开发建设和服务提供控制程序.doc

个人资料整理 仅限学习使用开发建设和服务提供控 制 程 序依据GB/T19001-2000idtISO9001：2000标准）编 制：审 核：批 准：编 号：版本号：发布日期 实施日期 文件修改记录表序号修改章节、条款号日 期修改人审核人批准人程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第1页共20页开发建设和服务提供控制程序1 目的使开发建设和服务的提供在受控状态下进行，确保产品质量的符合性，增强顾客的满意。2适应范围适应于房地产工程的开发建设管理、验收、交接和交付后的服务。3职责31工程部是本程序的归口管理部门，负责该程序的编制、修订和监督实施，组织竣工验收和质量保修。32开发部负责工程的报批手续的办理与前期拆迁工作。33研发中心负责图纸的采购。34营销部负责售后回访、咨询服务、落实保修，并组织与物业公司的交接。35工程部负责该程序的具体实施。4工作程序见开发建设和服务提供控制流程图41工程建设开发的策划和报批的控制411研究中心依据获取的信息，编写初步可行性分析报告和工程建议书经总经理审批，按照公司编制的国有土地使用权投标 监理、建设、施工三方分别介绍人员和分工；b) 建设单位对总监授权；c) 建设单位介绍工程准备情况，施工单位介绍开工准备情况；程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第3页共20页d) 总监、建设单位对施工准备提出要求；e) 总监介绍监理规划内容；f) 研究各方参加工地例会的主要人员、召开工地例会的地点及主要议题；第一次工地会议纪要监理负责拟稿，并经与会各方代表会签，工程部填写工地会议记录，保存记录。4223工程部按照监理、施工单位提交的管理人员名单，验证监理、施工进场人员是否符合规定要求，并填写监理人员进场验证记录表和施工单位进场验证记录表。4224工程部组织监理、施工单位审学图纸，并邀请设计单位对监理、施工单位提出的问题进行答疑，并填写图纸会审记录。4225工程部在确认施工单位报送的施工设计合法性后，交于监理进行详细审核，并填写施工设计方案）报审表。审查的主要内容：a）施工计划安排是否符合要求；b）施工部署，施工方法是否切实可行；c）施工平面布置是否合理；d）质量管理组织措施是否有保证；e）关键过程、特殊过程控制点、控制方法是否有效；f）安全文明、冬雨季施工、治理质量通病措施是否到位。4226监理在审查施工设计后，编制并向工程部提交监理实施细则，工程部审核，报工程部审批。4227进入现场后，工程部向施工单位提供施工现场地下、地上管网、线路情况资料，并将水准点与坐标控制点以书面形式提交于施工单位，现场校验。4228工程部每日实行巡检，并做好工程日志。定期检查监理单位开展监理业务情况，对发现的监理服务不合格的事件开出整改通知单，分析原程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第4页共20页因，采取并实施改正措施，工程部验证，执行纠正措施控制程序和预防措施控制程序。4229对于发现的施工质量不合格事项，工程部将整改通知单发到监理单位，由监理责成施工单位改正，并执行纠正措施控制程序和预防措施控制程序。42210工程部参加监理的周例会，听取监理单位的每周工作总结及下周安排，研究存在问题，制定解决措施，并协调解决影响进度、质量的不利因素。42211建设过程中产生的设计变更，须经工程部评审后报研发中心。由研发中心联系设计部门确认后，由设计部门以设计变更通知单的形式或变更图的形式经工程部、监理验证后及时提供给施工单位。42212工程部每月就监理执行三控一管一协调的情况进行评价，填写监理人员服务质量检查表，作为督促监理工作和今后是否继续合作的依据。42213工程部每月对施工单位的工程进度、质量、安全文明等方面进行评价，将评价结果公示；对存在问题由监理监督施工单位整改。42214工程部要求监理于每月25日呈报监理月报，对于未完成进度、质量情况，责令其分析原因执行纠正措施控制程序和预防措施控制程序。42215对于大体积混凝土浇筑、防水工程、钢筋焊接、混凝土灌注桩、隐蔽工程、防腐工程等特殊工程的施工，在实施之前应当确认，其目的是证实这些过程实现所策划结果的能力，确保质量。因此工程部采取以下措施；a）要求监理认真审查施工方案，并做出监理服务方案； b）要求旁站监理，做好连续监控的纪录 检查人员资格证、上岗证，无证不准上岗。程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第5页共20页42216工程部组织监理单位审核施工单位的材料、设备的采购计划与施工计划的同步性，对不能满足的计划进行修正。42217工程部组织监理单位对施工单位的劳力进场情况、机械设备配置情况、周转性工具材料的进场情况进行监督检查，确保满足进度的要求。42218工程部每个星期一填报本周施工计划表和每月26日将填报下月的月份施工计划表、建筑安装工程施工月报表报工程部，由工程部统一上报总经理审阅。42219建设中的图纸变更由工程部分析原因，提交工程部审核、分管领导审批后，提交研发中心，联系设计单位进行变更；变更后由研究中心分发到相关部门，执行设计和开发控制程序和公司编制的工程变更管理规定。42220工程部参加分部、分项、隐蔽工程验收，依据国家编制的分部分项工程及隐蔽工程检查验收规范进行检查验收，不合格者不能进行下道工序。填写评定记录。42221产品的标识执行标识和可追朔性控制程序。42222为巡检获取证据，工程部配备必要的监视和测量装置。执行公司编制的监视和测量装置管理细则。42223现场签证、进度款申请计划经成本部审核签字后，报公司总经理审批。42224工程部参加监理单位组织的竣工预验收。对存在的问题，由施工单位整改。整改完毕后由监理总工程师签署工程竣工报验单。42225工程部定期或不定期对工程部质量管理进行检查，对存在的问题以通报的形式要求其限期整改。43工程竣工验收与备案431工程部审核竣工资料和竣工报验单，进行确认。邀请消防、规划、建程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第6页共20页委等部门进行专项检查后，请质检站对工程进行竣工前检查评定。432竣工前检查通过后，由工程部确定竣工验收小组名单和验收时间，并通知质检站进行监督，执行公司编制的工程竣工验收管理细则。433工程部组织工程部、设计、监理、施工等共同参加验收，验收合格后参加验收人员在有关验收记录表、备案表上签字盖章。434工程部在工程验收通过之日十五天内将竣工验收备案表、备案文件交质检站办理备案手续。435工程部将施工单位提交的工程结算报成本部，成本部依据公司编制的工程结算决算管理细则执行审核。审毕确定的工程结算送市档案馆，取得工程档案合格证后报质检站办理有关手续。44工程竣工后的交接和售后服务441营销部按照采购控制程序选择物业公司。442工程部、工程部在竣工验收25天之内组织营销部、物业公司交接验收。依据建设部颁发的房屋交接验收标准对各项使用功能、地面、外墙等按房间逐一检查。对检查中发现的工程质量缺陷，由工程部组织施工单位限期解决，并重新复验直至合格。达到标准后参加验收的各方签填物业交接验收单443营销部在工程竣工后，及时到政府部门办理权属登记。444营销部为顾客办理入住手续，颁发商品房使用说明书、商品房质量保证书，物业负责入住后日常服务。445营销部在交付使用一年内对已入住的顾客进行回访，填写电话回访记录表，收集顾客对房屋质量的反馈信息，并及时反馈到相关部门予以解决。446营销部应公布投诉电话为顾客提供咨询服务。447有关商品房销售和售后服务过程管理，执行公司编制的商品房经营销售和售后服务管理细则。程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第7页共20页5相关文件文件控制程序 HF/QP-4.2.3-01记录控制程序 HF/QP-4.2.4-01设计和开发控制程序 HF/QP-7.3-01采购控制程序 HF/QP-7.4-01标识和可追朔性控制程序 HF/QP-7.5.3-01纠正措施控制程序 HF/QP-8.5.2-01预防措施控制程序 HF/QP-8.5.3-01国有土地使用权投标竞拍）细则 HF/ZY-07-2003房地产市场调查导则 HF/ZY-06-2003工程前期申办管理细则 HF/ZY-08-2003工程招决标管理细则 HF/ZY-09-2003监视和测量装置管理细则 HF/ZY-19-2003图纸审学会审管理细则 HF/ZY-10-2003工程材料采购管理细则 HF/ZY-14-2003工程变更管理规定 HF/ZY-13-2003工程现场管理细则 HF/ZY-11-2003经济签证管理细则 HF/ZY-16-2003工程结算决算管理细则 HF/ZY-17-2003分部分项及隐蔽工程检查验收管理细则 HF/ZY-20-2003工程竣工验收管理细则 HF/ZY-21-2003 商品房经营销售和售后服务管理细则 HF/ZY-24-20036相关记录场地验收交接单 程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第8页共20页首次工地会议记录 QP/BG-7.5.1/7.5.2-02监理规划审查意见表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-03图纸会审记录 QP/BG-7.5.1/7.5.2-04施工设计方案）报审表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-05整改通知单 QP/BG-7.5.1/7.5.2-06物业交接验收单 QP/BG-7.5.1/7.5.2-08电话回访记录表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-09监理人员进场验证记录表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-10施工单位进场验证记录表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-11月份施工计划表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-12本周施工计划表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-13建筑安装工程施工月报表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-14监理人员服务质量检查表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-15施工单位施工情况检查表 QP/BG-7.5.1/7.5.2-16程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第9页共20页开发建设和服务提供控制流程图选 址参加土地投标或竞标，签订土地出让合同。立项报批选择设计单位，采购图纸。办理开发手续。成立工程部，聘任工程经理。选择监理、施工单位，领取施工图纸。办理开工手续。进场交接，召开第一次工地会议。技术交底，审核施工设计。 NO分管领导审批 NO NO工程部巡检，做好施工日志。监理不和格，下发整改通知施工质量不和格，下发整改通知。是否合格图纸变更，工程部审核。程序文件开发建设和服务提供控制程序版本：V1.00文件编号：第10页共20页NO分管领导审批工程竣工验收 NO提出整改要求分管领导组织、审批竣工验收通过，各相关单位签字盖章。与物业公司交接验收办理入住手续办理产权登记手续物业公司进行小区管理 NO进行顾客回访送相关部门执行分管领导审核 意见售后服务，进行顾客满意度调查。编号：场地验收交接单 序号：工程名称验收交接意见会签单位签字： 年 月 日工程部签字： 年 月 日备注编号：整 改 通 知 单 序号：受评部门编 号：公司于 月 日下发的监理服务不合格项处理通知单的要求，我部对存在的问题进行了整改，整改情况如下：现问题已纠正完毕，请你部检查验证。报验单位：报验人：日期： 年 月 日验证意见验证单位： 盖章）验证人：日 期： 年 月 日编号：物业交接验收单验收时间： 序号：物业名称面积物业地址物业性质房屋结构内墙外墙屋面层其他验收内容验收意见接收单位建设单位施工单位公章）签字： 公章） 签字： 公章） 签字：20 / 20编号：电话回访记录表 序号：被访问人单 位电 话访问内容：电话回应：结 论访问人签字日 期编号：监理人员进场验证记录工程名称工程部名称监理公司名称监理公司资质等级证书编号监理人员应到人数实到人数监理人员姓名上岗证负责工作验证意见： 工程部经理签字： 年 月 日编号：施工单位进场验证记录表 序号： 工程名称工程部名称监理公司名称施工企业名称施工公司资质等级证书编号施工人员应到人数实到人数施工管理人员姓名上岗证负责工作监理审查意见：监理负责人签字： 年 月 日验证意见： 工程部经理签字： 年 月 日编号：监理人员服务质量检查表月份： 序号：监理公司工程工程工程部施工分包方检查工程检查情况1监理公司对材料的控制2监理公司对过程的控制3监理公司对质量记录的控制4监理公司对工程进度的控制5监理公司对现场文明施工的控制6监理公司的职业道德和工作态度7监理公司业务素质和管理水平施工单位综合评定： 签字： 年 月 日工程部综合评定：检查人： 负责人： 年 月 日编号：施工单位施工情况检查表 序号：工程名称形象进度被检单位检查时间现场工作内容1.材料进厂检验 2.特殊过程检验 关键工序检验 质量控制点 3.产品标识 4.设备仪器 5.检查技术资料6.竣工初验 7.处理质量事故 8.其他现场工作纪要1.材料进厂检验结论：2.特殊过程、材料供需、质量控制点检查记录：3.产品标识检查结论：4.设备、仪器检查结论：5.检查技术资料结论意见）：6.竣工初验结论：7.处理质量事故：8.其他：整改及处罚工程部签字： 年 月 日监理单位签字： 年 月 日备注编号：月 份 施 工 计