 设施 的运行操作和维修保养工作 6 发生故障时 保持头脑冷静 严格按操作规程及时排除故障 重大事故及时上报 并组织技术力量快速排除故障 7 收集整理各机电设备设施的技术参数 交底资料 安装情况 维保方法 运行记录 建立和不断丰富设备设施档案 8 负责责任区域的机房设备的清洁和设备消耗残余的清理 4 护卫部 护卫部 1 负责护卫工作 安排护卫人员依据各自职责 做好诶物业区域 安全护卫工作 2 负责消防工作 安排消防员做好物业区域的火灾防范工作 3 负责交通工作 安排巡逻人员 指挥园区内的道路交通 纠正 违章 4 经常检查安全消防设施 确保设施完好 消耗品充足 做到 人防 物防与技防有机结合 5 制定和监督履行护卫各岗位职责 任务 工作要求 考核标准 掌握治安区内的护卫工作规律及特点 加强重点岗位的安全防范 6 安排护卫员的岗位培训 军事训练及日常考核工作 7 做好护卫队的月工作安排 包括训练 学习 每周召开安全 会一次 每月召开工作总结会一次 8 经常组织检查各岗位工作情况 零点之后的夜间查岗每周不少 于两次 9 配合其他管理服务工作 制止 纠正各类违章行为 10 监督护卫员的内务管理和考勤工作 5 环境部 环境部 1 负责进行公共区域环境治理和清扫保洁 2 负责对水景进行打捞清洁 3 负责设施设备和特殊建筑装饰材料的清洁 保养工作 4 负责进行清洁卫生的自我检查工作 5 负责绿地的养护 治理 消杀 浇灌 施肥工作 6 负责绿化的验收 补种 保护工作 7 负责绿化和清洁设备具体操作及保养 8 劝阻 制止不卫生 不文明 损坏绿化 公共设施等不良行为 9 负责监控物业区域内污染 噪声 温度 通风 排水 垃圾存 放处置等环境相关情况 四 员工培训管理四 员工培训管理 1 培训承诺 培训承诺 1 各类服务人员上岗培训率达 100 2 各类服务人员培训合格率达 100 2 新员工培训计划 新员工培训计划 1 七天特训计划 第一天 7 30 军事训练半小时 上午组织新员工学习班 并在第 一堂基础培训课前 让新员工互相介绍 以此帮助新员工消除陌生感 尽快适应新环境 找到归属感 接下来 为新员工讲授第一堂基础培 训课 内容主要有以下几个方面 A 什么是物业 物业的作用和发展 前景 B 本公司及长城国际广场简介 C 长城国际广场物业办的 组织架构及工作程序 D 各岗位职责 E 员工的待遇与发展空间 下午课程 1 现场参观 由专人带领新员工参观长城国际广 场 并负责解说 让新员工对将要服务的区域和即将要从事的工作 有初步的了解 第二天 7 30 军事训练半小时 上午教授第二堂基础培训课 主要内容有 A 公司的规章制度 B 岗位礼仪 培训课结束后 组织新员工进行礼仪练习 下午的课程 岗位职责 为新员工上第一堂岗位培训课 帮助 员工明确 我是谁 即新员工在企业的位置 身在这个位置应尽的 岗位职责 具体作业程序 以及相应质量标准 作业文件填写 指 导新员工进行劳动技能练习 第三天 7 30 军事训练半小时 应急预案培训 即让新员工 了解在工作可能会遇到的种种困难 为使新员工加深印象 可以采 取案例法和演示法 案例法即讲述老员工在工作中遇到的困难 演 示法可以模拟现实中的困境 让新员工应对 从中吸取经验 在轻 松的学习环境中学会种种应急预案 应急预案培训可以让新员工对 即将面对的困难有充分的心理准备 避免在突突发情况面前手足无措 下午的课程 劳动技能 由各部门主管为本部门新员工上第二 堂岗位培训课 继续教授所在岗位应知应会的种种技能 指导员工 练习 第四天 7 30 军事训练半小时 向新员工灌输四个意识 服 务意识 质量意识 责任意识 荣辱意识 第五天 7 30 军事训练半小时 敬业精神和团队精神 物业 是个新兴的服务行业 我们要以服务他人 快乐自己的精神积极展 开工作 尽职尽责 同时 我们每个人做为团队的一份子 要互相 配合协调工作 使我们的团队发挥出 1 1 2 的整体合力 下午的课程 劳动竟赛 织织新员工进行劳动技能竞赛 竞赛 以团队的形式进行 在强化劳动技能应用的同时 无形中使员工树 立团队协调工作的意识以及服务质量竞争意识 对于优胜团队 要 当场予以表扬 发优胜奖品 并要求大家鼓掌 这既是对优秀的鼓 励 也是对其他人的触动 要求员工自行组织团队 并选出队长 以这种方式 让有一定 领导能力的人 自动的从新员工中凸现出来 并以其团队表现考查 其能力 第六天 7 30 军事训练半小时 火场自救常识及消防演习 下午的课程 组织员工进行消防演练 第七天 7 30 军事训练半小时 温习培训课重点 下午对新员工理论学习成果进行考核 考核合格员工进入实习 期 不合格员工当即辞退 2 新员工实习培训规定 A 各部门主管指派优秀老员工为培训员 在工作中 即时培训 教授新员工工作经验 纠正新员工在工作中存在的问题 B 对新员工进行考勤 以便考查和培养新员工的敬业精神 三次 以上迟到早退者不予录用 C 对于表现优秀者 应予以表扬 并提前录用 D 办公室人员应先到第一线锻炼一段时间 多接触物业使用人和 一线员工 以便对自己所服务的物业使用人 所管理的员工 有一 个认识和了解 E 对新员工提出的有助于提高工作效率的建议 要给予奖励 3 管理人员培训内容 除以上培训课外 管理人员还需进行以下培训 类别类别 科目科目 序号序号 培训科目培训科目 课课 时时 授课内容授课内容 物业管理 法规 1 物业管理现行 政策法规 6 物业管理的现行法律 法规知识 治安管理法 物业管理纠纷理论 物业管理经典案例分析 2 物业管理常识 8 5 物业管理概论 机构设置 人员配 备 管理方案的制定 物业管理运 作相关知识 3 质量管理 2 5 ISO9001 知识 以其为参照标准 与上海现有条件相结合 力求基本 服务项目服务流程化 质量标准化 物业管理 基础知识 4 企业品牌建设 7 5 企业发展规划 物业管理与服务理 论等 5 各类专业管理 18 设备工程管理 房屋 建物知识 机电设备 空调 管道 给排水系 统保养 消防管理 保洁的基础管 理 绿化与环保管理 客户服务礼 仪 特约性服务与经营性服务 如 何处理物业使用人投诉 物业使用 人沟通技巧 物业管理 运作实务 6 内部管理 8 5 行政人事管理 档案管理 注 一小时为一课时 3 日常培训 日常培训 除入职培训外 物业人员需在每周五下午进行一次培训 此培 训为每月一主题 如一月培训主题为如何加强员工管理 二月培训 主题为如何做好与物业使用人的沟通 每月对一个培训课题 进行 多角度立体化分析讲解 使受训人对每个培训课题达到较为深刻的 理解认识 达到理想的培训效果 每周二下午全体一线员工进行部门培训 其内容为部门劳动技 能培训及服务意识 团队意识 规章制度等 在培训过程中 应注 重揉入实际事例进行讲解 以提高员工听课的兴趣 对于重点问题 要不怕啰嗦 重复再重复 保证 警钟长鸣 4 特别培训 特别培训 员工在日程工作中不能很好的完成工作任务 需对其进行特别 培训 强调劳动纪律与奖惩制度 荣辱意识 质量意识等 该培训班正常情况下每月一期 如扣分 60 分以上员工超过 20 名 可随时开班 5 培训管理规定 培训管理规定 1 参加培训的讲师及员工 需进行签到考勤 违者扣分 3 分 2 学习员工离开座位时 需将椅子归位 违者扣分 1 分 3 上课不允许吸烟吃口香糖或其它零食 违者扣分 3 分 4 讲师 员工上课时需将手机调成震动 或关机 不得在上课 时间接听私人电话 违者罚 5 分 因紧急工作需接听电话 需得到 讲师允许 并到教室外接听 5 员工分组值日 随时保持教室内桌椅摆放整齐 并对教室的卫 生进行清理 协助培训管理员记录员工扣分情况 在员工值日过程 中 发现有管理潜质的员工 不认真对待值日工作的员工 扣分 4 分 6 严格遵守培训课时安排 不得随意进出或提前退场 违者扣分 7 分 7 在笔试和口试过程中 维持考场纪律 作弊扣分 60 分 考试 成绩无效 并通报批评 8 课堂不允许交头接耳 私下议论 违者扣分 4 分 9 恶意破坏培训秩序的 或违反课堂纪律屡劝不改的 予以退训 处理 并扣 80 分 10 培训结束后 讲师及培训管理员需填写培训报告 11 培训管理员随机挑选员工填写受训报告 12 员工接受培训之日起 即有 100 分奖励积分 如培训期间 成绩合格 扣分 60 分以上 仍认定为培训不合格 新员工入职培训 扣分 60 分以上 不予录用 老员工培训 在扣除培训积分的同时 扣除同等工作积分 1313 每期培训管理前 培训管理员应向所有受训人重点说明 第四章第四章 物业管理早期介入物业管理早期介入 长城国际广场目前正在前期建设 为了小区在日后经营运做中 能发挥出最佳效能 有利于小区的形象塑造和房屋销售 同时也便 于物业管理单位能为业主提供最优质高效的服务 我公司建议从现 在开始就对小区的建设进行物业早期介入 由我公司免费指派专业 物业管理人员对物业进行先期了解熟悉 全程跟踪 参与项目建设 的一切开发建筑工作 站在业主使用人和物业管理的角度 评价项 目规划建设情况 向开发建设方提出有利于日后物业使用 经营的 建设变更建议和意见 一 早期介入人员 1 物业早期介入人员应具备条件 物业早期介入人员应具备条件 1 大学本科以上学历 2 持有国家颁发的物业管理师资格证 3 从事物业管理工作 5 年以上 有较强的专业水平 4 精通建筑开发知识 了解建筑施工程序步骤 5 善于交流沟通 能适时对项目提出变更建议 2 对介入人员的要求 对介入人员的要求 1 了解项目开发建设情况 2 熟悉工程相关单位和人员 3 熟悉项目周边环境情况 4 参加建筑单位例会 5 定期向开发建设单位发送物业建议函 6 掌握项目隐蔽工程建筑安装的所有情况 7 为物业公司接管做准备 二 物业早期介入工作流程 对在建房屋进行实地考察 参加建筑竣工验收工作 获取建筑各类图纸 指标 工期信息 了解实际建筑情况 提交协调报告和整改建议 对房屋及附属设备设施进行清查 参与制定物业管理方案 获取房屋销售 交付及准业主信息 三 物业早期介入工作内容 1 对在建房屋进行实地考察 对在建房屋进行实地考察 1 了解具体位置 建筑特色 周边的区域 交通情况 2 了解建筑分期情况 幢数 单元数 户数 建筑面积 3 了解各配套设备设施分布情况 4 了解建筑的总体规模 建成后的占地面积 绿化面积 各类建 筑比例 5 了解各建筑施工队人员和作业情况 6 编写考察报告 2 获取房屋销售 交付及准业主信息 获取房屋销售 交付及准业主信息 1 获知房屋准确交付时间 2 了解销售人员对业主的各项书面 口头承诺 3 解读购房合同 观看销售宣传 4 了解房屋销售情况 确定将来交付数量和入住率 5 掌握已经购房业主的各项信息 6 与部分业主先期沟通 了解准业主的消费层次 文化水平 人 员素质和服务需求 7 编写准业主情况报告 3 获取建筑各类图纸 指标 工期信息 获取建筑各类图纸 指标 工期信息 1 获取总体规划设计图 了解区域全貌 2 获取单栋建筑 结构 管线 设施 隐蔽工程等图纸 建立设 备设施档案 3 与工程指挥人员 监理人员 承包人 施工队负责人建立有机 联系 参加工程现场会议 4 了解 备份工程上的各项数据指标 技术资料 原始记录及施 工方案 5 及时发现与物业相关的工程问题 提交开发商 4 了解实际建筑情况 了解实际建筑情况 1 掌握现有配套设备设施的安装 使用及养护情况 2 了解工程进度 技术交底资料 技术档案 3 查找工程缺陷 登记备案 上报开发商 4 掌握所有隐蔽工程施工安装全过程 5 备份工程变更情况 制定物业管理企业应对变更方案 6 督促物业管理设施的的落实 提出与物业管理相关的合理化建 议 5 提交协调报告和整改建议 提交协调报告和整改建议 1 定期向开发商发送物业协调函 2 根据项目情况提出物业相关整改建议 3 配合施工方落实整改建议 6 参加建筑竣工验收工作 参加建筑竣工验收工作 1 代表物业公司参与开发商的建筑验收 2 参加监管部门对建筑的单体验收 3 参加项目综合验收 4 准备物业接管验收方案 7 对房屋及附属设备设施进行清查 对房屋及附属设备设施进行清查 1 检查房屋外观 道路和绿化情况 2 清查防盗门及配件和门锁的灵敏度 3 检查室内应具备的水电气开关 配件的完好 4 测试隐蔽管线和弱电线路 5 按照设备设施档案清点所有设备设施 6 对房屋进行漏水测试和晴雨天观察 7 记录所有清查问题 确保在物业管理进驻前上报完毕 8 参与制定物业管理方案 参与制定物业管理方案 1 研读原物业管理预案 2 了解项目招投标规定 3 对比预案与项目现实情况 4 写出管理预案修正稿 四 早期介入的意义与优势四 早期介入的意义与优势 1 早期介入的意义 早期介入的意义 1 提高长城国际广场的使用价值 2 有利于长城国际广场房屋的销售 3 便于早期向业主提供物业咨询 4 为后期更好的为业主服务打好基础 5 有利于长城国际广场项目的宣传和社会形象 2 早期介入的优势 早期介入的优势 1 显示万佳物业公司的专业性 2 利于物业办日后的物业管理工作 3 利于万佳物业公司在投标中胜出 4 易于业主接纳万佳物业公司 第五章第五章 物业交付 入伙 管理物业交付 入伙 管理 一 房屋交付流程一 房屋交付流程 持 购房合同 到售房部领取 交房单 携带 交房单 业主身份证复印件至物业办 填写 住户成员登记表 建立住户档案 签订 物业委托管理协议 及 装修协议 领取房门钥匙 质保书 使用说明书 物业管理人员陪同现场验收房屋 在 房屋验收单 上填写验收情况 二 业主入伙作业指导二 业主入伙作业指导 1 入住的准备工作 入住的准备工作 1 入住资料的准备 A 根据小区的实际情况编写和印制 住户手册 消防安全责任书 入住通知书 B 入住通知书 的内容要求参照管理处办公地点 业主办理入住 手续时应带的资料 证件及交纳的费用明细 并附简明扼要的入住 流程等 C 印刷以下各类入住表格 业主 领用登记表 装修申请表 住宅使用说明 住宅质量保证书 钥匙领用登记表 入住验房表 入住登记表 2 入住时的环境布置 A 区内环境 入口处挂欢迎横幅 插彩旗 营造热烈的气氛 插指路牌 由入口处到管理处 指路牌表明 加州阳光物业办公室 字样 入口处表明管理处的办公地址和办公时间 B 物业办公环境 摆放花盆 盆景给人以隆重喜庆的感受 张贴醒目的 办理入伙手续流程图 办理手续窗口设置要求做到 一条龙服务 业主收到入住通知后 应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到 销售中心 物业管理处办理入伙手续 如果在规定期限到来的前 3 天内 业主尚未办理入住手续的 销售部门应再次发函或致电通知 尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续 并做好相应记录 业 主办理入 3 业主须携带的证件 A 关于办理入伙手续的通知 B 购房合同 原件和复印件各一份 C 业主家庭成员的身份证原件及复印件各一份 一吋彩照每人各 两张 D 单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份 E 委托他人办理的 须带业主委托书 2 入住手续办理 入住手续办理 1 验证 物业管理员在业主之前未办理入住手续时 应首先对以 下证件进行检查 购房合同 原件 业主的身份证原件 单位购房的还须检 查其单位营业执照副本 委托他人办理的 还须检查业主的委托 书 2 检查无误后 物业管理员将 购房合同 原件 业主及家庭成 员的身份证原件 单位营业执照副本返回业主 证件复印件及业主 委托书存入档案 3 将业主提供的照片中的一张贴在 业主家庭情况登记表 内 另一张为业主办理 业主证 3 交纳入住费用 物业客户服务应指引业主到物业财务部交纳入住费用 收费人员根 据收款项目开具收款收据 3 房屋验收 房屋验收 1 物业客户服务在业主交完入住费用后交于工程组 由物业工程 组带业主验收房屋 并请业主将房屋存在的问题填入 业主入伙验 房表中 2 房屋经验收合格的 管理员应请业主在 业主入伙验房表 中 签字确认 3 验收中发现问题 应立即协商整改 4 整改完毕 再通知业主二次验收 二次验收不合格的 由客服 中心跟踪改进 至合格为止 4 发放钥匙 发放钥匙 1 业主收楼无问题 根据业主要求 由物业将钥匙全部交给业主 2 业主收楼有问题 物业将钥匙交给业主的同时 应征得业主同 意后留一把进户门钥匙 以供整改时使用 3 业主领取钥匙时 应在 钥匙领用表 中签字 5 签署 签署 业主公约业主公约 和和 消防安全责任书消防安全责任书 1 管理员将 业主公约 消防安全责任书 一式两份 交给 业主并请业主详细阅读 2 请业主签署 业主公约 消防安全责任书 3 管理员将签署后的 业主公约 消防安全责任书 其中的一 份存入业主档案 另一份随其他资料交业主保存 6 资料发放 资料发放 管理员将以下资料发给业主保存 1 住户手册 2 服务指南 3 签署后的 业主公约 4 签署后的 消防安全责任书 5 住宅使用说明 6 住宅质量保证书 三 房屋装饰装修管理三 房屋装饰装修管理 1 装修管理规定 装修管理规定 1 业主向物业办申请 携带装修图纸 施工单位资质证书及施工 人员的身份证复印件到管理处填写 住宅装修申请表 与 施工人 员登记表 签署 装修施工承诺表 如是物业使用人申请装修 须有业主同意其装修的证明文件 管理处审批合格后 收取装修垃 圾清运费 为施工人员办理施工许可证 收取工本费 如审批不合 格 应告知其应补充那些文件 2 物业管理人员协同保安队长向业主和施工队介绍小区管理规定 3 施工方搬运装修工具与材料时 应提前告知物业 并派工作人 到现场指挥搬运 4 保安队长必须每天到装修户施工现场跟踪视察 了解施工情况 并做好记录 必要时请机电工同往 5 装修完毕后 保安队长或机电工验收后 在装修申请表上填写 装修验收情况 并签名 6 在施工现场巡查时 如发现有违章和妨碍公共利益的行为 应 及时采取措施进行整改 必要时填写 整改通知单 并现场拍照 以备留用与归档 7 对违反装修规定者将依照有关条例采取如下措施 a 批评 规劝 b 责令停工整改 c 报开发商 或政府有关 部门 8 对于材料进出 施工人员办证 施工工具的管理 业主的装修 材料搬运出广场时 必须由业主亲自到物业办理出门证 签字认可 否则任何人一律不准把材料带出广场 9 业主与施工人员需按物业办要求 将装修垃圾袋装 放在指定 位置 10 项目经理每月不定期抽查 4 次装修管理情况 2 装修登记申请 装修登记申请 1 业主办完所有入伙手续方可办理装修登记 2 业主携带装修图纸 施工单位资质证书到管理处填写 住宅装 修申请表 签署 装修施工承诺表 施工单位填写 施工人员登 记表 3 物业办审验业主 施工单位装修资料时 如发现有不合理处 应立即告知业主 施工单位对方案进行修改 直至修改合格后 方 准予施工单位办理施工管理手续 开始施工 发放施工许可证 4 施工单位负责人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施 工管理手续 交纳管理工本费 领取施工人员出入证 5 为维护全体业主的共同利益促进物业的保值升值 在装修过程 中 请业主和施工单位在装修前仔细地阅读所领装修材料 第六章第六章 安全秩序与消防管理安全秩序与消防管理 一 护卫管理一 护卫管理 1 安全与秩序维护目标 安全与秩序维护目标 1 人员进出井然有序 环境安全 舒适 2 突发事件迅速得到解决 3 交通事故处理率 100 2 安全护卫管理运做流程图 安全护卫管理运做流程图 物业办 护卫部护卫人员 门岗监控 室 来电来人 报警 现场巡视 检查 每周定期 检查 发现问题紧急情况上报 并及时报警 视情况妥善处理或协助 公安部门并做好记录 即使纠正并 做好记录 每月 按标 准考 评并 记录 进出车辆登记 归 档 保 存 3 值班 总控 监控 室工作内容 值班 总控 监控 室工作内容 1 上岗时先检查监控 防护设备 2 发现形迹可疑人员立即向所有岗位通报并报告物业服务中心 3 维持本岗周边交通秩序 指挥和疏导进出车辆 引导要及时 手势要规范 态度要热情 4 车辆出入登记记录详细 遇有运输车辆出入 详细记录车辆来 源与事由 放行时须手续完备 需有服务中心的放行条 同 时无其它违规行为 5 值班室与巡视人员通信联动 时时相互通报安全情况 4 巡视检查工作内容 巡视检查工作内容 1 勤巡逻 细观察 不放过任何一处非正常点 2 巡视范围包括物业区域内所有部位 3 按巡逻路线巡视检查 发现问题及时解决 遇重大问题及时告 知部长及服务中心 巡视中严格杜绝盲点 4 巡视时思想集中 做到 看 听