连云港新世纪商贸城市场研发报告

管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 连云港新世纪商贸城市场研发报告 2007 言 连云港总人口 ，其中市区人口 人。 根据目前连云港房地产发展情况，至 2002 年以来，连云港房地产一直处于快速发展状态， 2007 年连云港房地产大批量上市，导致众多商家兵刃相戈，尤其是墟沟地产，至 2007 年 7 月份，将有 300 万 平方米 左右地产陆续上市，而整个墟沟仅 20万人口，严重供大于求。 连云港新浦区，在 2005 年，房地产开发热火了大批地产开发商， 而连云港土地供应量 虽有所控制，但前几年拿地未上市，均在 2007 年陆续上市，因此，总体 而言， 2007 年连云港房地产将进入更加专业化时代， 形成 强者适存 的格局 。 特别是商业地产， 2003 年以来，随着万润地产、九龙地产、振兴地产、 中德地产、汇金地产等大批量开发商业地产开发，尤为 2004 年 竞争最为激烈 ，各个 商业地产商使出浑身解数，挤进战场。比如，当时流行产权式商铺，最大每年返 利达 12%，大部分商家返 利 10%，仅少数商家反利维持在 8%左右。 中德广场为了能销售最大化，准备引进普尔斯马特国际型大型超市，因不符合市场而放弃，最终引进了新一佳超市，红太阳家具城等等。汇金广场，商业运作至今达三四年，但目前商业 仍处于不温不火状态。 连云港地产情况， 已走至目前状态，那么如何在商业地产中处于强势， 稳操胜券，达到 最佳效果，关键在于商家是如何看待 、设计 自身产品，是否符合市场需求。更是如何 让项目“四最化” 去化最快化、品质最高化、形象最好化、利润最大化！ 本次南京昆易公司历经三四年对连云港 房地产市场 的关注，为期近 35 天左右的市场调研，针对本项目商业地产情况进行深入详细的调查，并以本项目更好更准的定位为宗旨，展开细化工作。 现立卷呈交贵公司，望不吝赐教。 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 目 录 第一章 城市情况 . 4 第二章 城市规划情况 . 7 第三章 城市土地市场情况 . 8 第四章 连云港房地产商品房市场发展情况 . 12 第五章 连云港商业地产市场情况 . 15 第六章 市场问卷调查情况 . 16 第七章 本项目基本情况（略） . 91 第八章 项目 析 . 92 第九章 发展阶段分析 . 94 第十章 项目整体定位 . 95 第十一章 项目客户群定位 . 98 第十二章 项目形象定位 . 103 第十三章 项目开发节奏建议 . 105 第十四章 项目规划定位建议 . 105 第十五章 项目景观定位 . 108 第十六章 装修标准建议 . 110 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 第十七章 设施配套建议 .十八章 项目商管 /物管定位 . 112 第十九章 项目价格定位 . 114 第二十章 项目销售模式建议 . 119 第二十一章 项目推广主题建议 . 121 第二十二章 项目营销策略建议（略） . 122 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 第一章 城市情况 一、 城市概况 连云港市 ， 江苏省辖地级市。位于江苏 省东北部，东濒黄海 ，土地总面积 7444 平方公里，水域面积 方公里。 全年完成 12 个乡镇（街道办事处）区划调整，其中涉及灌云县 3 个，灌南县 7 个，新浦区 1 个，连云区 1 个。 2005 年底，连云港市辖 3 个区、 4 个县，共有56 个镇、 31 个乡、 14 个街道办事处， 204 个居民委员会、 1437 个村。 二、 交通情况 连云港市境内铁路全长 90 公里，火车站 14 个。公路建成了宁连高速、新墟一级公路，国家重点建设的 铜 三、连霍两条高速公路在境内交汇。港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势 。 连云港市是一个带状城市，总体布局为“一市双城”。 新浦、海州地区是全市政治、经济、文化中心，也是工业的主要聚集地 。城区采用方格式道路布局，主要有解放路、朝阳路、海连路、海昌路、南极路、通灌路、幸福路、人民路、中山路、海棠路、洪门等街、路，构成新海地区、连云地区干道网。 城市交通情况比较好，各个干道路段交通优良，对商业物流发展有着较大的促进作用。 三、 城市经济情况 经济实力快速提升，经济结构逐步优化。三次产业结构调整为 市化水平达到 2006 年，城镇居民人均可支配收入和 农民人均纯收入分别达到 10006 元、 3869 元 。 三产结构中第二产业达 第三产业比重达 说明整个城市发展比较好，连云港产业结构发展逐步向大城市靠拢。 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 城镇居民可支配收入为 1 万元左右，从中推算普遍老百姓购房平均可承受房款范围在 1520 万元左右。农民平均可承受房款范围在 6么在房地产开发过程中， 房款总额大小需慎重把控 。 四、 城市人口情况 全市户籍总人口为 人 。市区人口 人，增长 其中连云区人口增长最快，增幅达 全市总户数为 平均每户人口 。 市区人口达 70 多万人，从连云港整体人群结构来看，普遍以 4 口之家居多 ，部分居民乃至 5 口以上 。 五、 城市发展计划 到 2010 年，全市地区生产总值突破 1000 亿元 人均地区生产总值达到 20000 元以上 三次产业结构调整为 11： 53： 36； 城市化水平达到 48% 中心城市人口突破 100 万人，建成区面积达到 100 平方公里以上 ； 城镇居民人均可支配收入超过 16000 元，年均增长 10%以上； 农民人均纯收入超过 5600 元，年均增长 8%以上； 人口规模达到 500 万人，人口自然增长率控制在 8 以 内 。 六、 综述 连云港属于发展中城市，各个环节因素均比较薄弱， 经济综合实力不够强，工业主体地位不够明显，城市化水平不够高， 仅 达到 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 因此，此城市在房地产行业中，特别是商业地产行业中，发展前景及空间比较大 ，但是发展周期存在 。 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 第二章 城市规划情况 一、 连云港市的区域定位 （ 1）新亚欧大陆桥的东桥头堡。 （ 2）上海和青岛之间迅速发展的港口城市。 （ 3）江苏省城镇体系一级 类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在 “ 三圈五轴 ” 中处于徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸。 （ 4）江苏沿海区域性国际 商务中心城市 二、 市域城镇体系空间组织 1、 城镇发展空间格局 在全省 “ 三圈五轴 ” 空间发展格局指导下，构筑由一个中心和 “ 一纵一横 ” 两条城镇发展聚合轴构成的城镇空间总体格局。一个中心：指连云港市区。 “ 一纵一横 ” 两条城镇发展轴： “ 一横轴 ” 指陇海铁路和连云港 霍尔果斯高速公路的徐连城镇发展聚合轴连云港段； “ 一纵轴 ” 是指连盐通（沿海）高速公路和规划中的沿海大铁路青岛 连云港 盐城段以及沿海港口群体构成的连通城镇发展聚合轴连云港段。 2、 市域城镇层次系统 （ 1）连云港市区为市域城镇体系的一级城市， 也是城镇体系的核心和中心城市。 （ 2）东海、赣榆、灌云和灌南 4 个县城构成市域城镇体系的二级城市。 （ 3）市域城镇体系的三级城镇是市域内 5 个重点中心镇。它们分别是赣榆县的海头镇、东海县的白塔埠镇、灌云县的杨集镇、管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 汤沟镇和灌云、灌南的燕尾港 堆沟港镇。 （ 4）市域内的一般建制镇为市域城镇体系的四级城镇，市域内至 2020 年不再设乡的建制。 三、 整体规划综述 连云港市城镇体系规划构筑 “ 一心两轴 ” 城镇空间发展总格局，即中心城市（市区）、徐连城镇聚合轴（东西轴）和连通城镇聚合轴（南北轴）。 一是重点发展市区， 努力增强中心城市的凝聚力和综合实力，把城市培育成百万人口的特大城市。 二是城乡统筹规划，全面提高城镇发展质量。积极推动徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴建设，协调四县发展，将四个县城逐步培育中等城市， 2010 年城市化水平 46； 人口 达到 89 万 。 2020 年城市化水平 55。 人口达 到 108 万 ， 中心城区 方公里。 城市的快速发展，特别是对商业地产，有着非常大的促进作用。 城市土地市场情况 连云港 2006 年 2007 年土地出让情况 地块编号 地块座落 土地面积 (地块编号 地块座落 土地面积 (州路西、妇联河北 72595 主路北、盐河北路西 厂区 棚户区 8218.5 旺家园南、中复连众西地块 放东路东、规划凌州路北 建路南、花园路西 孔路东、滨河路北 宁路南、幸福路西 口加工区停车场地块 龙路北、陇海路东 盖山东侧地块 （ B 地块） 放西路南（电影公司及周边） 盖山东侧地块 （ A 地块） 29048.5 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 海路东、海连西路南 港城大道南 （ B 地块） 398881 放东路东（原玻璃二厂） 港城大道南 （ A 地块） 海路西、海连西路南 河路北 连西路南、新孔路东 圩湖西、花果山北路东 河南路西、新建路北 江路北、蝙蝠山东 河南路西、海宁路南 云区检察院西、南洋学校北 州北路西、陇海东路南 前路东、区政府北地块 2087 梧路北、巨龙南路东 小山周边地块 283332 灌路东、建设路南（师专通灌校区） 21100 连岛拆迁安置小区东 梧路北、文昌路南（师专苍梧校区） 87 岛地块 090909灌路东、朝阳中路北 沟连云大厦地块改造 海路西原海棠冷库地块 桥安置小区地块 鑫小区 B 地块 华东路 1#楼改造地块 山西路南侧原五塑包装厂地块 香河南、横一路东地块 172419.4 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 沟服装二厂及其周边地块 务核心区 06地块 华西路延伸段 东侧地块 运车队及东侧地块 电南路北侧 ,李庄排水涧沟东侧 沟服装二厂及其周边地块 疏港通道以西，北崮山大道东 101349 山西路北、院前路东侧地块 光路北、 经八路东地块 洋路南、经六路西侧 东方大道南（ C 地块） 光路北、经八路东地块 东方大道南（ B 地块） 6000 山西路世纪花园南侧 6400 东方大道南（ A 地块） 海铁路东、陇海花园北 东方大道南、农电培训中心东地块 福路西、新海路东 圩湖路北、花果山北路西地块 主路北、盐河北路西 果山北路东侧（ 01 13 B 地块） 121866 龙路东、新区新华书店北 果山北路东侧（ 01 13 A 地块） 沟中华西路与西园路交叉口西北角 4800 果山北路西侧（ 01 12 B 地块） 港路北 金山桥学校西地块 40000 果山北路西侧（ 01 12 A 地块） 124600 港路北 金山桥学校西地块 114000 果山北路西侧（ 01 10 B 地块） 122205 山转盘东北侧 126800 果山北路西侧（ 01 10 A 地块） 连岛 10住地块 B 地块 10400 旺家园南、中复连众西地块 连岛 10住酒店 地块 A 地块 203400 山路西、南洋国际学校北地块 岛安置小区 100000 蝠山南地块 宁西路南、振海路东 114521.1 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 港路南、光伸一期东地块 福路西（原破产企业海光化工厂、明胶化工厂） 厂铁路北、德兰一期南地块 灌北路西、人民银行北 山转盘西北角 237232 龙路东、新区新华书店北 公园西地块 央大道东、金秋情缘小区西 民公园 D 地块 25195 陆桥国际商务中心半山公寓地块 94230 民公园 C 地块 陆桥国际商务中心五号地块 出入口安置小区地块 184972 陆桥国际商务中心四号地块 出入口市政安置小区 B 地块 园路与中山西路交叉口地块 出入口市政安置小区 A 地块 79482 城大道以东、五羊路以北 海路北、海连西路南 云港经济技术开发区大港路南、平山路东 连西路北、陇海铁路南 嘴街道办事处海滨路西 圩路东、铝镁粉厂西 云港经济技术开发区新光路南、中华路西 州路西、华阳丽都小区南 云港经济技术开发区 242 省道东、碱厂南路南 阳中路南、康泰路西 净地 地 云港经济技术开发区大港路南、平山路东 66917.1 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 海路东、红杏新村 25062 云港经济技术开发 区机关生活区南 灌路西、朝阳中路南 云港经济技术开发区蝙蝠山南侧 阳东路南、科苑路东 云港经济技术开发区经九路东、 242 省道南 阳 沙河口加油站 006 年至今，连云港土地出让量达 752 万 平方米 ，那么这些土地均将在短期内上市。从连云港房地产市场考察情况来看， 住宅市场的大规模开发将带动商业地产（建材装饰市场）的发展，同时分流投资者客户群体。商业地产的大规模的开发将直接形成竞争，客户群体分流。那么 在如此地产行情中， 如何把控 市场，抢占市场， 如何在众多市场竞争行业中脱颖而出？ 关键在于对项目的合理把控，精准的市场定位及市场细分。 连云港房地产 商品房 市场发展情况 一、 综述： 随 着涉房调控政策 “ 国六条 ” 、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，配合我市全面、及时、准确地发布房地产市场供求信息，坚持正确的舆论导向，我市房地产市场供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。 二、 商品房供销情况 2006 年前三季度 ， 连云港 市商品房批准预售面积 平方米 ，较上年同期增长 其中，商品住房批准预售面积 平方米 ，同比增长 商品住房新增量月度走势情况 如下图所示： 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 2006 年前三季度 ， 连云港 市 实现商品房实际登记销售面积 平方米 ，较上年同期增长 其中，实现商品住房实际登记销售6483 套，实际登记销售面积 平方米。 商品住房成交量月度走势情况如下图所示： 云港 市商品房上市总平均销售率为 商品住房上市总平均销售率 为 9 月上市商品房平均销售率为 不含 06 年以前上市商品房销售情况），商品住房平均销售率为 三、 商品住房供销结构 下图为 2006 年月份不同面积段新建商品住房的成交占比情况： 月份，不同单价段商品住房的成交结构 四、 商品房价格情况 9 月，我市商品房的平均成交价格为 2935 元 /去年同期上涨 其中，商品住房的平均成交价格为 2737 元 /比上涨 . 下图为商品住房平均成交价格的月度走势情况： 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 五、 总结 连云港房地产发展呈逐步上升趋势， 住宅供应量增大，价格提升，对 不断促进整个地产行业 的发展 。城市 地产 生物 链 将得到更健全的发展 ，住宅市场的稳定快速发展将带动建材家装家居行业的发展，同时带动生活配套设施产业的发展，也即带动商业的地产的稳定快速发展。从中可以看出，商业地产的发展趋势非常良好。 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 第三章 连云港商业地产市场情况 连云港目前商业主要集中在通灌路、海昌路、陇海路、解放路这一带，商业氛围相对比较浓厚。如：中德广场、汇金广场、九龙商业街、陇海步行街、银河广场，发展人气均比较好 ，均集中在城市中心区域 。 但连云港仍为摆脱传统的商业格局，大部分商业均仍以沿街铺面为主，少量商业体属于大型卖场形式。 如海昌 路、解放中路等等。 近年来，连云港市出现了部分大型商业体，如中德广场、九龙盛世、红星美凯龙、兴隆装饰城、振兴装饰城、万润商业街、汇金广场等等，但仅少量几个大型商业体销售的比较好，很多商业均成为开发商的固定资产，形成资金积压，如：振兴装饰城、红星美凯龙、国际商贸城等等均未销售 或销售状况不佳 。 而这些商业市场所存在问题分析如下： 1、 2003 年以来，众多商业体大量推出，导致商业市场投资性更加迷茫，消费者投资更加理性。 2、众多商家 开发 产权式商业，近年来产权式商业负面 影响 较 大 ，降低了产权式商业市场接受程度。 3、 先前众多商家提出 8%，乃至 10%的投资回报率，而目前商业地产投资回报不成比率，严重降低了投资者的信心。 4、 商业地产毕竟不同于住宅，很多开发商开发单体面积比较大，直接导致房款总额过高，消费者承受能力有限 ，客户群体受到限制 。 5、很多开发商并不完全商业地产的运营方式及商业地产的运做关键点。在产品本身定位中，纯粹属于自身想法，导致市场同质化竞争激烈，相互影响销售。 6、至目前为止，很 多商家并未完全关注商业管理的作用，随便请些人员进行商业管理，导致 经营不善及混乱，最终导致商家撤场，招商 、运营 失败。 在房地产行业中 ，商业地产属于一门最具发展潜力的行业。 在从事商业地产销售中， 如何避短扬长，如何从目前的商业环境中突颖，如何与同类市场进行有效错位竞争或者直接竞争？ 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 此 必须详细了解 客户的需求动向， 最大程度的引导客户投资 ， 打破先前的商业地产 的不成熟的运作 模式， 在 最短 时间内达到效益最大化，一切均 从市场角度出发，提高销售势能，挖掘最大销售力，激发客户投资购买欲望。 连云港商务公寓情况，连云港最早商务公寓以及写字楼产生时间于 2002 年，如连云港华联对面的双塔建筑，至今为空置状态。其他商务公寓销售均比较成功，特别是墟沟几个中大型商务公 寓销售比较火暴。 2003 年至今，很多商务公寓采用精装修形式，提创酒店式公寓销售，刚上市之际，销售比较好，主要针对投资型客户。近年来，随着房地产发展越来越快，消费者购房更加理性化。 目前连云港市场尚无一个可针对参照性的商务公寓，从本项目自身情况来看，若大个商业体量，且聚集众多商家，本项目 可适量 开发商务公寓，宜商宜住，较为适合商业地产的配套。自连云港房地产市场发展以来，该地产业态反馈情况比较良好。 但商务公寓有商务公寓的特性，建议：在开发规划设计中， 采用点式房设计， 尽量以小面积 为主 ，如 20方米不等。 层高 可采用挑高型，增加户型空间利用率及销售卖点，提高销售势能。户型主要以一房一厅一厨一卫为主，适量做一些两房户型。销售时可采用毛坯销售，附带免费装修方案套餐，供客户选择。 市场问卷调查情况 问卷调研原理与思路 市场研究与市场推广是市场营销的两个步骤，二者相互关联，不可或缺。前者通过详尽的市场调查，采集相关市场数据，并运用科学的方法加以分析，从而准确把握市场及区域内的市场供需状况，科学的预测市场走向、竞争对手及竞争形式，最终确定准确合理的市场定位；而后者则根据前者的研究成果解决市场推广中的具体措施，如价格策略，销售 策略，广告宣传策略，促销手段的组合策略等。 简言之，前者是基础，后者为前者逻辑结论。 体系与方法 市场调研 将从宏观和微观两个层面展开，宏观方面包括：宏观经济形势，产业政策向导，地区发展规划，房地产项目开发、销售情况，产品自身与市场营销的所处阶段与具体特征；微观方面包括：项目所在区域的自然、经济及人文状况，区域市场的供应及需求分析。 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 问卷调查 本次问卷调研分为三大 板块：消费者、经营者、投资者三方面调研。总共调研样本量为 1200 份，在新浦、连云、海州三地进行调研执行。调研样本量分布及完成时间如下表所示： 问卷样本分布 问 卷 样本量 有效问卷数 废卷数 有效问卷率 费卷率 消费者调研问卷 500 492 8 经营者调研问卷 600 583 17 投资者调研问卷 100 97 3 合计 1200 1172 28 管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料 第一部分 消费者问卷调查情况分析 一、 打算装修的住房面积分析 分析： 消费者目前打算装修的房屋面积一般均在 81方米左右，其中 101方米占总体量 说明连云港大部分居民的生活水平属于中流水平，那么家装消费水平应也处于中流水平，装修要求并不完全处于享受、豪华等类型。因此，招商引进产品并不一定要求品牌档次非常高，中等即可。 二、 装饰城无提示知名度分析 分析