第五章房地产评估ppt课件.ppt

第2编资产评估实务 第五章房地产评估 5 1房地产评估概述5 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用5 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用5 4剩余法在房地产评估中的应用5 5成本途径及其方法在房地产评估中的应用 5 1房地产评估概述 基本内容 1 了解房地产的概念与特征2 掌握房地产评估原则3 了解房地产价格体系与构成4 了解影响房地产价格的因素 一 房地产的概念及其特征 房地产是房屋建筑物与土地的总称 即房地产包括房产和地产 房产和地产结为一体 相互作用 因此 房地产评估的对象往往是房产和地产结合体 当然房产 地产也可以作为独立的评估对象 一 房地产概念 1 土地的特征2 房屋建筑物的特征3 房地产的特征 二 房地产的特征 1 土地的特性 土地的自然特性A 位置的固定性 B 质量的差异性 C 不可再生性 D 效用永续性 土地的经济特性A 供给的稀缺性 B 可垄断性 C 土地用途的广泛性 D 效益级差性 2 房屋建筑物的特性 1 房屋建筑物不能脱离土地而独立存在 2 房屋建筑物的使用价值是有年限的 3 房屋建筑物属于可再生性社会性资源 3 房地产特性 1 位置固定性及区域性 2 长期使用性 3 保值与增值趋势 4 投资风险性 5 政策限制性 二 房地产评估原则 一 房地合一原则 二 合法性原则 三 最有效使用原则 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元 用于商业大楼开发时的价值为500万元 用于工业厂房开发时的价值为280万元 城市规划确认该土地可用于住宅或工业 该宗土地的价值应评估为 A 500万元B 300万元C 280万元D 360万元 正确答案 A 答案解析 最佳适用原则的运用 三 房地产价格及其影响因素 一 房地产价格及其种类 1 按房地产权益划分 房地产价格可分为所有权价格 使用权价格和其它权利价格 如抵押权 地役权 租赁权 典权等价格 2 按房地产的实物形态可划分为土地价格 建筑物价格和房地产价格 3 按房地产价格表示单位可划分为总价格 单位价格 楼面地价等 土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限 下列各项关于 居住用地 工业用地 教育科研文化卫生体育用地 商业旅游娱乐用地 综合或其他用地最高出让年限正确的是 A 70年 50年 50年 40年 50年B 70年 50年 50年 40年 40年C 60年 50年 50年 40年 50年D 60年 50年 40年 40年 50年 A 二 影响房地产价格的因素通常将影响房地产价格的因素归纳为一般因素 区域因素和个别因素 1 一般因素 一般因素是指影响房地产价格的一般 普通 共同的因素 它通常会对整个房地产市场产生全面影响 从而成为影响房地产价格的基本因素 1 经济因素经济因素包括经济发展状况 储蓄及投资水平 财政收支及金融状况 物价 工资及就业水平 利率等等 2 社会因素社会因素包括 人口数量 人口素质 家庭规模 政治安定状况 社会治安状况 城市化状况及公共设施的建设状态等 3 政策因素政策因素是指影响房地产价格的制度 政策 法规 行政措施等方面的因素 主要有 土地制度 住房制度 城市规划 土地利用规划 房地产价格政策 房地产税收政策等 2 区域因素 区域因素是指房地产所在地区的自然 社会 经济 政策等因素相结合所产生的地区特性 对房地产价格的水平的影响因素 主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业繁华程度 交通状况 环境景观 城市规划 基础设施 公共设施等方面的差异 3 个别因素 1 土地的个别因素1 位置 面积 地势 地质2 形状 宽度 深度3 临街状况4 交通状况 2 房屋建筑物的个别因素1 面积 构造 材料2 设计 设备3 施工质量4 楼层 朝向5 环境质量6 各种政府法规对房屋建筑物的管制 卖房二十大骗局曝光 1 大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的 不要在售楼处买保单 外面的保险公司都可以为你打折 2 现在高价房根本不用首付三成 但是你不要去找大银行 找像民生 浦发等小行 你完全可以办成8成贷款 四大银行每年都要被央行来查 所以他们很少违规 但小银行却可以不受限制 3 开盘绝对没有好房子 好的房子全部被保留 然后每个月推出几套 但单价升得很快 要么就是你有关系 我们才给你好的房子 4 广告没有一个是真的 千万别相信其中的外立面颜色 很多造出来比画的难看多了 5 售楼员会用许多方法来逼你买房 业内叫SP 让你无时无刻感到紧张 这时你千万要冷静 要自己看中才买 6 别以为高层中的九到十一楼不错 那你大错了 这些楼层正好是扬灰层 脏空气到这个高度就会停顿 我们是不会告诉你们的 7 别对景观抱太大希望 树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的 所以能多多存活就不错了 8 别以为面砖的外墙是好的 其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了 在国外都是用的高级涂料 没人用面砖当外墙 9 别以为实测面积是对的 其实测绘局都被我们买通的 少你一个平米你也看不出来 但是国家就只承认他的测绘报告 10 得房率 绿化率 容积率大多都是与实际不相符的 千万别相信我们 我们只是听工程部随便说说的 能对八成就不错了 11 漏水和外立面的材料根本没关系 你们要关心的是桩有多深 因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大 造成外墙裂缝才漏水的 上海最适合打桩的是地下33 35米 这部分土特别好 12 不要再相信任何奖项 我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖 是在人民大会堂发的奖状 你说大不大 五万一个嘛 13 开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好 千万别信 这些人大多是公司的领导来捧场的 14 注意 有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多 比如排队买号等 但是开房商直接销售就不会搞很多花头 那是因为代理商想赚开发商更多的代理费 15 为何上海的所有凸窗看上去很大 但是能通风的只有很小一扇 我们说是为了安全 其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的 16 如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型 那你千万不要去买这个房型 不是买不掉的就是位置有问题 我们叫最后冲刺 你想啊 他干嘛不印其他的呢 17 到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子 这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了 哪些房子还在 这本东西特别准 只有少数楼盘会做一份假的 18 一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净 建材堆放是否井井有条 建工 住总做的特别好 19 不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理 通常只买他们的一个名字 然后叫物业顾问 这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务 别的其实都由本地公司来管理 20 不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司 这也是假的 国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计 而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计 但是真正做出房型的就是国内公司 弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理 5 2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 一 市场途径适用的条件和对象 市场途径适用于发育完善的房地产市场 并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料 适用的具体对象包括具有活跃市场的交易性房地产 如房地产开发用地 商品住宅 公寓 别墅 写字楼 商场 标准厂房等 二 市场售价类比法 1 市场售价类比法的基本思路与一般数学式市场售价类比法又称市场比较法 交易案例比较法等 它是将待估房地产与在较近时期内已经交易的类似房地产加以比较对照 并根据已发生交易的类似房地产的价格 经过因素修正得出待估房地产可能实现的合理价值的估计值的一种方法 1 交易情况修正 特殊交易情况的影响主要表现在以下几个方面 有特别利害关系人之间的交易 如亲友之间 有利害关系的单位之间的交易 有特殊动机的交易 如急于脱手的价格往往偏低 急于购买的价格往往偏高 有意为逃避交易税 签订是虚假交易合同 造成交易价格偏低 买方和卖方不了解市场行情 盲目购买或出售 使交易价格偏高或偏低 交易情况修正系数 2 区域因素修正 交易实例与被估房地产不是处于同一区域 则应做区域因素修正 修正的方法是 根据交易实例房地产与被估房地产之间比较的指标 采用专家评分法或经验确定各比较指标在整个区域因素中的权重 然后依次根据比较指标对交易实例和被估价房地产进行评分 根据总分可测得 区域修正系数 现将环境优劣度分为无污染 污染小 有一定污染 污染较重 污染严重等五个级别 以待评估土地为100 污染程度每上升一个等级 地价下降0 5 待评估土地和可比较土地交易实例的污染程度分别为污染小 污染严重 进行待评估土地的价值估算时 环境因素的修正系数为 A 101 5 100B 100 101 5C 98 5 100D 100 98 5 正确答案 D 答案解析 被估价资产的价值 参照物的价值 100 100 1 3 0 5 100 98 5 3 个别因素修正 个别因素修正是指交易实例地产的面积 容积率 土地使用年限等影响地产价格的个别因素不同于被估地产 找出这些个别因素的差异造成的交易实例地产价格高低状况 从而进行修正 使其成为处于被估地产状态下的价格 个别因素修正系数 某被评估建筑物与参照建筑物立兴大厦相比 后者的施工质量比前者的施工质量高出10 该个别因素修正系数为 A 90 100B 100 110C 110 100D 100 90 正确答案 B 答案解析 建筑物评估使用市场法时 修正系数除了时间等几个因素外 基本上是以分子即被估价对象为100 调整分母即参照物的值 100 1 10 来计算修正系数的 年限修正系数 某一待估宗地剩余使用年限为25年 土地还原率为10 所选的参照物剩余使用年限为20年 则土地使用年限修正系数为 A 0 92B 1 07C 1 09D 0 94 正确答案 B 答案解析 1 0 0923 1 0 1486 1 066 容积率修正系数 4 交易日期修正 交易实例的交易期日与被估房地产的评估基准日两者之间有时间差异 在此期间 房地产价格若发生了较大变化 则必须进行适当的修正 交易时间修正系数 若呈现环比增涨 交易时间修正系数 1 i 5 确定评估对象评估价值 由于选取用来比较参照的交易实例有多个 一般应在3个以上 通过上述修正后每个交易实例都得出一个价格 而且都不一样 最后需要综合求出一个估价额 作为被估房地产的估价额 可考虑采用以下方法 1 简单算术平均法 2 加权算术平均法 6 评估案例 参见教材129页 练习题 有一待估宗地 现收集到4个可比较参照交易案例 具体情况如下表 表中的交易情况 区域因素及个别因素值 都是参照物宗地与待估宗地比较 负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差 正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优 数值大小代表对宗地地价的修正幅度 容积率与地价的关系为 容积率在l 1 5之间时 容积率每增加0 1 宗地单位地价比容积率为1时增加3 该城市地价指数见下表 试根据以上条件评估待估宗地2010年1月20日的价格 即待估宗地2010年1月20日的价格为每平方米830 41元 三 基准地价修正法 1 基准地价修正法的含义 基准地价修正法利用了当地政府制定的基准地价作为参照物 对被估宗地出让年限 个别因素 市场转让因素等进行系数修正 从而求取待估宗地市场价值的一种方法 某企业计划利用一块土地的使用权与外商合资 场地共2000平方米 合资年限为35年 土地还原利率10 已知当地政府规定的该地区基准地价为1200元 平方米 土地出让年限为60年 此外确定了个别修正系数为1 2 交易情况修正系数为1 25 要求 确定该项土地使用权的评估值 P A 10 35 9 644 P A 10 60 9 977 例题 1 年修正系数 9 644 9 977 0 967 2 评估土地单价 1200 1 2 1 25 0 967 1740 6 元 平方米 3 评估值 1740 6 2000 3481200 元 答案 四 市场租金倍数法 市场租金倍数法是将评估对象一年的收益 通常为未来第一年的正常租金 乘以相关的市场租金倍数来求取评估对象价值的一种技术方法 评估对象的评估价值 评估对象的年正常收益 市场租金倍数 5 3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 一 收益途径适用的条件和对象 一 收益途径适用的条件和对象 适用条件 是房地产的未来预期收益及风险能够预测和量化 房地产的收益年限能够确定 适用对象 是有收益或潜在收益的房地产 如商场 商务办公楼 公寓 宾馆 酒店 餐馆 游乐场 影剧院等房地产 二 收益途径及其方法评估房地产的基本步骤 1 收集相关房地产收入和费用资料2 预测房地产正常收入3 估算房地产正常费用4 测算房地产正常收益5 估测并选择适当的折现率或资本化率6 选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值 基本步骤 三 不同类型房地产正常收益的测算 实际纯收益是在现状下待估房地产实际取得的纯收益 实际收益由于受到多种因素的影响 通常不能直接用于评估 只有正常纯收益才能作为评估的依据 正常收益由正常收入扣除正常费用求得 1 实际收益与正常 客观 收益 实际费用是指房地产在取得实际收益时实际付出的费用 正常费用是指房地产取得正常收益必须支付的各项支出 2 实际费用和正常 客观 费用 1 出租型房地产正常收益的估测正常收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁代理费租赁收入具体包括有效毛租金和租赁保证金 押金等的利息收入 有效毛租金 毛租金 空置损失 损失租金 3 不同类型房地产正常收益的测算 某商人在2009年1月租赁一临街商铺 租期4年 一次性支付租金8万元 2011年1月向保险公司支付全年火灾保险费240元 在2011年4月1日他欲将该商铺转租 其账簿上房租已摊销6万元 他若转租于你 你应支付的客观租金约为 A 35180元B 20000元C 20240元D 35240元 答案解析 租金价值 80000 21 4 12 35000元保险费 240 9 12 180元合计 35000 180 35180 元 A 2 直接经营型房地产正常收益的估测正常收益 销售收入 销售成本 销售费用 销售税金及其附加 管理费用 财务费用 经营利润直接经营型房地产的正常收益实际上就是该房地产纯租金 3 自用或尚未使用房地产正常收益的估测 4 混合型房地产正常收益的估测 四 折现率或资本化率的估测 1 关于折现率或资本化率的进一步的说明从本质上讲 折现率和资本化率是一种投资回报率 从形式上看 折现率和资本化率又是将房地产未来收益转换成现值的比率 1 土地折现率或资本化率 2 建筑物折现率或资本化率 3 房地合一综合折现率或资本化率 综合资本化率 建筑物资本化率和土地资本化率的关系 可用公式表示如下 式中 r为综合资本化率r1为土地资本化率r2为建筑物资本化率p1为土地价值p2为建筑物价值 某待估房地产 已知建筑物还原利率为8 土地还原利率为6 建筑物价值占房地产总价值的45 则该房地产综合还原利率应为 A 5 B 6 C 6 9 D 7 1 C 1 安全利率加上风险报酬率法 2 市场租价比法 3 投资收益率排序插入法 4 资金成本加权平均法 2 折现率或资本化率估测方法 练习题 在房地产市场中收集到5个与待估房地产类似的交易实例 见表5 5 对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为 r 10 12 11 11 5 10 6 5 11 表5 5纯收益与售价交易实例 10 12 11 11 5 10 6 下表为搜集到的纯收益与售价的交易实例 则应用纯收益与售价比率法确定评估标的的资本化率为 A 6 8 B 7 C 7 1 D 7 2 D 注 0 071 0 075 0 069 0 073 4 某企业融资总额为1200万元 其中长期负债占30 借贷利率为6 权益资本占70 无风险收益率为4 社会平均收益率为12 经估测 该企业所在行业的 系数为1 5 企业所得税率为33 用加权平均资本成本模型计算的折现率指标为 A 10 2 B 16 C 12 41 D 13 答案解析 借款资金的成本率 6 1 33 4 02 权益资金的成本率 4 1 5 12 4 16 加权平均资本成本 4 02 30 16 70 12 406 C 五 房地产收益年限的确定 应分别根据土地使用权的剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定 1 单独的土地或建筑物的情况 2 土地和建筑物合成一体评估的情况 1 当建筑物经济寿命长于或等于土地使用权年限时 以土地使用权年限为准 2 当建筑物经济寿命短于土地使用权年限时 收益折现分段进行 六 房地产正常收益流类型的判断 一般而言 房地产未来收益流的类型大致有以下几种 1 固定租金型 2 等差 等比数列型 3 递增递减型 4 其他有规则的变化情形 七 应用举例 例5 4 有一宗土地 出让年期为50年 资本化率为10 预计未来前5年的纯收益分别为15万元 16万元 18万元 15万元 20万元 第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右 试评估该宗土地的收益价格 解 八 残余估价法 1 适用前提 房地产整体收益能够估测 能用收益途径以外的方法和技术估测出土地或建筑物的价值 土地和建筑物的局部折现率或资本化率能够得到 1 残余估价法的适用前提和适用范围 2 适用范围 适用于存在大量商业房屋出租 房地合一状态 但难以运用市场途径和收益途径评估的商业用地的价值评估 适用于附有旧建筑物的土地的价值评估 适用于检验建筑物相对于土地在使用强度及其价值构成方面是否合理时的建筑物的价值评估 适用于为估测建筑物贬值程度时的建筑物的价值评估 1 由房地产收益评估土地价值 土地价值 房地产价值 建筑物现值建筑物现值 建筑物重置成本 综合成新率或 建筑物价格 综合成新率 土地价值 房地产纯收益 建筑物纯收益 土地资本化率建筑物纯收益 建筑物现值 建筑物资本化率房地产价格和房地产纯收益的求法同前 2 残余估价法在房地产评估中的应用 2 由房地产收益评估建筑物的价值 建筑物价值 房地产价值 土地价值 建筑物价值 房地产纯收益 土地纯收益 建筑物资本化率 某砖混结构单层住宅宅基地200平方米建筑面积120平方米 月租金3000元 土地还原利率8 取得租金收入的年总成本为8000元 评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1200元 建筑物的年纯收益为 A 8600元B 8800元C 9000元D 12000元 注 3000 12 8000 1200 200 8 B 残余估价法举例 1 估价对象概况 某市某区有层面三层砖混结构办公楼 土地总面积为720平方米 房屋建筑总面积为1000平方米 建筑物己经使用10年 假设建筑物的还原利率为10 耐用年限为60年 土地还原利率为8 2 估价要求 试评估本例房屋基地在2010年1月的无限期土地价格及有限期为50年的土地价格 3 资料收集 2010年的附近类似房屋的年租金水平为每平方米820元 根据附近类似房屋租金水平进行调整 通过比较 该被评估房地产的租金为每平方米800元 通过实地勘察 该房屋重置价格为每平方米800元 年折旧率为2 房产税率为12 管理费为年租金的3 修缮费为房屋现值的2 租金损失为年租金收入的0 5 土地使用税每年每平方米为2元 4 计算总收入 年租金总收入 800 1000 800 000 元 1 房产税 800 000 12 96 000 元 2 管理费 800 000 3 24 000 元 3 房屋现值 800 1000 800 1000 2 10 800 000 160 000 640 000 元 4 修缮费 640 000 2 12 800 元 5 租金损失 800 000 0 5 4 000 元 6 土地使用税 720 2 1 440 元 5 计算年总费用 年总费用 96 000 24 000 12 800 4 000 1 440 138 240 元 6 计算总收益 800 000 138 240 661 760 元 7 求取土地纯收益 房屋纯收益 640 000 10 64 000 元 土地纯收益 661 760 64000 597 760 元 8 求得非有限期土地价格 土地总价 597 760 8 7 472 000 元 每平方米地价 7 472 000 720 10 378 元 9 求得50年使用权土地价格土地总价 597 760 P A 8 50 597 760 12 233 7 312 398 08 元 每平方米地价 7 312 398 08 720 10 156 元 5 4成本途径及其方法在房地产评估中的应用 一 成本途径适用条件和对象 适用条件 是房地产的重新构建成本费用及各种贬值能够量化 1 房地产市场狭小 房地产交易实例较少 难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价 2 开发后供公益事业使用的房地产估价 3 新近开发房地产的估价 4 具有特殊性用途 缺乏比较实例的房地产估价 如工业用房地产等 适用对象 二 成本途径在土地使用权评估中的应用 一 估价步骤 1 估测土地取得费用2 估测土地开发费用3 估测利息费用注意 土地取得费用因先行投入 故全额计息 而开发费用分期投入 所以要分段计息 4 估测开发利润5 计算税费6 估测土地增值收益将上述6项汇总即可得无限期土地价值 若需计算有限期土地价值 则还需进行换算 例题 教材148页 某房地产开发商投资房地产开发费共1000万元 其中自有资金300万元 借入资金700万元 投资期为2年 均匀投入 月利率为1 问该项投资利息最有可能是 万元 A 240B 120C 10D 84 B 1 计算土地取得费 土地补偿费 青苗补偿费 树木补偿费 安置补助费 房屋及地上物拆迁补偿费 新菜田开发建设基金 耕地占用税 2 计算土地开发费用 基础设施配套费 公共事业配套费 小区配套费3 计算投资利息4 计算投资利润 5 确定土地增值收益6 土地使用权的功效损失是由土地使用权的重置成本与其功效损失率的乘积求得 其中 土地使用权功效损失率 土地已使用年限 土地已使用年限 土地剩余使用年限 100 7 土地的经济性贬值 土地年收益损失额 1 所得税税率 土地剩余使用年期的年金现值系数 p a r n 8 根据成本途径的基本数学表达式求取待估土地使用权的评估值 三 成本途径在房地产评估中的应用 新建房地产评估价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润 一 新建房地产的估价 具体步骤 1 土地取得成本2 开发成本 1 勘察设计和前期工程费 2 基础设施建设费 3 房屋建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 5 开发过程中的税费及其他间接费用 3 开发利润4 管理费用5 投资利息6 销售税费 1 销售费用 2 销售税金及附加 即两税一费 3 其他销售税费 1 重置成本 旧房地产与新房地产的重置成本的构成和计算方法大同小异2 实体有形损耗 可以通过观测法 使用年限法和修复费用法等方法估测 以使用年限法为例 房地产有形损耗率 房地产已使用年限 房地产已使用年限 房地产剩余使用年限 100 房地产有形损耗额 房地产重置成本 房地产有形损耗率 二 旧房地产的估价 各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般可参考以下数据 房地产结构耐用年限残值率钢筋混凝土结构60年 0 砖混结构一等50年 2 砖混结构二等50年 2 砖木结构一等40年 6 砖木结构二等40年 4 砖木结构三等40年 3 简易结构10年 0 3 房地产功能性 经济性贬值 房地产年租金损失额 1 所得税税率 房地产剩余使用年期的年金现值系数 例题 教材149页 待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元 竣工于2000年底 耐用年限60年 2006年底对该建筑物进行评估 假定2000年的价格指数为100 从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1 7 0 7 1 2 0 8 1 2 0 5 经评估人员现场勘察打分 结构 装修及设备三部分的得分分别为90 80和80 其修正系数分别为0 8 0 1和0 1 要求 1 估算该建筑物的重置成本 2 采用年限法和打分法估算成新率 权重分别为50 和50 3 估算该建筑物2006年底的价格 计算结果以万元为单位 小数点后保留两位小数 答案 1 重置成本 500 1 1 7 1 0 7 1 1 2 1 0 8 1 1 2 1 0 5 518 66 万元 2 采用年限法估算的成新率 60 6 60 90 采用打分法估算的成新率 90 0 8 80 0 1 80 0 1 88 综合成新率 90 50 88 50 89 3 2006年底的价格 518 66 89 461 61 万元 四 应用举例 待估地块为征用农地 面积为500平方米 土地取得费为230元 平方米 土地开发费为246元 平方米 土地开发周期为2年 第一年投资占总投资的3 4 第二年投资占总投资的1 4 银行贷款年利率为8 土地开发投资的平均利润率为10 土地增值收益率为20 1 估价要求 计算待估土地开发后的评估价值 2 评估过程 1 计算土地取得费土地取得费 500 230 115000 元 2 计算土地开发费土地开发费 500 246 123000 元 3 计算投资利息土地取得费的计息期为2年 土地开发费为分段均匀投入 则 土地取得费利息 115000 1 8 2 1 19136 元 土地开发费利息 123000 3 4 1 8 1 5 1 123000 1 4 1 8 0 5 1 11289 1206 12495 元 利息合计为 19136 12495 31631 元 4 计算开发利润开发利润 115000 123000 10 23800 元 5 计算土地增值收益土地增值收益 115000 123000 31631 23800 20 58686 元 6 计算土地评估价值土地评估价值 115000 123000 31631 23800 58686 352117 元 土地单价 352117 500 704 元 5 5其他方法在房地产评估中的应用 一 剩余法 剩余法 又称假设开发法或倒算法 它是将待估土地预期开发后的全部建筑物的租售价格减去建造费用 利息 利润 税金 租售费用等来确定待估土地评估价值的一种具体方法 剩余法的基本思路是 开发商欲投资开发一宗土地 由于存在竞争 其投资目的是希望获取社会正常利润 适用范围 1 待开发土地2 在建工程3 可装修改造或可改变用途的房地产 待开发房地产价值 开发完成后房地产价值 开发成本 管理费用 投资利息 开发利润 销售税费 折现系数 1 剩余法的数学表达式 1 调查待估土地的基本情况 2 选择最佳的开发利用方式 3 估计建设期 4 预测土地开发完成后的楼价 5