第4章资产评估客体与对象ppt课件.ppt

第4章资产评估客体与对象 4 1资产评估客体及其特点4 2资产评估对象及其界定4 3评估对象作用方式和利用状态的界定4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 目录 学习目标 通过本章的学习 学生应当了解和掌握资产评估客体及其分类 资产评估对象及其与评估客体的关系 掌握评估对象实体边界 权益边界 作用方式和盈利模式界定的要求和方法 以及主要评估对象的评估特点 资产评估是我国对评估 估价或估值活动及其过程的一种习惯性表达方式 把资产评估作为一个词组来看待可能有助于我们更好地理解和把握资产评估客体 学习目标 从一般意义上讲 资产评估客体就是资产评估对象 事实上 资产评估客体可以从资产评估的理论层面和操作层面分别加以论述 在资产评估理论层面上 我们将一般意义上的资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项都称为资产评估客体 而在资产评估操作层面上 我们把具体的被评估的客体或标的物称为资产评估对象 4 1资产评估客体及其特点 4 1 1资产评估客体从资产评估理论层面上讲 资产评估客体通常是泛指资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项 4 1 2资产评估客体的基本特征1 资产的特征2 需要利用估值技术服务的其他经济事项的特征 4 1资产评估客体及其特点 4 1 3评估客体分类1 资产的类型 1 按资产存在形态分类 可以将资产分为有形资产和无形资产 2 按资产的构成和是否具有综合获利能力分类 可以将资产分为单项资产和整体资产 4 1资产评估客体及其特点 3 按资产能否独立存在分类 可以将资产分为可确指的资产和不可确指的资产 4 按资产与生产经营过程的关系分类 可以将资产分为经营性资产和非经营性资产 5 按企业会计制度及其资产的流动性分类 可以将资产分为流动资产 长期投资 固定资产和无形资产等 4 1资产评估客体及其特点 2 需要利用估值技术服务的其他经济事项的分类 1 债务 2 成本费用 3 其他 4 2资产评估对象及其界定 从广义的层面上讲 资产评估的客体等同于资产评估对象 所谓从广义层面上讲 是指只考虑资产本身而不考虑评估目的等条件对资产功能 使用方式等的影响 此时的评估客体是泛指的评估对象 而在资产评估操作的层面上 资产评估对象并不是一个泛指的概念 而是一个具体的概念 4 2资产评估对象及其界定 一个需要被评估师表达价值的标的 此时的评估对象不仅包括资产本身 而且还包含资产存在的地点 使用方式等相关的条件 因此 在资产评估操作的层面上 资产评估对象需要界定 包括对被评估资产存在方式及使用方式的界定 4 2资产评估对象及其界定 4 2 1资产评估对象及其本质1 资产评估对象资产评估操作层面上的评估对象 是由资产本身 以及由引起资产评估的经济行为对于评估结果用途的具体要求 资产评估特定目的 等对资产功能 作用 使用方式及承载的权益的影响等所构成的具体的资产评估标的物 2 资产评估对象本质资产评估对象的本质就是明晰的权益 4 2资产评估对象及其界定 4 2 2资产评估对象分类1 单项资产评估对象2 整体资产评估对象3 有形资产评估对象4 无形资产评估对象5 其他评估对象 4 2资产评估对象及其界定 4 2 3评估对象的界定1 单项评估对象的界定 1 单项资产评估对象实体边界的界定 2 单项资产评估对象权益边界的界定对于单项资产评估对象 评估人员可以通过评估对象的产权证明材料 购置合同 协议 相关票据凭证和引起资产评估的具体经济事项等落实评估对象的产权及权益 2 整体资产评估对象的界定整体资产评估对象的界定其实就是要界定清楚整体资产评估范围和整体资产评估具体对象 3 其他评估对象的界定 4 3评估对象作用方式和利用状态的界定 4 3 1评估对象作用方式的界定4 3 2评估对象盈利模式判断评估对象的盈利模式与评估对象自身的性质 功能 以及与评估目的相关的使用方式紧密相关 4 3评估对象作用方式和利用状态的界定 4 3 3评估对象使用效果界定评估对象使用效果界定的另一个说法 就是关于评估对象是否有效使用的判断 在大多数情况下 资产评估是以评估对象被有效使用为前提的 但这并不能排除评估对象的非有效使用也可以是资产评估的前提之一 评估对象被有效使用或被非有效使用的判断直接影响评估对象的评估价值 4 3评估对象作用方式和利用状态的界定 评估对象的实体边界 权益边界 作用方式 使用状态和盈利模式的界定是资产评估过程中非常重要的组成部分 是准确合理评价资产价值的基础工作 评估对象的实体边界 权益边界 作用方式和盈利模式的界定可能并没有固定的模式 需要评估人员根据评估对象自身的性质 功能 以及评估目的等分析确认 评估对象的实体边界 权益边界 作用方式 使用状态和盈利模式的准确界定将是评估人员选择价值类型和评估途径与技术方法的重要依据 4 4 1房地产评估特点及其注意事项1 房地产的特点房地产作为一类资产一般具有以下特点 1 位置固定性 2 供求区域性 3 使用长期性 4 投资大量性 5 保值与增值趋势 6 缺乏流动性 7 政策限制性 4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 2 房地产的评估特点 1 合法性前提 2 最佳使用原则3 房地产的评估注意事项影响房地产价格和评估价值的因素众多而且复杂 例如 房地产实体 房地产权益和房地产的区位等等 由于这些因素本身具有动态性 因此 它们对房地产价格和评估价值的影响也是动态的 4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 4 4 2机器设备评估特点及注意事项1 机器设备的特点作为一类独立的资产的机器设备与其他资产相比较具有以下特点 1 机器设备是一类可以长期使用的劳动手段 具有单位价值大 使用寿命长的特点 2 价值补偿和实物更新不一致 3 涉及专业门类多 工程技术性强 4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 2 机器设备评估的特点 1 机器设备评估是以技术检测为基础的 2 机器设备在评估时的存在形式和使用方式将影响机器设备的评估价值 3 机器设备评估时所依据的使用状态将影响机器设备的评估价值 4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 3 机器设备评估的注意事项 机器设备所包含的技术性无形资产应酌情考虑统一评估或分别评估 与土地及其建筑物不可分离的机器设备 分离设备会严重影响土地及建筑物使用价值和价值的 可将机器设备放到土地 建筑物中一并评估 机器设备通常是以单台 件为标的进行评估 4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 4 4 3无形资产评估特点及注意事项1 无形资产的特点无形资产 是指特定主体所控制的 不具备实物形态 对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源 1 无形资产的形式特征 无形资产没有物质实体 但它又必须通过一定的物质载体直接地或间接地表现其客观存在 无形资产通过使用能为其拥有者取得持续的经济效益 无形资产被排他性地占有 其提供的未来经济效益具有较强的不确定性 4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 2 无形资产的资产特点 可分性与共享性 无形资产对有形资产的相对依附性 无形资产的研制开发成本与其获利能力的弱对应性 无形资产的市场透明度低 2 无形资产的评估特点3 无形资产评估的注意事项 4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 4 4 4企业价值评估的特点及注意事项1 企业的特点 1 盈利性 2 持续经营性 3 整体性 4 权益可分性 4 4主要评估对象的评估特点及注意事项 2 企业价值评估特点 评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体 决定企业价值高低的因素 是企业的整体获利能力 企业价值评估是一种整体性评估