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物业装修培训课件 浩佳物业装修培训课件 2 本课程授课提纲 引言鉴于目前公司新进人员较多 对物业的装修监管人员素质也参差不齐的现状 受廖总的指派开设 物业装修管理人员培训 目的是为了减少今后工作中因违规装修导致的隐患 纠纷 意在规范管理 完善监督 提升物业服务档次 增强法制及服务意识 装修对于房屋影响最大的两方面因素 一 是建造施工 二 是装修施工 浩佳物业装修培训课件 3 装修管理常见维修问题1 问 业主装修怎么办 2 问 办理装修需要哪些资料 3 问 装修为什么须备齐营业执照 资质证书 4 问 业主装修没找装饰公司怎么办 5 问 签定 住宅室内装饰装修管理协议 的作用是什么 6 问 业主更换外窗为什么要签承诺书 7 问 装修噪音控制为什么要签定协议 8 问 隐蔽工程为什么要验收 并让业主签字 浩佳物业装修培训课件 4 探讨内容一 物业装修管理中的人际关系二 物业装饰装修管理流程三 物业装饰装修管理内容四 物业装饰装修现场管理五 装修管理应注意的问题六 物业装饰 装修的巡查 浩佳物业装修培训课件 5 七 问题回顾八 华桥凤凰 国际城相关表格的真写 浩佳物业装修培训课件 6 1 物业管理人员与业主的关系装修人与物业管理单位是一种平等的民事主体关系 依据协议对装修人进行监督管理 不同于政府的行政管理行为 双方的行为都受到协议的限制 都要对协议内容承担违约责任 住宅室内装饰装修管理是物业管理的基本内容和重要组成部分 从开工申报到竣工验收 物业管理始终贯穿于住宅装饰装修的各个环节中 需要明确指出的是 物业管理单位实施的不是行政管理 不具有行政处罚权 一 装修管理中的人际关系 浩佳物业装修培训课件 7 2 住宅相邻的所有人或使用人之间的相邻关系住宅相邻关系从本质上是一方所有人或使用人的财产权利的延伸 同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制 装修人在装修前应将装修的时间 地点等予以明示 装修涉及到住宅共用部位 共用设施设备时 不得有损害他方利益的行为 住宅室内装修管理办法 中对禁止及限制性行为的明确规定体现了对公众利益的维护 其他住宅所有人或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利 不得随意干扰装修行为 浩佳物业装修培训课件 8 二 物业装饰装修管理流程 备齐资料 物业装饰装修申报 物业公司审核 签定装饰装修管理协议 办理装修相关手续 交纳费用 施工 俊工验收 资料的准备由业主 或物业使用人 和施工队分别准备和提供 一般包括物业所有权证明 申请人身份证原件及复印件 装饰装修设计方案 装修施工单位资质 原有建筑 水电气等改动设计和相关审批 以及其他法规规定的相关内容 物业使用人对物业进行装饰装修时 还应当取得业主的书面同意 备齐资料 用户在装修施工前 须认真阅读装修手册 填写申报登记表 并提交管理单位登记备案 只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后 用户才能动工装修 物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表 确保各项申请明确无误 物业装饰装修申报 物业管理单位应该在规定工作日 一般为3个工作日 内完成登记工作 超出物业项目管理单位管理范围的 应报主管部门 有下列行为之一的将不予登记 1 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 擅自变动建筑主体和承重结构的 2 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间的 3 扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝土墙体的 物业公司审核 4 损坏房屋原有节能设施 降低节能效果的 5 未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物 构筑物的 6 未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗的 7 未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的 8 未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的 9 其他影响建筑结构和使用安全的行为 浩佳物业装修培训课件 13 在物业装饰装修之前 物业管理单位和装修人应签订 物业装饰装修管理服务协议 约定物业装饰装修管理的相关事项 应当包括下列内容 1 装饰装修工程的实施内容 2 装饰装修工程的实施期限 3 允许施工的时间 4 废弃物的清运与处置 5 外立面设施及防盗窗的安装要求 6 禁止行为和注意事项 7 管理服务费用 8 违约责任 9 其他需要约定的事项 签定装饰装修管理协议 浩佳物业装修培训课件 14 1 业主按有关规定向物业管理单位 或指定方 缴纳装饰装修管理服务费 2 装饰装修施工单位应到物业管理单位办理开工证 出人证等 3 装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材 4 除签定 住宅室内装饰装修管理协议 外还应签 装饰装修消防安全责任书 消防安全及防水浸责任书 雨棚安装承诺书 及其跟据项目情况所制况的相关协议 办理装修相关手续 交纳费用 浩佳物业装修培训课件 15 物业装饰装修施工期间 装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工 施工 骏工验收 物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查 对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收 验收合格后应签署书面意见 对验收不合格的 应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改 若发生歧义 无法统一意见或业主拒不接受情况的 应报请城市管理 由有关行政部门处理 并将检查记录存档 浩佳物业装修培训课件 16 装饰装修管理是一个系统工程 要真正达到科学管理 细致服务 不仅要严格遵守上述装饰装修管理流程 还要对装饰装修过程中的各个环节 涉及的各个方面进行全面的分析 物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议实施管理 加强现场检查 及时发现问题加以制止 一般而言 物业装饰装修管理包括以下内容 三 物业装饰装修管理内容 浩佳物业装修培训课件 17 1 物业装饰装修范围和时间管理 1 一般装修时间 节假日除外 作业时间 8 30 12 0014 00 18 00拆打时间 9 30 11 3014 30 17 30 2 特殊装修时间 指节假日休息时间 原则上一般不允许在节假日进行装修 因特殊情况需要装修 应视具体情况相应缩短装修时间 3 装修期是指装饰装修过程的完结时间 目前国家颁布的法规虽无明确规定 但一般情况下不超过三个月 浩佳物业装修培训课件 18 2 物业装饰装修管理的要求为确保物业安全和全体业主的合法权益 物业装饰装修管理应重点检查 1 有无变动建筑主体和承重结构 2 有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间 厨房间 3 有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸 拆除连接阳台的砖 混凝土墙体 4 有无损坏房屋原有节能设施 降低节能效果 5 有无其他影响建筑结构和使用安全的行为 6 有无未经有关单位批准的下列行为 浩佳物业装修培训课件 19 1 搭建建筑物 构筑物 2 改变住宅外立面 在非承重外墙上开门 窗 3 拆改供暖管道和设施 4 拆改燃气管道和设施 5 超过设计标准或者规范增加楼面荷载的 6 改动卫生间 厨房间防水层的 同时 还应注意检查以下方面 1 施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施 有无擅自动用明火和进行焊接作业等 2 有无任意刨凿楼地面 穿凿梁柱等 浩佳物业装修培训课件 20 3 楼地面铺设材料是否超过10mm 新砌隔墙是否采用轻质材料等 4 是否符合物业装修公共及室外统一要求 如空调室外机的安装和排水的统 要求 阳台栏杆的统一要求等 5 物业装修方案和材料的选择是否符合环保 节能的要求 浩佳物业装修培训课件 21 3 物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理由装修人和物业管理单位签订 物业装饰装修管理协议 约定物业装饰装修相关事项和管理收费 并以此为依据规范各方行为 一般而言 物业装饰装修管理协议 中物业管理单位向装修人约定收取的费用包括装饰装修管理服务费和垃圾清运费 浩佳物业装修培训课件 22 1 装修服务费装修服务费 配备电梯的按建筑面积不高于0 03元 平方米 天 未配备电梯的按不高于0 02元 平方米 天的标准收取 2 装修垃圾清运费委托物业服务机构清运的 按建筑面积不高于2元 平方米的标准收取 如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾 则该费用可免予缴纳 否则 装修人应向物业管理单位缴纳该费用 装修垃圾由物业管理单位代为清运 中心城区以外的其他区 市 县住宅装修服务费及装修垃圾清运费不得高于上述收费标准 浩佳物业装修培训课件 23 以上两项收费为成都市2012年12月11日编制 于2013年1月30日实施物业装饰装修管理的基本要求是 1 装饰装修垃圾需袋装处理 2 装饰装修垃圾应按指定位置 时间 方式进行堆放和清运 浩佳物业装修培训课件 24 4 装修现场管理 1 严把出入关 杜绝无序状态由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性 施工过程中的自我约束不足 施工单位管理不力等原因 在物业装饰装修期间 物业管理单位应严格物业区域出入口 包括电梯 的人员和材料管理 凡未佩带物业装饰装修施工标识的施工人员和其他闲杂人员 应一律禁止人内 保证装饰装修人员管理的有序化 规范化 装饰装修材料和设备是装修违章的一个重要因素 应着重从以下两个方面加强控制和管理 浩佳物业装修培训课件 25 1 核对是否为审批同意的材料 2 核对是否符合相关规定 对于有特别要求的材料或设备 如电焊机 应按照规定办理相应手续 施工队须进行动火作业的 必须办理申报审批手续 进人物业区域的装饰装修材料 设备等 应符合物业装饰装修规定要求 否则拒绝入场 通过加强装饰装修材料和设备的出入管理 杜绝不安全因素的出现 浩佳物业装修培训课件 26 装修材料进出规范表 浩佳物业装修培训课件 27 图例 违章安装 违章安装 浩佳物业装修培训课件 28 违章安装 违章安装 正确安装 正确安装 浩佳物业装修培训课件 29 案例 物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识 工牌 的施工人员在小区进行装修作业 经询问 其称未来得及办理相关手续 案例分析 未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为 要立即检查装修申报 出人口和装修管理等环节 同时 要求未办理装修人员入场手续的立即补办 否则拒绝相关人员入场 浩佳物业装修培训课件 30 2 加强巡视 防患于未然物业装饰装修期间 物业管理单位要抽调专业技术人员 管理人员和保安力量 加大物业装饰装修管理巡视力度 对有违规违章苗头的装饰装修户 要重点巡视盯防 频繁沟通 做到防患于未然 出现违规违章行为的 要晓之以理 动之以情 必要时须报告有关行政主管部门处理 同时 要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工证 强化施工人员的管理 浩佳物业装修培训课件 31 案例 巡视人员发现某高层顶楼有大量钢材堆放 经了解得知是某业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼 巡视人员当即告知业主此项装修工程应委托设计单位出设计图 并应事先申报 得到许可后方可施工 案例分析 这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的 往往会导致不安全因素产生 增设钢结构楼面板 需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计 而装修单位一般无钢结构设计能力 物业管理单位也没有设计权限 因此 需经专业设计单位进行设计 从管理角度看 有较大量钢材在楼顶堆放 说明在建筑装饰材料进出管理上存在问题 物业管理方应检查相关管理环节 尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作 防患于未然 浩佳物业装修培训课件 32 3 控制作业时间 维护业主合法权益物业装饰装修管理要特别注意装修施工 尤其是拆打 的作业时间 避免影响其他业主和物业使用人的正常生活工作秩序 另外 还应针对不同的物业类型 制定相应的管理规定 区别对待 案例 某高层写字楼物业在国庆长假期间实施装修 物业管理员以装修时间不合适为由 要求其停止装修活动 案例分析 装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理 本例系写字楼项目 不像一般的住宅项目在节假日不宜施工 相反 其合理的装修时间应是节假日 因此 物业管理员的管理要求是错误的 浩佳物业装修培训课件 33 4 强化管理 反复核查物业集中装修期间 要增派人力 做到普遍巡查和重点检查相结合 一是要检查装饰装修项目是否申报 二是检查装修 装饰物业的内容 项目有无私自增加 在巡视过程中发现新增装修 装饰项目的 须指导用户及时申报 办理相关手续 三是要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求 如埋入墙体的电线是否穿管 是否用合格的套管 施工现场的防火设备是否配备 操作是否符合安全要求 现场的材料堆放是否安全 垃圾是否及时清理 有无乱堆放 装修户门外是否保持清洁卫生等 浩佳物业装修培训课件 34 案例 某日 某高层楼宇巡楼员在巡检过程中 发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗 于是巡楼员开出违章整改单 要求其进行整改 案例分析 本案例表面上看是在巡查中发现了问题 但仔细分析就不难看出 更换四扇窗是需要一定时间的 因此 在案例中有如下问题需要引起注意 第一 在发现问题之前 巡楼员的巡检工作是否到位 为什么事前没有发现违章 这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况 第二 大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的 这需要检查大堂值班环节 第三 开出违章整改单 必须说明违章的依据 要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施 而不能简单要求其整改就行了 这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要求 案例 装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱 工人在用电炉做饭 且无灭火设备 于是立即对该装修户提出整改要求 案例分析 装修现场材料应堆放有序 施工人员不得在现场采取简易方式点火做饭 易燃易爆材料应专门堆放 现场必须配备灭火装置 否则 应当勒令其停工整改 浩佳物业装修培训课件 35 业主办理好装修手续后就要开始进场装修 根据装修工程的工种大致可分为 水电 泥工 木工 油漆 粉墙 清洁扫尾等 根据业主和施工单位的不同要求 各工序可能先后进行 也可能交叉进行 物业管理人员可根据现场情况灵活掌握 具体的管理事项如下 四 物业装饰装修过程管理 浩佳物业装修培训课件 36 装修的准备工作如果有其他业主投诉装修噪音 卫生污染 我们将严肃处理 并对噪音 污染来源进行严格控制和管理 材料 工人进场时的管理在业主材料 工人进场时 需要安全部门岗的密切配合 如果发现有异常的装修材料进场 一定要问清楚 具体房号 材料用途 及时和业主沟通 了解材料的真实用途 对于违规装修用材料阻挡在小区门岗之外 所谓异常的装修材料包括 大型型钢材料 大量水泥 砂子 砖块 钢筋 脚手架等 这些材料的大量进场预示着业主将大兴土木 结构改造小区的房屋户型 是经过专业的设计师精心设计的 业主在购买房产时已经认可该户型 因此没有必要进行改建 而且也不准改建 任何改建都将会影响到整座楼的安全 浩佳物业装修培训课件 37 水 电线路施工管理大多数的水管材质是PPR热融管 相对来讲 容易漏水的地方是接头部位 我们可以建议业主要求施工单位施工前 施工后均用加压泵打压 然后封闭4个小时以上 观察压力表的读数变化情况 压力表在 0 2个压力下变动为正常 否则要检查管道渗漏情况 不能完全听信施工方的言词 业主在卫生间施工上水管道时 建议业主将所有冷热水管铺设在离地面30 以上的墙壁上 避免破坏地面上的防水层 施工前 施工后均做24小时防水试验 一旦施工过程中发现施工人员破坏了防水层 必须及时开具 整改通知单 提醒业主防水层已经破坏 地产公司将不再负责维修其防水层 改由施工单位保修 同时建议多做几次防水层 如果业主不听 将来与楼下业主构成的民事纠纷及经济损失由其独立承担 浩佳物业装修培训课件 38 强电线路的改动 要注意电线的质量和型号 对有大功率电器的线路一定要有相匹配的电线 线路改动时最好走垂直线路 接头和转弯的地方要设置接线盒 以便将来检修 房顶的混凝土层较薄 切槽深度不得超过1 5 所有线路暗埋必须串管 PVC管 穿线管内不准有接头 弱电线路的改动一定要注意 只有专业人士才能完成 小区的可视对讲 安全防范系统必须经过物业管理企业指定的专业人员才能移动 而且是收费服务 一旦私自移位造成单元系统损失的 要照价赔偿 需要提醒业主的是 在吊顶和家具内安装的电线一定要穿线管 减少火灾隐患 尽量少安装大功率的照明设备 浩佳物业装修培训课件 39 下水管道 烟道的施工厨房的烟道开口位置是根据国家规范设计的 不能做任何改动 否则极易产生串烟现象 如果业主执意要改 应该告诉他今后物业企业不会再接受报修 如果业主已经改动 当发生串烟时 可以安装止逆阀 厨房的燃气管道不能有改动 否则燃气公司将不会通气 同时也会存在安全隐患 连接软管的长度不得超过2 5m 连接软管不得封闭在墙内 一旦发生泄漏 后果将十分严重 木工施工相对来讲 物管对于业主的木工施工管理比较轻松 只需要查看业主的装修进度 注意防范施工人员的用电安全 消防安全 在公共区域施工问题 环境卫生的保持等方面的问题 浩佳物业装修培训课件 40 油漆施工业主的墙壁和家具油漆施工 也是相对比较轻松的管理环节 需要提醒施工人员的是注意环境卫生 不能影响到相邻业主的正常生活 施工时一定要关闭进户门 提醒业主在注意劣天气情况下门窗要及时关闭 以防损坏已经完成的装修工程 地板 瓷片铺设业主在铺设房间的地板时 建议干铺 不能铺设太厚的混凝土层 以防楼板荷重太大 浩佳物业装修培训课件 41 装修工程的收尾及验收 验收就是将业主在装修过程中所发生的违规情况进行汇总 并及时查看整改情况 对于没有处理的须记录备案 由业主 施工负责人签字认可 分清责任 此时需要提醒业主的是 注意剩余材料的处理 装修公司的质保金问题 室内有害气体检测 室内通风除异味问题等 浩佳物业装修培训课件 42 4 违规装修的管理 结构改动这一类违规装修是最严重的违规 主要表现在 在承重墙上开门 开孔 做壁橱 改变室内楼梯位置等等 物业管理企业应该坚决制止这一类违规装修 必要时可以采取一些非常手段 同时上报相关管理部门共同处理 房屋用途改变这一类违规装修主要表现在 扩大卫生间的门窗尺寸 更改卫生间干湿隔墙的位置 将卧室改为卫生间 将阳台改为洗衣间 将主卧卫生间改为书房或衣柜 改变空调的安装位置 改变燃气暖气管道等等 针对这类违规装修 物业管理企业应尽量阻止其改动 告知业主这样改动应该承担的责任 可能会对其以后的入住生活带来的麻烦等后果 最重要的是将改动情况详细记录在档案中 并让业主签字认可 浩佳物业装修培训课件 43 线路及房屋外观的变动这一类违规装修主要表现在 破坏了卫生间的防水层 上水管道暗铺在地板内 用水泥板和瓷片封闭卫生间和厨房的下水管道但没有预留检修孔 改动主下水管道 改变烟道的开孔位置 将污水管连接到雨水管中 可视对讲移位 改变进户门样式颜色 改变窗户玻璃颜色 随意安装防盗网等 同样物业管理企业也应尽量阻止其改动 并告知业主如若改动则应承担的责任和地产公司保修义务的变更 物管企业须将改动情况详细记录在案 并让业主签字认可 浩佳物业装修培训课件 44 环境卫生的破坏这一类违规装修主要表现在 装修垃圾没有按照规定运放 公用设施设备的污染损坏 噪音污染 高空抛物 空气污染 下水道内侵倒装修垃圾等 这一类违规一般情况下是施工人员造成的 需要安全部和保洁部的密切配合 发现一起 严肃处理一起 必要时可以要求相关人员离开小区 但一定要及时联系施工负责人和业主讲明原因 避免不必要的误会 浩佳物业装修培训课件 45 5 装修验收 当施工单位施工完毕 业主提出装修验收需求时 物业管理人员应当和业主 施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收 验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为 划分相应责任 装修验收过程中如果发现问题依然存在 一定要让业主 施工负责人签字认可 尽量减少物业企业在以后的工作中所承担的责任和维修工作量 总之装修的管理过和很重要 对于不能处理的问题应及时上报 做到有据可查 有字 业主签字 可认 同时尽可能详细记录业主的装修进程 包括业主的水电改动情况 浩佳物业装修培训课件 46 1 服务与控制是装修管理过程中的一对矛盾 如何处理充分体现了物业管理的水平与技巧 物业管理是服务活动 而装修管理工作的核心是对装修人各项装饰装修行为的控制 甚至是约束 因此 如何做好控制和服务 解决好这一矛盾 在实现控制的基础上让业主得到最大程度的满意 树立良好服务形象 就需要物业管理各级各类人员真正做到坚持原则 熟悉装饰装修管理规定 要换位思考 为业主着想 规范操作行为 2 装修人在准备资料的阶段 常常不知道如何表达需做的装饰装修项目 甚至因为语言表达不同 致使装修人与物业管理单位出现理解歧义 此时 物业管理单位有必要进行现场核对 避免出现漏项和错报项 五 装修管理应注意的问题 浩佳物业装修培训课件 47 3 在装饰装修项目申报登记时 物业管理单位必须到现场对所附图纸进行核对 以防有漏项 或有大的拆动项目漏报 在此之前进行过拆打 则需要对其新申报的拆打项谨慎核查 以确保其结构的安全 4 在办理开工手续前 物业管理方需确认装修施工的相关手续是否已经完备 5 在施工过程中 物业管理方应注意现场是否有未申报项目和材料 是否存在违反有关装修法规的行为 如装修中是否注意防火安全 有无使用电炉等火源等 装修工程是否对公共秩序 公共安全以及相邻业主或物业使用人构成侵害 6 验收如果在此之前已经发现了违章 则需在处理了违章后再进行验收工作 浩佳物业装修培训课件 48 7 对于在物业装饰装修过程中的违规违约行为 应根据相关法规 业主临时管理规约及物业装饰装修管理服务协议进行处理 8 装饰装修资料的一部分为业主资料 如申报表 装修图 施工人员资料等 另一部分为操作记录表 在每一单项装饰装修完成后 物业管理单位需及时整理好相关资料 属于业主资料的部分需归入业主档案资料 并长期保存 以备后查 操作记录则按文件管理办法进行相应的归档 浩佳物业装修培训课件 49 一 装修巡查注意事项1 土建 1 厨房 厕所穿墙破洞问题 原则上不准破墙 承重墙不能被破坏 防水层不能被破坏 排水检查口中 不能封闭 去除 门的方身是否改变 烟道隔风帘有没有被告打掉 封闭 六 物业装饰 装修的巡查 浩佳物业装修培训课件 50 2 客厅 阳台注意事项客厅地面铺大理石不能超重 暗埋管下槽不能超深 阳台上堆积重物要均匀 改移厨房到阳台要注意下水道不能进入生活排水管 二 水电水管明管暗埋 接头的牢固性 应查施工队有没有做渗漏试验 可视 对讲分机如改线路和移位必须请示物管公司 浩佳物业装修培训课件 51 暗埋电线一律要套管 转角处要用软管 用手应能拉动线头 各种插座开关的零线 火线颜色标识要统一 强弱电不能同管暗埋 进行水表安装位置的指导 要考虑抄表方便 同时告之业主热水器排气管道 烟道不能混排 三 内装提示业主吊顶的防潮措施 顶部刷防水涂料 提示自做家具的业主 连墙部份要做防潮处理 建议使用阻燃材料 各种燃气具的初使位置不能移动 浩佳物业装修培训课件 52 三 空调安装位置提前告之业主 便宜于装修前进行调整 落水口集中统一管理 空调主机安放架统一样式