商品房认购书

精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 1 29 商品房认购书商品房认购书 商品房认购书 商品房认购书一 出卖人 地址 邮编 电话 传真 买受人 买受人国籍 公司住所 证件名称及号码 营业执照号码 联系人 电话 传真 手机 邮编 有效通讯地址 第一条 买受人自愿认购出卖人开发的位于 的 号楼 层 号房屋 建筑面积 上 述面积为出卖人暂测面积 最终面积以房屋竣工后政府测 绘部门实测面积为准 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 2 29 第二条 该套房屋认购单价为人民币 总房款为人民 币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 rmb 第三条 出卖人约定在 年 月 日前将本商品房交付 买受人使用 第四条 出卖人约定在本商品房交付买受人使用之日起 以内协助买受人取得本商品房的房地产权属证书 第五条 买受人选择采用 一次性付款 即供按揭 其他 的付款方式 第六条 买受人在签订本认购书时向出卖人交付购房定金人 民币 大写 万元整 rmb 元整 第七条 买受人在签署本认购书后 个工作日内 即 年 月 日前 携带本认购书附件一中所约定的 有效证明文件及相关费用到出卖人售楼处签署 商品房买卖合同 以下简称 买卖合同 同时 向出卖 人支付约定的购房款及出卖人代收的相关税费 第八条 如买受人未在上述期限内签订 买卖合同 则构 成买受人违约 出卖人有权将该房屋另行出售 买受人所 付定金不退 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 3 29 第九条 出卖人承诺在上述期限内为买受人保留其认购的房 屋 如出卖人在上述约定的保留期内未经买受人同意将买 受人认购的房屋另行出售给第三方 则构成出卖人违约 出卖人应向买受人双倍返还定金 第十条 若买受人选择即供按揭或贴息贷款付款方式 在签 署本认购书时即能够保证在签署 买卖合同 后 按双方 约定提交各项资料 第十一条 本认购书自甲乙双方签字盖章 且买受人交付定 金后生效 并在甲乙双方签订 买卖合同 生效后自动失 效 第十二条 本认购书一式两份 出卖人执一份 买受人执一 份 具有同等法律效力 出卖人 盖章 经办人签字 年 月 日 买受人 买受人 代理人签字 盖章 年 月 日 附件 签约须知 买受人 买卖合同 时须备文件包括但不限于以下内容 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 4 29 1 认购书 原件 2 购房定金收据原件 3 本人身份证原件及复印件 4 户口本原件及复印件 正 反双面 5 应付的首期房款 6 印花税 总房款的万分之五 7 公司购房还需要持以下文件 1 需提交新年检的公司 营业执照副本 及 法人代码 证书 复印件 2 公司法定代表人身份证明之正本及复印件 3 上级同意购买商品房批复证明原件 无上级单位持公 司董事会决议书 4 中央单位还应持 国管局同意购买商品房的证明 原 件 5 如委托代理人签署合同 同时需提供委托人身份证 代理人身份证及公证之授权委托书 6 公司印章 8 外埠人事购房还应持以下文件 1 外地人在京暂住证 2 外地人身份证 3 外地人在京购房批准通知单 商品房认购书二 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 5 29 甲方 出卖人 法定代表人 地址 邮编 电话 传真 乙方 买受人 地址 邮编 电话 身份证号码 为了保护商品房交易双方的合法权益 甲 乙双方经友好 协商 就乙方认购甲方开发建设的商品房一事达成如下协 议 一 房屋基本情况 乙方预定甲方开发建设的位于 市 区 县 路 号 楼盘 号楼 单元 号房屋 建筑面积 平方米 其中套内建筑面积 平方米 公用建筑分摊面积为 平方米 房屋单价 元 美元 平方米 总房款为 小写 元 美元 大写 元 美元 户型为 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 6 29 二 认购期间 甲方承诺为乙方所预定房屋保留 天 自 年 月 日至 年 月 日 三 定金 本协议签订时 乙方向甲方支付定金人民币 小写 元 美元 大写 元 美元 乙方须在上述房号保留期限内 携本协议到甲方售楼处 与甲方协商签订 商品房买卖 预售 合同 有关事宜 上述定金在甲 乙双方签订 商品房买卖 预售 合同 时 由甲方退还乙方或抵作该房屋的购房价款 四 付款方式 乙方同意选择下列 种付款方式 在与甲方签订 商 品房买卖 预售 合同 后向甲方支付购房价款 1 一次性付款 2 分期付款 于签约当日付 剩余房款在 日内分 次付清 3 个人住房抵押贷款 于签约当日付清房屋总价 的首付款 五 证明文件 甲方应向乙方出示下列证件及其附属材料 甲方保证以下 资格认证文件真实无瑕疵 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 7 29 1 企业法人营业执照证号 2 政府立项证明证号 3 房地产开发企业资质证书证号 4 国有土地使用权证书证号 5 建设工程规划许可证包括附图 证号 6 建设用地规划许可证证号 7 施工许可证证号 8 房屋销售许可证证号 六 甲方承诺 1 具备商品房销售 预售 条件 如果甲方故意隐瞒重要 事实或者提供虚假情况导致此协议无效 甲方应承担缔约 过失责任 除退还乙方定金外 还应赔偿乙方利息等资金 损失及其他有关财产损失 2 在本协议签订后 须为乙方保留该房屋至保留期届满之 日止 且不得与第三方签订该房屋之 商品房认购协议书 或 商品房买卖 预售 合同 并承诺在乙方携本协议与 甲方签订 商品房买卖 预售 合同 时 甲方将完全履 行本协议中约定的房屋位置 面积 价款 户型等条款 如甲方违反上述约定 甲方需向乙方双倍返还定金 同时 本协议自动失效 七 乙方承诺 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 8 29 在本协议签订后 在上述约定的时间内到甲方指定的地点 与甲方签订 商品房买卖 预售 合同 并承诺在与甲方 签订 商品房买卖 预售 合同 时 乙方将完全遵循本 协议中约定的房屋位置 面积 价款 户型等条款 如乙 方不能履行本协议书确定的义务 视为乙方自行放弃该房 屋的房号保留权 甲方有权终止本协议的履行 并将该房 屋另行出售 同时乙方已交付的定金不予返还 八 其他 甲方出现以下情形之一 乙方有权解除协议 甲方应向乙 方全额返还定金 1 甲方依本协议第五条向乙方提供的证明文件不完整 不 真实或有瑕疵 导致双方不能签订 商品房买卖 预售 合同 的 2 甲方存在其他违法行为导致双方不能签订 商品房买卖 预售 合同 的 3 甲 乙双方经协商未能就补充协议达成统一意见的 九 不可抗力 1 如果本协议在执行过程中受到诸如 地震 台风 洪水 火灾 战争或其他双方认可的不可预见的不可抗力的直接 影响 或无法按照原协议条款执行 受不可抗力影响的一 方应立即以传真通知对方 并且在此以后 5 天内将发生事 故地区有关部门开具的事故证明寄给对方 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 9 29 2 因政府产业政策发生变化而导致本协议无法履行时 甲 乙双方可以解除本协议并免责 十 本协议自甲乙双方签字之日起生效 十一 本协议一式两份 甲乙双方各执一份 均具有同等 法律效力 甲方 法定代表人 日期 乙方 日期 相关阅读 商品房认购书陷阱分析与防范 一 别被 商品房认购书 套牢 无论房子是大是小 地理位置如何 价位如何 您在购房 过程中 都必然会遇到这样的情况 当您根据楼盘宣传或 广告前往看房的时候 售楼人员会立即带着您看沙盘 看 户型图 参观样板房 随即指着沙盘对楼盘美好的未来进 行描述 在这种 描述 之下 您可能会对房子产生无穷的 好感 就当您 依依不舍 的时候 销售人员会告诉你 这套 房子多好呀 好多人都看上了 要真想买到这套房 最好 是先签个 商品房认购书 交点定金 把房子给定下来 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 10 29 要不然明天这房子可能就没有了 于是 在正式签订商品房买卖合同之前 开发商已经轻而 易举地把您的钱套在囊中 当然 为了 安慰 您一下 他们会向您承诺 这套房子 我们会为您保留一段时间 直到您发现这个楼盘实在不适合您 这个楼盘的价格超过 了您的承受能力 房屋存在质量问题或无法申请贷款等情 况的时候 销售人员会再次十分清晰地告诉您 由于您没 有签订商品房买卖合同 根据 商品房认购书 的约定 您已经违约了 根据法律规定 当初您交的 定金 不予 返还 定金 的数额与房款相比 也许不算多 但几万元一也 是您辛苦的 血汗 所得 为了这不能返还的 定金 您 也许会签合同 凑合着买了这套房 到了这个时候 您就已经被 商品房认购书 给 套牢 了 二 商品房认购书 下套利器之一 定金 这是您被 商品房认购书 套牢 的重要武器 正是由于 这笔钱款无法退还会造成您的损失 才导致您为了 防止 损失 而 不得已 签约 导致您被套牢的原因主要是由于 定金罚则 的存在 根 据 民法通则 和 合同法 的规定 当事人可以约定以 交付定金作为订立合同的担保 如果给付定金的一方拒绝 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 11 29 订立合同 无权要求返还定金 如果收受定金的一方拒绝订 立合同 应当双倍返还定金 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释 第 4 条明确了 定金罚则 在商品房 买卖合同订立过程中的适用 这也就意味着 商品房认购 书 中一旦约定了定金 如果您不想签订 商品房买卖合 同 了 开发商就有权告诉您 这笔钱不能还给您 当然 如果开发商不愿订立 商品房买卖合同 就要双倍向您返 还 有一点需要明确的是 只要 商品房认购书 包含了 交 付定金 xxx 元 的字样 就适用该罚则 无须另行约定 如果给付定金的一方拒绝订立合同 无权要求返还定金 如果收受定金的一方拒绝订立合同 应当双倍返还定金 之类的内容 因此 一旦您看到 定金 两个字 请一定同时想到这两 个字背后隐含着的 定金罚则 三 商品房认购书 下套利器之二 没收 条款 如果不约定 定金 而是约定 预付款 是不是就能够 逃脱被套牢的境遇呢 并不是这样的 尽管 商品房销售管理办法 第 22 条规定 房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取 预订款性质费用的 订立商品房买卖合同时 所收费用应 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 12 29 当抵作房价款 当事人未能订立商品房买卖合同的 房地产 开发企业应当向买受人返还所收费用 但是这条规定没有 限制当事人之间的另外约定 因此 尽管在 商品房认购书 中约定的是 担保金 保证金 订约金 押金 订金 诚意金 或是 预订款 等概念 没有约定 定金 一旦开发商加人了 如果购房人在签订商品房认购书之后巧日内不能签订 商品房买卖合同 的 所收诚意金 或者是其他的各种金 不 予退还 一类的条款 您所缴纳的钱款同样难以取回 该类条款 可以称之为 没收条款 已经成为 商品房认 购书 套牢购房者的第二大利器 四 防止被 商品房认购书 套牢的 9 条军规 1 谨慎对待销售人员的宣传 为了订单背后的提成 销售人员会使出 浑身解数 请您 一定要谨慎分析销售人员的促销手段 无论是 最后一套 还是 明天就涨价 无论是 小区配套完善 还是 智能 管理 无论是 超大楼间距 还是 60 绿化率 都请您 保持冷静 不要因为一时头脑发热而被 套牢 2 交钱之前请三思 为了最大限度保护自己的利益 建议您在把钱款交出去的 时候一定要 三思 而且在定金交付之前 商品房认购 书 中的定金条款并不生效 因此如果您在已经签订了 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 13 29 商品房认购书 之后 但是尚未交付钱款之前改变主意 商品房认购书 又没有约定其他惩罚性条款的情况下 您还可以选择及时抽身 这个时候开发商或销售公司无权 要求或起诉您支付钱款 3 签订 商品房认购书 并非必经程序 虽然很多楼盘都要求购房者签订 商品房认购书 但从法 律上讲 签订 商品房认购书 并不是房屋买卖的必经程 序 购房者可以争取直接与开发商就 商品房买卖合同 及合同全部附件 包括补充协议 等内容进行协商 双方达 成一致意见后直接签订 商品房买卖合同 4 把 诱饵 写进 商品房认购书 销售人员往往会以 优惠价格 保留房号 等诱饵引诱 购房者签订 商品房认购书 但有时最终难以兑现 购房 者签订 商品房认购书 的目的恰恰在于销售人员的这些 诱饵 为了防止口说无凭 建议您将这些内容明确写入 商品房认购书 并明确约定一旦这些约定不能实现的后 果 5 约定 商品房认购书 退出 条款 由于签订 商品房认购书 时 楼盘的一些细节尚未明确 商品房买卖合同 的很多条款都没有明确 很多不确定 性因素都可能导致难以签订 商品房买卖合同 例如申请 贷款不被批准等 因此必须约定 退出 条款 以保证在 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 14 29 自己没有过错的时候能够随时 退出 具体条款可以这样拟定 如果购房者与开发商因商品房买 卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧 不能达成一致 意见的 或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购 买认购房屋的 购房者有权放弃认购房屋 开发商应在收 到购房者发出的书面通知之后的巧日内将购房者所交认购 金或定金全部返还 6 尽量不交 定金 尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话 一定不要交 定金 可以交订金 预付款 预订款 诚意 金 担保金 保证金 订约金 押金等 为了更容易 抽 身退出 请尽量不要交 定金 7 避免 没收 条款 尽管没有约定收取 定金 如果 商品房认购书 中约定 一旦您不签订 所收预付款将不予返还 这种 没收 条 款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款 8 抓住对方违约 一旦开发商或销售公司出现违约 一定要抓住机会 要求 开发商或销售公司解除 商品房认购书 并全额退还已经 收取的款项 如果是定金 还可以要求双倍返还 为了能 够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为 需要您在 商 品房认购书 中详细约定开发商或销售公司收取 定金 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 15 29 或 预付款 的目的 并把销售人员的承诺写人 这样一 旦出现违反约定的情况 您才能够底气十足地要求对方返 还款项 9 尽量利用 不可归责于当事人双方的事由 尽量找出 不可归责于当事人双方的事由 作为不签约的 原因 例如规划的变更 双方就 商品房买卖合同 的条 款难以达成一致 收入骤减 银行无正当理由不发放贷款 等 一旦发生类似原因 您就可以以此为由 要求返还已 经交付的定金了 五 直接转化为 商品房买卖合同 的 商品房认购书 商品房认购书 是房屋买卖双方达成的一种 初步意向 既然是初步意向 就表明双方可以以比较小的代价退出 但是在特别情况下 初步意向也可能转化为正式的 商品 房买卖合同 按照法律的规定 转化需要同时满足以下两 个条件 1 具备 商品房销售管理办法 第 16 条规定的商品房买卖 合同的主要内容 2 出卖人已经按照约定收受购房款 这个规定实际上是一把 双刃剑 如果您已经 坚决 地 决定要买这套房 不妨利用这个规定 争取让初步意向直 接转化成 商品房买卖合同 免去中间的 夜长梦多 但是如果您还处于 试探 阶段 还希望能够有机会随时 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 16 29 退出 那么就要避免在 预订书 或是 商品房认购书 中约定得过于详细 防止初步意向直接转化成 商品房买 卖合同 为自己保留及时 退出 的机会 六 小定 与 大定 部分楼盘开盘时会出现 热火朝天 的场面 开发商往往 会要求购房者先交 小定 所谓 小定 就是开发商保 证为购房者保留房屋 保证购房者满意的房屋在一定时间 内不会被卖出去 购房者需要在约定的时间内向开发商交 纳 大定 并保证签订正式的 商品房买卖合同 小定 的数额较之 大定 少很多 小定 的合同条款 较之 大定 也简单很多 但是无论是 小定 还是 大 定 都可能包含 定金 或是 没收 条款 七 VIP 卡与 认筹 有些楼盘会在开盘之前发售 VIP 卡 并约定 VIP 卡的持有 人可以按照卡号顺序优先选定房号户型 楼盘销售结束 选定房号的持卡人卡内的钱款将抵作房款 没有选定房号的 持卡人卡内的钱款全额退还 但不计利息 如果持卡人愿 意 VIP 卡可以保留至二期或是三期 届时可以获得优先选 号的权利 此外 作为特惠活动 开盘的时候举行现场抽 奖活动 被抽到的持卡人可以获得各种优惠或奖品 VIP 卡 的价格多则几万元 少则几百元 名称也五花八门 持卡 人的权利也各不相同 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 17 29 这种发售 VIP 卡的方式 在销售上又称为 认筹 已经成 为现在商品房市场上最为流行的营销手法之一 用业界的 行话来说 这个叫做 蓄客 就是在开盘之前聚敛人气 制造购房的紧张气氛 让购房者看起来觉得房屋非常走俏 利用小小的 VIP 卡 开发商或是销售公司不仅创造出良好 的销售氛围 发现和锁定潜在的目标客户 进行楼盘需求 和价格调查 还可以提前获得数额不菲的资金 八 内部认购的风险 按照 商品房销售管理办法 第 22 条的规定 不符合商品 房销售条件的 房地产开发企业不得销售商品房 不得向 买受人收取任何预订款性质的费用 关于商品房销售的条 件 主要是 五证 的取得 本书将在下一个问题中加以 介绍 但是 还是有一些开发商在尚未满足商品房销售条件时 进行 内部认购 前面所介绍的 小定 和 认筹 很 多也属于 内部认购 的变种 如果房地产商的信誉可靠 购房人通过内部认购有时确实 能省些钱 但一旦房地产商最终拿不到预售许可证并宣告 破产 购房人交付的定金有可能会有去无回 北京市城市 房地产转让管理办法 第 52 条规定 房地产受让人 指 购房者 笔者注 知道或者应当知道转让人 指开发商 笔 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 18 29 者注 没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买 商品房的 应当承担相应不利的民事法律后果 虽然最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释 第 2 条规定 出卖人未取得商 品房预售许可证明 与买受人订立的商品房预售合同 应 当认定无效 但是如果发生此类情况 往往需要通过诉讼 才能取回自己已经交付的定金 预付款或房款 因诉讼花 费的人力和金钱成本更是难以计算的 一旦遇到开发商无 力偿还或被宣告破产 还将面临无法取回的后果 在内部认购的情况下 购房人面临的风险是十分巨大的 但是房地产市场的供求情况和交易双方的不公平地位令购 房者不得不接受内部认购 在这种情况下 就需要了解一 下商品房销售的条件和 五证 的相关知识 把自己的风 险降到最低限度 九 签订 商品房认购书 之前应该审查的文件 土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工许可证 商品房预售许可证 房屋所有权证 建筑工程竣工验收备案表 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 19 29 企业法人营业执照 和 房地产开发企业资质证书 一定要审查原件 审查上述文件时一定要要求开发商提供原件 不能仅看复 印件 这些证件大多包含附页和附件 里面记载着抵押权 状况 年检情况 平面图 规划图等 如果仅复印第 1 2 页 则无法获得完整的信息 导致自己的权益受损 同时 复印件也比较容易被涂改或造假 一 国有土地使用权证 文件意义 国有土地使用权证 是证明土地使用者 单位或个人 已 经缴纳土地出让金 获得国有土地使用权的法律凭证 受 法律保护 颁发部门 1 人民政府 省级 市级 区县级 2 国土资源局或国土资源和房屋管理部门 省级 市级 区 县级 部分地区 例如在北京市 2004 年 7 月以前 此证由国土 资源和房屋管理局制作 2004 年 7 月以后 北京市原国土 资源和房屋管理局撤销 其职能一分为二 涉及土地 矿 产的行政管理职责划入国土资源局 而房屋行政管理和住 房制度改革的职责划入北京市建设委员会 注意事项 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 20 29 1 正式的 国有土地使用证 应同时加盖人民政府公章和 房屋土地行政主管部门公章 2 视不同情况 国有土地使用证 上分别加盖 划拨土地 使用证专用章 有偿土地使用证专用章 交纳使用费 土地使用专用章 临时土地使用证专用章 对于普通商 品房 土地证上应加盖 有偿土地使用证专用章 3 如果土地证上加盖了 临时土地使用证专用章 则表明 土地使用者尚未缴足地价款 会给日后办理产权证带来隐 患 4 土地证不得擅自涂改 如有涂改痕迹应警惕 5 土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致 6 注意土地证上是否有土地使用权抵押记录 土地使用证 上有一个备注页 如果开发商向银行以土地作为抵押进行 了开发贷款 在土地使用证的备注页上会有注明 7 要求查看开发商支付土地使用金的收据 8 一定要求看原件 二 建设工程规划许可证 文件意义 建设工程规划许可证 是标志有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是 建设活动中接受监督检查时的法定依据 没有此证的建设 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 21 29 单位 其工程建筑是违章建筑 不能领取房地产权属证件 开发商在取得建设工程规划许可证后 方可申请办理开工 手续 主管部门 1 直辖市 市 辖区 的规划委员会 2 区 县级规划委员会 三 建设用地规划许可证 文件意义 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申 请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设 项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用 地的法律凭证 没有此证的用地单位属非法用地 房地产 商的售房行为也属非法 不能领取房地产权属证件 主管部门 1 直辖市 市 辖区 的规划委员会 2 区 县级规划委员会 注意事项 1 如果卖房人没有建设用地规划许可证 则说明其开发的 土地未经规划 2 注意查验开发商所使用的土地在用途 位置和界限上是 否与建设用地规划许可证相互一致 3 建设工程规划许可证 附有附图及附件 里面包括标 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 22 29 有各个建筑高度的小区整体平面图 购房者可以通过该图 判断开发商在广告和沙盘等宣传资料中作出的宣传是否可 能兑现 这个小区平面图比较复杂 很细致 包含很多细 小的图标 建议购房者能够请一位懂行的人士帮忙 提示 建设用地规划许可证 不能保证规划不变更 开发商可以申请变更规划 申请获得批准后 开发商就能 够获得新的 建设用地规划许可证 原来的 建设用地规 划许可证 就失效了 应对规划变更最好的办法是明确约定 开发商应当在变更 规划申请获批后 10 日内书面通知买受人 并约定不通知时 购房者有权退房和索赔 给自己保留退出的机会 四 建设工程开工许可证 文件意义 建设工程开工许可证 是标志建筑施工单位符合各种施 工条件 允许开工的批准文件 是建设单位进行工程施工 的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 没有开 工证的建设项目均属违章建筑 不受法律保护 当各种施工条件完备时 建设单位应当按照计划批准的开 工项目向工程所在地县级以上人民政府的建设行政主管部 门办理施工许可手续 领取施工许可证 未取得施工许可 证的不得擅自开工 如北京市建委于 19 年成立了北京市建 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 23 29 筑工程交易管理中心 负责开工审批等项工作 主管部门 1 建设部 2 建委 北京市 重庆市 3 建设厅 省级 4 建设局 市级 注意事项 1 注意期房工程开工手续是否齐全 2 如果开发商销售的是现房 则应查看建委的 建设工程 竣工备案表 详见本书第三篇 五 商品房预售许可证 文件意义 商品房预售许可证 是市 县人民政府房地产行政管理 部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 在北京 市 其主管机关是北京市国土房管局 证书由市国土房管 局统一印制 办理登记审批和核发证书 如果购买了不在 商品房预售许可证 允许销售范围内的商品房 房屋的 产权将得不到保障 主管部门 1 建设部 2 建委 北京市 重庆市 3 建设厅 省级 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 24 29 4 建设局 市级 5 房屋土地资源管理局 上海 6 土地资源与房屋管理局 深圳 提示各地主管部门不尽相 同 可以通过本地房产证上所盖印章来判断 注意事项 1 注意查看该证是否在有效期内 2 注意查看自己所要购买的房屋是否在许可销售的范围之 内 3 销售许可的证件应该在售楼现场悬挂 4 如果是现房 开发商已经不需要再办理 销售许可证 而改为办理大产权证的审批手续 去产权登记部门办理 房屋所有权证 详见本书第四篇中关于 大产权证 的 介绍 一定要看清楚开发商的 房屋所有权证 是否包括 想买的房子 购房者还可查验房地产商的 建筑工程竣工 验收备案表 详见本书第三篇 六 企业法人营业执照 和 房地产开发企业资质证书 文件意义 根据 房地产开发企业资质管理规定 的规定 房地产开 发企业不仅应具备企业法人资格 还必须取得 房地产开 发企业资质证书 如果开发商不具备房地产开发资质 可 能导致商品房买卖合同无效或无法办理产权过户 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 25 29 如果该项目为委托销售的情形 即开发商委托房地产中介 服务机构进行售房 则不但应审查开发商的 企业法人营 业执照 和 房地产开发企业资质证书 还应审查房地产 中介服务机构是否为合法主体 即房地产中介服务机构是 否取得工商营业执照和 房地产经纪机构资质证书 同时还应审查房地产中介服务机构的代售行为是否合法 即审查该机构的代售行为是否能够出具开发商作出的 授 权委托书 以及打算购买的房屋是否在委托销售范围之内 主管部门 1 企业法人营业执照 工商行政管理局 2 房地产开发企业资质证书 建设部 建委 北京市 重庆市 建设厅 省级 建设局 市级 房屋土地资源管 理局 上海 土地资源与房屋管理局 深圳 3 房地产经纪机构资质证书 建设部 各地房地产行 政管理部门 建设局 房产管理局 房产局等 各地情况不 一 注意事项 1 注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门 年检 通过 的印章 我国有关法律规定 营业执照应当每年年 检一次 否则无效 2 注意营业执照是临时的 还是正式的 如果是临时执照 精品文档 2016 全新精品资料 全新公文范文 全程指导写作 独家原创 26 29 则说明该单位还未正式成立 3 注意营业执照上的营业范围 如果卖房人的营业范围中 没有商品房的开发或销售 则其从事商品房开发或销售的 行为就是违法的 4 注意查验 房地产开发企业资质证书 是否经过年检 5 主管部门对房地产开发企业的资质划分了级别 并标注 在 房地产开发企业资质证书 上 通常一级企业的注册 资本比较雄厚 开发经营时间较长 工程质量合格率较高 技术人员要求较高 对二 三 四级企业的审查条件则逐 渐降低 因此通过 房地产开发企业资质证书 上房地产 开发企业资质级别的记载 可以初步判断开发商的实力 6 如果为 房地产开发企业暂定资质证书 则应注意考察 证书的有效期 按照规定 房地产开发企业暂定资质证书 的有效期为 1