《物业管理》读书笔记.doc

.物业管理读书笔记由于工作原因，经常需要用到“物业”方面的知识，感到有点力不从心，恰好中心开展读书活动，中心读书室添置了不少书籍，便借了几本有关物业管理方面的书来充充电，受益颇多。现结合我关物业管理现状谈谈自己对机关单位物业管理的看法。一、物业管理概述物业管理主要指物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理具有业主主导化、社会化和专业化的基本特征。物业管理业主主导化是指物业管理的权力来源于业主，而物业服务企业所进行的物业管理活动，仅是一种由业主委托授权，在合同约定的框架内，对房屋的共用部分及其配套的设备设施和相关场地提供的一种服务。物业管理社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担，除了房屋及机电设备的维修养护外，诸如清洁、绿化、秩序维护等关系到人们日常生活及物业正常使用的事情，都可以委托物业服务企业来承担。每位业主只需面对一家物业服务企业，而不需要为这些事情去面对不同的专业公司，这样既方便了业主，又便于统一管理，这是提高整个城市管理和社会化程度的重要措施，物业管理的出现有利于发挥物业的整体功能，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一和综合改善。物业管理专业化是指由专门的物业服务企业通过委托合同的签订，按照业主和使用人的意图，提供专业的管理服务。物业服务企业是由社会专业分工的细化而产生的专门提供物业管理服务的组织机构，作为一种统一管理，物业管理将有关的各项专业管理都纳入物业服务企业的业务范围内，物业服务企业可以通过设置专门的只能部门来从事相应的管理服务业务，配备诸如机电设备、空调、电梯、给排水、房屋检测与维修等多方面的专业人才，并有专门的管理工具和方法。二、机关单位物业管理模式我国机关单位的物业管理，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制，对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式，物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后 ， 在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。第三种模式是由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业管理实施方案，合理议价、财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理，通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志。三、机关单位物业管理存在的问题（一）机关单位物业产权的特殊性造成权责不明晰机关单位物业是由财政资金修建，其物业管理只是一种常规的房产管理，管理单位一般由所属的行政后勤部门承担，并仅限于办理房屋使用分配及对其进行简单的维护保养。这种管理模式，是在计划经济体制下产生的，福利观念根深蒂固，使用时自律性较差。机关单位住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备及小区配套的房屋、设施设备、道路、场地等产权界定不明确，责、权、利难以界定，给物业管理带来困难。（二）机关单位物业管理队伍专业素质参差不齐，人员结构具有局限性现在的物业设施设备均向高档化、电气化、智能化发展，物业管理的难度越来越大，要求从业人员具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。应当有计划、有步骤地加强物业管理人才的培养，努力造就一支懂经营、善管理、有技术、业务精的行业经营管理队伍。但目前机关单位物业管理的职业化队伍尚未形成，物业管理中心的人员主要来自机关后勤和机关机构改革分流人员，一些人年龄偏大，文化程度偏低，素质状况差异较大，而且员工们还存在着过去那种“坐等服务”、服务态度生硬、服务方式单一等服务质量问题，这样的实体，很难一下子打开市场局面，使物业管理作为专业化的管理。（三）机关单位物业管理实行社会化难以达到服务保障与增效创收和谐统一长期以来，机关单位物业管理的经费来源几乎全部来自财政预算资金安排，本机关一些干部职工对有偿服务不理解，认为物业管理服务是机关职责的一部分，应该无偿优质的为机关提供服务。而社会化的机关物业企业必须讲求经济效益和资金的良性循环，必然实行有偿服务，有多少钱就提供多少服务，因此很容易发生服务和效益上的矛盾。四、搞好机关单位物业管理工作的思路机关单位物业管理不但要服务和保障好机关事务，而且要面向社会，参与市场竞争，实现管理专业化，服务社会化，经营产业化的目标。做好机关单位物业管理必须做到以下几点：（一）坚持解放思想，转变观念，树立服务意识机关物管人员只有进一步解放的思想，转变观念，才能与时俱进，抓住机遇迎接挑战，在市场经济和机关后勤社会化改革的大潮中有所作为。一是要树立服务意识，根据各地的客观实际，提供与经济水平和社会环境相适应的高质量的服务；二是要树立创新意识，通过观念创新、制度创新，努力开创机关物业服务工作的新局面；三是要树立优胜劣汰的竞争意识，服务水平不但要跟自己纵向相比，还要与同行业的先进水平相比，从中找出差距，不断跟进；四是要树立良好的成本意识，要注重房产、设备、资金的使用效率，杜绝“等、靠、要”的思想，向管理要效益。（二）明晰产权，明确责权，建立健全机关单位物业管理制度由于机关单位物业的特殊性，其市场化、专业化程度还不高，因而，要建立新型的机关物业管理模式，必须按照“保障法制化”的要求，明确物业使用人和物业管理者的权利与义务关系，界定物业管理的服务方式、服务内容和服务标准，建立统一合理的费用结算制度，确保后勤服务的经费来源。在逐步总结经验的基础上建立起一套与结算制度相适应的管理办法和制度，使服务费结算逐步做到制度化，规范化。（三）坚持开放市场，引入竞争机制一是要开放人才市场。由于种种原因，导致机关后勤各类经营管理和技术人才短缺。因此要不拘一格招纳贤才，以适应机关后勤改革发展的需要。二是要开放服务市场。通过引进先进物管企业，逐步承担机关设备、保安、保洁、绿化等工作，促进自身服务水平提高，同时也可降低某些环节的运行成本。三是开放资产市场。通过资产运作，强化经营，提高机关资产的运行效益，同时也为弥补机关物业资金不足奠定良好的基础。（四）坚持以人为本，做好物业管理人员的思想政治工作机关物业管理人员的来源复杂，年龄、文化、技术等个体素质差异大，加之物业管理工作时间的不确定性，工作内容的多样性，管理和服务的规范性，对物业管理人员的要求比较高。首要的是要有高度的事业心和强烈的责任感。这种事业心和责任感的建立，就是要坚持“以人为本”的原则，大力加强物管人员的思想政治建设和精神文明建设，为提高服务质量提供有力的思想保证和精神动力，不断增强服务意识和敬业精神。首先要抓好职业道德建设，切实加强物管人员的素质教育，培养高尚的思想道德，增强服务意识，弘扬爱岗敬业、无私奉献的精神；其次要大力开展精神文明建设，教育职工树立“窗口”意识、“形象”意识，争创“文明单位、文明窗口”；第三是做好深入细致的思想政治工作，释疑解惑，最大限度地调动职工的积极性。要建立领导与职工谈心制度，定期了解职工的思想，关心职工的生活和切身利