某项目的营销策划.doc

某项目的营销策划 目录 一、项目背景1.1地块概况地块位于郑州市中原区，内有河南建筑职业技术学院老校区、郑州勘察机械厂及其他商业用房，形状为十分规整的矩形，北至中原路、东至工人路、西至文化宫路、南至伊河路，地块总面积10万，规划建筑面积为30,为正常使用状态，未拆迁。 1.2周边配套银行农业银行、工商银行、中国信合、交行岗坡路支行、建行伏牛路支行、中信银行、建设银行、光大银行、交行工人路支行；学校伊河路小学、伏牛路小学、郑州市1中、郑州第16中学、郑州市第19中学、郑州第24中、郑州69中学、外国语中学、中原职业技术学院、中原工学院、河南工程学院、河南工业大学；政府机构中原区司法局、郑州市环保局、中原区政府、郑州市交通局、郑州市政府、郑州市房管局；医院中原中医院、华山医院、五建医院、郑州中心医院、郑州中医院、市骨科医院；公园五一公园、碧沙岗公园、绿城广场；城市人文郑州科技馆、郑州博物馆、河南省图书馆。 二、市场概况分析2.1郑州市房地产市场概况分析目前郑州市房地产市场上，刚性需求仍然占据市场的主流，投资性需求所占的比重较低，楼市的泡沫”成分较小。 从长期来看，影响房价上涨的因素仍将持续存在但受相关政策及市场供需平衡的制约，本市房价将维持“稳中有升”基本态势。 房价小幅平稳上涨,受宏观经济政策影响，销售情况有所下滑，随着贷款难度及还款压力的提高，适度从紧货币政策和财政政策的双重作用下。 市场需求量受到一定的抑制；各种宏观调控政策的发布实施，加剧了人们购房的观望气氛，从短期看将会影响到销量，客观上造成成交量下滑，但从长远发展看则有利于楼市健康发展；同时流动性过剩和通胀的问题仍将长期存在负利率的存在也将持续刺激住房需求的增长，从而推动房价的继续走高。 且价格逐渐回归理性，供求关系趋于缓和。 房地产消费将趋于理性和成熟。 影响市场需求增长的几大因素经济增长、城市化进程、人口规模激增等因素的支撑，需求方面。 未来几年内郑州市的商品房需求量仍将持续增长。 郑州08年起启动城区范围内118个城中村的拆迁改造，供应方面。 土地供应量较07年将有大幅的增长；另一方面，国家新出台的土地政策也迫使开发企业加快土地开发的速度，因此市场供应量将有大幅的增长。 最新公布的数据显示，08年郑州市新增住房供给量达1050万平方米，再加上目前市场上的存量房，供略大于求的局面将缓和市场供需态势，从而促使市场价格逐渐回归理性。 有效解决住房市场结构性的矛盾，多层次的住房分类供应将大大缓解住房产品单一的状况。 缓解供需结构失衡，对平抑房价将会起到积极的作用，从而极大地促进房地产市场的良性发展。 郑州房价走势10.5-11.42.2中原区区域市场概况郑州市中原区是最早建成区之一素有“郑州西大门”之称。 辖区面积97.1平方公里，城区面积24平方公里，总人口56万。 辖区科技力量集中，有各级科研机构20余家，大中专院校8所，是全国科技工作示范区，具有较强的科研开发能力；基础教育发达，市区现有中小学33所，郑州一中、外国语中学享誉全省，是全国“两基”工作先进区；辖区交通便利，陇海铁路、310国道、郑少高速、绕城高等级公路等穿境而过，建设路、中原西路、嵩山路、桐柏路等构建市区四通八达的交通网络；市政基础设施完备，水、电、气、暖等公用设施配套齐全,xx年，全区生产总值完成26.2亿元，财政收入完成5.78亿元，城镇固定资产投资完成18.2亿元，社会消费品零售总额完成51.3亿元，三次产业比重为35344，郑州市建设区域性中心城市为中原区带来了难得的发展机遇。 区域经济成长快速居民购买力较强。 三、住宅竞品的分析3.1xx-xx年郑州市住宅市场分析?3.1.1供求分析供、求双降，尤其是新增供应量下滑显著（数据费雷格数据库）xx年10月，郑州市商品住宅新增供应54.06万平方米，同比下滑21.39%，环比下滑59.14%；xx年10月，郑州市商品住宅销售79.61万平方米，同比下滑5.87%，环比下滑0.89%；xx年10月，郑州市商品住宅再次呈现供不应求格局，供求比为1:1.47。 xx年10月，郑州市商品住宅新增供应量急剧下滑，一方面受开发商推盘相对谨慎制约，另一方面则受9月份供应放量透支显著影响；在置业门槛提升、还贷压力加剧的情况下，成交量与9月份基本持平，与9月底开盘项目备案滞后、部分多次置业者借本地限购令尚未出台之机加速出手、在售项目促销力度加大、对价格难以下滑的预期支撑成交量持续高位。 供求关系再次紧张，不过在恒大名都、德润黄金海岸为代表的大型、新入市项目带动下，在正商新蓝钻、橄榄城、中原新城为代表的大型项目加推带动下，年末将迎来新一轮供应放量，全年度供求关系将趋于均衡。 3.1.2价格分析价格持续攀升，再创新高（数据费雷格数据库）10月，郑州市商品住宅成交均价6072元/平方米，同比上涨26.42%，环比上涨1.85%；10月，郑州市商品住宅成交量小幅下滑，成交价格小幅上涨，首次突破6000元/平方米。 量、价小幅波动，价格再创新高，彰显郑州楼市受调控影响甚微，虽然9.27新政矛头指向首次置业者，郑州楼市又以首次置业的刚性需求为主，面对价格的持续高企、通货膨胀，量力而行、理性购房者增多。 4月新政后郑州楼市价格依然攀升，但9月的加码则是更深层次的调控，波及面扩大，将在一定程度上遏制价格的大幅攀升。 3.1.3供求格局?10月，除中原区外，其他区域新增供应量呈现不同程度的下滑（数据费雷格数据库）10月，郑州市商品住宅新增共应量主要集中在二七区、中原区；其中，金水区商品住宅新增供应量滑至5月份以来的谷值， 二七、郑东则为5月份以来的第二低值，惠济区月度供应量走势相对集中。 从月度走势看，仅中原区新增供应量环比上扬，其他区域呈现不同程度的下滑。 10月，惠济区商品住宅成交均价高达7514元/平方米，不仅创下本区最高值，也显著高于郑东新区单月最高值。 量、价均创4.17新政后最高值，彰显惠济区物业保值增值能力之强，低密度物业的稀缺、高通货膨胀将凸显惠济区优质物业的投资前景，区域热度将趋高。 金水、管城商品住宅成交均价分别为6273元/平方米、6006元/平方米，均创下4.17新政后的峰值，主要受区域内优质地段、高品质项目拉动； 二七、郑东新区二区域商品住宅价格下滑显著，此两区价格一度遥遥领先于其他区域，却在新政加码后双双下滑，尤其是郑东新区降幅高达16.45%。 中原区成交价格环比上涨4.57%，万达中原广场的入市带动周边物业价格的攀升，地铁一号线助推物业攀升，虽以首次置业的刚性需求为主，但区域内多项目价格涨势显著，故在9.27房贷新政出台后，逆势上涨态势显著。 3.2项目周边住宅竞品分析竞争项目名称中原新城一室一竞争产品5月均价7456总套数当期套数4183竞争关系较强5月去化速度62套/月厅38-52一室两厅52-59；两室两厅70-89；三室两92-161；四室两厅161两室两78-91；三室两厅118-143两房、三房为主厅25000中原万达广场厅7815_较强241套/月六合幸福门6600632432较弱_项目的优势与不足竞争项目名称优势中原新城中原万达广场六合幸福门地理位置较好，配套设施较完善，开发商有实力保证，户型搭配合理，产品性价比高地理位置优越，配套设施完善，万达广场品牌影响力强。 紧邻地铁一号线，价格较低存在的问题?中原区为传统工业区，国有企业改革后大部分企业破产倒闭区域经济有所衰退，宗地附近多城中村，消费能力一般。 ?郑州中原万达的竞争压力很大，分流了一部分消费群体可能策略?推出精装修提高住宅品质?利用地理位置交通等优势条件，扩大本区域外消费群体 四、商业竞品分析4.1郑州市商业市场分析4.1.1供求分析?供、求双降，价格再攀新高（数据费雷格数据库）不足小区绿化率低，只有25%；楼间距有38米，容积率高，都5.6价格较高，绿化率低只有14.8%城中村改造项目涉及拆迁、补偿等问题多，影响总体形象土地竞争力产品竞争力A AB BA C10月，郑州市商业物业新增供应量5.46万平方米，同比下滑29.04%，环比下滑72.42%；10月，郑州市商业物业销售面积5.29万平方米，同比下滑7.52%，环比下滑16.45%；10月，郑州市商业物业销售均价11951元/平方米，同比上涨49.07%，环比上涨17.70%。 10月，与整体市场相一致，郑州市商业物业新批准预售面积同比、环比下滑态势显著，但销售面积环比下滑幅度显著高于商品住宅，销售价格逆市上扬，且涨幅显著高于整体市场，可以看出郑州市商业物业价格抗跌能力强。 ?10月，新增供应主要集中在中原区，郑东新区零供应（数据费雷格数据库）10月，受万达中原广场、中原新城两项目商业集中备案拉动，中原区商业物业新增供应量高达3.87万平方米，创4.17新政后区域供应峰值，也为10月郑州市商业物业新增供应主导区域。 二七、管城、金水三区域商业物业新增供应量均出现不同程度的下滑，惠济区和郑东新区均为零供应。 郑东新区5月份以来先后两次创下单月供应最高值，5-9月均有供应，但是10月份供应量锐减至零，一定程度上源于9月份的透支。 ?4.1.2价格分析除管城区外，其他区域价格均突破11000元/平方米（数据费雷格数据库）10月，管城区商业物业成交均价为9827元/平方米，显著低于全市成交均价，显著落后于其他区域，为六区中唯一未曾破过10000元/平方米的区域。 其他五区成交价格皆突破11000元/平方米，其中，惠济区、郑东新区皆突破13000元/平方米。 郑东新区商业价格连续六月突破10000元/平方米， 二七、惠济连续五月突破10000元/平方米，可见此三区是郑州市商业物业的价格高地。 郑东、二七二区一个为新兴商业区，一个为老牌商业区，市场供、求量均较大，潜在供应量更是巨大，产品、价格是全市的领跑者无容置疑；惠济区作为郑州的别墅区，居住氛围差，配套设施匮乏，商业供、求量皆较低，但是价格却领先于金水、中原、管城三大老城区。 4.2项目周边商业竞品分析中原万达广场郑州万达广场投资有限公司中原新城郑州元龙房地产开发有限公司住宅、酒店、写字楼xx-10-23xx-12-31xx-05-301800000平方米碧沙岗商圈【xx】郑房预售字 （2718）号升龙国际中心郑州尚锦房地产开发有限公司开发商物业类别住宅、写字楼、商业街xx-5-14xx-11531000平方米住宅、写字楼、商业街开盘时间入住时间建筑面积xx-05-291200000平方米所属商圈预售许可证号碧沙岗商圈【xx】郑房预售字（ 2749、 2661、 2700、 2701、 2725、2726）号4.5514.8%毛坯3343个4元/平方米月26800二七商圈【xx】（2638/2611/2197）号郑房预售字容积率绿化率装修状况车位物业费5.6030%毛坯11000个2.2元/平方米月239295.5030%毛坯3000个3元/平方米月5月均价23170?中原区核心区商铺售价在2000040000元/平方米?较偏地区1300018000元/平方米?中原区城市综合体中商铺比较受欢迎 五、办公竞品分析5.1郑州办公市场分析与住宅竞品同，从供求、价格方面进行分析。 5.1.1供求格局分析供、求、价均现下滑，价格持续在9000元/平方米以上（数据费雷格数据库）10月，郑州市办公物业新增供应量5.79万平方米，同比上涨482.56%，环比下滑26.52%；10月，郑州市办公物业销售面积5.48万平方米，同比下滑7.14%，环比下滑24.46%；10月，郑州市办公物业销售均价9780元/平方米，同比上涨57.56%，环比下滑7.83%。 10月，郑州市办公物业新增供应量虽环比下挫，但同比却涨势显著，且高于xx年四季度总值，彰显xx年郑州市办公物业供应之强度；办公物业成交量同比、环比双双下滑，在一定程度上受新政影响；成交价格环比下滑，但同比涨势尤为显著，成交价格虽跌回10000元/平方米以下，但持续在9000元/平方米以上，持续高位运行。 ?10月，新增供应量依然集中在郑东新区（数据费雷格数据库）10月，郑州市办公物业新增供应量虽急剧下滑，但分布区域依然集中在郑东新区，其商务主导区地位显现。 金水区5月份以来首次有办公物业供应，金水区办公物业新增供应量不足将导致整体成交量占比的下滑。 ?郑东新区、二七区成交量环比下挫显著，金水、中原环比上涨（数据费雷格数据库）10月，郑州市办公物业成交主要集中在郑东、金水二区。 其中，郑东新区成交量环比下挫显著，跌至5月份以来的谷值；金水区成交量环比上涨，但成交量仅为0.82万平方米。 二七区、中原成交量均低位运行，环比一降一升，管城、惠济均为零成交。 5.1.2价格分析?郑州市写字楼月均价元平方米?中原区写字楼月均价元平方米?碧沙岗商圈写字楼月均价元平方米5.2项目周边写字楼竞品分析竞争项目名称万乘国际绿城数码大厦写字楼升龙联合广场写字楼物业类别写字楼、商业37108平方米70-200平米项目规模31807平方米53123平方米个户型面积40-160平方米车位个均价8500元/平方米9083元/平方米8300元/平方米?本商圈在中原万达广场进驻后，区域价格会有所提高，为形成有竞争力的写字楼项目，建议打造甲级高品质写字楼?价格建议最好与区域价格走势相匹配 六、项目地块分析S（优势）-地块形状规整，位于土地资源稀缺的市中心地段，地理位置优越，周边的配套设施十分完善。 郑州市经济快速发展的背景下，城市综合体的运营模式比较成熟。 W（劣势）-该地块现为正常使用状态，内有河南建筑职业技术学校校区（包括教职工家属院）、市工会家属院及郑州勘察机械厂等，拆迁成本高，协调较为复杂，开发商遇到此类问题如处理不善会影响开发商的声誉及开发效率；中原区为传统工业区，目前经济状况有所衰退。 T（威胁）-周边楼盘很多，竞争对手实力强大竞争压力大。 地块周边多为城中村，购物环境不佳O（机会）-郑州处于全国二三线城市，经济发展快速且人口数量大，房地产行业前景仍十分看好，在未来仍有升值的潜力。 中原区人口密度大，潜在客户多。 人生百味，需要慢慢体会和回味；通过消耗健康和未来的生命代价，来换来金钱和地位，就如只获取彩虹中的一种颜色，是不足取的。 ?彩虹，是色彩平衡的结果。 在工作和生活，健康和压力，快速发展的社会和个人内心之间，平衡才能得以发展。 彩虹的7种颜色，象征着拥有全面的生活，而不仅仅是生活的一部分工作。 7.2客户定位采用问卷调查法定位（后附调查问卷表附表二）7.3产品定位项目总体定位为城市中高档综合体定位说明?设计住宅体量为总项目建筑面积。 住宅部分是本案的重点。 市场开发向紧凑、实用型发展，中小套型住房比例明显提高。 大户型逐渐减少，中小户型所占比例逐渐增大。 市场开发向人们比较喜好的紧凑，实用的户型发展。 ?设计商业体量为总项目建筑面积。 考虑到本项目区域临路状况好交通便利，人口密度大消费潜力大，但周围已建成城市综合体竞争对手实力强，建议本案的商业体量不宜过大，应走迎合普通大众的亲民路线。 ?设计写字楼体量为总项目建筑面积。 写字楼市场竞争较为激烈，未来有价格上升的趋势，为提升总体形象，完善城市综合体的功能，实现较高的利润，建议做甲级写字楼。 C3物业类型及配比物业类别总面积户型面积住宅万58-135商业9万写字楼3万70-200住宅户型分类及面积设计B1B2B3C1C2一室两厅一室两厅两室两厅两室两厅两室两厅三室两厅三室两厅三室两厅58-6365-70808690-100108-115120-127135-1407.4价格定位彩虹城项目采用市场比较法定价（后附定价表价差表）7.4.1住宅价格项目名称临街状况配套设施产品设计品牌影响力总系数彩虹城0.30.30.250.151.0中原新城0.280.280.260.150.97中原万达广场六合幸福门0.250.30.30.220.21.020.280.20.10.83综上所述，经市场测算本案住宅价格为7767元/平方米设计住宅七栋，均为33层住宅。 按照相关规定实行一房一价制，具体价差调整如下所示竞争项目名称中原新城主力竞争产品一室两厅52-59；两室两厅70-89；三室两厅92-161两室两厅78-91；三室两厅118-143两房、三房为主5月均价修正系数彩虹城比较价格7687算数平均值74560.977767中原万达广场78151.027662六合幸福门66000.837951整体层差楼层1234/67/89/1213/1415/18192021222324/2526/2728/2930/33层差系数01040701001xx0160180xx20240220xx8016070景观系数景观楼王景观园区内南北景观南景北无南无北景南北均无景观系数+200+500-70-100朝向系数面积系数从58-140平户型，以每10平米递增20元，取90-100平为基准价0元，140平以上则取统一值。 朝向南北通透东南双阳西南东北西北系数50300-30-100-200面积区间58-6060-7070-8080-9090-100100-110110-1xx0-130130-140把山系数东山西山系数-50-100户型系数会出现挡光情况，因此在挡光位置的全部户型均总体下调50元。 7.4.2商铺价格项目名称临街状况配套设施产品设计品牌影响力总系数彩虹城0.30.30.250.151.0中原新城0.30.320.260.151.03中原万达广场升龙国际中心0.30.30.220.21.020.30.330.20.130.96综上所述，经市场测算本案商铺价格为24540元/平方米设计商铺裙楼购物中心地上3-6层，地下2层。 价差806040200-20-40-60-80竞争项目名称中原新城中原万达广场升龙国际中心5月均价修正系数彩虹城比较价格26020算数平均值268001.0324540239291.0223460231700.96241357.4.3写字楼价格竞争项目名称项目规模0.150.40.150.150.151.00.170.40.170.40.160.140.141.0190838993地理位置档次配套设施交通总系数5均价月比准价格参考均价彩虹城万乘国际8518元平方米/0.120.160.151.085008500绿城数码大厦升龙联合广场0.140.420.140.170.161.0383008060综上所述，经市场测算本案写字楼价格为8518元/平方米总体量为3万平方米，区间面积为50160平方米 八、促销推广方案8.1价格策略建议采用低开高走的价格策略，有利于增强已购买客户信心保障;对观望的客户有一定的促进作用；很好的引入投资者；同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额；对于规模较大的项目为后期销售的楼盘留有空间。 8.2销售策略分批推案控制上市总量，控制房源类型低开高走，拉开价格空间原因分批推案造成紧张气氛，有利于价格提升8.2.1预热期首开楼盘采用低开高走策略优惠政策在认购期认购，在规定时间内签订合同的一次性付款97折优惠分期付款98折优惠8.2.2开盘期挤压预热期认购,尽快促成签约开盘期推出一定优惠政策营造开盘即热销的氛围8.2.3强销期集中消化推出单元，价格浮动不宜过大优惠政策降低幅度一次性付款98折优惠分期付款99折优惠8.2.4成熟期集中消化剩余面积8.2.5持续期集中消化所有存量房，提高性价比优势8.3广告策略8.3.1广告定位本案产品定位决定广告旋床定位实实在在从消费者心理出发，追求健康生活，享受生活为卖点。 以环境、生活、地段、健康、享受整体诉求为主。 8.3.2广告语让生活品尝彩虹的味道红、橙、黄、绿、蓝、靛、紫生活都需要广告主要投放点:大河报河南电视卫星频道河南电视台都市频道户外广告和指示路牌楼盘工地周边围墙广告在楼盘附近做指示路牌公交车站的灯箱广告巴士车身广告 九、详细图表9.1地块位置图9.2竞争者位置图（商铺竞争者）9.3竞争者位置图（住宅竞争者）9.4房地产市场调研问卷附表一房地产市场调研问卷访问对象访问日期访员姓名问卷编号请您在所选项下打“”。 1.您购房得第一目的是 （1）首次置业满足居住需要 （2）二次购房改善居住条件 （3）用于出租2.您购房时，希望的区域方向为 （1）东北方向 （2）北部 （3）西北方向 （4）西部 （5）西南方向 （6）南部 （7）东南方向 （8）东部3.购房时，最希望的地点是(限选3项) （1）浦东新区() （2）徐汇区() （3）嘉定区() （4）松江区() （5）杨浦区() （6）闵行区() （7）远郊区()4您购房所选区位考虑的主要因素有（）(限选3项) （1）距原居住地近 （2）距父母居住地近 （3）距工作单位近 （4）方便子女就读 （5）繁华商业区（购物、娱乐等方便） （6）环境景观好5.选择项目时，您更看重的因素是（限选3项目） （1）价格 （2）交通 （3）公共配套 （4）会所 （5）物业管理 （6）小区环境景观（规划） （7）入住时间（期房/现楼） （8）发展商知名度6.购房时，您觉得最重要的是 （1）楼层 （2）朝向 （3）房间布局 （4）使用率7.您对楼房型式更看重 （1）多层带电梯（价格非常贵） （2）小高层（12层以下，价格贵） （3）多层无电梯（6层及以下，价格一般） （4）高层板楼（价格较便宜） （5）高层塔楼（12层以上，价格最便宜）8.您最高可以承受的住宅总价为 （1）50万元 （2）50万-70万元 （3）70万-100万元 （4）100万-150万元 （5）150万-200万元 （6）200万-300万元 （7）300万元以上9.您在购房时希望采取何种付款方式 （1）一次性付款 （2）分期付款 （3）住房贷款10.若您选择住房贷款，可承受的首期款为 （1）30万元 （2）40万元 （3）50万元 （4）50万元 （5）60万元 （6）100万元 （7）100万元以上11.每月会用多少钱还贷款 （1）3000元 （2）5000元 （3）500元/月20您对您未来家的设计是9.5客户定位市场调研表附表二客户定位市场调研表访问对象访问日期访员姓名问卷编号个人情况1.年龄2.您现在居住在区路3.文化程度 （1）大专以下 （2）大专 （3）本科 （4）硕士及以上4.你工作单位的性质 （1）国家机关 （2）科研、事业单位 （3）金融机构 （4）国有、集体企业 （5）三资、私营企业 （6）自由企业者5.您工作的单位在区路6.您的职业 （1）管理人员 （2）一般职工 （3）技术人员 （4）文化艺术工作者 （5）科教卫生人员 （6）服务人员 （7）营销人员 （8）个体从业人员 （9）其他7.您的家庭月均收入 （1）10000元以下 （2）10000-20000元 （3）20000-30000元 （4）30000元以上8.计划所购房屋使用的家庭人数 （1）1人 （2）2-3人 （3）4-5人 （4）5人以上9.日常交通工具 （1）私家车 （2）单位配车 （3）出租车 （4）公交车或班车 （5）自行车或摩托车10.业余时间常去场所 （1）餐馆 （2）酒吧 （3）舞厅 （4）歌厅 （5）商场 （6）电影院 （7）书店 （8）图书馆 （9）健身场所11.您经常去光顾哪些体育健身场所、12您经常参加那些体育活动 （1）游泳 （2）羽毛球 （3）乒乓球 （4）保龄球 （5）足球 （7）篮球 （8）网球 （9）射击13您的消费观念 （1）喜欢购买有独特风格的产品 （2）主要考虑的是价格 （3）经常货比三家（看重性能价格比） （4）流行与实用之间更看重流行 （5）把旧的东西拿出去修理而不买新的14您从何种方式了解到房地产项目（多选） (1)他人介绍）、 （2）报纸、 （3）杂志、 （4）广播 （5）电视 （6）路牌 （7）房展会 （8）互联网15.您平时看什么杂志、16.您平时看什么报纸、17.您在几点收听广播，是那个台、18.您平时上互联网吗 （1）经常 （2）有时 （3）否19您经常上的综合网站有（限选三个） （1）搜狐sohu （2）中文雅虎yahoo （3）新浪网sina （4）百度baidu （5）网易 ease （6）悠游go yoyo （7）中华网 （8）国中网cww9）其他20.您使用的信用卡包括（多选） （1）长城卡 （2）牡丹卡 （3）一卡通 （4）金穗卡 （5）龙卡 （6）其他21.您经常光顾的大型购物场所包括22.您是否已经加入了某些会员制俱乐部（加入者请填出俱乐部名称）23.您在购房地点上看重公司规章制度 一、公司形象 1、员工必须清楚地了解公司的经营范围和管理结构，并能向客户及外界正确地介绍公司情况。 2、在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。 3、在任何场合应用语规范，语气温和，音量适中，严禁大声喧哗。 4、遇有客人进入工作场地应礼貌劝阻，上班时间（包括午餐时间）办公室内应保证有人接待。 5、接听电话应及时，一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。 6、员工在接听电话、洽谈业务、发送电子邮件及招待来宾时，必须时刻注重公司形象，按照具体规定使用公司统一的名片、公司标识及落款。 7、员工在工作时间内须保持良好的精神面貌。 8、员工要注重个人仪态仪表，工作时间的着装及修饰须大方得体。 二、生活作息 1、员工应严格按照公司统一的工作作息时间规定上下班。 2、作息时间规定1）、夏季作息时间表（4月9月）上班时间早830午休12001400下班时间晚18002）、冬季作息时间表（10月3月）上班时间早900午休12001330下班时间晚 17303、员工上下班施行签到制，上下班均须本人亲自签到，不得托、替他人签到。 4、员工上下班考勤记录将作为公司绩效考核的重要组成部分。 5、员工如因事需在工作时间内外出，要向主管经理请示签退后方可离开公司。 6、员工遇突发疾病须当天向主管经理请假，事后补交相关证明。 7、事假需提前向主管经理提出申请，并填写【请假申请单】，经批准后方可休息。 8、员工享有国家法定节假日正常休息的权利，公司不提倡员工加班，鼓励员工在日常工作时间内做好本职工作。 如公司要求员工加班，计发加班工资及补贴；员工因工作需要自行要求加班，需向部门主管或经理提出申请，准许后方可加班。 1）、加班费标准公司规定加班费标准为10元/小时；2）、加班费领取加班费领取时间为