关于针对经济适用房或会削减低价二手房客源

广州市二手房市场研究报告 广州市二手房市场研究报告 2007 年年 4 月 月 满堂红地产研究部满堂红地产研究部 1 HR Planning System Integration and Upgrading Research of A Suzhou Institution 经济适用房或会削减低价二手房客源经济适用房或会削减低价二手房客源 20072007 年年 4 4 月广州二手房市场研究报告月广州二手房市场研究报告 据广州市国土房管局公布的数据 4 月份全市新 10 区的二手住宅成交量为 60 4 万平 方米 同比增加 14 3 4 月份广州二手市场表现继续优于一手市场 经满堂红地产促成的 住宅买卖 租赁业务量与 3 月份大致持平 满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析 4 月份广州总体 不含 南沙 萝岗 二手住宅成交均价为 5885 元 平方米 环比上升 3 6 同比上升 27 2 中 心城区二手住宅成交均价为 6250 元 平方米 环比上升 5 6 高价物业 7500 元 平方米 以上 的成交比重再创新高 受第 101 届广交会短租房租金拉动影响 4 月份广州房租继 续上扬 总体 不含南沙 萝岗 二手住宅平均租金为 27 1 元 平方米 月 环比上升 1 5 中心城区二手住宅平均租金为 28 1 元 平方米 月 环比上升 2 6 2006年年4月月至至2007年年4月月广 广州州总总体体 不不含含萝萝岗岗 南南沙沙 二二手手住住宅宅成成交交均均 价价走走势势图图 单单位位 元元 平平方方米米 4500 5000 5500 6000 6500 总体46284803 48044942 48814935 49505067 52915404 55035677 5885 中心城区47644983 49355118 51375162 51995291 56035631 57065920 6250 4月5月6月7月8月9月10月11月 12月1月2月3月4月 来源 满堂红研究部 高单价物业成交比重超过高单价物业成交比重超过 15 15 4 月份 经满堂红地产促进的住宅买卖交易中 成交单价在 7500 元 平方米以上的宗 广州市二手房市场研究报告 广州市二手房市场研究报告 2007 年年 4 月 月 满堂红地产研究部满堂红地产研究部 2 数比例为 15 3 而今年第一季度该区间的比例分别为 9 4 10 4 和 12 0 其所占的比 重越来越大 4 月份达到一个高位 从下表可以看到 越秀 荔湾 海珠 天河四区的主 力成交单价区间皆在 7500 元 平方米以上 这些区域在近段时间的一手新货推售量明显 减产 有刚性置业需求且资金实力较强的客户会把二手市场上的 次新房 作为购房首 选 高价物业成交增多在情理之中 单价高自然总价也高 当月总体成交总价在 65 万元 套以上的比例达到 15 0 而此前的三个月该区间的比例分别为 11 3 13 0 和 13 7 从 4 月 29 日起 包括中山八路党恩新街在内的经济适用房项目开始接受符合 四项基 本条件 的市民申请填表 其后的 五 一 假期排队申请的市民数量逐渐增多 去看一 手新盘的人流大幅减少 那么 这种现象会否影响广州二手楼市的交投呢 满堂红研究部 经理周峰认为 由于申请购买经济适用房的 四项条件 中有一条是 申请人必须有广州 市城镇户口 如此便限定了购买群必须是广州市民 外地来穗人士置业仍旧要从一 二手 楼市内选择购买对象 而现时外地人士在广州购置二手楼的比例占总客户群的 5 成以上 成为楼市的中坚力量 二手楼市交投不会受太大的影响 可以肯定的是 如果 中低收入 住房困难家庭 有购房意愿 其在二手楼市内所能接受的总价应在 20 万元 套以下 由此 推算 广州经济适用房项目的推出 必然会削减二手楼市内低总价物业的购买群 最终导 致其成交比重进一步下降 20072007 年年 4 4 月各区域住宅买卖区间分类表 新月各区域住宅买卖区间分类表 新 1010 区中暂没南沙 萝岗数据 区中暂没南沙 萝岗数据 区域区域成交最多的面积区间成交最多的面积区间 平方米 平方米 套 套 成交最多的单价区间成交最多的单价区间 元 元 平方米 平方米 成交最多的总价区间成交最多的总价区间 万元 万元 套 套 总体总体60 707500 以上65 以上 越秀越秀60 707500 以上65 以上 荔湾荔湾50 60 70 805000 5500 7500 以上25 30 海珠海珠60 707500 以上35 40 天河天河60 707500 以上65 以上 白云白云60 704000 450025 30 黄埔黄埔70 804000 450035 40 番禺番禺80 904500 500025 30 花都花都100 1202500 以下30 35 来源 满堂红研究部 短租房表现差异大短租房表现差异大 每年两届广交会期间 广州的短租房供应量都是最充足的 今年也不例外 粗略统计 市场上的短租房源 仅统计商品房 超过 6000 套 租赁期从 7 天到 1 个月不等 房源供应 充足必然导致租赁市场竞争激烈 且因物业的素质 配件良莠不齐 短租房在市场上的表 现出现较大的差异 老牌的短租旺盘嘉和苑 富力广场 东浚荔景苑 富力半岛花园等继 续保持 强势 短租 的月租金比 长租 时多了 1500 元至 3000 元不等 新兴板块的 楼盘短租房则表现得不太显眼 特别是在天河员村 跑马场一带 短租 的月租金比 长 租 时多出 500 元以上并不多见 而且 这类短租房在一年内的租期基本按照 5 1 5 1 分布 除去两个广交会时期的短租月份 其余两个仅为 5 个月 的租赁期不是太容易找 到理想的租客 用一句广州方言形容就是 好天砍埋落雨柴 大多数短租房综合全年的租 金收益跟完全长租一年相差无几 短租房不但要与同类型的物业竞争 还要跟不同类型的经济型酒店竞争 现时广州的 经济型酒店数量相当多 品牌店有如家快捷连锁酒店 7 天连锁酒店 岭南佳园连锁酒店 广州市二手房市场研究报告 广州市二手房市场研究报告 2007 年年 4 月 月 满堂红地产研究部满堂红地产研究部 3 等 其日住房价约 200 300 元 且多数位于交通主干道上 到广交会的两个展馆费时最长 不过 30 分钟 故吸引了大批参展客商前往入住 由于经济型酒店是在最近两年才迅速发展 起来的 其对短租房的冲击还不算太大 但预期在 2009 年之后 广州的短租房的分化会进 一步加剧 其总体 短租 月租金跟 长租 时的月租金拉差不会太明显 部分楼盘物业在长 短租期间的租金差异表部分楼盘物业在长 短租期间的租金差异表 物业名称物业名称面积面积租期长短租期长短月租金月租金 长租4000 元 月 嘉和苑某座 10 楼74 米 2 短租7000 元 月 长租3100 元 月 东浚荔景苑某座 22 楼96 米 2 短租4500 元 月 长租2600 元 月 东浚荔景苑某座 10 楼95 米 2 短租4000 元 月 长租3500 元 月 富力广场某栋 13 楼99 米 2 短租6300 元 月 长租1400 元 月 金碧花园某栋 23 楼80 米 2 短租1600 元 月 长租1800 元 月 富力半岛花园某栋 21 楼67 米 2 短租4000 元 月 长租1700 元 月 富力半岛花园某栋 4 楼65 米 2 短租3700 元 月 来源 满堂红研究部 外资企业抢购甲级写字楼外资企业抢购甲级写字楼 进入 3 月以来 广州写字楼租 售市场迅速火爆起来 4 月份经满堂红地产促成的写 字楼租 售量更是创出新高 值得注意的是 体育中心周边甲级写字楼的买家当中出现了 一批外资企业客户 它们 出手大方 购置的写字楼单位面积从数百平方米至上千平方米 不等 据满堂红写字楼部葛小姐透露 某外资企业于 4 月份购买了中泰国际广场某中层超 过 900 平方米的单位 单价在 1 65 万元 平方米左右 小部分作自用 大部分用于出租 该企业看中的正是体育中心周边的黄金办公商圈以及距离火车东站较近的特点 由于外资 企业购买写字楼不能申请按揭 故该企业采用的是一次性付款 资金实力不容小看 尽管此前有报道说今年内广州约有 60 80 万平方米的新增写字楼供应量 体育中心周 边在未来两年内会出现空置率上升的局面 但就目前而言 当地还是处于一个相对供不应 求的局面 现时该板块真正可卖的一手写字楼只有林和西路耀中广场一处 二手市场上同 时可租可售的写字楼单位也不算太多 质优写字楼单位的售价也处于上涨通道中 譬如中 泰国际广场的中层单位成交价便从去年第四季度的 1 45 万元 平方米上升至 1 65 万元 平 方米 天河路隆德大厦高层单位的单价也从去年第四季度的 1 02 万元 平方米上升至 1 16 万元 平方米 在短期市场供应量不算太大的前提下 满堂红研究部周峰预计今年第二季度 体育中心周边甲级写字楼售价仍有 6 8 的环比涨幅 4 4 月份部分写字楼单位买卖成交表月份部分写字楼单位买卖成交表 区域区域物业名称物业名称面积面积成交价成交价单价单价 海珠中洲中心西塔高层131 米 2 165 4 万元1 26 万元 米 2 天河中泰国际广场中层911 米 2 1499 万元1 65 万元 米 2 广州市二手房市场研究报告 广州市二手房市场研究报告 2007 年年 4 月 月 满堂红地产研究部满堂红地产研究部 4 天河隆德大厦高层109 米 2 126 8 万元1 16 万元 米 2 越秀好世界广场中层161 米 2 192 8 万元1 2 万元 米 2 越秀锦洲国际商务中心低层642 米 2 597 5 万元0 93 万元 米 2 来源 满堂红研究部 股市获利资金回流楼市股市获利资金回流楼市 中国 A 股市场经过一波火红的 牛市 后 站上 4000 点高位 随之而来展开高位震 荡 市场各方对于泡沫的担忧逐渐强烈 除证监会发出警示股市的结构性泡沫外 高盛 摩根士丹利 瑞士第一信贷等国际机构纷纷指出 A 股市场存在泡沫 一些谨慎的投资者开 始将资金撤离风险日益增大的股市 满堂红研究部高级主任肖文晓表示 不少散户在这波 牛市 行情中获利颇丰 部分投资者为规避风险保证获利不被股市将来可能出现的跳水 吞噬 正在积极寻找新的投资途径 从市场上各种投资领域来分析 楼市肯定是最热门的 选择 前段时期 曾有部分市民将楼宇抵押换取资金进军股市 如今的情况有逐渐调转的 趋势 若股市获利资金回流楼市内的量达到一定规模 将增大楼价上涨的压力 使处于调 控风波中的楼市形势愈发复杂 肖文晓认为 有经验的老股民的心态比较好 他们知道假如继续将这笔钱留在股市 随股市调整而带来的影响不容忽视 若将这笔获利的资金用作购房或其他投资 至少可以 保证 不在一棵树上吊死 与随时波动的股价相比 楼价除了在金融危机 战争等特殊时 期会出现剧烈的波动外 一般都较为稳定 对追求稳健收益的投资者有较大的吸引力 从 满堂红地产 4 月份的成交数据来看 以一年出租 11 个月 空置 1 个月 计算 现时广州二 手住宅的出租回报率约为 5 1 属可接受范围 4 4 月份各区二手住宅买卖 出租毛回报率表 价格单位 元月份各区二手住宅买卖 出租毛回报率表 价格单位 元 平方米 平方米 指标指标总体总体越秀越秀荔湾荔湾海珠海珠天河天河白云白云黄埔黄埔番禺番禺 买卖均价买卖均价 58857570595463536934500645144825 平均租金平均租金 27 138 128 925 928 822 415 615 9 出租毛回报率出租毛回报率 5 1 5 5 5 3 4 5 4 6 4 9 3 8 3 6 来源 满堂红研究部 局部地域二手描述局部地域二手描述 花都楼市 厚积薄发花都楼市 厚积薄发 花都区素有 广州后花园 之称 居住环境极佳 但由于当地的一手楼市还处于快速 发展阶段 二手楼市便显得相对沉寂 不过现时这种局面已有所改变 肖文晓分析 新机 场的搬迁为花都区吸引了更多的人气 带动了工商业的发展 是花都楼市的催化剂 最随 着中心城区土地资源的紧缺以及楼价的高企 越来越多的市区客选择置业花都 近年来该 区的二手住宅成交面积呈波动上升趋势 据广州市国土房管局公布的数据 4 月份花都区 二手住宅成交面积为 5 42 万平方米 环比增加 49 7 成交面积超过荔湾 逼近越秀 今 年 1 至 4 月 花都二手住宅成交宗数呈每月递增趋势 4 月份成交宗数为 572 宗 环比增 加 49 7 比 1 月份增加 105 8 五大利好激发二手楼市潜力五大利好激发二手楼市潜力 花都二手楼市的走旺 主要是凭借五大利好因素 一是花都经济转型 由传统的农业 区逐渐发展成为空港 物流 汽车 皮革 珠宝为支柱的新兴工业区 二是道路 交通设 广州市二手房市场研究报告 广州市二手房市场研究报告 2007 年年 4 月 月 满堂红地产研究部满堂红地产研究部 5 施的逐步完善 根据规划 花都将建成 7 条高速路和 2 条地铁线路 届时花都与广州市区 的时间距离将大大缩短 三是优美的自然风光对追求品质与享受的消费者产生巨大的吸引 力 四是一手楼市的发展蓬勃 较大程度地带旺了当地的二手楼市 高素质楼盘的激增 大大改善了二手盘源的结构 五是一手楼转成二手楼速度较快 目前花都住宅房产证依然 在区内办理 而出证时间相对市区短 满堂红地产的成交数据显示 新华镇是花都区二手成交最为活跃的区域之一 二手房 的价格档次也较为齐全 盘源中有不少是质优价廉的 次新楼 既有建设路 1300 2000 元 平方米左右的旧房 也有雅宝新城 云珠花园 云港花园 云峰花园等 3000 4000 元 平方米左右的次新房 买家可以各取所需 此外 芙蓉镇山前大道的金碧御水山庄二手成 交也较为活跃 洋房成交价为 2700 3500 元 平方米左右 别墅成交价为 4000 4500 元 平方米左右 买家实力强劲 广州投资客增多买家实力强劲 广州投资客增多 据满堂红凤凰分行店长李浩安介绍 目前花都二手投资客约有四成 且有增多的迹象 主要是广州的投资客增幅较大 此外还有为数不少的温州炒家活跃在当地 据悉 目前花 都投资客以短线投资为主 较青睐于山前旅游大道沿线以及新机场一带的楼盘 花都本地 买家则以自住为主 企业白领以及专业技术人员占较大比例 这部分买家较青睐与工作地 点相近的地域 如新机场 汽车城 风神大道一带 据悉 无论是投资客还是自住买家 其整体购买力均较去年明显增强 如购房总额在 30 40 万元的买家明显增多 二手别墅成市场新宠 买少见少二手别墅成市场新宠 买少见少 由于国家禁批别墅用地 广州