度假酒店的具体运营

酒店是用来经营的 功能与规划要满足于未来经营的需要 酒店建设的成 本将在以后的经营中得到收回 从这一角度 酒店同商业中心 写字楼等建筑 物业一样 被划定为商业建筑 需要考虑投资回收期和投入产出比 其次 酒店 物业的经营是以顾客的居住和使用为基础的 而人的需求是复杂的 不仅要满 足基本的功能需求 还要满足人们审美 艺术和行为习俗的要求 基于居住和 消费的需求 酒店同高端住宅 别墅等物业存在着交集 但无论怎样 相对于 酒店 商业中心和住宅的设计和装修的复杂程度和专业度不在一个层面上 在 酒店设计过程中 造价 空间配置 内部流线 功能布局 主题文化 特色定 位 无一不是需要考虑的对象 任何忽略 不慎都可能为酒店以后的运营带来 不便 引发后期额外的成本投入 一 一 成本投入是最基本的考量因素成本投入是最基本的考量因素 一般来讲 建设成本投入即业主预算花费多少钱筹建酒店 是业主主要考虑的 因素 业主的预算并不就是酒店的建设成本 预算只是一个单方的考虑 事实 上 酒店的建设投入成本还与酒店的规模 酒店的定位 酒店的区位等因素有 关 一般来讲 酒店的投资方先对筹建酒店的资金有一个粗略的预算 对酒店 未来的定位也有一个概念性的看法 通过专业的市场调查和酒店专业人士咨询 后 业主方会对初期的预算有一个更加精确化的调整 对预算的使用也有一个 更加深入的认识 后一阶段的调整 有时候会非常大 酒店的单房投入 平均 建设成本等因素往往取决于酒店专业人士和设计公司的共同努力 酒店建设应将尽可能多的空间用于酒店经营 或提供给客户以满足客人的享受酒店建设应将尽可能多的空间用于酒店经营 或提供给客户以满足客人的享受 需求 有一些指标是进行酒店策划所必须考虑的因素 需求 有一些指标是进行酒店策划所必须考虑的因素 酒店每间综合面积 即指酒店的建筑面积与客房间数之比 对大多数酒店而言 最重要的赢利功能和服务功能是客房 因此在符合市场环境要求的情况下 减 少每间综合面积 意味着将来会有更多的客房可供出售 酒店的空间使用率比 较高 但酒店客房每间综合面积并非越小越好 太小的客房会降低客房的居住品质和 居住感受 但太大的综合面积 会增加每间客房的投资成本 给酒店未来经营 带来压力 另外商务酒店和旅游度假酒店对每间客房综合面积具有不同要求 度假型酒店的每间客房综合面积会相对较大 以提高酒店的休闲感受和体验 无论酒店的定位如何 都应该将酒店每间客房的综合面积控制在合理的范围 片面追求奢华 脱离市场的承受力 都会给未来的酒店经营带来困难 有收益面积比 指有经营收益的营业场所建筑面积占酒店总建筑面积的比值 有收益面积比 指有经营收益的营业场所建筑面积占酒店总建筑面积的比值 有收益面积包括客房 餐厅 咖啡厅 娱乐 康体等经营场所 有收益面积比有收益面积包括客房 餐厅 咖啡厅 娱乐 康体等经营场所 有收益面积比 受酒店定位 酒店的档次影响 受酒店定位 酒店的档次影响 对城市商务酒店而言 有收益面积比一般较高 超过 50 而高星级酒店和度假酒店的有收益面积比则一般小于 50 容积率 建筑覆盖率等指标涉及到政府对用地的规划要求问题 必须满足政府容积率 建筑覆盖率等指标涉及到政府对用地的规划要求问题 必须满足政府 的规划要求 的规划要求 容积率和建筑覆盖率越低 酒店的景观性和环境可以获得更大改 善 可以提升酒店品质 便于规划某些特色产品 如温泉 SPA 室外泳池等 对于旅游度假酒店和精品酒店而言 一般性的行业面积比并不适合 需要以酒对于旅游度假酒店和精品酒店而言 一般性的行业面积比并不适合 需要以酒 店本身的定位和酒店功能特色作为调整的依据 店本身的定位和酒店功能特色作为调整的依据 但无论怎样 在进行酒店前期 咨询规划过程中 重要的面积比是评价一个规划方案优劣的重要指标 也是投 资方在进行酒店投融资预算时所要重点考虑的指标 二 二 酒店定位决定未来经营方向酒店定位决定未来经营方向 酒店定位是一个由外及里 由浅而深的过程 进行酒店定位之前 首要的工作 是对市场和当地酒店业经营水平的考察 这是一个非常专业的过程 需要所有 参与酒店规划的团队共同参与 通过市场调研与酒店考察 可以理解当地的市 场环境 旅游特色 酒店消费水平 客源类型与客源消费特点 社会性餐饮娱 乐和人力资源状况等 这些直观的感受和信息从外部直接进入规划团队的大脑 中 结合团队成员对行业 对同类型酒店的理解与先验性的知识 以及业主方 对未来酒店的预期 逐步形成未来酒店的概念性的轮廓 即酒店的初步定位 在完成酒店初步和总体定位的前提下 进行信息的细分与分析 由浅入深 逐在完成酒店初步和总体定位的前提下 进行信息的细分与分析 由浅入深 逐 步完成对酒店规划的完整定位 步完成对酒店规划的完整定位 市场定位是规划团队经过市场考察 而对酒店未来客源群体的基本认识 不同 客源具有不同的消费特点 消费需求和不同的订房渠道 通过对客源市场的分 析 找到所规划酒店未来的细分市场 以此作为酒店总体定位和功能定位的基 础 在市场定位阶段可以确定酒店未来是一家商务酒店 旅游酒店 休闲度假 酒店 或是特色精品酒店 以及未来酒店的总体定价标准 市场定位与酒店的 总体定位并没有一个绝对的先后逻辑关系 因为在规划者的思维中 先验性信 息和外部的及时市场信息总是相互共振 相互刺激 一个好的规划方案中 未 来酒店不仅适应现有的市场 还富于前瞻性 引领和增值顾客的消费 酒店的总体定位是提纲挈领的工作 一旦确定 将会对酒店功能定位和酒店运 营模式与方向产生决定性的影响 三 三 立足于市场需求确定功能立足于市场需求确定功能 功能定位主要确定酒店服务项目 各功能空间的占比与布局等 酒店的服务项 目和空间配比须与酒店的总体定位保持一致 除此而外 还须考虑的因素包括 酒店的地理位置 周边的居民与人流特点 当地的独特旅游资源 本地消费与 休闲特点等 客房 餐厅 咖啡厅 酒吧 休闲康体是一般酒店均具备的营业功能 酒店各 不相同的丰富功能都是由这些基本的功能演化和延伸而来 客房根据景观和楼 层的不同 可以设计出多种不同层次的房型 度假酒店会考虑设计宽大的景观 阳台 并对卫生间 泡浴等空间设计进行突破 以便给人带来新奇的居住感受 餐厅可以有中餐厅 西餐厅 特色餐厅 咖啡厅等多种形式 商务酒店的餐厅 要便于商务人员的个人消费 并满足酒店商务宴请的需求 一般比较大气 庄 重 咖啡厅是酒店客人进行轻松的社交洽谈的重要场所 往往赋予情调和私密 感受 对旅游酒店和度假酒店来说 考虑到客人的作息特点 往往提供丰富的 自助餐 同时开发出符合当地消费与资源特点的海鲜餐厅 夜间烤肉等特色餐 饮模式 酒吧 大堂吧等社交休闲场所的设计要考虑到酒店的客源定位和品牌 自身的特点 如德国品牌的酒店 对自酿啤酒的酒吧情有独钟 英式的酒店将 经典的下午茶项目经营得有声有色 而一些艺术特色的酒店 则会通过一些老 式风情酒吧的设置 激发出游子内心的驿动 康体 娱乐 养生这些给酒店带来绚丽与渴望 简单与宁静 避世与回归感受 的项目 对酒店的经营无疑是重要的 但其尺度和模式也考验着规划者和酒店 运营者的智慧和境界 经营得好 可以成为酒店的亮点和特色 反之可能成为 摆设 浪费酒店宝贵的空间 甚至给客人留下不足的印象 四 四 空间创造让酒店变化无穷空间创造让酒店变化无穷 建筑本身就是一种空间的艺术 而作为讲求品位与居住感受的酒店 空间的艺 术尤为重要 中国文化讲究门脸与面子 落实到酒店的规划上 会将酒店的大堂 雨棚和外 景建造得大气辉煌 许多传统酒店的大堂空间和建面达到了奢侈的程度 在夏 天和冬天要保证足够的制冷与供暖 能源的消耗成为负担 从科学而言 人的 气场不应在他所处的空间中过于渺小 否则反倒会有一种压迫感 如果能够营 造出多层次 不同感觉的适度局部空间 会激发出住客的好奇心与体验感受 对于大型酒店而言 主体建筑不同部分保持不同的朝向 可以为不同区域的客 房带来不同方向的景观视野 沿着弯折的廊道前行 呈现给客人不同特点的建 筑空间 让客人在廊道的行走中逐步远离喧嚣 进入一个安静 放松和安全的 居住境界 餐厅除了提供美食 永远不要忽视对视觉景观与环境的营造 当然 典型的商 务型酒店 餐厅成为客人宴请和洽谈的场所 所有的注意力似乎都集中在了觥 筹交错的交谈与客套礼仪中 但在大多数的情况下 人们还是习惯于将区位良 好 景观优美的空间规划为餐厅 确保客人在不经意地放眼往外时 不会影响 到食欲和不适 对生态良好的度假酒店而言 将餐厅向室外拓展 能带来异乎 寻常的就餐感觉 并可以在不同的时段 拓展出夜间烧烤 露天吧等不同的经 营服务 为客人创造丰富多彩的美食体验 空间的创造和变化不仅是建筑的事情 通过软装和道具的变化 同一个空间在 不同的情况下会呈现出不同的面貌 营造变化的空间感受并不是所有的酒店都能够做到 但需要记住的是 要想让 客人将更多的时间和消费留在酒店 就必须为客人提供不同的空间和环境 五 五 特色产品赋予酒店灵魂特色产品赋予酒店灵魂 特色产品是酒店的个性产品 是能给顾客留下印象和口碑的产品 特色产品是酒店的个性产品 是能给顾客留下印象和口碑的产品 酒店的特色产品总离不开客房 餐饮 健康和娱乐的范畴 客房是酒店提供给 客人最重要的消费场所 在几十平米的套内空间和公共空间中 要做出特色确 乎不易 一般来说 特色的客房包括如下几个方面 一是设立特色楼层 在一 个楼层的公共空间和客房具有某类共同的特点 满足某类细分客人的需要 这 种特色可以表现在装饰文化方面 用品配备方面 艺术品位上 景观楼层上 特殊功能上等 二是所有或部分客房的特别功能 如温泉泡池客房 SPA 套房 数码客房等 三是运营特色客房 在管理流程 服务方式 服务范围等方面的特 色客房等 餐饮的特色就更多 除了品类 菜系 规模上的不同外 有独特食材的特色餐 饮 独特加工工艺的特色餐饮 独特空间和组织形式的特色餐饮等 餐饮为入 驻客人提供美食享受 一些酒店的特色餐饮面向社会和社区经营 为酒店带来 人气和潜在居住客源 好的餐饮可成为酒店独立的子品牌而存在 健康和娱乐构成了酒店经营项目的主要环节 一般较高等级的酒店都设有康体 部 用于管理和经营健身房 棋牌 泳池 室内球室等功能 夜总会在城市商 务酒店中比较常见 可以面向社会经营 SPA 作为一种比较高端的养生与护理 服务 已成为目前国内高端酒店中的必备项目 商务酒店中 SPA 一般是作为配 套功能 可以是外租独立品牌 也可以是酒店自营 度假酒店中 SPA 往往是非 常重要的一个服务项目 在中国沿海和东南亚地带的许多度假酒店中 SPA 甚 至是作为酒店的主打特色产品 特色产品除了考虑到本酒店品牌自有的优势能力之外 还要考虑到酒店所处区 位的特色资源 如温泉 原始森林 火山泥 有机农业 雪山等自然资源 均 可以开发出非常有吸引力的服务产品 并使之成为酒店经营的主要特色 优质的特色产品成为酒店历久弥新 长期经营的产品灵魂 优质的特色产品成为酒店历久弥新 长期经营的产品灵魂 六 六 文化与氛围让酒店更接文化与氛围让酒店更接 地气地气 酒店文化的表现是多方面的 可以表现在建筑外形 内部装饰和酒店的 VIS 系 统上 一般来说酒店的文化都不是凭空而来的 与酒店所在地的地理 人文 历史 资源 气候和酒店的品牌 定位有密切关系 城市文明是丰富多彩的 也是富于变化的 因此城市酒店的文化除了现代 时尚 变化 简捷 便利的 商业流行文化之外 影视 绘画 雕塑 文学艺术等各种门类的艺术流派充斥 其中 一座酒店只是针对其目标市场 凸显出一定的个性 提供一定的文化感 受与旅游服务 就能获得特定阶层客人的青睐 旅游度假酒店的文化创造 要掌握当地旅游度假资源的本质特征 并将顾客所 需的度假特质加以提炼 包装 并融合到酒店的服务产品中 才可形成酒店独 特的文化 比如火山湖度假酒店将火山岩作为酒店的建筑装饰材料之一 并将 具有美容价值的火山泥开发出矿泥 SPA 原始森林边缘的度假酒店 开发出林地 木屋温泉 并将白桦 林地野生物种