理财规划师课件(消费支出规划)PPT课件.ppt

理财规划师培训 消费支出规划 2006年个人房贷余额超过2 0万亿元54 月供占收入20 50 32 月供占收入50 以上 房奴 如何可以均匀地享受一生的财富 预期中国汽车销量每年增速至少10 理财规划之消费支出规划 2 收入 支出 财务安全与财务自由 财务安全 现有财富足以应对未来的财务支出或其他生活目标的实现 家庭不会出现大的财务危机财务自由 收入主要来自主动投资而不是被动工作 3 收入大于支出 总收入 投资收入 总支出 工作收入 4 收支相抵 5 投资收入 总收入 总支出 工作收入 支出大于收入 6 考题回顾 理财规划的目标是实现财务安全和财务自由 如果客户实现了财务自由 则该客户的投资收入曲线应该一直在支出曲线的 2006年9月 A 平行 B 下方 C 上方 D 右方 7 消费支出规划 住房消费规划 汽车消费规划 消费信贷规划 8 住房规划 住房支出 住房消费 住房投资 购房 租房 9 购房消费规划流程图 10 购房或租房的选择 适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势 11 租房与购房的比较分析 12 购房或租房的选择 年成本法 购房年成本 首付款 存款利率 贷款余额 贷款利率 年维修及税收费用租房年成本 房屋押金 存款利率 年租金 13 年成本法 年成本法应结合 未来房租的调整 如果预计未来房租将向上调整 则租房年成本将随之增加 购房后总价固定 但随着还款额度的增加 本金的机会成本将下降 因此购房年成本将逐年下降 房价趋势 如果未来房价看涨 那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本 利率高低 利率越低 购房的成本也越低 购房会相对划算 反之 则租房划算 14 购房或租房的选择 年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房 面积80平方米 该房可租可售 如果租的话 房租每月3千元 押金1万元 而购买的总价是70万元 李小姐可以支付30万元的首付款 另外40万拟采用5 51 的商业贷款利率向某行贷款 另外 购买二手房需要较多的税费支出和装修费用 这些税费如果按年平摊 大约每年5000元 李小姐应该租房还是买房 李小姐的年平均投资回报率是4 15 案例分析 李小姐租房年成本 10000 4 3000 12 36400元李小姐购房年成本 300000 4 400000 5 51 5000 37400元租房年成本36400元 购房年成本37400元 因此租房更划算 16 购房或租房的选择 净现值法 其中NPV为净现值t为年份数CFt为各期的净现金流i为折现率 17 购房或租房的选择 净现值法案例 王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子 该房可租可售 如果租的话 房租每年4万元 期初交纳 租期4年 押金1万元 而购买的总价是70万元 王先生可以支付30万元的首付款 另外40万拟采用6 的商业贷款利率向某行贷款 贷款15年 本利等额摊还 另外 购买该房的税费及装修费共需100000元 王先生估计居住4年后仍能按原价出售 王先生应该租房还是买房 王先生年投资回报率是4 18 王先生租房的净现金流量现值计算 19 王先生买房的净现金流量现值计算 每年偿还贷款 40 A P 6 4 4 12万元第四年末贷款余额 4 12 P A 6 11 32 48万元王先生卖房所得房款 70万元 20 王先生买房的净现金流量现值计算 21 购房规划 购房的目标 购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行 购房环境需求区位面积 22 购房规划 可买多高价位的房屋 购房财务决策有哪些住房贷款方式可选择 采用何种还款方式 住房消费信贷 23 购房财务决策 估算负担得起的房价 王先生预计今年年底年收入10万元 以后每年增长3 每年储蓄比率40 目前王先生有存款2万元 打算5年后买房 王先生的投资回报率10 准备贷款20年 计划采用等额本息还款 房贷利率6 王先生可负担的购房首付款是多少 可负担房贷多少 可负担房贷总价是多少 24 案例分析 可负担的购房首付款 290059 25 案例分析 可负担的贷款 531871 第6年可用来偿还贷款资金 112551 1 3 0 4 46371元 可负担的贷款总额 46371 P A 6 20 531871元 26 案例分析 可负担的房屋总价 290059 531871 821931房屋贷款占房屋总价的比率 531871 821931 64 71可负担房屋单价 821931 100 8219 31元 m2 27 估算负担得起的房价方法 可负担的购房首付款 目前可用于购房的资产在未来购房时的终值 当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值可负担的购房贷款 购房后每年可供购房的收入 年金现值系数 n 贷款年限 r 房贷利率 可购买房屋总价 可负担的购房首付款 可负担的购房贷款可负担房屋单价 可负担房屋总价 需求房屋面积 28 估算负担得起的房价案例 自行练习 李先生一家拟在广州定居 计划5年后购房 贷款至多15年 李先生家庭目前有金融资产30万元 其中50 可用于购房准备 李先生一家目前每年可结余10万元 其中可用于购房的额度约为4万元 目前银行房贷利率是6 而李先生的投资报酬率约为4 李先生一家可买总价是多少的房屋 李先生是四口之家 李先生要求所购房屋大约100平方米 房屋单价是多少 李先生可负担的购房首付款 30万 50 复利终值系数 n 5 r 4 4万 年金终值系数 n 5 r 4 39 92万元李先生可负担的购房贷款 4 年金现值系数 n 15 r 6 38 85万元届时可负担房屋总价 39 92万元 38 85万元 78 76万元李先生可负担购房单价 78 76万元 100 7876元 29 购房财务决策 按想购买的房屋价格估算每月负担费用 张先生欲购买100平方米的房子 目前市场上一般价格是3000 6000元 平方米 则欲购买100平方米的房子费用时30 60万元 贷款至多7成 期限20年 贷款利率6 等额本息还款 30 案例分析 30万元房屋总价需要支付的首付款 30 1 70 9万需要支付的贷款数额 30 70 21万元每月摊还的贷款本息费用 1505元60万元房屋总价需要支付的首付款 60 1 70 18万需要支付的贷款数额 60 70 42万元每月摊还的贷款本息费用 3009元 31 按想购买的房屋价格估算每月负担费用 欲购买房屋总价 房屋单价 需求面积需要支付的首期部分 欲购买房屋总价 1 按揭成数 需要支付贷款比例 欲购买房屋总价 按揭成数每月摊还的贷款本息费用 需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值 32 购房时应考虑的其他因素P49 契税 普通住宅 1 5 非普通住宅 3 评估费律师费 公积金贷款免收律师费 谁委托 谁付费保险费抵押登记费印花税购房5 贷款0 5 33 购房规划的主要指标 房屋月供款与税前月收入的比率不超过25 30 所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33 38 小王税前月收入1 5万元 收入稳定 家庭储蓄20万元 目前每月需要偿还1000元的汽车贷款 期限3年 小王拟购买一套60万元的房屋 购房其他相关费用为房款的5 小王应选择多少年住房按揭贷款 银行贷款利率6 分析 小王购房其他费用支出是3万元 60万 5 因此 建议小王选择首付款20 12万元 剩余80 房款 48万元 选择住房按揭贷款 小王收入稳定 建议选择等额本息还款法 如果小王采用15年贷款期限 则每月还款额是 A 480000 A P 6 12 15 12 4050 51 元 房屋月供款占借款人税前月总收入的比率 4050 51 150000 27 房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率 4050 51 1000 150000 33 7 可见 选择15年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境 34 住房消费信贷 种类 个人住房公积金贷款个人住房商业性贷款个人住房组合贷款 35 个人住房公积金贷款 定义 以住房公积金为资金来源 向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买 建造 翻建 大修自由住房的专项住房消费贷款 特点贷款期限一般低于30年利率比商业贷款利率低以担保方式获得贷款贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人购买自住房贷款额度有要求还款灵活需提供相关资料 教材55页 36 个人住房公积金贷款案例 一位参加s市住房公积金制度的客户 打算购买一套评估值为50万元的自住房 并申请公积金贷款 客户目前的住房公积金本息和供6000元 上个月公积金汇储额150元 本人离法定退休年龄剩30年 客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额 目前本人名下公积金本息余额 上个月汇储额 剩余退休年限 12 6000 150 30 12 6万元借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元 37 个人住房公积金贷款案例 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额 18万元 所购住房的评估价的70 35万元 该市公积金管理中心规定的最高贷款额 10万元 38 个人住房商业贷款 个人住房商业贷款是银行以信贷资金向购房者发放的贷款 俗称 按揭 个人按揭贷款 一手房贷款 Min 期限 30年 房屋价值80 个人二手房贷款借款人有稳定收入 信用良好个人商用房贷贷款额度购房总价或评估价的60 贷款期限 一般低于10年 贷款利率按同档次期限利率个人住房转按揭贷款 39 个人住房商业贷款的贷款方式 抵押贷款方式贷款银行向贷款者提供部分购房贷款 用其购房契约向银行作抵押 若购房者不能按照购房期限还本付息 银行可将房屋出售 以抵消贷款 质押贷款方式借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式 质押品主要是国债 信誉好的其他债券 银行存款等保证贷款方式贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人 其他经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式抵押 质押 加保证贷款方式 40 住房组合贷款 公积金贷款 商业贷款接案例客户贷款总金额以房价的70 为限客户可申请的最高贷款额度 50 0 7 35万元个人住房公积金贷款金额 10万元个人商业贷款金额 35 10 25万元贷款期限 15年 公积金贷款利率4 95 商业贷款利率6 273 公积金贷款每月还款 788 2商业贷款月还款 2146 7每月供款 2934 88元 41 还款方式和还款金额 首付款 总房价的20 30 期款1年以内 到期本息一次清偿1年以上等额本息还款法等额递增 减 还款法等比递增 减 还款法 42 等额本息还款法 适用于收入稳定的家庭 如公务员 教师等 李先生向银行申请了20年30万元贷款 利率6 044 等额本息还款下 每月还款额是 A 30 A P 6 044 12 20 2196 81请用金融计算器计算 案例 43 等额本金还款法 适用于目前收入较高或压力较小 未来收入较小或压力较大的人群 李先生向银行申请了20年30万元贷款 利率6 044 等额本金还款下 每月还款额是 每月偿还本金 300000 240 1250元第t月偿还利息 300000 t 1 1250 6 044 12第1月偿还利息 300000 1 1 1250 6 044 12 1568最后1月偿还利息 300000 240 1 1250 6 044 12 7 44 其他还款法 等额递增还款法还款期限划分几个阶段 每个阶段内月还款额相同 下一阶段的还款额按固定金额递增适用于目前收入较低 未来收入较强的人 如刚参加工作的人群案例 小王向银行贷款288600元买房 年利率6 小王采用等额递增还款法 20年还清 每月还款额如下 45 等额递减还款法还款期限划分几个阶段 每个阶段内月还款额相同 下一阶段的还款额按固定金额递减目前收入较好 未来收入将减少的人老王向银行贷款339600元买房 年利率6 老王采用等额递减还款法 20年还清 每月还款额如下 46 其他还款法 等比递增还款法还款期限划分几个阶段 每个阶段内月还款额相同 下一阶段的还款额按固定比例递增适用于目前收入较低 未来收入呈上升趋势的人群等比递减还款法还款期限划分几个阶段 每个阶段内月还款额相同 下一阶段的还款额按固定比例递减目前收入较高 希望较快偿还贷款 减少利息支出的人群 47 小王向银行贷款244350元买房 年利率6 小王采用等比递增还款法 20年还清 每月还款额如下 老王向银行贷款288520元买房 年利率6 老王采用等比递减还款法 20年还清 每月还款额如下 48 提前还贷的选择权 提前还贷的方法全部提前还贷部分提前还贷 每月还款额不变部分提前还贷 每月还款额减少部分提前还贷 每月还款额减少 缩短还款期限如何还贷更经济先还商业贷款 再还公积金贷款等额本金还款比等额本金还款更节约利息 49 提前还贷案例分析 增加内容 张先生向银行贷了40万元 贷款10年 采用等额本息还款法 贷款利率6 已偿还20期 张先生当前获得10万奖金 准备提前偿还银行贷款 哪种提前还款方式可以节约更多的资金 月供不变 缩短还款期限减少月供 还款期限不变月供减少 还款期限减少 50 案例分析 计算不提前还贷 需要支付的利息总额每月偿还贷款 P 400000i 6 12N 20 Pmt 4440 82支付利息总额4440 82 120 400000 132898 元 51 案例分析 计算提前还贷时 已经偿还利息和未尝还的本金未偿还本金 P 4440 82 p A 6 12 100 348794已偿还本金 400000 348794 51206已偿还利息 4440 82 20 51206 37610 52 案例分析 月供不变 缩短还款期限每月需偿还贷款 P 348794 100000 248794i 6 12N 100 Pmt 31670 63支付利息总额31670 63 100 248794 67969 元 支付利息总额37610 67969 105579元 53 案例分析 减少月供 还款期限不变仍需偿还贷款期数 P 348794 100000 248794i 6 12Pmt 4440 82 N 65 9支付利息总额4440 82 65 9 248794 43856 元 支付利息总额37610 43856 81466元 54 案例分析 月供减少 还款期限缩短仍需偿还贷款期数 P 348794 100000 248794i 6 12Pmt 3500 N 88 05支付利息总额3500 88 05 248794 59383 元 支付利息总额37610 59383 96993元 55 房屋消费支出的流程 与客户交流 确定客户希望购房的目标 收集客户信息 包括家庭组成 收入等 分析客户信息及财务现状 帮助客户制定购房目标 包括时间 面积 房价 帮组客居进行贷款规划 购房规划的实施 监控及调整购房规划 56 案例 家庭收支 资产状况2006年10月 理财目标 购房时积累资金 13 5 0 95 8 21 1购房目标 首付2成 装修 现金 8 10 3 21万元贷款 32万元 57 不同贷款期限的对比 6 044 2008年底结婚费用 5849 18 105289 58 汽车消费贷款规划 贷款对象具备完全民事行为能力稳定的职业和还贷能力能提供有效抵押物或质物 或有能力代偿的保证人能支付首付款项贷款期限 一般3年 不超过5年贷款金额贷款担保贷款保险 59 还款方式 等额本息和等额本金按月还款和按季还款递增法和递减法智慧型还款无需找人担保 无需当地户籍每期支出小于传统方式 最后一期支付灵活 多重选择 60 案例 小王大学毕业5年 月收入5500元 贷款买车 贷款金额10万元 期限5年 年利率5 58 采用等额本息还款法 月还款额 1926 31养车费2000元 月 占收入的67 65 压力较大如果小王未来收入稳步上升 建议采用 按月等额本息年度递增法 61 银行与汽车金融公司贷款的比较 贷款比例和年限银行最低首付款40 汽车金融公司更宽松年限3年 5年申请汽车贷款资格银行需考虑贷款人户口贷款利率银行按央行规定汽车金融公司略高汽车金融公司无杂费 62 制定消费信贷方案 王先生目前的积蓄大部分花在装修上了 儿子急需电脑 王先生可从银行贷款5000元 期限2年 年利率5 91 每月还款多少 本节自行复习 63 财务安全的内容的有 个人是否有发展的潜力 是否有充足的现金准备 是否有适当 稳定的收益以及 等 九月份考题 A 是否有稳定充足的收入 B 是否享受社会保障 C 是否有适当的住房 D 是否有额外的养老保障计划 E 是否购买了适当的财产和人身保险 64 重点与难点 消费支出规划 家庭消费三种模式购房的财务决策还款方式和还款金额与购房相关的税费及计算购车财务决策汽车消费信贷 购房财务规划的基本方法等额本金还款法与等额本息还款法下还款金额的计算不同还款方式的比较 65 案例1 王先生年收入为10万元 预计收入每年增加3 每年的储蓄比率为40 目前有存款5万元 打算5年后买房 假设王先生的投资报酬率为5 王先生买房时准备贷款20年 假设房贷利率为6 问 可负担首付款 可负担房贷 可负担房屋总价 66 王先生5年后的可负担首付款为297827元 但是考虑到王先生购房后一系列的支出如相关税费 装修等 把王先生可负担的首付款设定为250000元 案例1 67 王先生买房时准备贷款20年 假设房贷利率为6 并且假设王先生每年的房贷还款额为40000元 则折算至王先生买房时 可负担房贷为 458797元N 20 I Y 6 PMT 40000 CPTPV 可负担房屋总价 458797 250000 708797元验证贷款比例是否合适 250000 708797 35 贷款比例 1 35 65 案例1 68 购房的财务决策 购房规划的基本方法 方法二 按想购买的房屋价格来计算首付和月供 69 住房贷款 汽车贷款 2006年 裴小姐购买了一套110平方米的普通住宅准备结婚用 房屋总价77万元 首付三成 公积金贷款10万 贷款利率4 41 期限15年 其余部分利用商业住房抵押贷款 贷款利率5 508 期限25年 可以选择等额本息 等额本金 等额递增和等额递减四种还款方式 根据案例 回答问题 2006年9月 1 假设裴小姐平时收入 支出情况都比较稳定 生活上也偏向过平稳 安定的生活 理财规划师应建议裴小姐采用 还款方式 A 等额本息 B 等额本金 C 等额递增 D 等额递减 A 70 4 若采用等额本息还款 裴小姐每月应还公积金贷款额为 A 666 7 B 760 4 C 897 1 D 774 9p y 12 pv 100000 i y 4 41 n 180 cptpmt 5 若采用等额本息还款 裴小姐每月应还商业贷款额为 A 2474 83 B 2531 52 C 2697 94 D 3458 34p y 12 pv 439000 i y 5 508 n 300 cptpmt B C 消费支出规划 71 6 按照有关规定 裴小姐购买的住宅需要交纳的契税为房屋总价的 A 1 5 B 2 C 1 D 3 7 在公积金贷款全部还清时 商业贷款的余额为 A 275 480 B 248 507 C 194 695 D 210970 A B 消费支出规划 解析 p y 12 pv 439000 i y 5 508 n 300 pmt 2697 94 p1 1 p2 180 bal 72 相关链接 张先生和马先生同时各购买了一辆小轿车 但是张先生是通过银行贷款购买 而马先生则是通过汽车金融公司贷款购买 下列关于汽车贷款利率的说法中错误的是 A 银行和汽车金融公司都提供汽车贷款 B 一般情况下 通过银行进行汽车贷款的利率高于通过汽车金融公司贷款的利率 C 通过汽车金融公司进行贷款相对比较容易 D 通过汽车金融公司进行贷款交纳的其他杂费少于通过银行进行的汽车贷款 B 消费支出规划 73 阿桑看中了一处房子 价值100万元 她付清了首期30万元 余下的70万元计划向银行申请按揭贷款 她打听到某银行房贷以5年为限 利率分为两档 5年及5年以下 年利率为5 85 贷款期在5年以上 年利率为6 12 假设每月月底还款 每年计算一次复利 请问基于以上假设 以下关于还款年限和月还款额的计算结果 哪些是正确的 BDE A 申请5年期贷款 月还款额为14 091元B 申请10年期贷款 月还款额为7 814元C 申请15年期贷款 月还款额为6 870元D 申请20年期贷款 月还款额5 064元E 申请25年期贷款 月还款额为4 562元 74 小张被借调到北京5年 如果他租的话每月房租2000元 押金三个月 如果现在买该房子需付60万 5年后可以45万的现值售出 假设一年的存款利率为3 以净现值法计算 下面选项正确的是 BCD A 租房的现值成本是109 912 97元B 租房的现值成本是115 088 63元C 买房的现值成本是150 000元D 买房成本高E 租房成本高 75 小王打算买房 他现在有银行存款300 000元 他每年可负担的供款金额为50 000元 20年的按揭年利率为6 请选出他现在可以购买的房价 ABC A 45万元B 50万元C 80万元D 100万元E 120万元 76 李先生向银行申请了30万元贷款 他可以负担的最大还款额为30 000元每年 银行贷款利率为6 5 下面李先生可以接收的方案有 BCD 4P36 A 15年换款期 每年还29 226 92元B 18年换款期 每年还28 756 38元C 20年换款期 每年还27 226 92元D 25年换款期 每年还24 594 44元E 以上方案都可以 77 王小姐打算购买一套800 000元的房子 银行20年按揭的年利率是6 而一个5年期的理财产品回报率为12 她先在已经有首期款200 000元 假设房子的增值率为5 下面说法正确的有 ABCE A 如果现在开始供款20年