张伟律师个人维权讲座

张伟律师 个人权益维护及风险防范 2 网购 3 购房 4 民间借贷 1 汽车 5 食品安全 6 职场 7 婚姻家庭权益 汽车篇 汽车已越来越多地走进普通消费者家庭 随着汽车保有量的增加 关于汽车消费投诉也越来越多 虽然消费者对自己合法权益了解程度逐渐增加 但鉴于汽车本身的复杂性和销售维修的专业性 并不是所有消费者都具备购车和修车的基本知识 以下列举出购车过程中 消费者需要注意的地方 案例 刘先生与汽车销售公司签署了一份购车协议 并支付订金10000元 后由于等待而不想购买该车 当刘先生到汽车销售公司欲拿回10000元的订金时 销售公司以刘先生单方面违约为由 只同意退回5000元订金 相关法条 合同法 第115条规定 当事人可以依照 中华人民共和国担保法 约定一方向对方给付定金作为债权的担保 债务人履行债务后 定金应当抵作价款或者收回 给付定金的一方不履行约定的债务的 无权要求返还定金 收受定金的一方不履行约定的债务的 应当双倍返还定金 案例 杨先生在某销售公司以20万元的价格购买了一辆二手丰田锐志车 随后 杨先生办理保险手续时被告之该车曾出现重大车损事故 当时产生赔款约4万元 杨先生认为销售公司故意隐瞒该车发生过严重事故对其构成欺诈 因此诉至法院 要求撤销购车合同 并要求销售公司双倍赔偿 经审判 杨先生获胜 相关法条 合同法 第五十四条下列合同 当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 一 因重大误解订立的 二 在订立合同时显失公平的 一方以欺诈 胁迫的手段或者乘人之危 使对方在违背真实意思的情况下订立的合同 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 当事人请求变更的 人民法院或者仲裁机构不得撤销 消费者权益保护法 第四十九条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的 应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失 增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍 案例 陈先生从4S店的二级代理商那里购买的一款价值30余万元的豪华轿车由于经常出故障 短短几个月已经修了3次 但故障却仍然存在 陈先生要求商家提供换货或退货服务时遭到拒绝 后陈先生诉至消费法庭 由于在庭前调解过程中涉及四方利益 同时由于消费者已办理相关按揭贷款以及产生了一些附加税之类的费用 庭前调解一度陷入僵局 最后在消保委 律师 法院 经销商等多方共同努力下 经过五次修改调解协议 由车行退还车款31万 二级代理补偿消费者2万 该起投诉得到圆满解决 相关法条 消费者权益保护法 第四十五条对国家规定或者经营者与消费者约定包修 包换 包退的商品 经营者应当负责修理 更换或者退货 在保修期内两次修理仍不能正常使用的 经营者应当负责更换或者退货 网购篇 随着网络渐渐走进我们的生活 为日常生活带来了很多方便 让我们的生活更加多姿多彩 网络购物更成为了时下的流行购物方式 但在这便利背后 却藏着许多陷进需要消费者注意 案例 徐先生在某网站订购某品牌互联网终端VGN P27H WMID 当时的优惠价格为2699元 徐先生支付成功之后 却在10月1日发现订单被取消 该网站发来邮件解释 称 因系统升级未发货商品将被取消 正常流程的订单被单方面取消 而且与网站客服交涉无果 徐先生对此感到不满 相关法条 合同法 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示 寄送的价目表 拍卖公告 招标公告 招股说明书 商业广告等为要约邀请 商业广告的内容符合要约规定的 视为要约 第十六条要约到达受要约人时生效 第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示 第二十五条承诺生效时合同成立 第八条依法成立的合同 对当事人具有法律约束力 当事人应当按照约定履行自己的义务 不得擅自变更或者解除合同 依法成立的合同 受法律保护 购房篇 案例 刘女士交纳了40万元的定金 通过中介公司向祁女士购买了一套房屋 然而 交完定金半年多后 房主祁女士发现楼市价格飞涨 于是以中介公司欺诈 房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房 并主张房屋买卖合同无效 为此 刘女士将祁女士告上法院 要求继续履约或高额赔偿 相关法条 合同法 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 给对方造成损失的 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失 包括合同履行后可以获得的利益 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失 案例 吴小姐于2004年5月16日与开发商签订了一份 商品房买卖合同 合同中约定自实际交房之日起90日内办出房屋所有权证 契证以及土地证 但并未约定违约责任 她于2005年4月13日入住该房屋 时至2006年2月 该房屋的土地证仍然没有办出 她是否可以要求解除 商品房买卖合同 并退房 相关法条 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十八条由于出卖人的原因 导致买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的 除当事人有特殊约定外 出卖人应当承担违约责任 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的 可以按照已付购房款总额 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 民间借贷篇 案例 2009年6月17日 因被告皮某缺少资金 便向原告罗某借款515000元 双方约定按月利率3 计息 约定借款期限为一年 原告罗某如约向被告皮某提供借款后 被告皮某当即向原告罗某出具了借据 2010年6月16日借款期限届满后 经原告罗某多次催收 被告皮某一直以各种理由不予偿还 为此 原告罗某将被告皮某告上了法院 相关法条 关于人民法院审理借贷案件的若干意见 第六条民间借贷的利率可以适当高于银行的利率 各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握 但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍 包含利率本数 超出此限度的 超出部分的利息不予保护 食品安全篇 案例 市民王先生从某社区超市买的酸奶还在保质期内 结果已经发馊变质 他打通厂家的电话投诉之后 对方回应 产品出厂前检查过没问题 问题应该出在超市的销售环节 比如保存温度过高 王先生又找到超市 结果对方却坚称不是自己的问题 厂家怪商家 商家又推厂家 到底该找谁负责 相关法条 食品安全法 第四十九条食品经营者应当按照食品标签标示的警示标志 警示说明或者注意事项的要求 销售预包装食品 食品安全法 第九十六条违反本法规定 造成人身 财产或者其他损害的 依法承担赔偿责任 生产不符合食品安全标准的食品或者销售明知是不符合食品安全标准的食品 消费者除要求赔偿损失外 还可以向生产者或者销售者要求支付价款十倍的赔偿金 职场篇 案例 某公司曾频频在各种媒体上刊登招聘广告 高薪聘用 各类人员 当应聘者前往应聘时 公司即提出 凡欲求职人员必须进行为期7天的业务能力考核 考核内容为推销该公司5个产品 同意的求职者就与公司签一份 业务实习的合同书 并同时支付资料和样品费用共300元 合同规定 求职者须在7天内以公司指定的价格卖掉该公司的产品 完成销售指标后公司可以返还样品费用并给你享受10 的提成 当求职者拿着该产品去推销时 才发现根本无法推销出去 而根据双方订立的协议 如果求职者无法完成公司预定的销售额 交付公司的资料和样品费300元将 不予退还 相关法条 劳动合同法 第九条用人单位招用劳动者 不得扣押劳动者的居民身份证和其他证件 不得要求劳动者提供担保或者以其他名义向劳动者收取财物 案例 2009年7月 深圳一家银行因拒用一名携带乙肝病毒的大学毕业生 被法院一审判决赔偿原告晏某体检费325元 通讯费30元 精神损害抚慰金3000元 2008年12月 晏某以应届毕业生的身份应聘被告深圳某银行股份有限公司 岗位 并通过了笔试 面试等程序 2009年2月20日 银行人力资源部员工向晏某发出的电子邮件 决定录用其为 岗位员工 并通知按要求填写 就业协议书 于2月27日前寄送相关材料 晏某按要求做了入职体检 花费人民币280元 但未对乙肝两对半进行检查 银行要求其进行补检 检查结果晏某乙肝表面抗原呈阳性 银行于3月2日签收了晏某乙肝两对半的体检报告 并于当日电话通知拒绝录取晏某 并将资料全部退还给了晏某 但并未说明拒聘理由 相关法条 就业促进法 第三十条用人单位招用人员 不得以是传染病病原携带者为由拒绝录用 第六十八条规定 违反本法规定 侵害劳动者合法权益 造成财产损失或者其他损害的 依法承担民事责任 构成犯罪的 依法追究刑事责任 家庭婚姻篇 案例 张先生在结婚前购买了一套商品房 首付款是他出的 与银行的按揭贷款合同也是以他的名义签订的 结婚之后他和太太共同偿还按揭尾款 现在他们因为感情不和 准备离婚 他太太说这套房屋她也有份 要求他按照房屋市值的一半支付给她补偿款 他到底需不需要支付这笔钱 相关法条 婚姻法司法解释三 第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同 以个人财产支付首付款并在银行贷款 婚后用夫妻共同财产还贷 不动产登记于首付款支付方名下的 离婚时该不动产由双方协议处理 依前款规定不能达成协议的 人民法院可以判决该不动产归产权登记一方 尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务 双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分 离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则 由产权登记一方对另一方进行补偿 案例 张某是一纺织厂女工 现年43岁 与丈夫李某共同生活了20年 李某于2001年身染癌症 在知道实情后不久 李某开始对生活持玩世不恭态度 2002年7月 李某与同市一吧女杨某认识 此后不久两人开始公开同居 并以夫妻名义互相称呼 李某自知性命不长 于是写下了一个遗嘱 决定把家庭全部财产由杨某继承 并且此份遗嘱经过了该市公证机关的公证 张某在知道实情后遂于2004年1月起诉至法院 请求撤消此份遗嘱 该案应该怎么判 相关法条 婚姻法 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产 归夫妻共同所有 一 工资 奖金 二 生产 经营的收益 三 知识产权的收益 四 继承或赠与所得的财产 但本法第十八条第三项规定的除外 五 其他应当归共同所有的财产 夫妻对共同所有的财产 有平等的处理权 继承法 第十六条公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产 并可以指定遗嘱执行人 案例 老张系湖南省长沙市一退休工人 现年64岁 丧偶 没有子女 2002年4月与一28岁女子李某认识 此后两人大有相见恨晚的架势 很快同居 老张在该女子劝说下 于2003年4月为新婚作准备花费近40万在长沙市天心区盖了一栋房屋 户主登记为李某 在入住后不久 李某开始对老张态度冷淡 后来干脆不再开门 老张也就不能进入新房了 因二人没有经过合法婚姻登记 房屋户主又登记为李某 老张百口难辩 于是向一律师求教 此案老张应怎样才能维护自己的权益 相关法条 合同法 第一百九十二条受赠人有下列情形之一的 赠与人可以撤销赠与 一 严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属 二 对赠与人有扶养义务而不履行 三 不履行赠与合同约定的义务 赠与人的撤销权 自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使 合同法 第一百九十四条撤销权人撤销赠与的 可以向受赠人要求返还赠与的财产 案例 刘某系一退休干部 配偶张某 该家庭父母俱亡 两人有儿子三人 其中一人是和前妻所生 女儿一人 系收养他人的 刘某有一哥哥 此外还有三个孙子 一个外孙女 刘某于2003年12月死亡 留下价值30万的一笔存款 此外尚有不动产 其他公司的股份共价值20万 未立遗嘱 在他死后不久 其兄 其妻以及三个儿子同时主张遗产的继承 该案应怎么处理 相关法条 婚姻法 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产 归夫妻共同所有 一 工资 奖金 二 生产 经营的收益 三 知识产权的收益 四 继承或赠与所得的财产 但本法第十八条第三项规定的除外 五 其他应当归共同所有的财产 夫妻对共同所有的财产 有平等的处理权 继承法 第九条继承权男女平等 第十条遗产按照下列顺序继承 第一顺序 配偶 子女 父母 第二顺序 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 继承开始后 由第一顺序继承人继承 第二顺序继承人不继承 没有第一顺序继承人继承的 由第二顺序继承人继承 本法所说的子女 包括婚生子女 非婚生子女 养子女和有扶养关系的继子女 本法所说的父母 包括生父母 养父母和有扶养关系的继父母 本法所说的兄弟姐妹 包括同父母的兄弟姐妹 同父异母或者同母异父的兄弟姐妹 养兄弟姐妹 有扶养关系的继兄弟姐妹 第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额 一般应当均等 对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人 分配遗产时 应当予以照顾 对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人 分配遗产时 可以多分 有扶养能力和有扶养条件的继承人 不尽扶养义务的 分配遗产时 应当不分或者少分 继承人协商同意的 也可以不均等 案例 李某和文某也算是患难夫妻 他们1996年在深圳打工时认识 于次年结婚 同年生下一男孩 婚后 两人回渝 1999年 李某到泸州打工 从2001年起 李某开始玩失踪 对家里不闻不问 连妻儿的生活费都不再寄 文某决定查出丈夫绝情的真相 后经长期查实证明 李某不仅有了车买了房 持有大量股票 还与泸州一名在校女大学生同居 后文某多次劝说李某回头均无结果 令文某意外的是 2005年3月 丈夫李某一纸诉状 反告文某老是骚扰他 害其失去工作 因此要离婚 李某在诉状中称 夫妻没有共同财产可以分割 文某很伤心 除了手捏丈夫包二奶的证据 还查到丈夫隐匿共同财产的证据 现在文某该如何维护自己的权利 相关法条 婚姻法 第三十二条男女一方要求离婚的 可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼 人民法院审理离婚案件 应当进行调解 如感情确已破裂 调解无效 应准予离婚 有下列情形之一 调解无效的 应准予离婚 一 重婚或有配偶者与他人同居的 二 实施家庭暴力或虐待 遗弃家庭成员的 三 有赌博 吸毒等恶习屡教不改的 四 因感情不和分居满二年的 五 其他导致夫妻感情破裂的情形 第四十六条有下列情形之一 导致离婚的 无过错方有权请求损害赔偿 一 重婚的 二 有配偶者与他人同居的 三 实施家庭暴力的 四 虐待 遗弃家庭成员的 第四十七条离婚时 一方隐藏 转移 变卖 毁损夫妻共同财产 或伪造债务企图侵占另一方财产的 分割夫妻共同财产时 对隐藏 转移 变卖 毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方 可以少分或不分 离婚后 另一方发现有上述行为的 可以向人民法院提起诉讼 请求再次分割夫妻共同财产 人民法院对前款规定的妨害民事诉讼的行为 依照民事诉讼法的规定予以制裁 商品房买卖特别篇 案例一 2004年7月间 吴先生购买一套商品房 合同约定 开发商应于2005年12月31日前将具备交付条件的商品房交付给吴先生 开发商逾期交房不超过30日的 应当承担违约金 合同继续履行 开发商逾期交房超过30日的 吴先生有权解除合同 并要求开发商退还购房款 承担违约金 合同履行过程中 开发商一再拖延交付时间 直至2006年7月间 方通知吴先生办理房屋交付手续 吴先生多次与开发商协商未果 遂于2006年8月向西安仲裁委员会提出仲裁申请 请求解除合同 要求开发商退还全部购房款 承担违约金 并赔偿相应的损失 西安仲裁委员会认定双方签订的合同合法有效 裁决支持吴先生解除合同 承担违约金的请求 部分支持了吴先生赔偿损失的请求 案例二 2005年10月份 王先生与某开发商以 商品房买卖合同示范文本 为蓝本签订购房合同 合同第八条 交付期限 条款约定 开发商应于2006年3月1日前应将具备 该商品房经验收合格 条件的商品房交付王先生 合同第十一条 交接 条款约定 双方进行验收交接时 出卖人还需提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 交房期限届满前 开发商通知王先生办理入住交付手续 按照开发商的交房程序要求 王先生在办理交房手续过程中首先与开发商结清房款和办理房产证的相关费用 在开发商提供的 入伙凭证 上签字 然后现场验房无误后在 业主入伙验房单 上签字领取钥匙 随后在开发商委托的前期物业管理公司处领取 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 时 王先生发现自始至终未看到开发商提供 竣工验收备案表 遂要求开发商提供并拒绝办理后续手续 此后 王先生多次与开发商协商无果 向西安仲裁委员会提起仲裁 请求确认交付的房屋不符合交付条件 开发商应提供 竣工验收备案表 全面履行交房义务并承担逾期交房的违约责任 仲裁庭经过审理 认为合同中并未约定开发商应于交付房屋的同时提供 竣工验收备案表 开发商交付的房屋已经验收合格 王先生已在载明房屋 现已交付使用 的 入伙凭证 及 业主入伙验房单 上签字 开发商已经按照合同约定履行了全部合同义务 不存在违约行为 裁决对王先生的仲裁请求不予支持 消费提示 1 商品房交付使用条件有哪些 1 商品房交付使用的法定条件是竣工验收合格 即开发商依法应向消费者出具 工程竣工验收报告 城市房地产管理法 第二十六条第二款规定 房地产开发项目竣工 经验收合格后 方可交付使用 建筑法 第六十一条 交付竣工验收的建筑工程 必须符合规定的建筑工程质量标准 有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书 并具备国家规定的其他竣工条件 建筑工程竣工经验收合格后 方可交付使用 未经验收或者验收不合格的 不得交付使用 城市房地产开发经营管理条例 商品房销售管理办法 也都明确规定 商品房需竣工验收合格后 方可交付使用 值得注意的是 2000年1月10日 建设工程质量管理条例 实施后 对建设工程的竣工验收的方法和程序进行了较大的调整 现有竣工验收的方法和程序为 施工单位在完工以后向建设单位 即开发商 申请竣工验收 建设单位认为条件成就组织勘察 设计 施工 监理单位进行验收 验收同时必须邀请建设质量监督部门对验收进行现场监督 验收过程完成后 建设单位和工程质量监督部门分别向建设行政管理部门提交 建设工程竣工验收报告 和 建设工程质量监督报告 然后在规定的期限内 分别为竣工验收合格之日起15日内 工程竣工验收之日起5日内 向建设行政管理部门提交进行备案 工程质量监督部门和建设行政管理部门认为建设单位组织的竣工验收各方面都符合法律法规的规定 出具 房屋建筑工程 市政基础设施工程备案告知书 建设单位最终取得取得 竣工验收备案表 2 消费者购买商品房过程中可以将开发商取得 竣工验收备案表 作为合同约定的交房条件 通过上述分析 开发商取得 工程竣工验收报告 与取得 竣工验收备案表 之间尚有一定的时间差距 因 工程竣工验收报告 系开发商自行组织 在验收的过程中还有质量监督机构对验收过程进行监督并向建设行政管理部门提交 建设工程质量监督报告 的过程 建设行政管理部门对验收也有一个监督管理的过程 竣工验收过程是否真实 程序是否合法 是否有违反国家有关建设质量管理部门的质量管理行为尚需建设行政管理部门作出判断 如果发现验收过程中存在问题还要重新验收 只有这一过程中没有违反规定的行为 才可取得 竣工验收备案表 依据 建设工程质量管理条例 第49条的规定 开发商要想取得 竣工验收备案表 不但要经工程竣工验收合格 还需取得规划 消防 环保等部门的单项验收合格 对消费者而言 接收取得 竣工验收备案表 的房屋风险最小 商品房买卖合同示范文本 第八条 交付期限 条款对交付条件的约定共有5种 其中第5种可以由消费者与开发商自行约定 建议消费者选择第5种并明确约定为 该商品房经竣工验收合格 并取得建设行政管理部门出具的 竣工验收备案表 2 消费者应该如何接收开发商交付的房屋 案例2中王先生之所以败诉 除了在签订合同过程中未能有效防范风险外 另外一个重要原因就出在接收房屋过程中 没有注意开发商在交付房屋程序上存在的不当之出 开发商要求的交房程序为 验明消费者身份 结清房款和办理房产证的相关费用 签 业主入伙验房单 现场验房 入伙凭证 上签字 住宅质量保证书 住宅使用说明书 前期物业管理服务协议书 概括而言 就是消费者首先交清全部费用 然后在 入伙凭证 或 入伙协议书 上签字 该类文件一般开发商提前已经印制完成 明确约定房屋 现已交付使用 消费者一旦签字 在仲裁过程中开发商会以房屋已经实际交付使用进行抗辩 消费者可能丧失拒收房屋 主张迟延交房违约金的权利 此时仅能主张开发商继续履行合同并承担交付不符合合同约定的违约金 陷入被动 最后才是消费者实际现场验房 领取钥匙并领取 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 部分消费者在向陕西永嘉信律师事务所咨询过程中朴素地举例 如果在商场购买一件商品为例 消费者在从未看过商品的情况下 出卖人先让消费者交清全部货款并在收货单上签字认可商品已经实际拿到 然后才从柜台下拿出商品告诉消费者 这就是你买的商品 此时消费者才有机会仔细查验商品是否存在质量问题 是否有 合格证 若消费者此时发现衣服存在质量问题 或没有合格证 非常被动 消费者认为开发商单方面制订的房屋交接程序无合同依据 对消费者有失公平 目前 商品房预售合同均采用网签 采用的 商品房买卖合同示范文本 第十一条 交接 条款对交接程序的约定并不明确 陕西永嘉信律师事务所在承办或接受咨询的案件中发现 绝大多数消费者在合同签订时对交接程序的约定并未充分重视 在交接过程中开发商又承诺验房过程中出现问题立即安排人员处理 故九成以上消费者均按照开发商的交接程序要求对房屋进行交接 通过上述分析不难看出 消费者在购房过程中如要有效的规避房屋交接过程中的风险 首先要在与开发商签订的合同中明确约定房屋交接的程序 结合 商品房买卖合同示范文本 第十一条 交接 条款 消费者可在合同附件四补充协议中作类似如下房屋交接程序约定 尽可能降低风险 出卖人向买受人发出入住通知书 买受人书面签收 收到入住通知书 买受人书面签收 商品房钥匙收到条 出卖人提供 竣工验收备案表 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 商品房面积测量结果及依据等相关文件 买受人现场验房并在 业主入伙验房单 上签字 在开发商提供的 入伙凭证 上签字 结清房款和办理房产证的相关费用 签署 前期物业管理服务协议书 等文件 完成房屋交接手续 简而言之 消费者要尽可能在签订合同过程中与开发商明确验房的具体程序 在房屋交接过程中以合同为依据 首先审查开发商提供的交接文件是否齐备 然后现场验房 无误后方才签订 入伙凭证 并清款 最后签订 前期物业管理服务协议书 等文件 陕西永嘉信律师事务所在处理部分开发商委托事项过程中也发现 一些讲诚信 注重维护市场公平交易秩序的开发商向消费者交付的房屋基本都能符合合同约定的交付条件 甚至超出约定交付条件 如主动办理好 竣工验收备案表 交房 如果广大开发商在诚信履约的情况下 能够重视交房程序的公平 公正对建立健康市场经济秩序的重要作用 消费者与开发商之间和谐关系的建立就会成为现实 B 开发商逾期办理房产证纠纷案例 案例三 白先生2003年10月购买位于西安市东郊一处房屋 合同约定 出卖人应当在商品房交付使用后365日内 为买受人办理房屋产权证书并实际交付买受人 逾期办理的开发商需承担支付 买受人已付房款千分之三的违约金 合同签订后 2004年12月31日前房屋交付使用 但直至2006年12月1日开发商才将房产证办理并实际交付白先生 白先生此后得知 业主购房合同中有关逾期办证违约金计算的方式并不一致 包括白先生的违约金计算方式 还存在千分之五及每日千分之零点三的计算方式共三种 以白先生总购房款25万元计算 开发商赔付的违约金出现750元 1250元 25050元三种 差距居然有33倍之多 白先生十分不解 同样的行为 违约金差距如此巨大 自己能否按照最高的计算方式主张违约金 陕西永嘉信律师事务所接受了白先生的咨询 白先生接受了咨询意见 与开发商按照合同约定条件达成和解 案例四 彭女士 张先生夫妇二人2004年购买高新区一处房屋 购房合同第十五条 关于产权登记的约定 中约定 出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内 将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案 如因出卖人的责任 买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的 买受人可以选择退房并主张违约金 或不退房并主张违约金 2005年3月1日房屋交付使用 但直至2006年3月份 彭女士 张先生夫妇二人仍未取得房产证 通过了解得知 开发商对整幢楼的初始登记手续尚未完成 房产证还不具备办理条件 彭女士 张先生提起仲裁申请 请求解除合同并要求开发商承担违约金并赔偿装修等损失 经过仲裁庭调解 开发商向彭女士 张先生承诺在一定期限内排除办理房产证中的障碍 办理房产证 并支付了违约金 消费提示 1 房产证对消费者至关重要 消费者要紧密关注房产证的办理情况 房屋权属证书包括 房屋所有权证 房屋共有权证 房屋他项权证 三种 通常意义上 房产证是房屋所有权证的简称 是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证 房产证的内容应与登记簿的内容相一致 房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明 并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保物权等状况 基于一物一权主义 房产证以一房屋一房产证为原则 即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋只有一个所有权 在不动产登记上只能有一项所有权登记 并且据此只能发放一个房产证 房产证只能向特定房屋的所有权人发放 如房屋系共有 在房屋所有权证之外 还可向共有权人发放 房屋共有权证 如存在他项权利人 还可向他项权利人发放 房屋他项权证 按照我国现行的房屋所有权登记制度 房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法 在以房屋为标的物的交易行为中 须经登记始发生物权法上的效力 房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准 房产证作为一种证书 虽然可以证明房屋所有权归属于谁的法律事实 但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性 如果离开了不动产登记簿或与登记簿的记载不相一致 房产证在交易活动中就失去了对房屋权利归属的证明力 而只能成为向登记机关请求确权的证明文件 如果登记簿上未作变更 房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力 房产证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用 对广大消费者而言 房产证主要是为了保证房屋登记活动的秩序与安全 房产证首先起到登记行为完成 房屋产权归属的证明作用 登记机关在完成房屋登记事务后 将房产证发放给权利人 表明登记机关已经根据事实 法律和当事人的申请 完成了相应的房屋登记 由于房产证记载的内容与登记簿的内容具有一致性 因此 房产证起到一种备忘的作用 权利人可以根据自己持有的房产证内容 掌握自己的财产情况 而不必每每去查阅登记簿 房产证最重要的作用还是保证登记活动的安全 因为房屋的权属情况依据不动产登记簿的记载 而登记簿由登记机关记载并且由该机关保管 并不在权利人的控制之下 如果登记机关或者其工作人员 擅自更改登记簿的内容 权利人就面临失权的危险 为了防止此种情况的发生 登记机关在进行了房屋登记之后 有必要再向权利人发放房产证 其上记载与登记簿相同的内容 如果事后发现登记簿的记载有与房产证相异之处 权利人可以房产证的记载对抗登记机关 要求登记机关恢复原记载并承担责任 所以 在我国以登记作为不动产权利公示方法的法律体系中 房产证的主要功用是在约束登记机关的行为 发放房产证是保证登记安全的重要措施 对消费者来说 购买房屋 取得房产证后 方才意味着消费者购买的房产经过房屋管理部门登记簿的记载 房屋登记过程完成 消费者拥有了法律意义上的房屋所有权 并可以保证消费者房屋产权的安全 2 逾期办理房产证的违约金约定要明确 具体 开发商出现违约行为后 消费者要依据合同主张权利 在案例3中 白先生依据合同能够向开发商主张的违约金数额明显低于其它同类消费者 这其中存在多种原因 作为消费者首先要清楚在合同中约定违约金的目的及作用 依据 合同法 的规定 违约金具有补偿性和惩罚性两种功能 其目的均是为了督促开发商履行合同义务 违约金的补偿性是指在开发商违反办证义务时 对因此给消费者造成的损失给与补偿 违约金不足以弥补消费者实际损失 开发商还应向消费者赔偿不足部分 违约金的惩罚性是指开发商违法办证义务 即便没有造成消费者的实际损失 但因违约条款本身就是对开发商违约行为的惩罚 故开发商仍应按照违约条款向消费者支付违约金 对开发商逾期办理房产证违约金的约定 最终目的不是求得开发商的赔偿 而是对开发商全面履行办证义务的约束 督促开发商及时履行相关办证义务 消费者的最终目的应是要求开发商办理房产证 通过上述分析不难看出 在购房后如果能尽可能早取得房产证对消费者最为有利 消费者购房的目的也才能全部实现 在与开发商签订商品房买卖合同过程中 签订逾期办证开发商 每日 承担相应违约金的条款最有利于实现消费者的购房目的 案例4中白先生购房的目的已完全实现 其理性维权 选择与开发商达成和解的作法值得肯定 3 消费者应该如何办理房产证 办理房产证过程中 买受人 即消费者 是法定义务人 开发商负有协助义务 买受人可以委托开发商办理房产证或自行办理房产证 同时 由于上述规定中仅规定了开发商不履行协助义务所应承担的行政责任 没有也不可能规定其民事责任 这对保护广大消费者的合法权益不利 对消费者而言 在购房合同明确约定并委托开发商代理房产证办理事宜是比较方便易行的方式 一方面 结合 商品房买卖合同示范文本 第十五条 关于产权登记的约定 中 出卖人的义务一般仅是在约定时间内将应由其提供的资料报产权登记机关备案 并没有具体办理完成并交付消费者时间的约定 另一方面 城市房屋权属登记管理办法 第二十七条有关30天登记机关予以核准登记并颁发房屋权属证书的规定 以及 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十八条 第十九条的规定 消费者对所购房屋房产证可以由一个基本的时间判断标准 用合同第15条约定的时间加上30天时间 再给于一定的容忍时间 仍然没有拿到房产证 此时就要充分关注房产证不能办理的责任是否在于开发商 如果因开发商原因 在合同第15条约定的时间超过一年仍没有拿到房产证 消费者有权主张解除合同和赔偿损失 城市房地产开发经营管理条例 第三十三条规定 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内 办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 城市房屋权属登记管理办法 和 城市商品房预售管理办法 均相应规定房屋权属登记由权利人 承购人 提出申请 房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人 依据 城市房屋权属登记管理办法 规定 开发商作为申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关提交相关资料 申请房屋所有权初始登记 开发商进行初始登记是消费者办理房产证的前提条件之一 前述行政法规 部门规章也明确规定了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务 实践办理过程中 房屋管理部门因实际工作的需要 要求开发商集体代办房产证 并不受理消费者单独的办证申请 C 二手房买卖合同纠纷案例 案例五 张女士2004年3月通过房屋中介公司居间服务与周先生签订合同 购买张先生位于西安市高新区的一处房产 张女士按照约定向中介公司支付了中介费用 并将购房款中的25000元暂存于中介公司 2004年7月间 周先生取得房产证 此后周先生以更高的价格将房屋出售给第三人并办理了房屋过户手续 2005年1月 张女士按照合同约定准备支付全部购房款 办理过户手续 交接房屋过程中 被周先生告知上述事实 双方协商不成 张女士向西安仲裁委员会提起仲裁申请 请求继续履行合同并承担违约金 此案经过仲裁庭调解 双方和解 张女士仲裁申请 周先生支付了部分违约金 案例6 2006年10月间 唐女士婚期将至 急需一套位于东门外附近的房屋 通过与中介公司多次沟通 唐女士被中介人员说服 约定周末带20000元定金与房主见面 验房 签订合同 见面后 房主自称自己年事已高 丧偶 子女均在外地 全权委托中介公司处理与唐女士的房屋买卖事宜 唐女士要求查验房产证 房主身份证原件 房主及中介公司均无法提供 中介人员反复强调其公司的诚信经营宗旨 担心唐女士私自与房主买卖无法获取中介费的顾虑 劝说唐女士先交纳定金及中介费用 随即在公司出示相应证件 付清全部房款后立即办理房屋过户手续 唐女士将信将疑 遂向陕西永嘉信律师事务所律师咨询 在律师的建议下 唐女士中止了继续交易 此后 唐女士按照律师指导购得一套二手房 已将产权过户手续办理完毕 消费提示 1 二手房买卖过程中首先要注意防范风险 对准备购买二手房的消费者 应从以下几个角度防范风险 1 产权状况风险的防范 首先要查明预购房屋产权证书与房主的身份是否相符 是否存在其他共有人 其次 司法机关或者行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让 若房屋设定了抵押 交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续 这两种情况 消费者应当充分重视 第三 消费者要了解清楚 房屋是否已经向第三人出租 依据今年开始实施的 房屋权属登记信息查询暂行办法 消费者在购买二手房前可以在房地产交易中心进行房屋权利记载信息的查询 以确定该房屋产权状况 是否存在限制或禁止转让的情形 2 房屋类型风险的防范 现在市面上的房屋大部分为商品房 但也存在部分公房 经济适用房 包括集资房 房改房 安居房 产权状况尚不明晰的房屋等 非商品房的出售受到相应限制 税费的缴纳比例也不相同 消费者在购买之前要调查清楚 3 合同签订风险的防范 决大多数消费者都知道房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订 但往往忽略验证合同签订人是否还有其他共有权人 如其他共有产权人以合同签订人未取得其同意为由主张该合同无效 则购房人有可能仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任 且举证责任在于购房人 此种情形对消费者比较被动 以出卖人婚前购房 婚后取得房产证 房产证上仅载明出卖人为所有权人未注明其配偶为共有权人为例 买受人可能面临前述风险 在具体购房过程中 消费者可以根据产权证 其他法律文件 如商品房买卖合同 户口簿 确定欲购房屋的合法 全部产权人 与房屋的全部产权人签订买卖合同 如签订合同并非产权人或部分产权人 购房人应要求出卖方提供产权人或他项权利人出具的委托书 4 付款方式风险的防范 很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致 对于具体的付款方式却未给予应有的重视 结果在履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明确而产生纠纷 消费者在签订买卖合同时应对付款方式流程做出明确 具体的约定 如果能够将付款方式与办理房屋交接手续 房屋过户手续进行结合约定 必要时可采用将款项通过公证机关支付或聘请律师提供见证 付款服务 最大限度降低风险 5 房屋交接风险的防范 对交接的具体时间 交接房屋时相关费用的结算 一定要进行全面的约定 若无具体约定 则可能出现逾期交房 相关费用无人结算的尴尬情况 消费者可在买卖合同中明确约定交房日期及应由哪方于交房前结清包括水 电 气 物业费 大修基金 供暖费用 固定电话费 有线电视费 采暖费等相关费用 6 需缴纳税费风险的防范 如前所述 不同类型房屋的税费并不完全相同 在购买二手房以前一定要进行了解 咨询 做到心中有数 2 如何签订二手房买卖合同 二手房买卖的基本流程 结合前面的分析 以下几个方面是消费者在签订二手房买卖合同时需要注意的问题 1 写清房屋的具体情况 如地址 面积 楼层 当事人的名称或姓名 住所 是否存在共有权人 是否存在承租人等 2 明确房价具体包括哪些设施 项目 如屋内哪些设施是在房价之内 哪些是要另外计算费用的 煤气 维修基金是否也包括在房价之内等 3 细化付款方式 4 确定房屋过户日期与交接日期 过户日期和房屋交接日期是两码事 过户日期是房屋所有权转让的日期 而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付 在签订房屋买卖合同时 应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日