物业维修金及退出征求意见稿

目目 录录 1 1 关于进一步加强全市住宅专项维修资金征收使用管 关于进一步加强全市住宅专项维修资金征收使用管 理的通知理的通知 2 2 东营市物业管理市场准入和退出管理暂行办法东营市物业管理市场准入和退出管理暂行办法 关于进一步加强全市住宅专项维修资金关于进一步加强全市住宅专项维修资金 征收使用管理的通知征收使用管理的通知 征求意见稿征求意见稿 各县区 开发区 住房和城乡建设主管部门 各房地产开 发企业 物业服务企业 为进一步加强全市住宅专项维修资金征收使用管理 保障住宅共用部位 共用设施设备的维修和正常使用 维 护业主和使用人的合法权益 结合全市住宅专项维修资金 审计情况 现就有关事宜通知如下 一 规范维修资金代收代缴一 规范维修资金代收代缴 一 适时代收 一 适时代收 各房地产开发企业在办理房屋预 销 售许可证前 持国有土地使用证 建设工程规划总平面图 建设工程规划许可证 物业管理区域划分范围到项目所在 地住房和城乡建设主管部门 以下简称维修资金管理部门 签订 东营市住宅专项维修资金委托代收协议 代收协 议 要在售楼处等显著位置进行公示 未签订代收协议的 相关房地产开发企业不得代收住宅专项维修资金 各房地 产开发企业凭 代收协议 要在购房人交纳尾款或办理房 屋入住手续时 按照标准向购房人收取首期住宅专项维修 资金 填写 住宅专项维修资金交存清册 并开据注明明 确建筑面积和缴存标准的代收收据 各房地产开发企业要 严格保存代收收据存根 作为日后检查和审计的依据 对 未按规定交存首期住宅专项维修资金的 各房地产开发企 业不得将房屋交付购买人 二 及时上交 二 及时上交 各房地产开发企业要在具备代收住宅 专项维修资金前 持 企业信息注册表 物业服务企业 信息注册表 物业小区基本信息登记表 自然幢信息 表 测绘后的售楼信息采集表 等相关资料到维修资金 管理部门开户注册 对代收的住宅专项维修资金 各房地 产开发企业应当自收到住宅专项维修资金之日起 30 日内 交存入维修资金管理部门在银行开设的维修资金专户中 维修资金管理部门要向业主出具专用票据 并由房地产开 发企业代发 作为业主日后办理房屋权属登记和查询的依 据 逾期未交存的 自收到住宅专项维修资金之日起 按 定期存款利息计算 由相关房地产开发企业支付 作为业 主交纳维修资金的本金 并由维修资金管理部门按照挪用 住宅专项维修资金行为进行处罚 未出售的 由相关房地 产开发企业交纳 各房地产开发企业凭 住宅专项维修资 金交存通知书 已加盖银行收讫章的初始登记联 办理房 屋初始登记 未全部交齐专项维修资金的楼幢 房屋权属 登记部门不予办理初始登记 三 强化管理 三 强化管理 各房地产开发企业要加强对代收住宅 专项维修资金的管理 安排专人负责 专户存储 单独计 帐 维修资金管理部门要加强对房地产开发企业代收代交 情况的检查 建立台帐 实行动态化管理 随时掌握代收 代交情况 对挤占挪用专项维修资金的房地产开发企业 要严格按照 东营市住宅专项维修资金管理办法 第三十 条规定 由维修资金管理部门追回挤占挪用资金 没收非 法所得 并处相关房地产开发企业以挤占挪用 2 倍以下的 罚款 构成犯罪的 依法追究直接负责的主管人员及其他 直接责任人员的刑事责任 二 规范维修资金使用二 规范维修资金使用 一 使用原则 一 使用原则 住宅专项维修资金的使用要坚持业主 集体决策 专款专用 核算到户 政府监督的原则 量入 为出 合理使用 二 使用范围 二 使用范围 住宅专项维修资金专项用于住宅共用 部位 共用设施设备保修期满后维修 更新和改造 具体 使用范围严格执行 东营市住宅专项维修资金使用实施细 则 东建字 2011 292 号 有关规定 物业服务企业 业主委员会要认真审核 维修资金管理部门要严格把关 以杜绝超范围列支 三 使用条件 三 使用条件 使用住宅专项维修资金必须符合两个 条件 一是物业共用部位 共用设施设备保修期满后 二 是所有物业已建立专项维修资金 维修项目符合专项维修 资金使用范围的 或者符合专项维修资金使用范围 且有 部分物业已建立专项维修资金 其余物业已明确分摊标准 并落实资金 四 使用程序 四 使用程序 一是物业服务企业 业主或业主委员 会根据资金使用范围确定使用项目 并提出明确详细的使 用方案 方案包括维修更新改造的内容 工程预算 涉及 户数及每户的分摊费用 维修和更新改造方式 二是业主 大会依法通过使用方案 业主委员会 或业主代表 持费 用报告征求维修工程涉及的三分之二以上业主同意 依法 通过使用方案 使用方案在小区或相关区域显要位置进行 公示 三是通过招标方式聘请有资质的施工企业施工 并 由相关企业根据维修工程的工程量定出费用预算报告 四 是物业服务企业持维修资金支用申请表 业主决议 业委 会 或业主代表 审核意见 施工合同 预算报告等 到 项目所在地维修资金管理部门办理核实备案手续 五是施 工完毕 业主 业主委员会 物业服务企业委托专业的审 计机构对工程决算进行审计 并出具正式的审计报告 六 是维修资金开户银行根据维修资金管理部门核实的维修资 金支用情况的通知将资金划拨给施工企业 维修资金管理 部门将相关资料立卷存档备案 三 加强维修资金监管三 加强维修资金监管 一 加强资金日常管理 一 加强资金日常管理 管好用好维修资金是各维修 资金管理部门的重要职责 各部门要提高思想认识 增强 住宅专项维修资金管理的责任感使命感 提高服务和管理 水平 资金的软件管理要根据日常工作需要不断完善 做 到每户详细信息 本金 利息 利率 存储银行 支出支 用金额时间及原由 房屋面积 业主变更情况 随时查询 加强资金财务核算和档案管理工作 各单位须配备维修资 金核算专用财务软件和财务管理人员 依法设置帐簿 加 强维修资金相关票据 凭证及维修资金使用档案的监管 档案管理做到分户 定期造册 分类存放 管理要分工明 确 责任到人 资金管理做到维修资金管理软件 财务软 件 账目明细数据三者互相衔接 互为依据 相互对应 二 健全资金保值增值 二 健全资金保值增值 目前 我市的住宅专项维修 资金采取活期利率的保值形式 不利于资金的保值增值 给广大业主造成了一定的损失 各维修资金管理部门要结 合实际 在保证正常支出的前提下 尽快将活期存储改为 一年或更长的定期存储 也可按照国家有关规定将专项维 修资金用于购买一级市场新发行的国债 并持有至到期 三 建立资金备案制度 从现在起 全市建立住宅专 项维修资金交存 使用管理情况季报制度 各县区 开发 区 维修资金管理部门应当在每季度末的 28 日至 30 日间 将辖区内住宅专项维修资金交存 使用管理情况上报市住 房城乡建设委 并同时向业主公开 接受社会监督 2013 年 7 月 9 日 东营市物业管理市场东营市物业管理市场 准入和退出管理暂行办法准入和退出管理暂行办法 征求意见稿征求意见稿 第一章第一章 总总 则则 第一条 为健全和完善物业管理市场准入和退出机制 形 成运作规范 竞争有序的物业管理市场体系 维护业主和物业 服务企业的合法权益 根据 中华人民共和国物权法 山 东省物业管理条例 和 东营市物业管理暂行办法 等法规规 定 结合我市实际 制定本办法 第二条 本市行政区域内涉及物业管理市场准入和退出的监 督管理活动 均适用本办法 第三条 市住房城乡建设委员会负责全市物业管理市场准 入和退出的监督管理工作 各县区 开发区 住房城乡建设主管部门负责本辖区内物 业管理市场准入和退出的指导和监督管理工作 街道办事处 乡 镇 人民政府 社区居委会按照管理权 限 具体负责辖区内物业管理市场准入和退出的指导工作 协 调解决业主 业主大会 业主委员会与物业服务企业在退出项 目管理阶段出现的问题 第二章 市场准入市场准入 第四条 物业服务企业应当具有独立的法人资格 按照核 定资质等级从事相应的物业管理服务活动 一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目 二级资质物业服务企业可以承接 30 万平方米以下的住宅项 目和 8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 三级资质物业服务企业可以承接 20 万平方米以下住宅项目 和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务 第五条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定 取 得职业资格证书 企业负责人 工程 财务 项目经理等业务负责人必须持 证上岗 第六条 外地物业服务企业进入本市从事物业管理服务的 应当持以下资料向市住房城乡建设委申请资质备案 备案结果 应及时告知项目所在地的县区住房城乡建设主管部门和街道办 事处 乡镇人民政府 并接受其指导监督 备案后的企业应当 在每年第一季度或发生有关变更后重新备案 一 外地物业服务企业资质备案申请表 一份 二 物业服务企业资质证书 正 副本复印件各一份 三 企业法人营业执照及在本地设立的分支机构营业执 照 正 副本复印件各一份 四 在本市从事物业管理服务的物业管理专业人员的职 业资格证书和劳动合同 管理和技术人员的职称证书和劳动合 同 工程 财务负责人的职称证书和劳动合同 复印件各一份 五 管理的本市物业项目的物业服务合同或前期物业服 务合同 复印件各一份 第七条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘具有相应 资质的物业服务企业实施前期物业管理 投标人少于 3 个或者建筑面积小于 2 万平方米的 经县区 开发区 住房城乡建设主管部门同意 可以采用协议方式选 聘具有相应资质的物业服务企业 第八条 业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会 的推荐选聘物业服务企业 业主委员会向业主大会推荐候选物业服务企业时 应当至 少推荐 3 个以上具备资质条件的物业服务企业 第九条 物业服务企业在承接物业管理项目时 应当按照 相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同 并 在合同签订之日起 10 日内报物业项目所在地的县区 开发区 住房城乡建设主管部门备案 对经审核符合要求的物业管理项 目 应在受理之日起 5 个工作日内出具备案证明 抄送项目所 在地的街道办事处 乡镇人民政府和社区居委会各 1 份 第十条 前期 物业服务合同备案应提交的材料 一 前期 物业服务合同备案表 二 物业服务企业法人营业执照 三 物业服务企业资质证书 四 物业服务合同 五 管理规约或临时管理规约 以上第 一 项材料需填报一式三份 第 二 五 项提交的材料为复印件 同时需提交其相应的原件进行核实 第十一条 物业服务企业签订的 前期 物业服务合同未 备案的 由县区 开发区 住房城乡建设主管部门责令限期报 送备案 逾期不报送备案的 记入企业不良行为记录并公示 前期物业服务合同未备案的 相关部门不予办理商品房预 售许可和初始登记 第十二条 建立物业服务企业履约保证金制度 作为物业 服务企业履行合同及物业管理项目正常交接的保证 物业服务企业在签订 前期 物业服务合同前 将履约保 证金存入项目所在地的县区 开发区 住房城乡建设主管部门 指定帐户 该帐户由县区 开发区 住房城乡建设主管部门和 街道办事处 乡镇人民政府物业管理专职机构实行双印鉴管理 第十三条 履约保证金的缴存标准按照 前期 物业服务 合同约定的一个月物业服务费的标准缴纳 履约保证金按照企业资质等级设定最高限额 一级资质物 业服务企业最高限额为 20 万元 二级资质物业服务企业最高限 额为 25 万元 三级或者暂定资质物业服务企业最高限额为 30 万元 物业服务企业缴存履约保证金达到最高限额后 新接管物 业服务项目时 可以免缴履约保证金 履约保证金缴存限额可以根据物业服务企业信用等级评定 情况予以调整 第十四条 物业服务合同终止 30 天内 履约保证金按照以下 规定退还物业服务企业 一 物业服务合同履行期间 物业服务企业无违约行为的 履约保证金的本息如数退还 二 物业服务企业未按物业服务合同约定的服务事项和质 量履行合同 但物业服务企业已按双方约定或人民法院 仲裁 委员会生效的法律文书履行全部给付义务的 履约保证金的本 息如数退还 三 物业服务企业未按物业服务合同约定的服务事项和质 量履行合同 按双方约定或者人民法院 仲裁委员会生效的法 律文书 履约保证金抵扣违约金后的余额退还物业服务企业 第十五条 物业服务企业有下列情形之一的 可暂不返还履 约保证金 一 物业服务合同未终止 二 物业服务合同约定期内 未尽对物业共有部位及设施 设备管养维修之责 导致其不能正常使用 三 未按规定移交物业服务用房 四 未按规定完全移交物业档案 物业服务档案等资料 五 物业服务人员未按规定撤出管理区域 六 未按规定结算 清退预收 代收的有关费用 七 法律 法规 政策规定及合同约定的不予返还保证 金的其他情形 第十六条 物业服务企业有下列情形之一的 不予返还履 约保证金 一 擅自终止物业服务合同 造成不良影响的 二 物业服务合同终止时 未按照规定撤离的 三 物业服务合同约定的其他不予返还保证金的行为 第十七条 不予返还的保证金 经业主委员会申请 县区 住房城乡建设主管部门和街道办事处 乡镇人民政府审核 可 用作以下用途 一 承担物业服务企业非正常退出项目后过渡管理所发 生的费用 二 对物业共用部位 共用设施设备维修所发生的费 用 三 物业服务合同约定的可使用保证金的行为 第三章第三章 市场退出市场退出 第十八条 物业服务企业应当坚持诚信守法的原则 严格 履行合同约定 本办法规定的退出程序和相应职责 认真依法 做好物业管理交接工作 保持物业项目管理的连续性 第十九条 业主 业主大会应当依法有序作出解聘 选聘 物业服务企业的决定 并保持物业项目管理的正常有序 持续 长效 积极维护社会稳定 第二十条 物业服务企业提出解除或者终止合同的 应当 按照下列程序做好物业管理交接工作 一 在解除或者终止合同 60 日前 物业服务企业应当 将拟退出原因 退出时间 同意承担的违约责任以书面形式告 知业主委员会 开发建设单位 同时报送项目所在地的县区 开发区 住房城乡建设主管部门和街道办事处 乡镇人民政 府备案 并以书面形式在物业管理区域内公告 15 日 二 拟退出物业项目管理的物业服务企业 在未正式退 出前 应当继续按照物业服务合同的约定做好物业服务 积极 协助业主大会 开发建设单位 选聘新的物业服务企业 业主 应当足额按时交纳物业服务费至合同终止之日或经双方确认的 实际服务终止之日 三 物业服务企业应当在合同解除或者终止之日起 10 日 内 向业主委员会 开发建设单位 移交下列资料 1 移交保管的物业档案 物业服务档案 2 提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造 维 修 运行 保养的有关资料 3 移交物业服务用房 4 清退预收 代收的有关费用 5 法律 法规规定的其他事项 物业服务企业在征得业主委员会 开发建设单位 同意后 也可向业主大会 开发建设单位 重新选聘的物业服务企业办 理移交 物业服务企业之间应做好交接工作 并由业主委员会 开发建设单位 监督确认 四 新的物业服务企业接管后 业主委员会 开发建设 单位 应当将本条第 三 项所列事宜移交新的物业服务企业 第二十一条 业主大会提出解除物业服务合同的 应当按 照下列程序做好物业管理交接工作 一 在解除合同 60 日前 业主委员会应当组织召开业 主大会会议 在召开业主大会会议 15 日前 将表决与物业服务 企业解约等会议内容的会议通知书面送交业主并以书面形式在 物业管理区域内公告 二 按管理规约 业主大会议事规则约定实行业主大会 代表制的 业主代表在参加业主大会会议 3 日前 就解约等事 宜书面征求其所代表的业主意见 凡需投票表决的 业主的赞 同 反对及弃权的具体投票经本人签字后 由业主代表在业主 大会投票时如实反映 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半 数的业主同意提前解约的 业主委员会应当在业主大会作出决 议后 3 日内 将解约原因和时间书面告知物业服务企业 并在 物业管理区域内公告 业主应当足额按时交纳物业服务费至合 同终止之日或经双方确认的实际服务终止之日 业主委员会将解除合同原因 解除时间和表决结果以书面 形式报物业项目所在地的县区住房城乡建设主管部门和街道办 事处 乡镇人民政府备案 三 业主大会依法选聘物业服务企业 业主委员会代表 业主与业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同 四 业主委员会按照本办法第二十条第 三 项规定与 原物业服务企业办理交接事宜 新的物业服务企业接管后 业 主委员会应当将相关资料 账册 财物等移交给新的物业服务 企业 第二十二条 物业服务企业退出项目管理时 业主大会 开发建设单位 暂未选聘到新的物业服务企业的 应当按照 下列程序做好物业管理交接工作 一 在解除合同 30 日前 原物业服务企业应当及时到 物业项目所在地的县区 开发区 住房城乡建设主管部门和街 道办事处 乡镇人民政府备案 二 县区 开发区 住房城乡建设主管部门和街道办事 处 乡镇人民政府接到物业服务企业备案后 7 个工作日内 应 当到物业项目听取业主委员会 开发建设单位 业主及物业 服务企业等的意见 并做好继续管理服务的协调沟通工作 经 协调达不成一致的 可暂由社区居委会组织相关专业服务企业 做好清扫保洁 垃圾清运 绿化养护 秩序维护等日常工作 所发生的费用由业主据实交纳 三 原物业服务企业应当在退出之日起 10 日内 按照 本意见第二十条第 三 项的规定向业主委员会 开发建设单 位 办理移交事宜 新的物业服务企业接管后 业主委员会应当将相关资料 账册 财物等移交给新的物业服务企业 第二十三条 物业服务合同的权利义务终止后 原物业服 务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接手续 原 物业服务企业拒不退出物业管理区域的 业主可拒付物业服务 合同权利义务终止后的物业服务费 新聘物业服务企业和物业 服务合同委托方应通过司法途径要求原物业服务企业退出物业 服务区域 办理交接手续 第四章第四章 罚则罚则 第二十四条 物业服务企业擅自撤离物业管理区域 停止 物业服务合同或者未办理退出手续 履