旅游综合体：新十年的巨大商机

旅游综合体 新十年的巨大商机 旅游综合体 新十年的巨大商机 2014 05 01 中国房地产 城镇化联盟作者 罗红宝引言在中央新一届领导层突破性的 提出 让市场在资源配置中起决定性作用 之改革方针的时代 背景下 社会资本特别是民营企业将迎来新十年大发展的春 天 必将在新四化战略 新型城镇化 新型工业化 农业现代 化与信息化 内需拉动战略 美丽中国与生态文明建设战略 产业结构调整与打造中国经济发展升级版战略等核心战略 的落地进程中发挥更大的作用 面临着无限的商机 旅游综 合体 这个与 政策导向大势 市场消费大势及企业转型大势 高度契合的热门事物 无疑是未来十年甚至更长一段时期内 的一个巨大商机 理应成为社会资本广泛追逐的热点 基于 此 本文将立足笔者近年来在旅游综合体开发方面的理论研 究及项目实践的基础 从 全新认识 主要挑战 整体架构 理念转型 等来系统阐述对于旅游综合体的开发理解 以期 对开发企业真正抓住这一商机 分享改革红利提供有益的指 导与帮助 一 关于旅游综合体的全新认识关于旅游综合体 的概念陈述有多个版本 本文只着重从利于投资开发商理解 这个独特事物的关键角度 提出三个全新的认识 旅游综合 体是旅游导向区域综合开发的最终形态 是符合时代综合发 展大势的巨大商机 是社会资本介入旅游开发的最佳模式 一 旅游导向区域综合开发的最终形态旅游导向区域综合 开发的最终形态 即是旅游综合体 旅游综合体项目依据核 心资源或核心产品的不同 而形成不同的类别 依据开发范 围的大小 而形成不同的规模 但其在本质上是一致的 即以旅游休闲为导向 对某个区域进行综合开发而形成的聚 集泛旅游产业与业态 配置复合旅游休闲功能与配套设施 提供综合旅游服务的非建制型城镇化区域 泛旅游产业聚集 区 二 符合时代综合发展大势的巨大商机所谓商机 直白 而言 就是赚钱的机会 从表象上看 资本追逐的热点 必定 是充满商机的领域 从本质上说 判断一个行业或领域是否 有商机 主要看两个方面 其一 是否契合时代发展大势 其 二 是否拥有清晰盈利模式 之所以说旅游综合体是一个备 受资本追逐的巨大商机 全国几乎所有大型的地产开发商或 旅游投资商都先后介入了旅游综合体开发 是因为它既高 度契合政策与市场大势 又已经形成了一套非常清晰的盈利 模式 1 旅游综合体开发 契合时代发展大势在中国的国情 之下 投资决策的前提有两个 其一 是否符合政策大势 其 二 是否符合市场大势 显然 旅游综合体开发 完全符合这 两个大势 第一 符合政策大势 综合发展升级版新一届政府 提出了一系列全新的政策方针 不论是全面深化改革 发展 方式转型 产业结构调整 生态文明建设 新型城镇化建设 还是美丽中国 内需拉动 文化复兴 伟大中国梦 其内涵都 是经济社会综合发展升级版 而旅游综合体的开发与这些战 略方针 无一不是惊人的契合 因而必定成为政策支持的重 点方向 社会资本在决策是否介入某个领域的投资时 首 先要看的 无疑正是该领域是否符合中央及地方政策支持的 大势 这也是旅游综合体备受资本追逐的大前提所在 第二 符合市场大势 休闲养生大需求首先 改革开放三十余年以 来 中国中产阶级规模不断扩大 其财富大幅增加形成新的 人口红利 消费红利 有钱有闲思休闲 加之拥有新潮消 费观念且敢于引领消费潮流的 85 后 90 后群体逐步成为不 可忽视的主流消费群体 由此引发了文化旅游消费与旅游休 闲度假需求的爆发式增长 其次 是伴随着工业化 城市化和 现代化的深入推进 城市居民饱受愈加严重的工业病 城市 病 社会病 如雾霾 拥挤 忙碌 压力 水污染 食品问题等 的多重困扰 从而引发了城里人逃离城市奔向郊野的巨大休 闲养生需求 这种现象在周末与节假日时期表现尤为突 出 而汽车的不断增长与交通的不断升级为居民在城市与郊 野之间便捷对流创造了越来越好的现实条件 再次 是中国 老龄化社会到来引发的健康而富裕的银发群体庞大的中高 端养老度假需求 最后 在市场供给方面 目前还存在着城市 居民不断增长的旅游休闲养生需求与目的地旅游综合配套 设施建设严重不足的矛盾 上述四个方面 是旅游综合体成 为巨大商机的现实基础 2 旅游综合体开发 具备清晰盈利 模式虽然旅游综合体的开发在中国还不是非常成熟 但目前 也已经出现了不少成功的案例 由此在现实中已经逐步形成 了比较清晰的盈利模式 即以地产销售为快速盈利核心 以旅游经营为持续盈利保障 以产业发展为基础盈利支撑 以土地一级开发为增值盈利根本 以战略合作为多元盈利延 伸的总体盈利结构 这是旅游综合体作为巨大商机的根本所 在 因为投资的本质正是 什么赚钱 就干什么 地产销售 的盈利 快速性 旅游经营的盈利 持续性 产业发展 的盈利 基础性 一级开发的盈利 增值性 战略合作 的盈利 多元性由此可见 旅游综合体的最佳盈利模式绝 不是单一的 旅游经营 地产销售 的结构 而是多元复合的 盈利模式 也唯有按照这样的多元复合盈利模式来指导 旅游综合体项目的实际开发与运营 才能够切实赢得这个巨 大商机所带来的优厚回报 三 社会资本介入旅游开发的最 佳模式社会资本但凡介入了旅游开发领域 不论是进行 旅游地产开发 还是进行旅游项目打造 亦或是参与旅游公 共配套建设 甚至是从旅游角度介入新型城镇化建设 最终 都应该也必将落实到旅游综合体这一特殊的具体形态上来 这是社会资本介入旅游开发领域乃至新型城镇化与农 业现代化建设的最佳模式 因为政府政绩诉求 企业逐利诉 求 三农升级诉求和游客体验诉求共同决定了唯有以旅游综 合体的模式来打造旅游项目 才最有可能发挥出资源的综合 价值潜力 才最有可能获得优厚的开发回报 才最有可能实 现政府 企业 游客与百姓的四方共赢 二 关于旅游综合体 的主要挑战尽管是巨大商机 但旅游综合体的成功打造 依 然面临着诸多现实的挑战 最主要的挑战 体现在下述三个 方面 一 资源创新利用的挑战 如何发挥 一地多产 的 效果 在这所说的资源创新利用挑战 主要内涵有两个 第 一 如何把普通资源变成独具吸引力的旅游产品 旅游产品 的突破是旅游综合体打造最为关键的一环 如何立足旅游综 合开发的基础 从破解同质化竞争的角度 创新优化资源的 利用 将之转换为极具市场吸引力的综合旅游产品体系 从 而有效发挥资源价值 带动市场突破 并最终促进整个项目 开发的成功 这是所有旅游综合体项目必须面对和破解 的第一大挑战 倘若不能让资源转换成独具吸引力与竞争力 的产品 项目的成功开发也就无从谈起 这就对旅游产品的 独特化创新策划 规划与设计及运营咨询 提出了极高的要 求 第二 如何利用特色资源发展特色产业形成特定收益 让资源产生旅游以外的价值同样重要 如何充分用好项目内 的特色资源 分别打造不同的既符合旅游综合开发架构 又 能产生其他相关的效益的项目 由此实现资源的多元化利用 大大提高资源的综合产出 亦即是说 即便不发挥该资源 的旅游价值 也一样产生特定的收益 从而有效降低资源开 发的风险性 如景观农业 首先是农业本身的收益 其次还 有旅游休闲的价值 由此可见 资源创新利用的关键 在于 如何发挥 一地多产 的效果 二 资金合理运用的挑战 如何找到 良性滚动 的模式 一个旅游综合体的投资规模 动辄数亿 数十亿乃至数百亿元 对于资金的需求压力显而 易见 无需赘述 客观而言 绝大数企业全部靠自有资金投 入快速实现全盘开发是不现实的 只有少数的大型企业才能 够这样做 更多的情形是 除了前期必要的一定额度的自有 投入外 需要且必须非常讲究 以项目养项目 以首期带中后 期 的滚动开发模式 唯有如此 项目才能够真正实现科学落 地与良性发展 才有可能在开发中占据主动 保持不败 由 此可见 资金合理运用的关键在于如何找到 良性滚动 的模 式 三 后期综合运营的挑战 如何实现 资源整合 的目 的 正因为旅游综合体是一个巨大商机 所以成为众多资本 追逐的热点 但在现实中 许多企业是从别的行业转入旅游 综合体开发领域 不仅自身对于旅游综合体的认识尚未成熟 与后期运营成败极为相关的人才队伍 经营管理 招商运作 等方面也都非常的欠缺 因而使后期运营有着极大的难度 那么 对于那些非大型投资企业来说 在自身力量有限的情 况下 积极整合各方资源共同参与旅游综合体的整体开发运 营 将是非常必要而现实的选择 由此可见 后期综合运营 的关键在于如何实现 资源整合 的目的 三 关于旅游综合 体的整体架构在了解旅游综合体之所以成为巨大商机的缘 故并认清其所面临的三大挑战之后 打算介入旅游综合体开 发的社会资本或开发企业 最需要率先掌握的 是旅游综合 体的整体架构 本文认为 作为一个真正的旅游综合体 其 整体架构应当包括六大系统 即 核心吸引系统 休闲聚集系 统 旅居度假系统 产业支撑系统 综合配套系统和运营管 理系统 一 核心吸引系统任何一个旅游综合体项目 与其他 旅游项目一样 首先要解决的是人气问题 倘若没有人气 其他的一系列开发就无从谈起 因此必须把核心吸引系统的 构建摆在第一位 这是旅游综合体打造的奠基石 核心吸引 系统的构建 实际上就给游客提供一个前来旅游的独特理由 需要深度分析目标市场的需求特征 以市场需求为导向来创 新整合项目有形与无形的旅游资源 将之打造成独具差异化 吸引力的旅游产品体系 这是极具挑战的环节 非常考验咨 询机构的创意策划与创新设计水准 通常情况下 核心吸引 系统主要由一个或多个核心吸引物构成 这些吸引物在形式 绝不局限于观光产品 既可以是一个具有震撼性的景点 如灵山大佛 也可以是一个大型的主题公园 如华侨城 还可以是一场动人的演艺或主题秀 如宋城千古情 印象刘 三姐 九龙灌浴 更可以是一个独具意境的主题温泉 如柏 联 SPA 甚至可以是一个非常具有个性的文化度假酒店 如 法云安缦度假村 等等 至于具体打造什么样的核心吸 引系统 需要基于整体发展架构的基础 综合市场需求 特 色资源及投资安排等因素来决定 但根本还在于在产品策划 与设计方面的创意突破 二 休闲聚集系统休闲聚集系统的 构建 是延长游客停留时间增加游客综合消费的根本 这对 于旅游综合体的经营影响极大 依靠核心吸引系统的成功构 建 将为旅游综合体带来极大的人流并形成一定的消费 但 真正要实现综合经营效益的突破 就必须设法让这些人群在 旅游综合体平台上停留更长的时间 花更多的钱 这就需要 构建休闲聚集系统 针对游客的 餐饮需求 游乐需求 住 宿需求 休闲需求 购物需求 养生需求 运动需求 体验需 求 等综合性休闲需求 创新打造 特色餐饮项目 游乐项目 酒店及客栈项目 商业街区项目 理疗养生项目 康体运动 项目和文化体验项目 等一系列休闲产品 形成休闲产品聚 集系统 在满足其休闲消费需求的同时 实现了旅游综合体 经营效益的极大提升 休闲聚集系统的具体构建 是与核心 吸引系统相辅相成的 两者之间没有严格的界线 且都同属 旅游经营板块 除了本身能够产生经营收益外 两个系统对 人流的吸引 形象的树立与区域土地价值的提升乃至整个旅 游综合体的成功开发 都有着极为重要的关键作用 开发企 业必须舍得付出相当大的投入与功夫来悉心打造 并且还要 搞好后期的持续经营 三 旅居度假系统核心吸引系统与休 闲聚集系统的成功构建实现人流吸引 形象树立与区域土地 价值提升后 最需要跟进发展的 正是旅居度假系统 这是 通过旅居度假物业的快速销售来平衡旅游经营板块投资 获 取土地增值收益的关键 也是最终将旅游综合体变成新型旅 居城镇区域 必需有足够的人在此聚居 的核心所在 旅居度 假系统的构建 需要注重三个方面 其一 旅居度假产品通常 需要充分兼顾本地居民的常住需求与外地游客的度假需求 而不是纯粹地面向外地度假游客 往往生于斯长于斯的本地 居民才是保障人气的核心 其以家族为单位的旅居产品购买 力也不可低估 这其中的关键 是如何打造出满足本地居民 需求的产品 其二 旅居度假产品要想热卖 必需充分研究 目标市场的核心需求 一定要凸显出其差异价值与独特竞争 力的方面 如文化价值 养生价值 养老价值 投资价值 田 园价值等 其三 面向外地游客度假需求的旅居产品 区别 于传统的住宅地产 必须充分考虑销售之后的经营问题 如 通过与途家网进行战略合作 将旅居产品改造成为酒店物业 使不动产动起来 才能够既有收益又避免出现鬼城 鬼镇现 象 这就要求在具体的旅居产品策划与设计中更多地考虑其 旅居功能特点以及转换成酒店物业的便利性 四 产业支撑 系统旅游综合体 从本质上说就是一个泛旅游产业聚集区 因此必需有产业的支撑 可以认为 产业是旅游综合体具备 造血机能 实现产城融合并最终获得健康发展的保障所在 更是旅游综合体真正成为带动区域经济社会综合发展的核 心引擎的根本所在 毫无疑义 旅游综合体的产业支撑系统 就是体现绿色 生态 低碳和现代服务业特征的泛旅游产业 体系 以旅游休闲产业为核心 以旅游房地产业为重点 以其他特色产业为支撑 其具体构成为 第一 以旅游休闲产 业为核心 主要包括了食 住 行 游 购 娱等核心旅游 休闲业态 第二 以旅游房地产业为重点 主要包括文化 地产 养生地产 养老地产 酒店地产 庄园地产等特色房地 产业态 第三 以其他特色产业为支撑 主要包括文化创 意 养生养老 休闲农业 绿色加工 体育运动 会议会展 康体理疗等相关业态 五 综合配套系统综合配套系统 是旅 游综合体能够真正成为度假目的地与新型城镇区不可或缺 的重要一环 这是以往很多旅游综合体项目 特别是旅游地 产项目 开发建设中最为忽略也最为欠缺的部分 在以后的 旅游综合体打造中 综合配套系统的构建必需引起高度重视 关于综合配套系统的理解与打造 有三个要点 其一 这里讲 的综合配套不是指旅游综合体中所谓的重量级旅游休闲配 套 如高尔夫球场 游艇码头 顶级度假酒店群 一流水 疗 SPA 等高端休闲设施 而是指满足正常旅居度假需求的 生活配套与公共配套 其二 度假所需的基本生活配套 应由旅游综合体内部提供 如超市 医院或诊所 邮局 取款 机 食堂 社区餐饮 菜市场 汽车修理等 这些社区配套看 似较小 但在真正的旅居度假中 将发挥着极为重要的作用 万科的良渚文化村的成功足以证明了这一点 这也是万科转 型为城镇配套服务商的重要试点 其三 大型城镇公共配套 如大型商场 教育设施 体育设施 文化设施 行政服务 等 要与临近城镇充分共享 如距离较远 应设置来往于城 镇中心区与旅游综合体的公共交通 方便居住于旅游综合体 的游客 六 运营管理系统如果说前面的五大系统都属于旅 游综合体的硬件系统的话 那么运营管理系统则是旅游综合 体的软件系统 由于旅游综合体是不同于传统住宅地产的多 元产业与业态的聚集区 故而运营管理将具有更大的复杂性 与挑战性 如果没有这样一个到位的软件系统做支撑 硬件 系统建设得再好 旅游综合体的开发运营也讲面临重重困难 具体说来 运营管理系统主要包括四个方面 其一 是旅游经 营板块的运营管理 重点在于提供优质的旅游经营服务 其二 是旅居度假板块的运营管理 重点在于物业管理与 后期返租经营的管理 其三 是产业支撑板块的运营管理 重点在于产业的培育 产业的延伸与产业的经营 其四 是 综合配套板块的运营管理 重点在于维护各项配套的正 常运转 这个四个方面相对独立又相互联结 在实际的运营 管理中必须搞好协调互动工作 才能实现运营管理工作的优 化 四 关于旅游综合体的理念转型 2013 年底以来 房地产 业似乎又面临着一个市场的震荡冲击与生存环境变化的考 验 由此引发了各大房企的一系列新型战略探索 但不论是 与金融的深度结合 还是互联网思维的创新武装 或是产业 多元化的积极探索 甚至是海外的试探扩张 其核心都是一 个战略诉求 转型升级 旅游综合体作为房地产企业转 型升级的重要战略业务方向之一 同样需要理念上的转型升 级 才能够使之成为企业新的增长极 关于旅游综合体开发 的理念转型 主要包括下述七大方面 一 从项目开发到区 域运营理念上的第一个转变 是开发企业的身份转变 即要 从项目开发商变为区域运营商 这就要求开发企业进行旅游 综合体开发的时候 要站在区域综合运营的视角来制定开发 的战略 考虑开发的问题 其一 是要更为注重区域整体价 值的提升与区域综合发展的促进 这就需要开发企业既要舍 得花代价做好区域综合配套 还要跳出一亩三分地的局限 将旅游综合体的开发与当地居民的增收致富 生态环境的优 化提升 区域产业的发展带动和区域新型城镇化的建设充分 的结合起来 这样做的结果将最终为企业带来区域增值的优 厚回报 其二 确立 一级开发与二级开发联动 的土地开发 模式 既要做自己擅长的二级开发部分 但也要筑巢引凤 做好一级开发的工作 更要舍得利益分享 在一些单项产品 的打造上 引入国际知名设计 经营 管理集团等战略合作 者 从而有效规避风险 实现区域整体开发与单项经营运作 协调共进的目标 二 从产品打造到产业发展如前所述 旅游 综合体实际上是一个非建制型的新型城镇区 要实现自身的 造血功能 必须有泛旅游产业的支撑 这就要求旅游综合体 从原来的 四菜一汤 产品打造模式 如海南绝大多数项目的 酒店 高尔夫球场 游艇 地产 温泉 的模式 转变为以 旅游休闲产业为核心 以旅游房地产业 其他特色产业为支 撑的泛旅游产业框架下的多元产品发展模式 在做大旅游与 地产产业结合的同时 尤其需要注重与地方特色优势产业的 结合 形成一个协同发展的产业结构 才能够使得旅游综合 体最终实现产城融合 健康发展的目标 仅仅依靠几个所谓 的龙头产品 将很难带动大型旅游综合体整体开发运营的成 功 三 从短期为王到长短结合从短期为王到长短结合 内涵 有二 其一 是开发企业在进行投资规模巨大的旅游综合体 打造的时候 既要仰望星空 把战略目标瞄准长远的区域 增值收益 又要脚踏实地 让短期能够有一定短期的快速 收益 这是良性滚动发展的重要前提 由于没有超强的投资 能力 那种盲目为了长远的发展而舍弃近期快速收益 或者 只顾近期快速收益不顾长远增值收益的做法 都是不现实的 其中的关键在于如何在不影响长远发展框架的结构下做出 可快速销售 吹糠见米 立马变现的近期产品 其二 是开发 企业需要在整体开发运作上 从只顾销售到销售与经营兼顾 的转变 这其中的原因 是因为所有的旅游产品包括旅游度 假地产产品 最终都将回归到消费的本质 这就提出了长期 持续经营的要求 因此 即便是卖掉的旅游度假地产 也应 有后期经营的解决方案 只有这样 才不至于形成鬼城 鬼 镇 所以 应把旅游综合体打造成为一个综合旅游消费平台 而不仅仅是一个单纯的居住区 而敢于做长远经营的开发企 业必须要有相当的社会责任感 且对土地与区域有着切实的 尊重与深厚的感情才行 这就给生于斯长于斯的本土企业家 新土豪们 带来了极大的机会 可以明确的是 如果开发企 业能够把长远的经营与短期的销售非常完美的结合 那么 打造旅游综合体所获得的最终回报 包括资金 模式 机 制 人才 生态圈等 将是最为优厚的 四 从只顾硬件到软 硬兼顾这个方面的转型主要是来自移动互联网思维的影响 从房地产开发到旅游综合体打造 很多开发企业把太多的精 力放在了硬件的建设上 忽视了软性的服务 导致各种相关 问题的出现 因此 软硬兼顾一定是未来的大方向 以招保 万金四大房企为代表 已经在软性服务上作出了积极有效的 探索与尝试 做好软性服务 包括经营服务 物业服务 商业服务 医疗服务 体检服务 家政服务 汽修服务等 不 仅可以从根本上提升整个旅游综合体的核心竞争力 更为重 要的是 针对庞大的旅游客群 把握移动互联网时代的消费 特征 在旅游经营板块 旅居度假板块 产业支撑板块和综 合配套板块构建 O2O 服务模式 形成社交化的旅游综合体 服务生态圈 将极有可能发现意想不到的潜在商机 从而获 得极大的延伸收益 五 从单打独斗到战略合作从单打独斗 到战略合作的理念转变 内涵包括两个方面 一方面 整体开 发上的战略合作 开发企业针对自身在整体投资能力 专业 人才资源 后期运营管理经验等方面的不足 要确立 一家搭 台 众人唱戏 的开放心态 按照 做大蛋糕 众人分享 的合 作原则 从考察选地 项目投资 规划咨询 开发建设 营销 招商到运营管理等环节 都引入适合的战略合作者 并注重 当地居民的参与 形成 区域运营商 战略合作者 当地老 百姓 三位一体的模式 三者各扬所长 分工协作 共建生态 圈 这将是一个旅游综合体开发运营极为重要的模式 在经 济全球化与区域经济一体化的移动互联网时代 所有事情完 全靠一个企业去完成 所有的利润都自己赚 几乎是不可能 成功的 因而 学会资源整合 以开放的心态才有可能实现 发展的快速突破 另一方面 是后期经营上的区域联动 摆 脱自身独立发展的开发方式 应借助旅游综合体的独特区位 与平台优势 整合周边地区的其他旅游资源 特别是观光旅 游资源 通过线路整合 联合营销 客源共享 产品互补甚 至是收益分成等多种渠道 使之成为周边景区的集散服务基 地与综合休闲平台 最终将实现观光集散地与休闲目的地的 完美融合 从而为旅游综合体获得更加丰富的市场来源 休 闲配套 旅游吸引物和更高的休闲知名度 六 从同质竞争到 差异发展旅游综合体开发所面临的最重要的竞争之一就是 同质竞争 特别在某一区域同时打造多个旅游综合体的情况 下 资源 客源 模式 产品全部同质 必然造成激烈的同质 竞争 因而 从同质竞争到差异发展 是现实要求 这其中的 关键 包括两个方面 其一 以区域一体化的视角 跳出项目 看项目 站在区域旅游休闲与城镇发展格局来发掘自身的比 较优势并发现区域格局中的最大功能空白 从而明确自身的 区域功能角色定位 是中心 门户 客厅 卧室或花园 这是旅游综合体项目特别是后发者提高战略定位 破解同质 竞争的关键之道 其二 以体验差异化的眼光来整合项目的 生态优势与文化特色 构建一个具有强大感召力的独特主题 将整个旅游综合体统领起来的文化灵魂 脉络主线 总 体概念 这对于旅游综合体项目来说 至关重要 这主要依 赖于文化的挖掘 传承与整合 这个文化可以是本土文化 也可以是引进文化 关键是要对市场形成强劲的旅游吸引力 能够为旅游综合体创造出特色的意境 极大地提升其文化内 涵与附加值 并最终促进项目市场竞争力的提升 七 从粗放 利用到注重保护资源是旅游综合体赖以发展的基础 特别在 美丽中国与生态文明建设的战略下 更直接要求旅游综合体 开发在从粗放利用转型为对资源保护的极大关注 这是保障 旅游综合体可持续发展的根本所在 一方面 是注重对耕地 特别是基本农田的绝对保护 旅游综合体的开发 首先的原 则是建设用地不能占用耕地 而是利用非耕地区域 如城镇 建设用地 荒坡地 丘陵地 林地 农民宅基地等 作为主要 建设区 耕地可以发展休闲景观农业 使之成为旅游综合体 重要的景观依托 既能产生农业经济效益又能实现旅游经济 效益 另一方面 是注重区域生态环境的保护与优化 优异 的生态环境是旅游发展的根本依托 因此 在旅游综合体的 开发中 不仅要维护 保持区域的生态环境 还要投入相当 的资金对区域生态环境进行大力优化 使得区域的整体环境 因为旅游综合体的开发而大幅提升 从而反过来进一步提升 区域的整体旅游开发价值 来源库德网 附 战略文章旅游地 产留住人的三大关键要素在哪 文 中国城镇化联盟主席 锡恩咨询董事长姜汝祥博士 贵州黄果树瀑布全球排名第四 亚洲与中国都排名第一 这 可以称得上是世界级的旅游风景区了 然而当地的政府却有 两个苦恼 一是假日或旺季火爆 平时游人稀少 二是游人大 多是过路客 意思是游完就走 很少有人留下多呆几天 被同样问题困扰的还有贵州荔波的樟江 这个可以与九寨 沟比美的 世界自然遗产地 全球少有的绿色喀斯特 圣地 一年来的人并不少 但游人也大多是 一日游 游完景区即 走 事实上 国内大部分风景名胜都面临同样的处境 假日 火爆 但大多是 一日游 基本留不住游人 这几年有很多 地方都在大力发展旅游 大搞旅游地产 要靠优质风景吸引 人流 靠人流带动地产 按这逻辑 黄果树与荔波等风景名 胜地应当是最适合做旅游地产了 的确 就在黄果树与荔波 风景区 豪华宾馆与风情小镇正在兴建或已建起 但效果却 不尽如人意 或者说 中国大多数基于风景的旅游地产 都 做了一个错误假定 那就是认为只要有好的设施 就会让人 留下 按全球消费规律 当人均 GDP 超过八千美元 旅游 将是消费的重点 看看全球主要景点的中国游客就知道 中 国显然进入了全民旅游时代 在城镇化进程中 旅游经济 包括旅游地产会得到大发展 这在战略上无疑是成立的 但 是如果把旅游简单地当成景色消费 把旅游地产化 那就大 错特错了 对比一下丽江就知道 丽江一年游人如织 来的 人少则几天 多则数周 更奇特的是 其中还有很多来过多 次的回头客 其中的道理是什么 这个现象非常值得讨论 因为丽江模式显然超越了简单的自然景观逻辑 自然景色 是天然的 但自然风光只是硬件 甚至宾馆交通以及服务设 施都是硬件 好的硬件会吸引人来 但好硬件并不足以让多 数人留下 道理很简单 高收入往往伴随的是空气污染 生 活压抑 工作紧张的 城市生活方式 人们出去旅游 首要的 出发点是 换个活法 在这里 旅游更多的是休闲与放松 是 为了体验不同的生活方式与人际交往方式 旅游的生活意义 大大超过了景色观赏 这就是游人们重复去丽江的道理 发 展旅游是到换换思路的时候了 从生活方式出发 会发现旅 游逻辑正在发生重大变革 第一 休闲娱乐 价值大于居住设