物业查验的主要内容与方式

物业查验的主要内容与方式 一 物业查验的主要内容 1 物业资料 在办理物业承接验收手续时 物业管理企业应该接收查验下列资料 1 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工 图等竣工验收资料 2 设施设备的安装 使用和维护保养等技术资料 3 物业质量保修文件和物业使用说明文件 4 物业管理所必需的其他资料 2 物业共用部位 按照 物业管理条例 的规定 物业管理企业在承接物业时 应对物业共用部位进行 查验 主要内容包括 1 主体结构及外墙 屋面 2 共用部位楼面 地面 内墙面 天花 门窗 3 公共卫生间 阳台 4 公共走廊 楼道及其扶手 护栏等 3 共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多 各种物业的配置的设备不尽相同 共用设施设备承接 查验的主要内容有 低压配电设施 柴油发电机组 电气照明 插座装置 防雷与接 地 给水排水 电梯 消防水系统 通信网络系统 火灾报警及消防联动系统 排烟 送风系统 安全防范系统 采暖和空调等 4 园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑 物业的园林植物一般有花卉 树木 草坪 绿 花 篱 花坛等 园林建筑主要有小品 花架 园廊等 这些均是园林绿化的查验内 容 5 其他公共配套设施 物业的其他公共配套设施查验的主要内容有 物业大门 值班岗亭 围墙 道路 广 场 社区活动中心 会所 停车场 库 棚 游戏池 运动场地 物业标识 垃圾 屋及中转站 休闲娱乐 信报箱 二 物业查验的方式 物业管理的承接查验主要以核对的方式进行 在现场检查 设备调试等情况下还可以 采用观感查验 使用查验 检测查验 试验查验等具体方式进行检查 1 观感查验 观感查验是对查验对象外观的检查 一般采取目测 触摸等方式进行 2 使用查验 使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能 以直 观地了解其符合性 舒适性和安全性 3 检测查验 检测查验是通过运用仪器 仪表 工具等对检测对象进行测量 以检测其是否符合质 量要求 4 试验查验 试验查验通过必要的试验方法 如通水 闭水试验 测试相关设施设备的性能 三 承接查验所发现的问题的处理 发生物业工程质量问题的原因主要有以下几下方面 设计方案不合理或违反规范造成 的设计缺陷 施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料 验收检查不细 把关不严 建材质量不合格 建设单位管理不善 气候 环境 自然灾害等其他原 因 对于承接查验中所发现的问题 一般的处理程序如下所示 1 收集整理存在的问题 2 对 物业查验记录表 内容进行分类整理 将承接查验的问题登记造表 3 将整理好的工程质量提交给建筑单位确认 并办理确认手续 二 处理方法 工程质量问题整理出来之后 由建设单位提出处理方法 在实际工作过程中 物业管 理企业在提出质量问题的同时 还可以提出相应的整改意见 便于建设单位进行针对 性整改 从发现的原因和处理责任看 工程质量问题可分为两大类 第一类是由建设单位引起 的质量问题 若质量问题在保修期内发现或发生 按建设部 建筑工程质量保修办法 规定 应由建设单位督促施工单位负责 第二类是由于规划 设计考虑不周而造成 的功能不足 使用不便 运行管理不经济等问题 这类问题应由建设单位负责作出修 改设计 改造或增补相应设施 三 跟踪验证 为了使用物业工程质量问题得到及时圆满地解决 物业管理企业要做好跟踪查验 工作 工程技术人员根据专业分组负责不同的工程质量问题 在整改实施的过程中进行 现场跟踪 对整改完工的项目进行验收 办理查验手续 对整改不合要求的工程项目 应继续督促建设单位处理 第二节 物业管理机构更迭时的承接查验 物业管理企业机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验 二者进行查验 的内容各重点都有一定的区别 一 准备工作 一 符合承接查验的条件 1 物业的产权单位或业主大会与原有的物业管理机构完全解除了物业服务合同 2 物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同 二 成立物业承接查验小组 在签订物业服务合同之后 新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组 了解物业的基本情况 并着手制订承接查验方案 查验小组成员具有较强的工作经验和业务能力 专业性强 小组成员人数可根据接管 物业的规模而定 三 准备资料和工具 物业的承接查验小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触 洽谈移交的有关事 项 商定移交的程序和步骤 明确移交单位应准备的各类表格 工具和物品等 二 物业查验的内容 为了使物业和移交能够顺利进行 接管单位必须对原物业的状况存在问题进行查验 和分析 为物业移交和日后管理提供依据 对发现需要整改的内容需及时与移交单位 协调处理 物业管理机构更迭时的物业查验的基本内容有以下几个方面 一 物业资料情况 除查验新建物业的物业资料外 还要对原管理机构在管理过程中产生的重要质量记 录进行检查 二 物业共用部位 共用设备及管理现状 查验物业共用部位 共用设施设备及管理现状的主要项目内容有 1 建筑结构装饰工程的状况 2 供配电 给排水 消防 电梯 空调等机电设施设备 3 保安监控 对讲门禁设施 4 清洁卫生设施 5 绿化及设施 6 停车场 门岗 道闸设施 7 室外道路 雨污水井等排水设施 8 公共活动场所及娱乐设施 9 其他需了解查验的设施 设备 三 各项费用与收支情况 项目机构经济运行情况 各项目费用收支情况 项目机构经济运行情况包括 物业服务费 停车费 水电费 其他有偿服务费的收取支出 维修资金的收取 使用和结存 各类押金 欠收款项 待付费用等账务情况 四 其他内容 1 物业管理用房 2 产权属全体业主所有的设备 工具 材料 3 与水 电 通信等市政管理单位的供水 供电的合同 协议等 第三节 物业管理工作的移交 物业管理工作的移交是物业管理操作中一个重要环节 物业管理工作的移交必须 在完成承接查验的前提下 在不同的主体之间进行 移交工作分为三种情况 一是由 建设单位将新建物业移交给物业管理企业 二是在业主大会选聘新的物业管理企业并 订立物业服务合同后 由业主大会或物业产权单位将物业移交给物业管理企业业 三 是在物业服务企业与业主大会或物业产权单位终止物业服务合同 退出物业管理项目 的同时 由物业管理企业向业主大会或物业产权单位移交或交接物业 一 新建物业的移交 一 移交双方 在新建的物业移交过程中 移交方为该物业的开发建设单位 承接方为物业管理 企业 双方应签订前期物业服务合同 建设单位应按照国家相关规定的要求 及时完 整地提供物业有关资料并做好移交工作 物业管理企业也必须严肃认真地做好承接工 作 二 移交内容 移交的物业资料包括 产权资料 竣工验收资料 设计 施工资料 机电设备资 料 物业保修和物业使用说明资料 业主资料 移交的对象包括 物业共用部位 共 用设施设备以及相关清单 如房屋建筑清单 共用设施设备清单 园林绿化工程清单 公共配套设施清单 建设单位应按照有关法规政策规定 向物业管理企业提供物 业管理用房 二 物业管理机构更迭时管理工作的移交 一 移交双方 物业管理机构更迭时管理工作的移交包括 原有物业管理机构向业主在大会或物业 产权单位移交 业主大会或物业产权单位向新的物业管理企业移交 前者的移交方 为该物业的原物业管理机构 承接方为业主在会或物业产权单位 后者的移交为业 主大会或物业产权单位 承接方为新的物业管理企业 二 移交的内容 1 物业资料 1 物业产权资料 综合竣工验收资料 施工设计资料 机电设备资料等 2 业主资料包括 1 业主入住资料 包括入住通知书 入住登记表 身份证复印件 相片 1 房屋装修资料 包括装修申请表 装修验收表 装修图纸 消防审批 验收报 告 违章记录等 3 管理资料包括 各类值班记录 设备维修记录 水质化验报告等各类服务质量 的原始记录 4 财务资料包括 固定资产清单 收支账目表 债权债务移交清单 水电抄表记录及 费用代收缴明细表 物业服务费收缴明细表 维修资金使用审批资料及记录 其他需 移交的各类凭记表格清单 5 合同协议书 指对内外签订的合同 协议原件 6 人事档案资料 指双方同意称交留用的在职人员在人事档案 培训 考试记录 等 7 其他需要移交的资料 资料移交应按资料分类列出目录 根据目录名称 数量逐一清点是否相符完好 移 交后双方在目录清单上盖章 签名 2 物业公共部位及共用设施设备管理工作的交接 1 房屋建筑工程共用部位及共用设施设备 包括清防 电梯 空调给水排水 供配电等机电设备及附属配件 共用部位的门窗 各类设备房 管道井 公共门窗的 钥匙等 2 共用配套设施 包括环境卫生设施 垃圾桶 箱 车等 绿化设施 公共 秩序与消防安全的管理设施 值班室 岗亭 监控设施 车辆 道闸 消防配件等 文